Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Черкесск Дело № А25-1581/2025

Резолютивная часть решения оглашена 04 августа 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 15 августа 2025 года  

Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Казанчева И.Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шахаевым А.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй-Эксперт» (ИНН 2901289864, ОГРН 1182901010027) к Администрации Абазинского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики (ИНН 0917010480, ОГРН 1080917001021) о взыскании суммы неосновательного обогащения, 

при участии в судебном заседании, проводившемся в режиме онлайн, посредствомweb-конференции: 

от ООО «Строй-Эксперт» - ФИО1 (доверенность от 23.10.2024);

от Администрации Абазинского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики – ФИО2 (доверенность № 1490 от 20.05.2025), 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Строй-Эксперт» (далее – истец, ООО «Строй-Эксперт») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Абазинского муниципального района Карачаево-Черкесского Республики (далее – ответчик, Администрация) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 594 509 рублей 59 копеек по договору аренды №1067 от 05.07.2024 земельного участка с кадастровым номером 09:02:0210103:728, площадью 310 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, р-н Абазинский, аул Псыж, вдоль автодороги Черкесск - Ставрополь, между улицами Каюмова и Зеленая, напротив земельного участка по ул. Шоссейная 55 (севернее). 

Также истец просил возместить за счет ответчика понесенные пол делу судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 20 000 рублей и по уплате государственной пошлины в размере 34 725 рублей. 

Истец, ссылаясь на положения статей 8, 309, 328, 452, 606, 608, 614, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), мотивировал исковые требования следующими обстоятельствами.

ООО «Строй-Эксперт» являлось победителем аукциона в электронной форме по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, № 22000045630000000019 от 24.05.2024. Между ООО «Строй-Эксперт» (Арендатор) и Администрацией (Арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 1067 от 05.07.2024 (далее - Договор аренды), по которому Арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 09:02:0210103:728. Действуя в соответствии с п. 3.1 Договора аренды, Арендатор внес первый арендный платеж за 1 год аренды наперёд в размере 1 284 000 рублей. 24.12.2024 между Арендодателем и Арендатором заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка № 237, которым Имущество выкуплено в собственность ООО «Строй-Эксперт». 17.01.2025 переход права собственности на Имущество зарегистрирован в ЕГРН. Поскольку обязательство по внесению арендной платы по Договору аренды сохранялось до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к истцу 17.01.2025, то арендная плата в сумме 594 509 рублей 59 копеек, полученная ответчиком за период с 18.01.2025 по 05.07.2025, является неосновательным обогащением ответчика и подлежит возврату в пользу истца. В адрес ответчика была направлена претензия с просьбой произвести перерасчет арендной платы и вернуть указанные денежные средства. Поскольку ответчик отказался удовлетворить претензию, истец обратился с суд с настоящим исковым заявлением, что повлекло несение истцом расходов на оплату государственной пошлины в размере 34 725 рублей. Кроме того, истец вынужден был заключить договор оказания юридических услуг с выплатой вознаграждения в размере 20 000 рублей.

В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Определением суда от 14.05.2025 исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.

Ответчик, оспаривая законность исковых требований и прося суд отказать в их удовлетворении в полном объеме, представил письменный отзыв, в которым, ссылаясь на положения статей 8, 309, 414, 424, 477, 449, 606, 614, 1102 ГК РФ, статью 38.2 ЗК РФ, а также на условия аукциона и Договора аренды, указал, что прекращение арендных отношений не является основанием для возврата внесенной истцом (Арендатором) при заключении договора аренды платы в качестве неосновательного обогащения, поскольку полученный ответчиком (Арендодателем) платеж в счет арендной платы за первый год аренды получен в качестве исполнения по сделке и не является неосновательным обогащением. Являясь претендентом на участие в аукционе и его участником, истец, будучи ознакомленным с документацией об организации и проведении аукциона, внес необходимый задаток и согласился на участие в аукционе на предложенных условиях, предусматривающих оплату арендных платежей за первый год аренды единовременно, взял на себя обязательство осуществить оплату годовой арендной платы земельного участка в установленный срок. Стороны предусмотрели порядок уплаты полной стоимости годовой арендной платы единовременно в сумме 1 284 044 рублей. В аукционной документации и в Договоре аренды отсутствуют условия о возвращении части арендной платы (перерасчете), в случае досрочного прекращения действия Договора аренды. Продажа права на заключение договора аренды предполагает, что уплачиваемая по результатам торгов (аукциона) плата (денежная сумма) является платой за право заключения Договора аренды. Одновременно эта плата является и арендной платой.

