АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

дело № А45-17520/2021

город Новосибирск

02 сентября 2021 года

резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2021 года

в полном объёме решение изготовлено 02 сентября 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>)

к администрации города Оби Новосибирской

о признании незаконным отказа в выкупе земельных участков

при участии в судебном заседании представителей

заявителя: ФИО3 по доверенности от 07.02.2019, паспорт, диплом

заинтересованного лица: ФИО4 по доверенности от 01.04.2020, служебное удостоверение, диплом

установил

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Оби Новосибирской области от 09.04.2021 № 3398/69 в выкупе земельных участков с кадастровыми номерами: 54:36:010502:1823 и 54:36:000000:871.

Причиной для отказа в выкупе земельных участков послужил факт превышения процента площади застроенной территории (80, 29 % площади испрашиваемых земельных участков).

При этом, как указала администрация города Оби Новосибирской области, разрешённый максимальный процент застройки в границах земельного участка для прочих видов разрешённого использования в соответствии с действующими правилами землепользования и застройки городского округа города Обь Новосибирской области составляет 70 процентов.

По мнению заявителя, указанные обстоятельства не могут служить основанием для отказа в предоставлении собственнику объекта недвижимого имущества земельного участка, на котором расположен такой объект, в собственность за плату без проведения торгов. Отказ не соответствует части 1 статьи 39.20, пункту 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права индивидуального предпринимателя ФИО2 в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 поддержал заявленные требования, представил заключение кадастрового инженера ФИО5, согласно которому размещение здания с кадастровым номером 54:36:000000:1023 на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:000000:871 и 54:36:010502:1823 в зоне Ж-1 не противоречит действующим правилам землепользования и застройки города Оби Новосибирской области, а также заключение «Оценка соответствия требованиям норм и правил пожарной безопасности нежилых зданий», выполненное обществом с ограниченной ответственностью НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТИЗА ПОЖАРНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ в отношении нежилого здания с кадастровым номером 54:36:000000:1023, согласно которому указанное здание может размещаться в действующих противопожарных разрывах, нарушения требований пожарной безопасности отсутствуют, угрозы жизни и здоровью граждан не усматривается.

Представитель администрации города Оби Новосибирской против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания отказа администрации города Оби Новосибирской от 09.04.2021 № 3398/69 в выкупе земельных участков с кадастровыми номерами: 54:36:010502:1823 и 54:36:000000:871 незаконным необходимо установить наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ответа закону и нарушение этим отказом прав и законных интересов заявителя.

Результаты исследования представленных в материалы дела доказательств и оценка доводов сторон свидетельствуют о наличии предусмотренных частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правовых оснований для удовлетворения заявленных по делу требований.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

Индивидуальному предпринимателю ФИО2 на праве собственности на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 09.07.2020 дело № А45-42098/2019 принадлежит нежилое здание - магазин смешанных товаров площадью 589, 3 кв. м, кадастровый номер 54:36:000000:1023.

Здание расположено в пределах границ земельных участков с кадастровыми номерами 54:36:010502:1823 и 54:36:000000:871.

Земельный участок с кадастровым номером 54:36:010502:1823, расположенный по адресу: Новосибирская область, город Обь, ЖКО аэропорта, в районе дома № 28, разрешённое использование - для строительства магазина, использовался индивидуальным предпринимателем ФИО2 на основании договора аренды земельного участка от 20.12.2016 № 3/16-16а сроком действия до 17.12.2019.

Земельный участок с кадастровым номером 54:36:000000:871, расположенный по адресу: Новосибирская область, город Обь, разрешённое использование - для магазина, используется индивидуальным предпринимателем ФИО2 на основании договора аренды земельного участка от 22.10.2019 № 3/3-19а сроком до 22.10.2022.

09.03.2021 индивидуальный предприниматель ФИО2 на основании части 1 статьи 39.20, пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации обратился в администрацию города Оби Новосибирской области с заявлением о предоставлении в собственность путём выкупа земельных участков с кадастровыми номерами 54:36:010502:1823 и 54:36:000000:871.

09.04.2021 администрацией города Оби Новосибирской области был дан ответ № 3398/69, согласно которому в выкупе земельных участков отказано по причине того, что площадь застроенной территории составляет 80, 29 % площади испрашиваемых земельных участков, что противоречит действующим правилам землепользования и застройки, в соответствии с которыми установлен максимальный процент застройки 70 процентов.

По мнению администрации города Оби Новосибирской области, вышеуказанные обстоятельства влекут за собой нарушение установленных предельных минимальных возможных отступов объекта недвижимости от границ земельного участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений – 3 метра.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

В силу части 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок образован в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением случаев обращения с таким заявлением члена этого товарищества (если такой земельный участок является садовым или огородным) либо собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (если земельный участок является земельным участком общего назначения);

на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещённые в соответствии со статьёй 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершённого строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нём здания, сооружения, объекта незавершённого строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещённые в соответствии со статьёй 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился правообладатель этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершённого строительства;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключён договор о развитии застроенной территории, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершённого строительства, расположенных на таком земельном участке, или правообладатель такого земельного участка;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключён договор о комплексном развитии территории, или земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключён договор о комплексном развитии территории, за исключением случаев, если такой земельный участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении такого земельного участка обратилось лицо, уполномоченное на строительство указанных объектов;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого заключён договор о комплексном развитии территории, и в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка обратилось лицо, с которым заключён договор о комплексном развитии территории, предусматривающий обязательство данного лица по строительству указанных объектов;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является предметом аукциона;

