ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-4810/2022

город Ростов-на-Дону

03 марта 2023 года

15АП-1163/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2023 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Сороки Я.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии по протоколу судебного заседания 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы 

муниципального казенного учреждения «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г.Ростова-на-Дону»; администрации города Ростова-на-Дону;  Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 23.12.2022 по делу № А53-4810/2022 

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2

к администрации города Ростова-на-Дону

при участии третьих лиц: Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону; муниципального казенного учреждения «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г.Ростова-на-Дону»; Департамента автомобильных дорог и организации дорожного движения города Ростова-на-Дону; Министерства транспорта Ростовской области; Уполномоченного  по защите прав предпринимателей в Ростовской области; Управления Росреестра по Ростовской области; общества с ограниченной ответственностью «Новый проект»

о признании незаконными пунктов 1.9, 1.9.1, 1.9.2, 1.9.3 и 1.9.4 постановления 

№993 от 03.11.2021

по встречному иску администрации города Ростова-на-Дону

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

об изъятии путем выкупа объектов недвижимого имущества, о прекращении права

собственности, о признании права собственности,

 

                                     УСТАНОВИЛ:

 

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к администрации города Ростова-на-Дону (далее - администрация) о признании незаконными пунктов 1.9, 1.9.1, 1.9.2, 1.9.3 и 1.9.4 постановления № 993 от 03.11.2021.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, муниципальное казенное учреждение «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону», Департамент автомобильных дорог и организации дорожного движения города Ростова-на-Дону, Министерство транспорта Ростовской области, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ростовской области, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью «Новый проект».

В свою очередь, протокольным определением от 12.07.2022 судом первой инстанции принят к производству встречный иск администрации к предпринимателю об изъятии путем выкупа объектов недвижимого имущества, о прекращении права частной собственности, о признании права муниципальной собственности.

В процессе рассмотрения спора предприниматель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил требования, согласно которым просил:

признать незаконными п.п. 1.9, 1.9.1, 1.9.2, 1.9.3, 1.9.4 Постановления администрации г. Ростова-на-Дону № 993 от 3 ноября 2021 года в части изъятия принадлежащего ФИО2 части земельного участка площадь 2704 кв. м (условный номер изымаемого земельного участка по ППиПМ ЗУ 103) из земельного участка площадью 3925 кв. м с КН 61:44:0081126:40, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений», расположенного по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – котельная площадью 145,1 кв. м с КН 61:44:0000000:13600, расположенное по адресу: 

<

...>, строен в.; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 816,6 кв. м с КН 61:44:0081126:19, расположенное по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 571,6 кв. м с КН 61:44:0081126:20, расположенное по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 34,6 кв. м с КН 61:44:0081126:18, расположенное по адресу: 

<

...> «в»;

обязать администрацию г. Ростова-на-Дону осуществить изъятие у ФИО2 путем выкупа всего земельного участка площадью 3925 кв. м с КН 61:44:0081126:40, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений», расположенного по адресу: 

<

...> «в» и находящихся на данном земельном участке объектов недвижимости: нежилого здания – котельная площадью 145,1 кв. м с КН 61:44:0000000:13600, расположенное по адресу: 

<

...>; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 816,6 кв. м с КН 61:44:0081126:19, расположенное по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 571,6 кв. м с КН 61:44:0081126:20, расположенное по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 34,6 кв. м с КН 61:44:0081126:18, расположенное по адресу: 

<

...> «в» за цену в размере 122 452 928 (сто двадцать два миллиона четыреста пятьдесят две тысячи девятьсот двадцать восемь) рублей из которых 116 913 000 (сто шестнадцать миллионов девятьсот тринадцать тысяч) рублей – рыночная стоимость изымаемого имущества; 5 539 928 (пять миллионов пятьсот тридцать девять девятьсот двадцать восемь) рублей – убытки, связанные с изъятием объектов, путем внесения изменений в Постановление Администрации г. Ростова-на-Дону № 993 от 03 ноября 2021 года.

