АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-45284/19

21 мая 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   18 мая 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            21 мая 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации Сарпинского районного  муниципального образования  Республики Калмыкия

к индивидуальному предпринимателю  ФИО2   (ОГРНИП 308611009200033, ИНН 

<

***>)    

о расторжении договора аренды,  

в отсутствие представителей лиц,  участвующих  в деле,

установил:

администрация Сарпинского районного  муниципального образования  республики Калмыкия  обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю  главе ФИО3 Габибуллаевичу   о расторжении договора аренды.        

Протокольным определением от 10.03.2020 к  участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель  ФИО4.

Истец, уведомленный о дате и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителя не направил, посредством электронного сервиса передачи документов "Мой Арбитр" направил ходатайство о рассмотрении дело в отсутствии представителя.  

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о месте и времени судебного заседания считается уведомленным надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судебная корреспонденция возращена с отметкой Почтой России об истечении срока хранения, правила ее вручения соблюдены.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, уведомлено о дате и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Направило ходатайство о передаче дела по подсудности в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

  Рассмотрев ходатайство о передаче дела по подсудности, суд не нашел оснований для его удовлетворения ввиду следующего.

В статье 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено общее правило территориальной подсудности: иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика.  Специальные нормы о подсудности, не допускающие ее изменения сторонами спора и подлежащие применению только в установленных случаях, содержатся в статье 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 1 которой определено, что иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества. 

  В данном случае ответчик зарегистрирован на территории Ростовской области, соответственно, по общему правилу настоящий спор подсуден Арбитражному суду Ростовской области.

Вместе с тем, по правилам исключительной подсудности должны рассматриваться споры только о вещных правах на недвижимое имущество. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество", в соответствии с частью 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.  К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. 

Поскольку в данном случае требование о расторжении договора носит обязательственный характер и не относится к категории споров о правах на недвижимое имущество, предусмотренных нормами об исключительной подсудности (часть 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), то в соответствии со статьей 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такой спор должен рассматриваться по общим правилам территориальной подсудности (Определение Верховного суда от 06.08.2018 по делу №А40-65695/2017).

  Исследовав материалы дела в объеме представленных доказательств,  суд установил следующее.

Между администрацией Сарпинского районного  муниципального образования  Республики Калмыкия (арендодатель) и ИП ФИО2   (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 682 от 24.11.2015, расположенного по адресу: республика Калмыкия,  по направлению на  юг от ориентира  п. Догзмакин,   Сарпинского районного, с кадастровым номером 08:08:300101:81, площадью 700 га, для сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту  2.1 договора срок аренды участка устанавливается по 23.11.2020.

  Согласно условиям договора арендодатель обязался предоставить земельный участок, а арендатор в свою очередь принять земельный участок, использовать в соответствии с целевым назначением (п.4.4.2 договора).

  Пунктом 4.4.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора своевременно в установленные договором сроки вносить арендную плату.

Пунктом 4.1.6 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, невнесении арендной платы более чем за 2 срока.   

  16.01.2019 вх.№1 в адрес администрации поступило обращение от гражданина ФИО5, что вышеуказанный арендатор ФИО2 арендуемый земельный участок, 700 га пашни использует им как пастбище для выпаса скота.

Исх. №211 от 25.01.2019 указанное выше заявление было переадресовано в адрес Управления Россельхознадзора по Ростовской, Волгоградской и Астраханским областям и Республике Калмыкия.

13.02.2019 вх. №486 Управление Россельхознадзора по Ростовской, Волгоградской и Астраханским областям и Республике Калмыкия (далее - Управление) сообщило, что по факту нарушения земельного законодательства в отношении ИП главы КФХ ФИО2 возбуждено административное дело но ч. 2 ст. 8.7. КРФ об АП.

12.07.2019 вх. № 67 в адрес истца поступило повторное обращение от гражданина ФИО5 о не устранении нарушения земельного законодательства ответчиком при использовании арендуемого земельного участка.

18.07.2019 исх. № 1965 администрация в соответствии п.З ст. 8 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" переадресовала данное обращение в Управление Россельхознадзора по Ростовской, Волгоградской и Астраханским областям и Республике Калмыкия. На что был получен ответ от Управления, что по факту нарушения земельного законодательства в отношении ИП главы КФХ ФИО2 возбуждено административное дело по ч. 2 ст. 8.7. КРФ об АП.

09.08.2019 распоряжением администрации Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия № 146- р была создана выездная комиссия по осмотру земельных участков, предоставленных в аренду администрацией Сарпинского РМО РК на предмет соблюдения условий договоров аренды.

26.08.2019 на основании указанного выше распоряжения, комиссия в составе председателя, секретаря и 4 членов комиссии произвела осмотр, с применением фотоаппарата Canon Power Shot sx430 is, земельного участка, предоставленного в аренду администрацией Сарпинского РМО РК на предмет соблюдения условий договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Сарпинского РМО РК №682 от 24.11.2015г. (земельный участок с кадастровым номером 08:08:300101:81, общей площадью 700 га, в том числе пашни - 700 га, итого сельхозугодий 700 га), заключенный между администрацией Сарпинского РМО РК и индивидуальным предпринимателем, главой    ФИО6 ФИО2.