в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, поступило предусмотренное подпунктом 6 пункта 4 статьи 39.11 настоящего Кодекса заявление о проведении аукциона по его продаже или аукциона на право заключения договора его аренды при условии, что такой земельный участок образован в соответствии с подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.11 настоящего Кодекса и уполномоченным органом не принято решение об отказе в проведении этого аукциона по основаниям, предусмотренным пунктом 8 статьи 39.11 настоящего Кодекса;

в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, опубликовано и размещено в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.18 настоящего Кодекса извещение о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;

разрешённое использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утверждённым проектом планировки территории;

испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка;

испрашиваемый земельный участок не включён в утверждённый в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, в случае, если подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса;

площадь земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, превышает предельный размер;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утверждёнными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих здания, сооружения;

предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается;

в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, не установлен вид разрешённого использования;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок не отнесён к определённой категории земель;

в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось иное не указанное в этом решении лицо;

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд и указанная в заявлении цель предоставления такого земельного участка не соответствует целям, для которых такой земельный участок был изъят, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;

площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов;

с заявлением о предоставлении земельного участка, включённого в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», обратилось лицо, которое не является субъектом малого или среднего предпринимательства, или лицо, в отношении которого не может оказываться поддержка в соответствии с частью 3 статьи 14 указанного федерального закона.

Такого основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов как превышение максимального процента застройки, установленного правилами землепользования и застройки, статьёй 39.16 Земельного кодека Российской Федерации не предусмотрено.

По смыслу части 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьёй 39.16, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трёх экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьёй 39.16, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Поскольку изложенное в оспариваемом отказе основание не указано в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, а иные основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность судом при рассмотрении настоящего спора не установлены, требования индивидуального предпринимателя ФИО2 признаны подлежащими удовлетворению.

Довод администрации города Оби Новосибирской области о том, что заявителем превышен максимальный процент застройки земельного участка 70 %, не может служить основанием для отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка.

В силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный регламент представляет собой устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешённого использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчётные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Как следует из указанной нормы, целью градостроительного регламента, в том числе устанавливающего минимальный и максимальный процент застройки земельного участка, является правовое регулирование градостроительной деятельности, установление параметров объектов капитального строительства. 

Основания для предоставления в собственность земельных участков, равно как и основания для отказа в таком предоставлении, устанавливаются земельным законодательством. 

Действующее законодательство не предусматривает возможности понуждения субъекта предпринимательской деятельности к осуществлению этой деятельности и не обуславливает реализацию права на выкуп земельного участка необходимостью его застройки в соответствии с параметрами, определёнными градостроительной документацией.

Представленными в материалы дела заключением кадастрового инженера ФИО5 и заключением «Оценка соответствия требованиям норм и правил пожарной безопасности нежилых зданий», выполненным обществом с ограниченной ответственностью НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТИЗА ПОЖАРНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ в отношении нежилого здания с кадастровым номером 54:36:000000:1023, подтверждено, что размещение здания с кадастровым номером 54:36:000000:1023 на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:000000:871 и 54:36:010502:1823 в зоне Ж-1 не противоречит действующим правилам землепользования и застройки города Оби Новосибирской области, указанное здание может размещаться в действующих противопожарных разрывах, нарушения требований пожарной безопасности отсутствуют, угрозы жизни и здоровью граждан не усматривается.

С учётом изложенного суд пришёл к выводу о незаконности оспариваемого отказа администрации города Оби Новосибирской области, нарушении данным отказом прав и законных интересов заявителя в экономической сфере.

При выборе способа устранения допущенных нарушений суд самостоятельно определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

При этом суд учитывает, что применяемая восстановительная мера должна отвечать определённым критериям, в том числе обеспечивать восстановление нарушенного права и быть обусловленной существом спора.

Принимая во внимание фактические обстоятельства спора, право заявителя может быть восстановлено посредством обязания администрации города Оби Новосибирской области устранить допущенные нарушения прав заявителя путём подготовки проекта договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 54:36:010502:1823, 54:36:000000:871 и направления этого проекта индивидуальному предпринимателю ФИО2 для подписания в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Судебные расходы по делу в виде уплаченной индивидуальным предпринимателем ФИО2 в федерльный бюджет государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на администрацию города Оби Новосибирской области.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать отказ администрации города Оби Новосибирской области от 09.04.2021 № 3398/69 в выкупе земельных участков с кадастровыми номерами 54:36:010502:1823, 54:36:000000:871 незаконным.

Обязать администрацию города Оби Новосибирской области устранить допущенные нарушения прав заявителя путём подготовки проекта договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 54:36:010502:1823, 54:36:000000:871 и направления этого проекта индивидуальному предпринимателю ФИО2 для подписания в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с администрации города Оби Новосибирской области с пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3 000 рублей расходов по государственной пошлине по заявлению.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова