АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А84-4470/19

17 июня 2020 года

город Севастополь

Резолютивная часть решения оглашена 09.06.2020.

Решение в полном объёме составлено 17.06.2020.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Погребняка А.С., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев дело

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (г.Севастополь, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Морская практика» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Камчатский край) 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Общества с ограниченной ответственностью  «Анима-Крым» (г. Севастополь) 

о возврате недвижимого имущества,

лица, участвующие в деле:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности;

от третьего лица: ФИО4 – представитель по доверенности;

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Морская практика» о возврате недвижимого имущества.

Определением от 25.09.2019 назначено предварительное судебное заседание. 

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующее: ответчику в соответствии с Договором аренды № 44-17 от 28.03.2017 предоставлены в аренду встроенные помещения первого этажа жилого дома № 17 по ул. Шевченко в городе Севастополе; инспекцией Департамента проведена проверка использования объекта недвижимости, по итогам которой установлен факт размещения наружной рекламы без предварительного согласования с Арендодателем, выявлено использование помещения третьими лицами; выявлено осуществление самовольных перепланировок капитального характера, в том числе, нарушение целостности несущих стен многоквартирного жилого дома (в помещении № 4 (коридор) произведена перепланировка путём возведения капитальной стены, в помещении № 9 (подсобное) возведён дверной проём для доступа в отгороженную часть помещения, в помещении № 2 (зал) в несущей стене возведены два оконных проёма и заложен (перекрыт) дверной проём, ведущий в помещение № 10).

Департамент ссылается на то, что по итогам выявленных нарушений в адрес ответчика было направлено уведомление об отказе от договора с требованием возврата объекта аренды, однако фактически объект аренды не возвращён.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал против заявленных требований, ссылаясь на следующее: какая-либо перепланировка в арендуемом помещении не производилась, в том числе путём возведения оконных проёмов, которые фактически присутствовали при передаче объекта в пользование ответчику; помещение № 10, в отношении которого ответчику вменяются действия по закладке дверного проёма, фактически является отдельным помещением, которое принадлежит на праве собственности третьему лицу (ООО «Анима-Крым») и в котором располагается аптека (по данным ООО «Анима-Крым»); по согласованию с Департаментом изменено целевое назначение объекта аренды – с «размещение офиса» на «под размещение объектов торговли».  

Определением от 27.01.2020 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство по делу приостановлено.

14.05.2020 в материалы дела поступило заключение судебной экспертизы.

Определением от 20.05.2020 производство по делу возобновлено, назначено судебное разбирательство на 09.06.2020.

В ходе рассмотрения спора истец представил заявление об уточнении исковых требований, просил обязать ответчика возвратить недвижимое имущество истцу по акту приема-передачи, а также взыскать с ответчика сумму неустойки в размере 476140,70 руб за период с 10.08.2019 по 31.12.2019.

Ответчик представил отзыв относительно заявления истца об уточнении (увеличении) исковых требований, указав на одновременное изменение предмета и основания иска, исходя из того, что истцом заявлены дополнительные требования, не заявленные первоначально (требования о взыскании неустойки).

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Под основанием иска понимаются фактические обстоятельства, на которых истец основывает свои требования к ответчику, под предметом иска - материально-правовое требование истца к ответчику (пункты 4 и 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").

Заявление об уточнении (увеличении) исковых требований не может быть принято судом к рассмотрению, поскольку требование о взыскании суммы неустойки не было изначально заявлено в иске и влечет одновременное изменение как основания, так и предмета иска и по смыслу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является недопустимым.

С учётом изложенного, истцу было отказано в принятии заявления об уточнении иска.

Ответчик также представил дополнительный отзыв на исковое заявление с учетом заключения эксперта, просил в иске отказать.

В судебном заседании 09.06.2020 суд заслушал пояснения представителей сторон и третьего лица, 

Изучив материалы дела, судом установлено следующее.

28.03.2017 между субъектом Российской Федерации - городом федерального значения Севастополем, в лице Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент, Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Морская практика» (далее - Арендатор, Ответчик) был заключен договор аренды №44-17 имущества, находящегося в собственности города Севастополя (далее - Договор). Договор зарегистрирован 29.08.2018 под №91:02:001010:1122-91/001/2018-1.

