АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-1376/2017

30 октября  2017 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2017 года.

Решение изготовлено в полном объеме 30 октября 2017 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Командирова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Территория отдыха» о признании незаконным решения управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области, выраженного в письме от 01.11.2016 № 21791-пс,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области, администрации Копейского городского округа, управления архитектуры и градостроительства Копейского городского округа,

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя – ФИО2 (доверенность от 14.10.2016, паспорт), от заинтересованного лица – не явился, извещен, от третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Территория отдыха» (далее – ООО «Территория отдыха», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным решения управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее – управление по имуществу и земельным отношениям, заинтересованное лицо), выраженного в письме от 01.11.2016 № 21791-пс, об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 100 кв. м, с кадастровым номером 74:30:0601012:947, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, южнее здания № 23 по ул. Бажова, с «для размещения и эксплуатации кафе временного типа» на «предпринимательство»; об обязании управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа по Челябинской области принять решение путем издания постановления об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 100 кв. м, с кадастровым номером 74:30:0601012:947, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, южнее здания № 23 по ул. Бажова, с «для размещения и эксплуатации кафе временного типа» на «предпринимательство» с целью внесения изменений в Государственный кадастр недвижимости.

Определениями суда от 30.01.2017 и 25.04.2017 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области (далее – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по Челябинской области»), управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (далее – управление Росреестра по Челябинской области), администрация Копейского городского округа (далее – администрация), управление архитектуры и градостроительства Копейского городского округа (далее – управление архитектуры и градостроительства).

В ходе производства по делу обществом заявлено ходатайство об уточнении заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ, согласно которому заявитель просит:

 1. Признать незаконным решение управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области, выраженное в письме от 01.11.2016 № 2179 – пс об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 100 кв.м, с кадастровым номером 74:30:0601012:947, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, южнее здания № 23 по ул. Бажова;

 2. Обязать управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области принять решение (акт) об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 100 кв.м, с кадастровым номером 74:30:0601012:947, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, южнее здания № 23 по ул. Бажова, с «для размещения и эксплуатации кафе временного типа» на «предпринимательство», с целью внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и в договор аренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка № 13-14 от 30.01.2014.

Судом уточнение заявления принято в порядке статьи 49 АПК РФ.

В судебном заседании подлежат рассмотрению уточненные требования.

Управление по имуществу и земельным отношениям представило отзыв на заявление и объяснения, в которых просило в удовлетворении заявленного требования отказать. Указало, что постановлением администрации Копейского городского округа Челябинской области от 08.07.2015 № 1785-п утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 74:30:0601012:947, согласно которому земельный участок расположен в общественно-деловой зоне (Б 1-административно-деловая). Вместе с тем согласно градостроительному регламенту на указанный земельный участок (в связи с внесением в Правила землепользования и застройки Копейского городского округа изменений решением Собрания депутатов Копейского городского округа от 27.01.2016 № 83-МО) располагается в жилой зоне (зоне многоэтажной застройки). В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 № 540 вид разрешенного использования - «предпринимательство» предполагает размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Вместе с тем на основании постановления администрации Копейского городского округа Челябинской области от 23.01.2014 № 1778-п ООО «Территория отдыха» предоставлен на условиях аренды сроком на 11 месяцев земельный участок, расположенный на землях населенного пункта, с кадастровым номером 74:30:0601012:947, общей площадью 100 кв.м, расположенный по адресу: г. Копейск, южнее здания № 23 по ул. Бажова, для размещения (установки) и эксплуатации временных нестационарных объектов мелкорозничной торговой сети и объектов оказания услуг населению. Согласно пункту 4.4.16 указанного договора арендатору запрещено возводить на арендованном земельном участке объекты капитального строительства. Однако в нарушение условий договора арендатор возвел на земельном участке объект капитального строительства, тем самым, использовав земельный участок не по целевому назначению и не в соответствии с видом разрешенного использования, нарушив существенные условия договора. Таким образом, отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка является обоснованным и правомерным (л.д. 1-4, 119-121 т. 2).