Решением от 23.12.2022 признаны незаконными п.п. 1.9, 1.9.1, 1.9.2, 1.9.3, 1.9.4 Постановления администрации г. Ростова-на-Дону № 993 от 03 ноября 2021 года в части изъятия принадлежащих ФИО2 части земельного участка площадью 2704 кв.м (условный номер изымаемого земельного участка по ППиПМ ЗУ 103) из земельного участка площадью 3925 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:40, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений», расположенного по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – котельная площадью 145,1 кв.м с кадастровым номером 61:44:0000000:13600, расположенное по адресу: 

<

...>; нежилого здания - хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 816,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:19, расположенное по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 571,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:20, расположенное по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания - хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 34,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:18, расположенное по адресу: 

<

...> «в».  Суд обязал администрацию г. Ростова-на-Дону осуществить изъятие у индивидуального предпринимателя ФИО2 путем выкупа всего земельного участка площадью 3925 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:40, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений», расположенного по адресу: 

<

...> «в» и находящихся на данном земельном участке объектов недвижимости: нежилого здания – котельная площадью 145,1 кв.м с кадастровым номером 61:44:0000000:13600, расположенное по адресу: 

<

...>; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 816,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:19, расположенное по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 571,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:20, расположенное по адресу: 

<

...> «в»; нежилого здания - хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 34,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:18, расположенное по адресу: 

<

...> «в» за цену в размере 122 452 928(сто двадцать два миллиона четыреста пятьдесят две тысячи девятьсот двадцать восемь) рублей, из которых 116 913 000 (сто шестнадцать миллионов девятьсот тринадцать тысяч) рублей - рыночная стоимость изымаемого имущества; 5 539 928 (пять миллионов пятьсот тридцать девять девятьсот двадцать восемь) рублей – убытки, связанные с изъятием объектов, путем внесения изменений в Постановление Администрации г. Ростова-на-Дону № 993 от 03 ноября 2021 года. Прекращено право собственности индивидуального предпринимателя на земельный участок площадью 3925 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:40, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений», расположенный по адресу: 

<

...> «в», и находящиеся на данном земельном участке объекты недвижимости: нежилое здание - котельная площадью 145,1 кв.м с кадастровым номером 61:44:0000000:13600; нежилое здание-хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 816,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:19;  нежилое здание – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 571,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:20; нежилое здание – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 34,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:18, после перечисления возмещения за изымаемые объекты. Признано право муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» на земельный участок площадью 3925 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:40, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений», расположенный по адресу: 

<

...> «в», и находящиеся на данном земельном участке объекты недвижимости: нежилое здание – котельная площадью 145,1 кв.м с кадастровым номером 61:44:0000000:13600; нежилое здание – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 816,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:19;  нежилое здание – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 571,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:20; нежилое здание – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 34,6 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:18, после перечисления возмещения за изымаемые объекты. С администрации в пользу индивидуального предпринимателя взыскано 3 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, 70 000 рублей судебных расходов по оплате за проведение судебной экспертизы. Возвращено предпринимателю из федерального бюджета 3 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению №008 от 11.02.2022.

         Не согласившись с принятым судебным актом, муниципальное казенное учреждение «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г.Ростова-на-Дону» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в полном объеме в удовлетворении заявленных требований предпринимателю, встречные требования администрации города Ростова-на-Дону удовлетворить в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель указывает, что обжалуемое решение не содержит обоснования и указания на то, какая конкретно норма закона нарушается принятым решением об изъятии части участка.  Вне зависимости от обоснованности представленного судебного заключения, несогласие с сохранением у истца земельного участка площадью 1 221 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0081126:276 не свидетельствуют о незаконности принятого администрацией города Ростова-на-Дону постановления в части пунктов 1.9,1.9.1,1.9.2,1.9.3 и 1.9.4. Изъятие земельных участков за рамками потребности размещения линейного объекта противоречит целям расходования бюджетных средств. Земельное законодательство не содержит требования о необходимости одновременного изъятия всех предусмотренных проектом планировки территории земельных участков, в том числе если такие земельные принадлежат одному лицу. Не принятие решения об изъятии по одному из образованных участков, не может свидетельствовать о незаконности принятия решения по другому земельному участку. Выводы судебной экспертизы не могут быть положены в основу решения суда в связи с наличием в ней недостатков. 

