ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-8211/2023

город Ростов-на-Дону

29 февраля 2024 года

15АП-21421/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 февраля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Абраменко Р.А., Илюшина Р.Р., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истцов: ФИО2 лично, паспорт, представитель ФИО3 по доверенности;

от ответчика общества с ограниченной ответственностью «АльфаСтройКомплекс» (путем использования системы веб-конференции): представитель ФИО4 по доверенности от 09.09.2022;

от ответчика общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Уютный Дом»: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО5, индивидуального предпринимателя ФИО6, индивидуального предпринимателя ФИО7, 

индивидуального предпринимателя ФИО9

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2023 по делу № А32-8211/2023

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

индивидуального предпринимателя ФИО5 

(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

индивидуального предпринимателя ФИО6 

(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

индивидуального предпринимателя ФИО7 

(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

индивидуального предпринимателя ФИО9 

(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Уютный Дом» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

обществу с ограниченной ответственностью «АльфаСтройКомплекс» 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

об обязании, 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2; индивидуальный предприниматель ФИО5; индивидуальный предприниматель ФИО6; индивидуальный предприниматель ФИО7; индивидуальный предприниматель ФИО9 (далее – истцы) обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Уютный Дом», обществу с ограниченной ответственностью «АльфаСтройКомплекс» (далее – ответчики) об обязании устранить препятствия в отношении истцов, а также их арендаторов и посетителей в свободном проходе и проезде на огороженную ответчиками придомовую территорию многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> (ЖК «Маршал») к нежилым помещениям истцов путем обязания ООО УК «Уютный дом» и ООО «АльфаСтройКомплекс» осуществить демонтаж откатных ворот с калитками (секции А, В и С) и ограждений в виде забора по всему периметру придомовой территории многоквартирного жилого дома.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО6, индивидуальный предприниматель ФИО7,  индивидуальный предприниматель ФИО9 обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просили решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2023 отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы истцы приводят доводы о том, что все коммерческие помещения первоначально приобретены истцами именно как нежилые помещения для использования их в своих предпринимательских целях, перевод из жилого помещения в нежилое не осуществлялся. При приобретении нежилых помещений застройщик предоставлял проектную документацию и подчеркивал, что никакого ограждения (забора), который будет ограничивать открытый доступ к коммерческим помещениям, возведено не будет. В связи с чем, приобретая нежилые помещения в многофункциональном жилом комплексе, истцы разумно рассчитывали, что будет иметься неограниченный доступ к помещениям и территории МКД.

Проектная документация, представленная в материалы дела, на основании которой осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> (ЖК «Маршал») застройщиком ООО «АльфаСтройКомплекс», предусматривала строительство многоэтажных жилых домов со встроенными помещениями, подземной парковкой и общественным зданием.

Более того, согласно представленной проектной документации, не следует, что предоставленный для строительства земельный участок в дальнейшем будет огорожен либо иметь иные ограждения и заборы, препятствующие свободному доступу на придомовую территорию. Ни застройщиком, ни управляющей компаний не согласовано и не получено у администрации муниципального образования г. Краснодар разрешений в части строительства ограждений (секций забора), откатных ворот и металлических калиток, ограждающих всю территорию земельного участка с кадастровым номером: 23:43:0202001:1081 и ограничивающих доступ к многоквартирных жилым домам, в которых находятся коммерческие (нежилые) помещения истцов, что подтвердил в своем ответе Департамент Архитектуры и градостроительства Администрации МО г. 

Также истцы указали, что суд не дал правовой оценки документально подтвержденным доводам истцов о несоответствии возведенных ограждений (забора) нормативным требованиям и правилам, в том числе о противопожарной безопасности, что неоднократно подтверждено Главным управлением МЧС России по КК в Письмах, представленных в материалы дела, согласно которым УК предписывается устранить допущенные нарушения. Установленный забор также  не соответствует градостроительным нормам, однако, суд не исследовал и этот вопрос. По своим габаритам и материалу забор не соответствует требованиям действующего регионального и федерального законодательства. Установление по всему периметру земельного участка забора, в том числе не соответствующего требованиям градостроительных норм и правил, ограничивает свободный доступ не только к коммерческим помещениям истцов, но и к административному зданию, находящемуся на территории данного земельного участка, доступ к которому должен быть обеспечен постоянно и беспрепятственно. При этом, судом первой инстанции не учтено, что входная группа ограждения здания со стороны улицы Монтажников и Гаражной, не только имеет автоматические запираемые ворота, но и запирающиеся калитки, что полностью исключило возможность доступа к помещениям истцов посетителей. Сам факт проведения и принятия решения о правомерности возведенного ограждения не влечет автоматического признания такого решения законным и не нарушающим права собственников, в том числе некоммерческих помещений. Проведение данного общего собрания не разрешило вопросов владения и пользования собственниками коммерческих помещений своим имуществом на беспрепятственной основе.

