Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-24075/2025

01 июля 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  17 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  01 июля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатуевой И.Л., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Астера»

заинтересованное лицо: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области  

о признании незаконным отказа,

при участии: согласно протоколу от 17.06.2025 г.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Астера» (заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее - заинтересованное лицо, Управление) с требованием о признании незаконным отказа МТУ Росимущества, выраженный в Уведомлении от 10.02.2025 № 78-06/60-Ж; об обязании совершить действия, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений с отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении указанного нежилого здания и земельного участка; о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Определением суда от 26.03.2025 заявление принято к производству, назначена дата предварительного и основного судебного разбирательства.

В судебном заседании 10.06.2025 суд, руководствуясь ст. 135-137 АПК РФ, определил считать дело подготовленным, перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании в соответствии с определением суда о принятии иска к производству.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил объявить перерыв в судебном заседании.

После перерыва судебное заседание возобновилось, состав суда не изменился.

В судебном заседании 17.06.2025 присутствовали представители Общества и Управления.

От истца поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

В порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство судом удовлетворено.

Общество заявленные требования поддержало. Управление относительно удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

27.12.2021 между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и ООО «Астера» заключен договор аренды № 222, а именно:

- нежилого здания (столовая,), кадастровый № 47:23:0242001:222, площадью 1 178,7 кв.м., расположенное по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, дер. Вайялово;

- нежилого здания (казарма), кадастровый № 47:23:0242001:260, площадью 3 247,9 кв.м. (далее - Объект), расположенное по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, дер. Вайялово;

нежилого здания (контрольно-пропускной пункт), кадастровый № 47:23:0242001:204, площадью 238,4 кв.м. (далее - Объект), расположенное по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, дер. Вайялово, с правом пользования земельным участком с кадастровым № 47:23:0242001:17, площадью 10 800 кв.м., расположенное по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, дер. Вайялово, д. б/н, находящимся в собственности Российской Федерации, который занят Объектом и необходим для их использования.

Договор заключен сроком на 15 лет (п. 1.3 Договора).

Являясь субъектом малого предпринимательства, с целью реализации права, предусмотренного Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), Общество обратилось в Управление с заявлением от 12.02.2024 № 78-43-ЛК о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию арендованного имущества.

Уведомлением от 10.02.2025 № 78-06/60-Ж Управление отказало в реализации преимущественного права, указав на то, что Объект находится в неудовлетворительном техническом состоянии и не используются в соответствии с назначением и наименованием, а также видом разрешенного использования Земельного участка.

Общество полагает отказ в реализации преимущественного права незаконным и подлежащим отмене, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В своей деятельности МТУ Росимущества руководствуется Положением о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, утвержденным Приказом от 23 июня 2023 г. № 131 «Об утверждении положений о территориальных органах Федерального агентства по управлению государственным имуществом».

Передача государственного имущества в собственность субъектам малого или среднего предпринимательства осуществляется в соответствии с Законом № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Статьей 9 Закона №159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Так, п. 1 ч. 2.1 указанной статьи установлено, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении арендуемого имущества 

<

...>, при условии, что арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества и в течение одного года и более для движимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Статьей 1 ГК РФ установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий, согласно п.5 ст. 10 ГК РФ предполагаются.

Управление в отзыве указало, что заявителем не выполняются условия Договора аренды (Приложение №5 к акту осмотра от 20.11.2024 №157.11 -24-АО).

Так, в соответствии с п.2.3.10 Договора аренды арендатор в течение трёх лет с момента заключения договора был обязан обеспечить проведение ремонтных работ по проведению Объекта в надлежащее состояние в следующие этапы и сроки:

1) в течение первого и второго действия Договора аренды проведение инженерных изысканий, подготовка и согласование проектной документации на проведение работ с уполномоченными органами и поставщиками энергетических ресурсов;

2) в течение трёх лет со дня заключения Договора аренды обеспечить выполнение ремонтных работ и ввод Объектов в эксплуатацию.

В случае нарушения арендатором сроков выполнения работ арендатор обязан уплатить пени в размере 0,15% от годовой арендной платы.

Однако, как свидетельствуют результаты осмотра объектов, более чем за три года с момента заключения Договора аренды никаких работ по приведению их в надлежащее состояние не производилось. В связи с чем условие для реализации преимущественного права, указанное в п.2 ст.З Закона № 159-ФЗ, не выполняется, так как на стороне арендатора присутствует задолженность по уплате неустойки за нарушение условий договора аренды.

П.2.3.1 Договора аренды установлено, что арендатор (заявитель) в течении двух месяцев со дня государственной регистрации Договора обязуется заключить договор на обслуживание Объектов и снабжения его энергетическими и иными ресурсами.

Пунктом 2.3.5. Договора аренды закреплено, что арендатор обязуется соблюдать требования органов пожарного и санитарного-эпидемиологического надзора.

Кроме того, положениями пунктов 2.3.10.1-2.3.10.3 Договора аренды арендатор (заявитель) обязан содержать фасады Объектов в надлежащем состоянии и проводить необходимых комплекс ремонтных работ.

Пунктом 2.3.17 Договора аренды предусмотрена обязанность арендатора (заявителя) обеспечивать надлежащее содержание земельного участка и не допускать действий, приводящих к ухудшению его качественных характеристик, экологической обстановки на земельном участке.

При этом, актом осмотра федерального имущества от 20.11.2024 №157.11-24/АО установлено, что:

? Участок не огорожен по периметру, доступ на земельный участок не ограничен, земельный участок не благоустроен (п.2.1. Акта);

? Объекты находятся в неудовлетворительном техническом состоянии, не используются (п.2.2. Акта).

Таким образом, Объекты и земельный участок не используются Заявителем, результаты осмотра Объектов, более чем за три года с момента заключения Договора аренды свидетельствуют о том, что никаких работ по приведению Объектов в надлежащее состояние не производилось. В связи с чем условие для реализации преимущественного права, указанное в п.2 ст.З Закона №159-ФЗ, не выполняется.

Более того, предоставление права выкупа имущества в условиях не достижения целей Договора аренды противоречит цели этого договора, а также правовому смыслу Закона №159-ФЗ, который, предоставляя субъектам малого и среднего предпринимательства право на приватизацию арендованного имущества, не может одновременно с этим поощрять нарушение договоров аренды публичного имущества.

Доказательств обратного, свидетельствующих о наличии права на выкуп объекта недвижимости, заявителем в материалы дела не представлено. В подтверждение надлежащего использования объекта недвижимости и соблюдения условий аренды представитель Общества в судебном заседании лишь заявил, что объект представлен под нежилые цели, данное требование Обществом соблюдается ввиду того, что в нем никто не проживает.

Учитывая изложенное, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                            Егорова Д.А.