В ходе осмотра указанного выше земельного участка, было зафиксировано, что арендатор не использует землю в соответствии с условиями договора (не использует арендуемый земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием) - на арендуемой пашне зафиксирован выпас скота, работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы не ведутся.

23.09.2019 вх. №3304 в адрес истца поступило сообщение из Управления о том, что индивидуальный предприниматель, глава КФХ ФИО2 привлечен к административной ответственности по ч.2 ст. 8.7 КРФ об АП.

Отделом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Сарпинского РМО РК был сделан запрос в отдел развития агропромышленного комплекса администрации Сарпинского РМО РК 60.09.2019г. исх.№226 о предоставлении информации о предоставлении годовой отчетности за 2015г., 2016 г., 201 7г, 2018г. ИП главой КФХ ФИО2 по земельному участку с кадастровым номером 08:08:300101:81, общей площадью - 700 га.

Согласно ответу на запрос отдела АПК администрации Сарпинского РМО РК (исх. №93 от 06.09.2019), ИП главой КФХ ФИО2 годовой отчет за 2015г., 2016 г., 2017г, 2018г. не был предоставлен в отдел.

09.09.2016исх.№2420 в адрес ответчика Администрацией было направлено уведомление о том, что выездной комиссией было зафиксировано неиспользование земли им в соответствии с условиями договора аренды. В связи с этим, администрация предложила расторгнуть договор аренды и передать вышеуказанный земельный участок по акту приема - передачи арендодателю. Ответчик был предупрежден, что  случае отказа удовлетворить требования данной претензии в добровольном порядке или неполучения ответа в 30 -ти дневный срок с момента получения уведомления, администрация будет вынуждена обратиться с исковым заявлением о расторжении договора в судебном порядке.

В соответствии с отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35941039004002, данное уведомление было получено ответчиком 22 октября 2019 года.

01.11.2019г. вх.№3931 в адрес администрации от ИП, главы КФХ ФИО2 поступило уведомлении о переуступке права аренды по Договору аренды №682 от 24.11.2015.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

 По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

 По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

 1) при существенном нарушении договора другой стороной;

 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

          В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

 В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 указанного Кодекса.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ установлен принцип целевого использования земель. В силу п. 1 ст. 42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно производить платежи за землю. 

В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Основанием для расторжения договора аренды в силу норм ст. 46 ЗК РФ является использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

Материалами настоящего дела подтвержден факт нецелевого использования ответчиком арендуемого земельного участка, а именно, данный факт установлен выездной комиссией. Из писем Управления Россельхознадзора по Ростовской, Волгоградской и Астраханским областям и Республике Калмыкия следует, что по факту нарушения земельного законодательства в отношении ИП главы КФХ ФИО2 неоднократно возбуждались административные дела.

Земли сельскохозяйственного назначения - особая категория земельного фонда, поскольку в нее входят наиболее ценные продуктивные земли. Следовательно, неиспользование пашни по назначению, приводит к снижению качества водной и воздушной проницаемости поверхностного слоя земли, что в свою очередь приводит к нарушению плодородного слоя почвы и как следствие к ухудшению качественного состояния земель, так же из-за непродуманной хозяйственной деятельности на территории участка может начаться опустынивание.   В   свою   очередь,   выпас   скота   на  пашне   не  дает   ей восстановиться, скот подчистую выедает и вытаптывает и без того скудную растительность, тем самым разрушая структуру почвы.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Претензия о расторжении договора были направлена ответчику и получена им. 

Следовательно, истцом был соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, иск администрации о расторжении договора аренды № 682 от 24.11.2015 заявлен правомерно. 

Как установлено судом, 01.11.2019 в адрес администрации от ИП главы КФХ ФИО2 поступило уведомлении о переуступке права аренды по договору аренды №682 от 24.11.2015.

Между тем, само соглашение о переуступке права ни суду, ни администрации не представлено.  

Кроме того, согласно данным ЕГРН по состоянию на дату вынесения судом решения переход права аренды не  зарегистрирован. Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости, в отношении указанных земельных участков зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ответчика.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. 

В соответствии с п. 4 ст. 391 ГК РФ к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса. 

Как установлено судом в едином государственном реестра прав недвижимости не содержится сведений о государственной регистрации сделок передачи прав и обязанностей по спорному договору аренды. 

Таким образом, титульным правообладателем земельных участков и действующим арендатором по указанному договору аренды является индивидуальный предприниматель  глава ФИО3 Габибуллаевич. 

На основании изложенного исковые требования администрации о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по делу относится на ответчика в размере  6 000 руб. и подлежит взысканию в доход федерального бюджета. 

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО4 о передаче дела на рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия отказать.  

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 682 от 24.11.2015, заключенный между администрацией Сарпинского районного муниципального образования  Республики Калмыкия и индивидуальным предпринимателем  ФИО2.    

Взыскать с индивидуального предпринимателя  главы ФИО3 Габибуллаевича в доход федерального бюджета 6 000 руб.  государственной пошлины.     

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

          Судья                О.В. Золотарёва