   Администрация также обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске предпринимателю отказать, встречный иск администрации удовлетворить в полном объеме.  Администрация считает решение в части признания незаконными п. п. 1.9, 1.9.1, 1.9.2, 1.9.3, 1.9.4 постановления администрации г. Ростова-на-Дону №993 от 03.11.2021 и установления выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости необоснованным и подлежащим отмене. В зоне планируемого размещения объекта находится часть земельного участка площадью 2704 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0081126:40. Согласно документации по планировке территории земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081126:40 подлежал разделу на два земельных участка. При проведении правовой экспертизы орган регистрации прав пришел к выводу о соответствии образуемых земельных участков требованиям земельного законодательства. В материалах судебного дела имеется отзыв Управления Росреестра по Ростовской области в соответствии с которым раздел ЗУ КН 61:44:0081126:40 и постановка на кадастровый учет ЗУ 61:44:0081126:275, 61:44:0081126:276 полностью отвечает действующему законодательству. Кроме того, предпринимателем не представлено безусловных доказательств невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081126:276 по его целевому назначению. Таким образом, оспариваемое постановление принято на основании документации по планировке территории, в пределах предоставленных полномочий и в строгом соответствии действующему законодательству. По мнению администрации, проведенная по делу судебная не может быть признана достоверной. В судебном заседании 20.12.2022 администрацией г. Ростова-на-Дону было заявлено письменное мотивированное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, которое было необоснованно оставлено без удовлетворения судом первой инстанции. В тексте апелляционной жалобы администрацией заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой заявитель просит поручить экспертам ООО Центр экспертиз и оценки «ЭКСПРО», либо ООО «ЦСЭ «Прайм», либо ООО «Альфа-Эксперт». Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дополнительно указав на пропуск заявителем трехмесячного срока обращения с настоящим заявлением в арбитражный суд, предусмотренного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

          В своей апелляционной жалобе Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону просит решение от 23.12.2022 отменить, принять по делу новое решение, котором исковые требования оставить без удовлетворения. Заявитель жалобы указывает, что оспариваемое постановление администрации города Ростова-на-Дону от 03.11.2021 №993 вынесено с соблюдением положений земельного законодательства. Доводы предпринимателя  о возможности изъятия земельного участка в иной конфигурации несостоятельны ввиду того, что строительство данной дороги утверждено нормативной документацией по планировке территории, с учетом планируемой транспортной нагрузки на улично-дорожную сеть, оптимального развития транспортной инфраструктуры и обеспечения безопасности дорожного движения. Любое изменение в оспариваемое постановление администрации города Ростова-на-Дону от 03.11.2021 № 993 потребует дополнительного проектирования. Доказательств несоответствия оспариваемого постановления администрации города Ростова-на-Дону от 03.11.2021 №993 требованиям земельного и градостроительного законодательства предпринимателем не представлено. Права и законные интересы ИП ФИО2 оспариваемым постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 03.11.2021 №993 не нарушены, так как они защищены компенсационными мероприятиями в случае изъятия земельного участка и объекта недвижимости, позволяющими обеспечить соблюдение баланса интересов. Предпринимателем не представлено безусловных доказательств невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081126:276 по его целевому назначению. Какие-либо доказательства, помимо заключения ООО «Международная Оценочная Компания», выводы которого являются противоречивыми, у истца отсутствуют. Проекты планировки и межевания территории не содержат каких-либо выводов о невозможности использования части земельного участка 61:44:0081126:40 (:ЗУ104), площадью 1 221 кв.м., по его целевому назначению.  Доводы предпринимателя сводятся к понуждению органа местного самоуправления к изъятию всего земельного участка. Вместе с тем, с учетом вышеприведенных норм права изъятие земельных участков для муниципальных нужд является правом органа местного самоуправления. В основу обжалуемого решения судом положено заключение судебной экспертизы, выполненной ООО «Новая Экспертиза». Департамент считает заключение противоречивым, содержащим неясности, в связи с чем такое заключение не могло быть принято судом в качестве допустимого.

            В судебное заседание Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области и общества с ограниченной ответственностью «Новый проект» явку не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов». В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Представитель администрации города Ростова-на-Дону в судебном заседании поддержал ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

От Министерства транспорта Ростовской области, Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ростовской области и индивидуального предпринимателя ФИО2 в апелляционный суд поступили письменные отзывы на апелляционные жалобы, которые приобщены судом к материалам дела.