Определением суда от 17.06.2025 дело назначено к судебному разбирательствуна 14.07.2025 в 12 часов 00 минут. 

К дате судебного разбирательства от истца поступили возражения на отзыв, в которых поясняет, что обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращено заключением договора купли-продажи и последующим переходом права собственности на земельный участок к арендатору, оснований для удержания ответчиком спорных денежных средств, внесенных истцом в качестве платы за пользование земельным участком, не имеется. При этом, Администрацией не представлено доказательств включения в размер арендной платы также платы за право на заключение договора аренды, договор аренды земельного участка не содержит таких условий.

Определением суда от 14.07.2025 дело назначено к судебному разбирательствуна 04.08.2025 в 16 часов 30 минут. 

В судебном заседании: представитель истца просил исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на основаниям, изложенные в исковом заявлении и в письменных возражениях на отзыв; представитель ответчика, поддержав доводы письменного отзыва, просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Между Администрацией (Арендодатель) и ООО «Строй-Эксперт» (Арендатор) на основании результатов торгов был заключен Договор аренды земельного участка № 1067 от 05.07.2024, предмет которого является земельный участок с кадастровым номером 09:02:0210103:728, площадью 310 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, расположенный по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, р-н Абазинский, аул Псыж, вдоль автодороги Черкесск - Ставрополь, между улицами Каюмова и Зеленая, напротив земельного участка по ул. Шоссейная 55 (севернее) (далее - Имущество), сроком — 30 месяцев.

Договор Аренды подписан сторонами, после чего прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Карачаево-Черкесской Республике.

Согласно акту приема передачи от 05.07.2024 Арендатор принял в аренду указанный земельный участок, подтвердив, что обязательства исполнены, у сторон нет претензий друг к другу по существу договора. 

Согласно протоколу № U22000045630000000019-3 от 26.06.2024 о результатах открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка продажная цена годовой арендной платы земельного участка составляет 1 284 044 рублей.

Пунктом 3.1 Договором Аренды определен следующий порядок оплаты арендной платы: размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка за вычетом оплаченного задатка по лоту № 1 составляет 1 243 000 рублей и должна быть уплачена до 05.10.2024. Арендная плата за Участок в год составляет 1 284 044 рублей, арендная плата рассчитывается согласно Протоколу о результатах аукциона от 26.06.2024 № U22000045630000000019-3. Последующая арендная плата начисляется и вносится ежеквартально со второго года аренды земельного участка и до конца действия срока договора аренды.

24.12.2024 между ответчиком (Арендодателем) и истцом (Арендатором) в отношении указанного земельного участка был заключен Договор № 237 купли-продажи (купчая) земельного участка, которым указанный земельный участок передан (выкуплен) в собственность ООО «Строй-Эксперт». 

24.12.2024 сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, в котором указано на отсутствие претензий у покупателя к продавцу по передаваемому земельному участку. Стороны подтвердили, что обязательства сторон выполнены, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно статье 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В пункте 1, 2 статьи 424 ГК РФ определено, что исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке. 

Заключив договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, стороны пришли к соглашению о замене обязательств по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи (статьи 414 ГК РФ).

С момента заключения договора купли-продажи имущества в силу пункта 1 статьи 414 ГК РФ арендные отношения между его сторонами прекращаются.

Однако прекращение арендных отношений не является основанием для возврата внесенной истцом (Арендатором) при заключении договора аренды платы в качестве неосновательного обогащения в силу следующего.

Положениями подпункта 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Из статьи 39.2 ЗК РФ следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 11 ЗК РФ предусмотрено, что органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Исходя из требований пунктов 4 и 5 статьи 448 ГК РФ, участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

В силу пункта 21 статьи 39.12 ЗК РФ задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

Особенности организации и порядка проведения аукциона по продаже права на заключение договора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентированы предписаниями статьи 39.12 ЗК РФ, статьи 448 ГК РФ. 

Положениями части 16 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Как установлено пунктом 17 статьи 39.12 ЗК РФ победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

В силу пункта 20 статьи 39.12 ЗК РФ, уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. 