Согласно условиям Договора за плату во временное владение и пользование передается объект недвижимого имущества - встроенные помещения (1-1 по 1-10) с крыльцом, на 1-ом этаже жилого дома, общей площадью 116,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (пункты 1.1, 1.2 Договора).

Имущество передается для размещения офиса, согласно пункту 1.3 Договора.

Согласно п. 7.1 Договора объект передан в аренду на срок продолжительностью 5 лет по 27.03.2022 включительно.

Согласно п. 2.3.1 Договора Арендатор имеет право с предварительного письменного согласия Арендодателя производить реконструкцию, техническое переоборудование и иные улучшения объекта аренды.

Согласно п. 2.4.2. Арендатор не имеет права размещать без предварительного согласия Арендодателя объекты наружной рекламы снаружи здания, строения, сооружения, многоквартирного дома, находящегося в государственной собственности города Севастополя, частью которого является объект аренды.

П. 2.4.10 Договора установлено, что Арендатор обязуется не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных Арендатору по Договору прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду объекта или его части в уставный капитал организации и др.) без письменного разрешения Арендодателя, а также не обременять объект аренды имуществом третьих лиц.

В соответствии с п. 2.4.13 Договора Арендатор обязан беспрепятственно допускать на объект аренды представителей Арендодателя с целью проверки его использования, соблюдения иных условий, определенных Договором, а также для устранения аварий. Арендатор обязан обеспечить доступ представителям Арендодателя на объект аренды и предоставить документы, подтверждающие выполнение Арендатором условий Договора.

Согласно п.3.7 Договора объект аренды должен быть возвращен Арендатором Арендодателю не позднее 10 календарных дней с даты прекращения Договора, свободным от имущества Арендатора, а также от прав и имущества третьих лиц, и в состоянии не худшем чем то, в котором объект аренды был передан Арендатору, с учетом, улучшений, проведенных Арендатором в соответствии с условиями Договора.

Согласно п. 9.5 Договора Арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от Договора в случае, обнаружения Арендодателем права пользования объектом аренды третьими лицами.

В случаях, предусмотренных п. 9.5 Договора, Договор считается расторгнутым с момента получения Арендатором письменного уведомления об отказе от Договора.

В соответствии с положениями п.п. 3.1 - 3.6 Договора объект аренды был передан Арендатору 22.06.2017 по акту-приёма передачи объекта аренды.

20.06.2019 инспекторами Инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости ДИЗО г. Севастополя проведена внеплановая выездная проверка арендуемых ООО «Морская практика» помещений, в результате которой, была выявлена несогласованная с Департаментом перепланировка, в частности: «в помещении №2 (зал) заложен (перекрыт) дверной проем, ведущий в помещение №10 (подсобное) в связи с чем доступ в последнее отсутствует».

20.06.2019 Инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента составлен Акт проверки №4229 от 21.06.2019.

Согласно предоставленных ГУПС «Бюро технической инвентаризации» сведений (технический план) от 03.06.2019 вх.№4470 объект аренды состоит из следующих помещений:

тамбур, общей площадью 1,9 кв.м.;

зал, общей площадью 72,6 кв.м.;

подсобное помещение, общей площадью 8,9 кв.м.;

коридор, общей площадью 4,1 кв.м.;

кладовая, общей площадью 2,2 кв.м.;

умывальная, общей площадью 0,9 кв.м.;

туалет, общей площадью 1,0 кв.м.;

подсобное помещение, общей площадью 9,1 кв.м.;

коридор, общей площадью 11,1 кв.м.;

подсобное помещение, общей площадью 4,6 кв.м.;

В ходе проведения проверки было установлено, что в нарушение п. 2.4.2 Договора, Арендатором без предварительного согласования с Арендодателем снаружи здания размещена наружная реклама.

Также были установлены (обнаружены) факты (информационные/рекламные вывески, сотрудники и т.п.), свидетельствующие о нахождении на объекте аренды имущества третьих лиц (субарендаторов), что свидетельствует о нарушении п. 9.5 Договора (обнаружение Арендодателем права пользования объектом аренды третьими лицами), а именно:

в помещении №2 (зал) расположен магазин по продаже слабоалкогольных напитков и сопутствующих к ним продовольственным товарам (ведется финансово- здания, так и на дверях помещения, работниками субарендатора;

в помещениях №5 и №7 (кладовая и туалет) расположены туалеты;

в помещении №3 расположена компрессорная для охлаждения напитков;

в части помещения №4 (коридор) производится складирование товаров для магазина;

в помещении №9 (подсобное) также производится складирование товаров для магазина.