Представители муниципального казенного учреждения «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г.Ростова-на-Дону», администрации города Ростова-на-Дону, Министерства транспорта Ростовской области, Департамента автомобильных дорог и организации дорожного движения города Ростова-на-Дону, администрации города Ростова-на-Дону и Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону в судебном заседании поддержали доводы апелляционных жалоб, дали пояснения по существу спора.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 и ФИО2 против доводов апелляционных жалоб и ходатайства о назначении повторной экспертизы возражали, дали пояснения по существу спора.

Ходатайство администрации о назначении по делу повторной судебной экспертизы судом рассмотрено и отклонено, поскольку само по себе несогласие с экспертным заключением не свидетельствует о неправомерности и необоснованности сделанных экспертом выводов и не является основанием для непринятия экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства по делу. Основания для признания заключения эксперта по настоящему делу сомнительным или противоречивым отсутствуют. Исходя из части 2 статьи 87 АПК РФ, необходимость в повторной экспертизе имеется в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам. 

  Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом,  предприниматель ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081126:40, расположенного по адресу в г. Ростове-на-Дону, ул. Вавилова, 73 «в», со всеми расположенными на участке строениями: нежилого здания – котельная площадью 145,1 кв. м. с кадастровым номером 61:44:0000000:13600; нежилого здания - хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 816,6 кв. м. с кадастровым номером 61:44:0081126:19; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 571,6 кв. м. с кадастровым номером 61:44:0081126:20; нежилого здания - хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 34,6 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:18.

Документация по планировке территории объекта транспортной инфраструктуры «Реконструкций автомобильной дороги по ул. Вавилова (ул. Особенная – ул. Сосновая) со строительством транспортной развязки ул. Особенная – ул. Вавилова – пр. Королева» утверждена постановлением администрации города Ростова-на-Дону лот 03.03.2021 № 151. 

В соответствии с Положением о размещении объекта капитального строительства местного значения, характеристики планируемого развития территории (Приложение № 3 к упомянутому постановлению), земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081126:40, являющийся собственностью предпринимателя ФИО2, подлежит разделу на два земельных участка с условными номерами 103 и 104 согласно проекту межевания территории. В соответствии с приложением № 3, участок № 103 подлежит изъятию и предназначен для размещения планируемого линейного объекта, а участок № 104 для размещения такого объекта не предназначен, но изъятию также подлежит. В соответствии со ст. 11.2 ЗК РФ из состава исходного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081126:40 образовано 2 земельных участка – с кадастровым номером 61:44:0081126:276 площадью 1221 кв. м (условный номер 104) и земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081126:275 площадью                2 704 (условный номер 103).

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 03.11.2021 № 993 принято решение об изъятии недвижимого имущества: части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081126:40 площадью 2704 кв. м (условный номер 103 по Проекту межевания территории), со всеми расположенными на участке строениями: нежилого здания – котельная площадью 145,1 кв. м с кадастровым номером 61:44:0000000:13600; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 816,6 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:19; нежилого здания - хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 571,6 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:20; нежилого здания – хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) площадью 34,6 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:18. При этом решение об изъятии земельного участка с условным номером 104 площадью 1221 кв. м не принято.

В соответствии с позицией администрации г. Ростова-на-Дону предпринимателем ФИО2 не представлено безусловных доказательств невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081126:276 (условный номер 104) по его целевому назначению – для эксплуатации производственных помещений. 

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя ФИО2 в арбитражный суд.

Администрацией г. Ростова-на-Дону заявлен встречный иск об изъятии путем выкупа части земельного участка площадью 2704 кв. м (условный номер изымаемого земельного участка по ППиПМЗУ103) из земельного участка площадью 3925 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:40, расположенного по адресу: 

<

...> «в», а также всех объектов недвижимости, находящихся на нем, прекращении права собственности предпринимателя ФИО2 на указанные объекты и признании на них права муниципальной собственности.

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) к основным началам гражданского законодательства отнесены неприкосновенность собственности и необходимость обеспечения восстановления нарушенных прав и их судебной защиты (пункт 1 статьи 1). Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, под которыми понимаются реальный ущерб – расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата его имущества, а также упущенная выгода – неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота (статья 15). 

Нормы ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII.1 ЗК РФ).

Принудительное изъятие недвижимого имущества у его собственника допускается в связи с принудительным отчуждением для государственных или муниципальных нужд земельного участка под этим имуществом (подпункт 3.2 пункта 2 статьи 235, статья 239.2), в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (пункт 1 статьи 279). В причитающееся в этом случае правообладателю возмещение включаются рыночная стоимость изымаемых земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, а также убытки, причиненные таким изъятием (статья 281). Соответствующее принудительное изъятие осуществляется по решению суда, если правообладатель изымаемого имущества не заключил соглашение об изъятии (статья 282).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается изъятие путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд в исключительных случаях, в том числе связанных со строительством и реконструкцией автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения при отсутствии других возможных вариантов их размещения (пункт 2 статьи 49). Такое изъятие осуществляется на основании решений уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления (статья 56.2). Решение об изъятии должно содержать указание на изымаемые земельные участки, в том числе подлежащие образованию, и расположенные на них объекты недвижимого имущества (статья 56.6). Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, (пункты 2, 3 статьи 56.10) с отчетом об оценке их рыночной стоимости и размера убытков, причиняемых изъятием (пункт 4 статьи 56.10). Неподписание правообладателем изымаемой недвижимости проекта соответствующего соглашения может служить основанием для обращения уполномоченного органа в суд с иском о принудительном изъятии недвижимости (пункт 10 статьи 56.10). В размер возмещения, определяемый в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, и связанная с этим упущенная выгода (пункты 1 и 2 статьи 56.8).

Собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора судом. 

Отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества. 

Суд в целях определения размера возмещения не вправе применять результаты оценки изымаемого имущества по состоянию на иную дату. Соответствующие правовые позиции нашли отражение в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (пункт 7), в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 (пункты 4, 7), в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 89-КГ15-4 и от 14.02.2017 № 306-ЭС16-9944.

В соответствии с пунктом 5 статьи 56.8 ЗК РФ в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

Пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», разъяснено, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ). Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

            Согласно пункту 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 (далее - Обзор от 10.12.2015), определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для муниципальных или государственных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 4 статьи 11.9 ЗК РФ установлено, что не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

            Применительно к рассматриваемому случаю, невозможность использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081126:276 (условный номер 104) по его целевому назначению – для эксплуатации производственных помещений подтверждается заключением внесудебной экспертизы по обследованию земельного участка от 22.03.2022 № 1960/СТЭ-03.22, выполненной ООО «Международная оценочная компания». 

            Поскольку в круг обстоятельств, подлежащих исследованию в рамках настоящего иска, входит определение возможности раздела земельного участка, рыночной стоимости имущества и размера убытков, связанных с изъятием, суд пришел к выводу о необходимости назначения по делу судебной экспертизы.

Проведение экспертизы по делу определением от 14.09.2022 поручено экспертам ООО «Новая Экспертиза» ФИО3, ФИО4, ФИО5.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1.         Возможен ли раздел, перераспределение или выдел части земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> «в», площадью 2704 кв. м (условный номер изымаемого земельного участка по ППиПМ ЗУ 103) из земельного участка площадью 3925 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:40, при условии сохранения за остающимся земельным участком (площадью 1221 кв. м) вида разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений»;

2.         Определить рыночную стоимость земельного участка и находящихся на нем строений и коммуникаций по адресу: 

<

...> «в», площадью 3925 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:40 по состоянию на момент оценки, а также убытки правообладателя, связанные с изъятием перечисленных объектов права собственности;

3.         В случае отсутствия возможности раздела, перераспределения или выдела земельного участка с соблюдением условия, указанного в вопросе № 1, определить сумму убытков правообладателя, связанных с невозможностью использования оставшегося земельного участка площадью 1221 кв. м, по адресу: 

<

...>. В том числе, 1) определить виды работ и их стоимость, которые собственник оставшегося земельного участка площадью 1221 кв. м, должен будет провести для восстановления возможности использовать данный земельный участок по виду разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений»; 2) определить величину дохода, которого лишается собственник в связи с невозможностью сдавать в аренду здания и строения, подлежащие сносу, за весь период строительства;

4. В случае наличия возможности раздела, перераспределения или выдела части земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> «в», площадью 2704 кв. м (условный номер изымаемого земельного участка по ППиПМ ЗУ 103) из земельного участка площадью 3925 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:40, при условии сохранения за остающимся земельным участком (площадью 1221 кв. м) вида разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений» определить рыночную стоимость объектов недвижимости:

1)        земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081126:275 (образованный из земельного участка площадью 3925 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:40), общей площадью 2704 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Вавилова, категория земель:      земли населенных пунктов; разрешенное использование: улично-дорожная сеть;

2)        объект недвижимого имущества (нежилое здание-котельная) с кадастровым номером 61:44:0000000:13600, общей площадью 145,1 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>;

3)        объект недвижимого имущества (нежилое здание-хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования)) с кадастровым            номером 61:44:0081126:19, общей      площадью 816,6 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>;

4)        объект недвижимого имущества (нежилое здание - хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования)) с кадастровым            номером 61:44:0081126:20,       общей площадью 571,6 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>;

5)        объект недвижимого имущества (нежилое здание - хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования)) с кадастровым номером 61:44:0081126:18, общей площадью 34,6 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>;

5. Рассчитать размер убытков связанных с изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимости указанных в 4 вопросе.

6. Определить, имеется ли фактическая возможность эксплуатировать образованный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081126:276 с видом разрешенного использования: для эксплуатации производственных помещений, площадью 1221+/- 12 кв. м по целевому назначению.

По итогам произведенного экспертного исследования эксперты пришли к следующим выводам:

1.         Раздел земельного участка с к.н. 61:44:0081126:40 на ЗУ площадью 2704 кв. м и 1221 кв. м, при условии сохранения за остающимся ЗУ площадью 1221 кв. м вида разрешенного использования: «Для эксплуатации производственных помещений» невозможен, ввиду изъятия (по п.1.9 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону № 993 от 03.11.2021) и последующего сноса всех объектов производственного комплекса, размещенного на ЗУ с к.н. 61:44:0081126:40. 

На выделенном ЗУ площадью 1221 кв. м, имеющем вид разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещения», не остается производственных помещений и зданий. Эксплуатация производственного комплекса невозможна при отсутствии объектов производственного назначения. Также эксплуатация ЗУ с к.н. 61:44:0081126:276 невозможна, так как граница раздела, предусмотренного Приложением №2 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону №151 от 03.03.2021г., пересекает магистральный газопровод, снабжающий газом ЗУ с к.н. 61:44:0081126:40. При этом, при разделе ЗУ с к.н. 61:44:0081126:40, проезд с доступом к территории ЗУ с к.н. 61:44:0081126:276 остается на изымаемом ЗУ с к.н. 61:44:0081126:275.

2.         Рыночная стоимость земельного участка и находящихся на нем строении? и коммуникации? по адресу: 

<

...> «в», площадью 3925 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081126:40 по состоянию на момент оценки составляет 116 913 000,00 (сто шестнадцать миллионов девятьсот тринадцать тысяч рублей 00 копеек).

Убытки правообладателя, связанные с изъятием перечисленных объектов права собственности составляют 5 536 928,00 (пять миллионов пятьсот тридцать шесть тысяч девятьсот двадцать восемь рублей 00 копеек).

3.         Сумма убытков правообладателя, связанных с невозможностью использования оставшегося земельного участка площадью 1221 кв. м, по адресу: 

<

...> составляет 5 536 928,00 (пять миллионов пятьсот тридцать шесть тысяч девятьсот двадцать восемь рублей 00 копеек).

Данное значение определено в отсутствие возможности раздела, перераспределения или выдела земельного участка с соблюдением условия, указанного в вопросе № 1 и включает в себя величину дохода, которого лишается собственник в связи с невозможностью сдавать в аренду здания и строения, подлежащие сносу, за весь период строительства.

Определение видов и стоимости работ, которые собственник оставшегося земельного участка площадью 1221 кв. м, должен будет провести для восстановления возможности использовать данный земельный участок по виду разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещении?» не представляется возможным по основаниям, указанным в исследовательской части по вопросу.

4.         Принимая во внимание условную часть вопроса, а также учитывая результаты исследовательской части по первому вопросу, решение четвертого вопроса не требуется. Исследование по четвертому вопросу экспертами не производилось.