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по Челябинской области», управление Росреестра по Челябинской области, администрация Копейского городского округа, управление архитектуры и градостроительства Копейского городского округа письменных пояснений не представили.

В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, изложенную в заявлении с учетом уточнения заявленных требований, просил заявленные требования удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом посредством направления в его адрес копий определений заказными письмами с уведомлениями (л.д. 106, 148 т.1, 46-48, 139-142 т. 2).

На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.

Как следует из материалов дела, 30.01.2014 между управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа (арендодатель) и ООО «Территория отдыха» (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 13-14 (далее - договор), в котором арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель земли населенных пунктов с кадастровым номером 74:30:0601012:947, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Челябинская область, г. Копейск, южнее здания № 23 по ул. Бажова, для размещения и эксплуатации кафе временного типа, в границах указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 100 кв.м.

Срок аренды участка устанавливается с 23.01.2014 по 23.12.2014 (пункт 2.1 договора)

Согласно акту приема-передачи от 23.01.2014 указанный земельный участок передан арендатору.

12.05.2015 заявитель обратился с заявлением в администрацию Копейского городского округа о подготовке градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 74:30:0601012:947.

Постановлением администрации Копейского городского округа от 08.07.2015 № 1785-п утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 74:30:0601012:947.

После согласования проекта на реконструкцию обществом получено разрешение на строительство от 09.10.2015 № ш 74-3040002005001-68-2015. Строительные работы по реконструкции кафе выполнил подрядчик - ООО «СТРОЙ ГАРАНТ», с которым общество заключил договор подряда б/н от 11.10.2015. 

По завершении строительных работ обществу администрацией выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25.05.2016 № ш 74-3040002005001-30-2016.

Заявитель обратился в управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект: «Кафе», КН/УН: 74:30:0000000:13619 расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Копейск, южнее здания № 2, по ул. Бажова.

12.07.2016 управлением Росреестра по Челябинской области направлено заявителю письменное уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с тем, что у регистратора имеются сомнения в наличии оснований для проведения регистрации прав, а именно что земельный участок с кадастровым номером 74:30:0601012:947 на котором, согласно сведений государственного кадастра недвижимости находится здание «Кафе», предоставлен заявителю по договору аренды от 30.01.2014 на срок по 23.12.2014 для размещения и эксплуатации кафе временного типа, следовательно, не предназначен для строительства объектов капитального строительства. По данной причине 03.11.2016 заявителю отказано в государственной регистрации права собственности на указанный объект.

25.10.2016 заявитель направил письменное обращение в адрес главы Копейского городского округа с просьбой обратиться в ФГБУ «ФКП Росреестра по Челябинской области» с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка, с кадастровым номером 74:30:0601012:947, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, южнее здания № 23 по ул. Бажова (далее – земельный участок), с «для размещения и эксплуатации кафе временного типа» на «предпринимательство» в соответствии с градостроительным регламентом. 

Управлением по имуществу и земельным отношениям в адрес общества направлен отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка от 01.11.2016 № 21791-пс, в котором указано, что согласно пункту 4.4.16 договора аренды арендатор обязуется не возводить на арендованном земельном участке объекты капитального строительства, в связи с этим смена вида разрешенного использования земельного участка не предоставляется возможным.

Полагая, что решение управления по имуществу и земельным отношениям об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности и создает препятствия для осуществления заявителем предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Такое заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом (часть 4 статьи 198 АПК РФ).

Судом установлено, что заявителем при обращении в суд в рамках настоящего дела соблюден процессуальный срок, установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ. 

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, а также исходя из пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в предмет доказывания по настоящему делу входит установление совокупности двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, и нарушение таким решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из заявления и пояснений общества следует, что основанием для обращения заявителя в орган местного самоуправления с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка послужила необходимость регистрации вещного права на объект капитального строительства – здание кафе.

Как следует из представленных материалов дела, указанный объект недвижимого имущества заявителем возведен на основании выданного уполномоченным органом – администрации разрешения на строительство от 09.10.2015 № ш 74-3040002005001-68-2015, 25.05.2016 обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № ш 74-3040002005001-30-2016.