Также в ходе обследования объекта аренды, с учетом предоставленной ГУПС «БТИ» технических характеристик объекта аренды, установлен факт осуществления Арендатором самовольных перепланировок капитального характера, в том числе нарушения целостности несущих стен многоквартирного жилого дома, в котором расположен объект аренды, а именно:

в помещении №4 (коридор) произведена перепланировка путем возведения капитальной стены, которая ограждает часть помещения;

в помещении №9 (подсобное) возведен дверной проем для доступа в вышеуказанную отгороженную часть помещения;

в помещении №2 (зал) в несущей стене возведены два окопных проема и заложен (перекрыт) дверной проем, ведущий в помещение №10 (подсобное) в связи с чем, доступ в последнее отсутствует;

По результатам проверки Инспекция направила Требование от 08.07.2019 №4229, об устранении выявленных в ходе проверки нарушений в срок до 10.10.2019, относительно технического переоборудования арендуемого имущества без согласия Арендодателя; размещения наружной рекламы на фасаде здания; пользования Объектом третьими лицами.

Истец указал на отсутствие разрешительной документации на проведение перепланировок капитального характера, что свидетельствует о нарушении п. 2.3.1 Договора.

Письмом (требованием) от 03.07.2019 исх. №АИ-169/19 Департамент уведомил Ответчика об отказе от Договора в одностороннем порядке и потребовал в течение 30 календарных дней со дня направления требования возвратить объект аренды по акту-приема-передачи.

15.10.2019 Распоряжением № 10352-РДЗ ДИЗО уведомило ответчика о том, что будет проведена проверка исполнения требования (претензии) № 4229 от 08.07.2019 г. срок проведения проверки с 15.10.2019 до 24.10.2019 г.

Ответчик в отзыве на иск указал на то, что ООО «Морская практика» перепланировку арендуемых встроенных помещений не производило, при этом в соседнем объекте, граничащим с арендуемым, расположена аптека «Виста №1» (

<

...> (аптека), которой используется подсобное помещение  (I- 10), при этом, из схемы и экспликации БТИ от 20.09.2006 г., предоставленной ответчику инспекторами ДИЗО, следует, что аптека владеет и пользуется помещением, углубленным в жилой дом, по своей площади и конфигурации похожим на арендуемое ООО «Морская практика» у ДИЗО помещение 1-10.

При этом, собственником указанного помещения, которое обозначено на плане помещений, как помещение №11-4, является ООО «Анима-Крым», на основании Договора купли-продажи от 07.12.2017, заключенного между ООО «Анима-Крым» и ФИО5 - встроенных нежилых помещений (с 11-1 по 11-7) площадью 75.0 кв.м., находящихся на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

...>; кадастровый номер: 91:02:001010:2490; номер кадастрового квартала: 91:02:001010.

В подтверждение указанного, в материалы дела представлена копия договора купли-продажи нежилого помещения от 07.12.2017, заключенного между ООО «Анима-Крым» (покупатель) и ФИО5 (продавец), согласно которому продавец передает покупателю встроенное нежилое помещение (с П-1 по П-7), площадью 75,0 (семьдесят пять) кв.м., находящееся на 1(первом) этаже, по адресу: 

<

...>; кадастровый номер: 91:02:001010:2490, номер кадастрового квартала: 91:02:001010.

Также ответчик указал на ошибочность доводов истца о том, что в помещении 2 (зал) в несущей стене возведены два оконных проема и заложен (перекрыт) дверной проем, ведущий в помещение № 10 (подсобное), в связи с чем, доступ в последнее отсутствует, поскольку указанное противоречит Акту приема-передачи объекта аренды от 22.07.2017, который является Приложением № 1 к договору аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 28 марта 2017 г. № 44-17, из которого следует, что в переданном в аренду нежилом помещении имеются металлопластиковые окна.

Довод истца относительно осуществления ответчиком перепланировки путем возведения капитальной стены ограждающей часть помещения, а также о том, что в помещении № 9 (подсобное) возведен дверной проем для доступа в вышеуказанную отгороженную часть коридора, по мнению ответчика, не подтвержден документально.

В подтверждение указанных доводов ответчиком представлены следующие доказательства: Акт приема-передачи объекта аренды от 22.07.2017, (Приложение №1 к договору аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя, от 28 марта 2017 г. № 44-17), из которого следует, что в переданном в аренду нежилом помещении имеются металлопластиковые окна; заключение № 13 специалиста ФИО6, согласно которому на странице 10 Исследования содержится схема помещения, находящегося по адресу: 

<

...>. Из таблицы № 1 (стр. 3 Исследования) усматривается, что указанная схема была сфотографирована 15 февраля 2017 года в 10:17, то есть еще до заключения между истцом и ответчиком договора аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 28 марта 2017 г. № 44-17. На схеме отображены 4 окна, в помещении № 4 (коридор) имеется капитальная стена, а в помещении № 9 (подсобное) есть дверной проем; в встроенном помещении имеется 4 окна.

По мнению ответчика, не  могут служить надлежащим доказательством того факта, что ответчик произвел несогласованные перепланировки в арендуемом помещении, представленные в материалы дела схема помещения от 06.10.2006 г. и экспликация помещения № 17 по ул. Т. Шевченко, г. Севастополя от 20.09.2006, поскольку Объект передан в аренду ответчику 28 марта 2017 года и в материалах дела отсутствуют доказательства того, что его технические характеристики с 2006 года не изменились.

Третье лицо (ООО «Анима-Крым») в письменных пояснениях по сути спора указало на принадлежность ему на праве собственности помещений II-4, согласно плана помещений, площадью 75 кв.м. на первом этаже, по адресу: 

<

...> право собственности зарегистрировано 22.12.2017, согласно представленной выписки ЕГРН.

Судом также установлено, что 15.09.2011 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета (Арендодатель) и физическим лицом-предпринимателем ФИО5 (Арендатор) был заключен Договор № 99-11 аренды недвижимого имущества (далее – Договор, том 1, л. д. 19-24), в соответствии с пунктом 1.1 которого, Арендатору переданы в аренду встроенные нежилые помещения (с № II-1 по № II-7) с пристройкой лит. «а», общей площадью 75,00 кв.м., с двумя крыльцами, расположенные по адресу: 

<

...>.

Впоследствии, Севастопольским городским Советом принято решение от 12.11.2013 № 6242 о включении в Перечень объектов, подлежащих приватизации (способ приватизации - выкуп), нежилого помещения, общей площадью 75,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 06.04.2016 по делу А84-934/15, в редакции постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2016, на Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя была возложена обязанность заключить с ИП ФИО5 договор купли-продажи встроенных нежилых помещений, общей площадью 75,00 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>.

Данным судебным актом установлен факт приобретения в собственность указанный объекта ИП ФИО5; согласно представленных в материалы дела доказательств, договор купли-продажи встроенных нежилых помещений был подписан 05.12.2016.

Ответчик представил суду доказательства обращения в адрес арендодателя с заявлением о внесении изменений в договор аренды, путем добавления вида разрешенного использования объекта -  размещение объекта торговли, наряду с видом разрешенного использования – размещение офисов.

11.07.2019 года ДИЗО в ответ на обращение (вх. № 192/01-10-04-14/01/19 от 13.06.2019) по вопросу изменения целевого использования объекта аренды от 28.03.2017 № 44-17 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, указало на то, что Департаментом принято решение внести изменение в пункт 1.3 договора аренды путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 28.03.2017 №44-17.

06.08.2019 письмом ДИЗО уведомило ООО «Морская практика» об отказе в изменении целевого назначения арендованного объекта недвижимости по договору аренды от 28.03.2017 №44-17 в связи с наличием выявленных нарушений использования объекта, согласно акта проверки.

19.11.2019 года истцом была проведена проверка исполнения требования (претензии) № 4229 от 08.07.2019.

В ходе рассмотрения спора судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно выводов которой:

- площадь встроенных помещений первого этажа жилого дома № 17 по ул. Шевченко в городе Севастополе, находящихся в фактическом пользовании ООО «Морская практика» согласно Договору аренды № 44-17 от 28.03.2017, составляет 109 кв.м и состоит из площадей помещений с 1-1 по 1-9, находившихся на момент передачи, вероятнее всего, уже в перепланированном состоянии, при этом помещение 1-10 площадью 4,6 м2 в состав переданных по Договору помещений не входило;

- нежилое помещение I-10 площадью 4,6 кв.м., на момент передачи встроенных нежилых помещений c I-1 по I-10 с крыльцом на первом этаже жилого дома по ул. Шевченко, 17 в городе Севастополе, ООО «Морская практика», согласно Договору аренды № 44-17 от 28.03.2017, не могло находиться в их составе и фактически является подсобным помещением II -4 пл. 4,9 кв.м, принадлежащим в праве собственности ООО «Анима-Крым» на основании договора купли-продажи от  07.12.2017.