Кроме того, истцы указали, что судом не дана правовая оценка представленному заключению о проведенном очно-заочном голосовании, в котором отмечен факт нарушения процедуры подсчета голосов и принятия решения по поставленным вопросам (отсутствие необходимых 2/3 голосов для принятия решения).

Истцы считают, что в рассматриваемом споре права собственников нежилых помещений и земельного участка, находящихся в общей долевой собственности, напрямую ограничены со стороны собственников жилых помещений, путем ограничения свободного доступа к приобретенным истцами для предпринимательской деятельности нежилых помещений.

В представленном дополнении к апелляционной жалобе представлены сведения об обращении ФИО2 01.11.2023 в Ленинский районный суд г. Краснодара с исковым заявлением к ООО «Уютный дом» о признании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол № 1 от 03.03.2023) недействительным.

Определением Ленинского районного суда г. Краснодара от 03.11.2023 иск передан по подсудности на рассмотрение Советского районного суда г. Краснодара. Определением суда от 24.01.2024 иск принят к производству Советского районного суда, дело № 2-2803/2024, назначено предварительное судебное заседание на 14.02.2024, представлены документы, подтверждающие факт обращения с указанным иском. 

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик возражал на доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Уютный Дом». Представитель истцов и истец ФИО2 в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, дали пояснения по существу спора. Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцам на праве собственности принадлежат нежилые помещения коммерческого назначения, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> (ЖК «Маршал»), право собственности на помещения приобретено на основании соответствующих договоров долевого участия в строительстве, изначально помещения были построены и переданы истцам как нежилые коммерческие помещения, их строительство было предусмотрено проектной документацией. Проектной документацией не было предусмотрено устройство ограждения (забора) по всему периметру земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:1081, а также установка откатных ворот при въезде и выезде с территории данного участка. Проект не предусматривал строительство застройщиком таких сооружений. 

Между тем, как указали истцы, в настоящее время земельный участок полностью огражден, установлены трое откатных ворот по периметру участка, которые ограничивают проход посетителей со стороны к коммерческим помещениям истцов. Истцы являются собственниками земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202001:1081, который принадлежит им на праве общей долевой собственности, как часть общего имущества многоквартирного жилого дома. Ответчики ограничивают истцов в их праве собственности на земельный участок, установив забор и ворота. Устройство ограждения земельного участка и ворот нарушает требования пожарной безопасности. Данное ограждение и ворота практически полностью исключают свободный доступ посетителей в помещения истцов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов в арбитражный суд с соответствующим иском.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как разъяснено в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В рассматриваемом случае решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...> (протокол от 03.03.2023 № 1) одобрено устройство ограждения и ворот.

Истцы в обоснования требования о полном демонтаже металлического ограждения по периметру многоквартирного дома, возведенного на основании решения данного общего собрания, ссылаются на то, что в результате устройства ограждения существенно снизился приток покупателей в их помещения, используемые для торговой деятельности, истцы претерпевают сложности с заездом на участок грузового транспорта и разгрузкой товара.

Согласно пункту 2 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

По смыслу этой нормы собственник вправе оградить земельный участок и иным способом пресечь доступ к нему всех иных лиц и лишь в случае отсутствия такого обособления доступ к участку для прохода через него может считаться свободным.

Суд первой инстанции верно исходил из того, что в данном случае подлежат применению нормы Жилищного кодекса Российской Федерации об определении порядка управления многоквартирным домом, согласно которым решение общих вопросов принимается на общем собрании при наличии кворума большинством голосов, а не единогласно всеми участниками общей собственности в кондоминиуме (статьи 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесены принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Согласно статье 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. 

Так, в рассматриваемом случае правомерность размещения забора путем принятия решения общим собранием собственников установлена.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что собственники земельного участка вправе закрыть доступ посторонних лиц на свой земельный участок.

Установление ограждения является реализацией прав собственников и направлено на обеспечение интересов жильцов МКД.

Вопреки доводам жалобы с учетом предмета иска вопрос о законности решения внеочередного общего собрания собственников помещений (протокол от 03.03.2023), в том числе процедуры подсчета голосов и принятия решений, не исследуется. Доказательств признания данного решения недействительным не представлено. Представленные суду апелляционной инстанции сведения об обращении с иском об оспаривании указанного решения в судебном порядке не исключает указанный выше вывод. На момент рассмотрения апелляционной жалобы соответствующий вступивший в законную силу судебный акт по указанному требованию ФИО2 не представлен.