Из указанных правовых норм в их системной взаимосвязи следует, что цена права на заключение договора аренды устанавливается по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного, указанная цена является начальной, и не может быть ниже, чем это предусмотрено законом.

На основании пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Абзацем первым пункта 4 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. 

Вместе с тем в случае, если до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абзац второй пункта 4 статьи 453 ГК РФ).

Как следует из Протокола о результатах аукциона № U22000045630000000019-3 от 26.06.2024 протокола результатов открытого аукциона, предложенная ООО «Строй-Эксперт» стоимость лота (земельного участка) составила 1 284 044 рублей.

Исходя из положений приведенных норм, внесенные ООО «Строй-Эксперт»как участником аукциона задаток и предложенная сумма (за вычетом задатка) являются существенным условием проведения аукциона и признания его состоявшимся, а также одновременно существенным условием заключения договора аренды земельного участка.

Предметом аукциона являлось право заключения договора аренды, цена такого права устанавливается в размере годовой платы за земельный участок по наибольше предложенной цене участниками аукциона.

По общему правилу годовой размер арендной платы является платой за право заключения договора аренды, последующий выкуп земельного участка в первый год аренды и досрочное расторжение договора не являются основаниями для возврата части внесенной платы, определенной по итогам торгов за право заключить данный договор.

Отказ от исполнения условий договора аренды в одностороннем порядке, равно как и его изменения, возможно только по соглашению сторон, либо по основаниям, установленным в пункте 2 статьи 450 ГК РФ.

Из фактических обстоятельств дела следует, что ООО «Строй-Эксперт» имело достаточно информации об условиях и порядке предоставления земельных участков в аренду путем проведения торгов и оплаты установленной на нем цены лота, добровольно исполнило обязательства по внесению сумм.

Внесенная истцом денежные средства являлись платой за получение права на заключение договора аренды и платежа по обязательствам в рамках исполнения договора аренды земельного участка, заключенному по итогам аукциона. При этом, из представленных доказательств не усматривается взимание ответчиком с истца не предусмотренной законом платы за проведение торгов, либо каких-то дополнительных расходов за проведение торгов. 

Судом не установлено и из материалов дела не следует, что действие договора аренды было досрочно прекращено в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем своих обязанностей по договору.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что спорные денежные средства получены Администрацией на законном основании в качестве стоимости за получение ООО «Строй-Эксперт» права на заключение договора аренды и платежа по обязательствам в рамках исполнения договора аренды земельного участка, заключенному по итогам аукциона.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ необходимым условием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение или сбережение имущества в отсутствие правовых оснований (приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого, не основанное на законе, иных правовых актах, сделке).

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, разъяснено, что неосновательным обогащением считается не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания.

В силу приведенных норм и разъяснений по их применению положения о неосновательном обогащении не подлежат применению в рассматриваемом случае, поскольку обязательства по заключению и оплате договора аренды земельного участка по результату аукциона сторонами исполнены, земельный участок передан в пользование ООО «Строй-Эксперт». Каких-либо указаний на возможность возвращения арендатору исполненного по договору в случае его досрочного прекращения договор не содержит, такие условия сторонами не согласованы. Действие договора аренды досрочно прекращено по воле арендатора ввиду приобретения им земельного участка, а не в связи с ненадлежащим исполнений условий соглашения арендодателем.

В связи с вышеизложенным, полученная ответчиком по договору аренды земельного участка спорная денежная сумма не является неосновательным обогащением. 

Требования истца о взыскании неосновательного обогащения фактически направлены на изменение цены, установленной по результатам аукциона. 

С учетом изложенного, суд не находит правовых оснований для взыскания с Администрации в качестве неосновательного обогащения спорной денежной суммы, уплаченной ООО «Строй-Эксперт» при приобретении права на получение в аренду земельного участка, ввиду расторжения договора аренды по инициативе истца, как следствие, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме. 

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований судом отказано в полном объеме, то также отсутствуют правовые основания для возмещения истцу за счет ответчика понесенных по делу судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере 34 725 рублей и на оплату услуг юридических услуг в размере 20 000 рублей.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Строй-Эксперт» к Администрации Абазинского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 594 509 (пятьсот девяносто четыре тысячи пятьсот девять) рублей 59 копеек отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его изготовления в полном объеме и может быть обжаловано в этот срок в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (Вокзальная улица, дом 2, Ессентуки г., Ставропольский край, 357600) через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики. 

Судья И.Т. Казанчев