При этом указанное здание возведено на земельном участке, предоставленном обществу в аренду управлением по имуществу и земельным отношениям (арендодатель) на основании постановления администрации от 23.01.2014 № 178-п (л.д. 13-14 т. 1).

Указанным постановлением арендатор обязан заключить договор аренды земельного участка с управлением по имуществу и земельным отношениям, осуществить размещение кафе временного типа в соответствии с согласованным эскизным проектом (пункт 2).

При этом в пункте 3 постановления предусмотрены следующие требования к использованию земельного участка: 

1) изменение целевого назначения объекта, расположенного на участке без согласования в установленном порядке не допускается, 

2) размещение и эксплуатация на участке временного нестационарного объекта, …

5) самовольная застройка на данном земельном участке не допускается.

Пунктом 7 постановления управлению предписано в договоре аренды земельного участка предусмотреть пункт о том, что при эксплуатации временного нестационарного объекта арендатор не получает право на первоочередную застройку территории объектами недвижимости. 

Согласно условиям заключенного с управлением (арендодатель) договора № 13-14 от 30.01.2014 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (далее – договор аренды) данный участок обществу предоставлен для размещения и эксплуатации кафе временного типа (пункт 1.1 договора).

При этом в пункте 1.2 договора дано определение понятию «временный нестационарный объект», выполненный из сборно-разборных конструкций, в соответствии с пунктом 2 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации - объект движимого имущества, демонтаж которого может быть осуществлен без несоразмерного ущерба.

 Аналогичные предусмотренным в постановлении администрации от 23.01.2014 № 178-п обязанности изложены в пункте 4.4. договора аренды.

Пунктом 4.4.16 договора аренды установлен запрет арендатору возводить на арендованном земельном участке объект капитального строительства.

Письмом управления от 23.04.2015 договора аренды признан продленным на неопределенный срок (л.д. 23).

Дополнительные соглашения об изменении целевого использования земельного участка и отмене запрета на возведение объектов капитального строительства между сторонами не подписывались.

Поскольку с заявлением о смене вида разрешенного использования заявитель обратился с целью последующей регистрации права собственности на возведенный на спорном земельном участке объект недвижимого имущества, управление письмом от 01.11.2016 № 21791-пс в смене вида разрешенного использования отказало со ссылкой на условия договора, устанавливающие прямой запрет арендатору на возведение капитальных строений (пункт 4.4.16 договора аренды).

По смыслу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) разрешенное использование земельного участка влияет на его правовой режим, в том числе на возможность и на порядок его предоставления в аренду для строительства. 

ЗК РФ допускает изменение вида разрешенного использования земельного участка (статья 37), однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный ЗК РФ порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.

Особенности предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, установлены главой V.1 ЗК РФ, предусматривающей, в том числе публичные процедуры (предоставление земельного участка в аренду, собственность, на торгах, без проведения торгов).

Императивность данных норм закона не допускала передачи органами местного самоуправления земельных участков из публичной собственности без осуществления публичных процедур, соблюдение которых направлено на расширение доступа участников рынка строительства к земельным участкам и является основой эффективного их использования и развития конкуренции.

В настоящем случае заявление общества об изменении вида разрешенного использования земельного участка направлено на проведение регистрационных действий в отношении возведенного на нем объекта недвижимого имущества в обход установленных постановлением от 23.01.2014 № 178-п и договором аренды земельного участка целей его использования и запретов.

Изменение сторонами в период арендных правоотношений правового режима земельного участка, основным видом разрешенного использования которого является - для размещения и эксплуатации кафе временного типа направлено на нарушение условий предоставления земельного участка, находящегося в государственной собственности, предусмотренных законом и договором.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для признания оспариваемого решения не соответствующим требованиям действующего законодательства не имеется.

При таких обстоятельствах отсутствует совокупность условий, необходимых для признания незаконным решения административного органа, что исключает удовлетворение заявленного требования.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в связи с отказом в удовлетворении заявленных требований относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                               А.В. Командирова