5.         Размер убытков связанных с изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимости указанных в 4 вопросе составляет 5 536 928,00 (пять миллионов пятьсот тридцать шесть тысяч девятьсот двадцать восемь рублей 00 копеек) за 1 год.

Данное значение включает в себя только величину дохода, которого лишается собственник в связи с невозможностью сдавать в аренду здания и строения, подлежащие сносу, и определено в отсутствие возможности установления рыночной стоимости объектов капитального строительства, сведения о которых свидетельствуют об их единовременном расположении в границах земельного участка площадью 2704 кв. м. с КН 61:44:0081126:275 и земельного участка площадью 1221 кв. м. с КН 61:44:0081126:276.

Стоимость объектов недвижимости, указанных в 4 вопросе без учета доли стоимости связанных с ними имущественных прав на землю составляет: 

1)  Объекта недвижимого имущества (нежилое здание-котельная) с кадастровым номером 61:44:0000000:13600, общей площадью 145,1 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> – 5 467 000,00 (пять миллионов четыреста шестьдесят семь тысяч рублей 00 копеек);

3)  Объекта недвижимого имущества (нежилое здание - хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования)) с кадастровым номером 61:44:0081126:19, общей площадью 816,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> 000,00 (тридцать четыре миллиона девятьсот шестьдесят восемь тысяч рублей 00 копеек);

4) Объекта недвижимого имущества (нежилое здание - хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования)) с кадастровым номером 61:44:0081126:20, общей площадью 571,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> 000,00 (двадцать четыре миллиона четыреста семьдесят семь тысяч рублей 00 копеек);

5) Объекта недвижимого имущества (нежилое здание - хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования)) с кадастровым номером 61:44:0081126:18, общей площадью 34,6 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Вавилова, д.73в – 1 534 000,00 (один миллион пятьсот тридцать четыре тысячи рублей 00 копеек).

Размер убытков связанных с изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимости указанных в 4 вопросе, включая их рыночную стоимость без учета доли стоимости связанных с ними имущественных прав на землю, составляет               71 981 789,00 (семьдесят один миллион девятьсот восемьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят девять рублей 00 копеек).

6.         Фактическая возможность эксплуатировать образованный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081126:276 с видом разрешенного использования: для эксплуатации производственных помещений, площадью 1221 +/- 12 кв.м по целевому назначению, отсутствует. Причинами этому служит:

Изъятие, согласно п.1.9 Постановления Администрации города Ростов-на-Дону, всех объектов производственного назначения, размещенных на ЗУ с к.н. 61:44:0081126:40, в частности котельной площадью 145,1 м2 на ЗУ с к.н. 61:44:0081126:276, в результате чего эксплуатация данного ЗУ по виду разрешенного использования «Для эксплуатации производственных помещений» будет невозможна, ввиду непосредственно отсутствия производственных помещений;

Пересечение линией раздела ЗУ газопровода, снабжающего газом котельную, в результате чего эксплуатация ЗУ с к.н. 61:44:0081126:276 невозможна без переустройства системы газоснабжения;

Отсечение линией раздела ЗУ проезда к ЗУ с к.н. 61:44:0081126:276. Въезд на территорию ЗУ с к.н. 61:44:0081126:40 расположен в юго-восточной его части, которую изымают путем раздела для реконструкции автомобильной дороги по ул. Вавилова.

По ходатайству ответчика в судебное заседание суда первой инстанции 20.12.2022 были вызваны эксперты для дачи пояснений, которые подтвердили выводы, сделанные в заключении.

            Эксперты документально обосновали применение затратного подхода, основанного на определении затрат на создание, имеющего аналогичные полезные свойства, изложены примененные методики, дан ответ на поставленные судом вопросы, приведены соответствующие расчеты, которые соответствуют использованным экспертом методикам; противоречий в выводах эксперта судом не установлено.

 При этом,  судом детально  исследовано заключение судебных экспертов, акт натурного осмотра участка и фотоматериалы, приложенные к заключению экспертов, позволившие прийти к верному выводу о том, что после принудительного раздела земельного участка, ранее принадлежащего предпринимателю,   административно отделенный ему муниципалитетом отрезок в своих границах не обладает признаками самостоятельного участка, так как к нему ликвидирован подъезд, стали отделенными все коммуникации,  его эксплуатация по назначению как производственного комплекса нивелирована и фактически блокирована.  