Ответчик в обоснование надлежащего исполнения им обязанностей по договору аренды, а также отсутствия фактических намерений истца прекратить договорные отношения с ответчиком, указал на то, что в период с 03.07.2019 и по настоящее время истец принимал оплату по договору, подтверждая тем самым действие договора долгосрочной аренды №44-17 от 28.03.2017, что подтверждается следующими документами:

платежным поручением № 251 от 20.06.2019 на сумму 50 544.93 руб.;

платежным поручением № 291 от 19.07.2019 на сумму 50 544.93 руб.;

платежным поручением № 336 от 20.08.2019 на сумму 50 700.00 руб.;

платежным поручением № 364 от 20.09.2019 на сумму 50 544.73 руб.;

платежным поручением № 416 от 21.10.2019 на сумму 51 000 руб.;

платежным поручением № 458 от 19.11.2019 на сумму 50 494.08 руб.;

платежным поручением № 507 от 20.12.2019 на сумму 50 035.22 руб.;

платежным поручением № 16 от 21.01.2020 на сумму 51 000 руб.;

платежным поручением № 71 от 20.02.2020 на сумму 51 000 руб.;

платежным поручением № 124 от 20.03.2020 на сумму 51 300 руб.;

платежным поручением № 171 от 20.04.2020 на сумму 52 000 руб.;

платежным поручением № 211 от 20.05.2020 на сумму 52 000 руб.;

Кроме того, 08.07.2019 года (после направления истцом в адрес ответчика уведомления от 03.07.2019 г. о расторжении договора аренды), истец направил в адрес ООО «Морская практика» Требование (претензию) от 08.07.2019 г. № 4229, где предписал Арендатору устранить выявленные в ходе проведенной проверки нарушения в срок до 10.10.2019 г., а именно:

техническое переоборудование арендуемого имущества без согласия Арендодателя;

размещение наружной рекламы на фасаде здания;

устранить пользование Объектом третьими лицами.

10.12.2019 Инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в адрес ООО «Морская практика» направлено требование (претензия) № 10352, об устранении нарушения (техническое переоборудование арендуемого имущества без согласия Арендодателя) в срок до 10.03.2020 г.

Иные нарушения не были указаны истцом.

Ответчик в отзыве обозначил, что истец фактически отказался от реализации права на расторжение договора долгосрочной аренды №44-17 от 28.03.2017, а требования об устранении выявленных нарушений свидетельствуют о намерении продолжить арендные отношения.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, согласно следующего. 

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 ст. 450 ГК РФ).

Истец ссылается на невозвращение ответчиком в течение 30 календарных дней арендованного имущества после направления ему письма (требования) от 03.07.2019 исх. №АИ-169/19 об отказе от Договора в одностороннем порядке.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит наличие оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке истцом, противоправность действий ответчика, существенное нарушение им обязанностей по договору. 

При этом, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания данных обстоятельств возложена на истца.

В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Исходя из правовых позиций, изложенных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пункта 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" нормы вышеуказанной статьи ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Из пункта 9.3. договора аренды следует, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только при нарушениях договора.

Пунктом 9.4. договора предусмотрено, что Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения Договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено материалами дела, требование истца о расторжении договора аренды было основано на выявленных в результате проверки нарушениях, которые предлагалось устранить в срок до 10.10.2019, а именно:

техническое переоборудование арендуемого имущества без согласия Арендодателя;

размещение наружной рекламы на фасаде здания;

устранении пользование Объектом третьими лицами.

При этом, письмо о расторжении договора аренды с предложением возвращения объекта было направлено истцом ответчику до предложенной даты устранения нарушений – 03.07.2019, что не соответствует смыслу положений п. 9.4 Договора, а также законодательства об арендных правоотношениях.

Материалами дела, не подтвержден факт технического переоборудования арендуемого имущества, а также пользование объектом третьими лицами.