Ссылка на то, что застройщик предоставлял проектную документацию и подчеркивал, что никакого ограждения (забора), который будет ограничивать открытый доступ к коммерческим помещениям, возведено не будет, отклоняется, так как указанное обстоятельство, какие-либо заверения застройщика, не может исключать возможность собственников МКД в установленном законом порядке принимать решения в отношении принадлежащего им имущества.  Взаимодействие истцов и застройщика при покупке спорных помещений в целях осуществления в них коммерческой деятельности относится к предпринимательским рискам. 

В рамках искового производства по требованию об обязании устранить препятствие в пользовании имуществом вопрос о правомерности действий застройщика в рамках правоотношений с истцами по договору купли-продажи не исследуется.

Отсутствие в проектной документации сведений о строительстве на земельном участке в дальнейшем ограждений также не исключает право собственников МКД в установленном законом порядка принимать решения в отношении принадлежащего им имущества, в том числе путем принятия решений о возведении ограждений.

Кроме того, с учетом установленной правомерности размещения забора и в отсутствие сведений о капитальности спорного ограждения довод об отсутствии разрешений в части строительства ограждений несостоятелен.

Доводы о наличии несоответствий возведенных ограждений (забора) нормативным требованиям и правилам, в том числе о противопожарной безопасности, градостроительным нормам, подлежат оценке в соответствующей административной процедуре уполномоченным органом.

Действия по возведению ограждения путем принятия соответствующего решения собственниками МКД не препятствуют истцам-собственникам нежилых помещений пользоваться принадлежащим им имуществом. Как указанно выше, наличие для истцов вследствие установления такого ограждения ограничений свободного доступа в целях осуществления коммерческой деятельности относится к предпринимательским рискам истцов.  

Суд первой инстанции обосновано указал, что то обстоятельство, что истцы как собственники нежилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного дома, могут испытывать снижение притока клиентов, не является основанием для понуждения остальных собственников помещений в многоквартирном доме демонтировать металлическое ограждение по всему периметру многоквартирного дома и претерпевать доступ на участок неограниченному кругу лиц. Установка металлического ограждения не лишает истцов правомочий собственников помещений и не препятствует в доступе к принадлежащим им помещениям. Снижение притока клиентов в эти помещения является неизбежным следствием не столько ограждения земельного участка многоквартирного дома, сколько того обстоятельства, что эти помещения расположены в многоквартирном доме, и в своей коммерческой деятельности по использованию таких помещений истцы будут вынуждены учитывать решения большинства собственников помещений в многоквартирном доме, интересы которого состоят не в получении коммерческой выгоды собственников коммерческой недвижимости, а в обеспечении своей безопасности, поддержании санитарного состояния придомовой территории, недопустимости использования земельного участка многоквартирного дома под общественный проезд или стихийную парковку.

Спорное ограждение не исключает вид на торговые помещения со стороны смежных земельных участков, не является сплошным, выполнено из металлических прутьев, не препятствует возможности обозревать вывески торговых помещений на первом этаже дома.

Собственники коммерческих помещений на первом этаже МКД не лишены возможности оборудовать доступ к своим торговым площадям посредством организации и обслуживания соответствующих домофонов на спорных воротах.

Ограждение земельного участка, находящегося в частной собственности, является правом собственника земельного участка, поскольку таким образом определяются границы земельного участка на местности и исключается проникновение на участок посторонних лиц, животных, заезд транспортных средств, сброс на участке мусора, хождение или пребывание на участке без разрешения собственника.

Ограждение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, преследует цель создания закрытого кондоминиума и не может рассматриваться как нарушающее права отдельных собственников помещений в многоквартирном доме. Напротив, ограждение участка многоквартирного дома препятствует неконтролируемому его использованию посторонними лицами, в том числе под парковку автотранспорта, стихийный проезд через земли жилого дома, обеспечивает безопасность жильцов дома и собственников нежилых помещений и их имущества, исключает использование земельного участка посторонними лицами.

Приобретая нежилые помещения для коммерческой деятельности на первом этаже многоквартирного жилого дома, истцы не могли не понимать, что в дальнейшем эксплуатация общего имущества такого дома, включая земельный участок, будет предметом решения общего собрания собственников помещений МКД, принимаемого по правилам Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поскольку большая часть собственников помещений выразила свою волю на размещение спорного ограждения общего земельного участка в установленном порядке на общем собрании, обращение собственников отдельных нежилых помещений коммерческого назначения с иском об устранении препятствий в пользовании имуществом путем демонтажа ограждений не может быть способом преодоления исполнения указанного решения общего собрания. 

С учетом изложенного, судебная коллегия не усматривает оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований. Приведенные доводы истцов не соответствуют предмету заявленных требований. 

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2023 по делу № А32-8211/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           О.А. Сулименко

 

Судьи                                                                                             Р.А. Абраменко

 

                                                                                                        Р.Р. Илюшин