             Следует учитывать, что действующее правовое регулирование процедуры изъятия предусматривает в качестве одной из задач органов государственной власти при изъятии недвижимости для государственных нужд обеспечение разумного и справедливого баланса частных и публичных интересов, в том числе путем законного установления механизма отчуждения и предоставления компенсации в связи с лишением собственника принадлежащего ему имущества.

            В настоящем случае, с учетом режима сложившегося  порядка пользования земельного участка предпринимателем для эксплуатации производственных помещений до его изъятия (в настоящем случае изъятия у предпринимателя части участка)  фактически привело к невозможности использования по производственному назначению принудительно оставленной ему части участка без строений, подъезда и коммуникаций,  что явно свидетельствует о том, что предприниматель в результате такого изъятия, по сути, лишился действующего производственного предпринимательского бизнеса,  что не может считаться справедливым изъятием имущества  и не обеспечивает адекватную защиту правообладателя изымаемого объекта.

Сама по себе неудовлетворенность заявителей жалоб результатами проведенной по делу судебной экспертизы лиц, не может рассматриваться судом в качестве достаточного основания усомниться в результатах судебного исследования.

Таким образом, судом достоверно установлена невозможность использования  принудительно административно разделенного земельного участка площадью 1221 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081126:276 с видом разрешенного использования для эксплуатации производственных помещений по целевому назначению.

            По смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ с учетом положений статьи 280 ГК РФ, правообладатель изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как если бы такого изъятия не было (абзац 4 пункта 8 Обзора от 10.12.2015).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что администрация в нарушение статей 65, 200 АПК РФ не доказала, что утвержденный обжалуемым ненормативным актом механизм изъятия является равноценным, справедливым и единственно возможным для размещения линейного объекта при соблюдении баланса публичных и частных интересов. 

Поскольку материалами настоящего дела доказано, что справедливое возмещение за изъятое имущество собственнику участка муниципалитетом не обеспечено, то правообладатель такого участка имеет право на возмещение убытков, причиненных таким изъятием, в связи с чем обжалуемый ненормативный акт правомерно признан судом первой инстанции незаконным об изъятии принадлежащего предпринимателю лишь части земельного участка и обязании администрации  осуществить изъятие самостоятельного земельного участка в границах до его принудительного раздела по цене определенной судебными экспертами.

В части удовлетворения встречного иска решение суда не обжалуется сторонами и не проверяется апелляционной коллегией.

Доводы заявителей, изложенные в трех апелляционных жалобах однотипны, по существу дублируют позицию, приведенные органами в суде первой инстанции, и фактически направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Доводы апеллянта о пропуске предпринимателем трехмесячного срока для оспаривания ненормативного акта об изъятии от 03.11.2021 отклоняются судебной коллегией как не соответствующие материалам дела.  Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом распоряжении об изъятии земельного участка для государственных нужд в соответствии с земельным законодательством (пункт 5 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации). Так, из дела не следует, что  предприниматель получил уведомление  от 08.11.2021 № 2021/7-9 с информированием о принятом решении об изъятии ранее 14.11.2022, в то время как  заявление об оспаривании отказа своевременно направлено в суд по почте 14.02.2022 (т. 1 л.д. 32). Кроме того, такой довод не заявлялся в суде первой инстанции, а по смыслу указанных разъяснений, суд апелляционной инстанции не вправе принимать во внимание новые доводы лиц, участвующих в деле, и новые доказательства в случае отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционных жалобах, у судебной коллегии не имеется.

На основании вышеизложенного, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, администрации следует возвратить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства внесенные за проведение экспертизы.  

Руководствуясь статьями 82, 86, 87, 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2022 по делу                     № А53-4810/2022  оставить без изменений, апелляционные жалобы без удовлетворения. 

Возвратить Администрации города Ростова-на-Дону  (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 180 000 руб., внесенных по платежному поручению N 20398 от 07.02.2023 после предоставления суду заявления для возврата с указанием банковских реквизитов.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.Г. Величко

 

Судьи                                                                                             Ю.И. Баранова

 

ФИО6