Как установлено судом, часть помещения, указанного в акте проверки, использовалась третьим лицом на основании права собственности, а именно - нежилое помещение I-10 площадью 4,6 кв.м.

Судом установлено, что на момент передачи встроенных нежилых помещений c I-1 по I-10 с крыльцом на первом этаже жилого дома по ул. Шевченко, 17 в городе Севастополе, ООО «Морская практика», согласно Договору аренды № 44-17 от 28.03.2017, данное помещение не могло находиться в их составе и фактически является подсобным помещением II-4 пл. 4,9 кв.м, принадлежащим в праве собственности ООО «Анима-Крым» на основании договора купли-продажи от  07.12.2017.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик использовал арендуемое нежилое помещение в иных целях, а также доказательства, подтверждающие, что ответчиком передавалось помещение третьим лицам, материалы дела не содержат.

Доводы истца о возведении ответчиком оконных проемов, установлении оконных блоков, противоречат данным, указанным в заключении судебной экспертизы №138/3-3 от 24.04.2020 по данному делу, а именно, согласно признаков износа отделки конструктивных элементов (потолков, стен, полол) арендованных помещений, экспертом установлено, что имеющиеся признаки износа отделки свидетельствуют о длительной эксплуатации помещений (более 5 лет), то есть арендованное помещение длительно эксплуатируется в перепланированном состоянии.

Довод истца относительно использования ответчиком объекта не в соответствии с его целевым назначении также не соответствует материалам дела, поскольку изменение целевого назначения фактически было одобрено арендатором. 

Ответчик представил суду доказательства обращения в адрес арендодателя с заявлением о внесении изменений в договор аренды, путем добавления вида разрешенного использования объекта -  размещение объекта торговли, наряду с видом разрешенного использования – размещение офисов.

11.07.2019 года ДИЗО в ответ на обращение (вх. № 192/01-10-04-14/01/19 от 13.06.2019) по вопросу изменения целевого использования объекта аренды от 28.03.2017 № 44-17 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, указало на то, что Департаментом принято решение внести изменение в пункт 1.3 договора аренды путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 28.03.2017 №44-17.

06.08.2019 письмом ДИЗО уведомило ООО «Морская практика» об отказе в изменении целевого назначения арендованного объекта недвижимости по договору аренды от 28.03.2017 №44-17 в связи с наличием выявленных нарушений использования объекта, согласно акта проверки.

Исходя из того, что в материалы дела не представлены доказательства существенных нарушений использования объекта ответчиком, суд считает необоснованным отказ истца о внесении изменений в договор аренды, в части дополнения целевого назначения арендуемого объекта.

Размещение наружной рекламы на фасаде здания, по мнению суда, не является существенным нарушением условий договора аренды со стороны ответчика, повлекшим нарушение прав и интересов собственника имущества, влекущим прекращение договорных арендных обязательств. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

При этом, обязательства по договору аренды выполнялись арендатором надлежащим образом, арендная плата вносилась надлежащим образом и своевременно.

Исследовав материалы дела, учитывая обстоятельства и особенности сложившихся между истцом и ответчиком правоотношений, принимая во внимание выводы экспертного заключения, и иные представленные доказательства по делу, суд приходит к выводу о том, что в рамках исполнения договора аренды №44-17 от 28.03.2017 воля арендодателя и арендатора направлялась на сохранение действующих договорных отношений.

Принимая во внимание, основополагающий принцип гражданского права - принцип свободы договора, а также вопросы реализации принципа добросовестности и принципа запрета злоупотребления на примере конкретного судебного дела, суд пришел к выводу о том, что истцом не представлены доказательства нарушения существенных условий договора, в связи с чем, его расторжение не соответствует балансу интересов сторон.

Доказательства наличия иных оснований, предусмотренных договором аренды, для досрочного его расторжения арендодателем суду не представлено.

При таких обстоятельствах, исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Истцом при подаче искового заявления в суд государственная пошлина не была уплачена, поскольку в силу ст. 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от ее уплаты, в связи с чем, государственная пошлина не подлежит взысканию.

При этом, с истца в пользу ответчика подлежат взысканию понесённые расходы на проведение судебной экспертизы в размере 40 353,60 рубля.   

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (г.Севастополь, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Морская практика» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Камчатский край) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 40 353,60 рубля. 

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. 

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя. 

Судья                                                                                           А.С. Погребняк