Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-35910/2020

г. Краснодар

03 февраля 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 03 февраля 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ершовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ИП ФИО1, г. Абинск

к ООО «Недвижимость Юга», г. Ростов-на-Дону

о взыскании 452 000 руб. задолженности по договору аренды № 10 от 20.11.2013 г., 28 998 руб. пени, расторжении договора аренды № 10 от 20.11.2013 г., об обязании передать объект по акту приема-передачи, передать ключи от объекта

по встречному иску

ООО «Недвижимость Юга», г. Ростов-на-Дону

к ИП ФИО1, г. Абинск

об изменении условий договора аренды № 10 от 20.11.2013 г.

третье лицо: ИП ФИО2

при участии:

от истца (ответчика по встречному иску): ФИО3      

от ответчика (истца по встречному иску): ФИО4 (посредством системы онлайн-заседания)  

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Недвижимость Юга» о взыскании 452 000 руб. задолженности по договору аренды № 10 от 20.11.2013 г., 28 998 руб. пени, расторжении договор аренды № 10 от 20.11.2013 г., об обязании передать объект по акту приема-передачи, передать ключи от объекта.

Определением суда от 12.10.2020 г. принято встречное исковое заявление ООО «Недвижимость Юга» к ИП ФИО1 об изменении условий договора аренды № 10 от 20.11.2013 г.

Определением суда от 14.12.2020 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ИП ФИО2.

Судебное заседание проведено с участием представителя ответчика (истца по встречному иску) посредством системы онлайн-заседания.

Истец (ответчик по встречному иску) в судебном заседании заявил ходатайство в порядке ст. 49 АПК РФ об уточнении исковых требований, согласно которому просит взыскать с ответчика 156 774 руб. 20 коп. задолженности по договору аренды № 10 от 20.11.2013 г., 11 935 руб. пени, расторгнуть договор аренды № 10 от 20.11.2013 г., обязать передать объект по акту приема-передачи, передать ключи от объекта.

Ходатайство истца (ответчика по встречному иску) об уточнении первоначальных исковых требований судом рассмотрено и удовлетворено.

Ответчик (истец по встречному иску) в судебном заседании против первоначальных исковых требований возражал, заявил ходатайство о снижении неустойки, представил возражения на отзыв истца на встречный иск.

Третье лицо в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

В судебном заседании 20.01.2021 г. объявлялся перерыв до 12 час. 20 мин. 27.01.2021 г., по окончании которого судебное заседание продолжено с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) - ФИО3

Подключится к онлайн заседанию с целью участия представителя ответчика (истца по встречному иску) - ФИО4 в судебном заседании после перерыва не представилось возможным ввиду сбоя работы сети Интернет.  

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования ИП ФИО1 подлежащими удовлетворению в части, а встречные исковые требования ООО «Недвижимость Юга» не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 20.11.2013 г. между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Недвижимость Юга» (арендатор) заключен договор аренды № 10, согласно п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду на условиях настоящего договора объект недвижимости: магазин в квартире № 24, общей арендуемой площадью 46,4 кв.м., расположенный на 1 этаже в здании по адресу (местоположение): 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 23:01:18:2.16.2001-148, именуемый в дальнейшем «объект», «помещение». Объект передается под размещение магазина ювелирных изделий и часов, организации ломбардной деятельности, торговли футлярами и иными аксессуарами, скупки изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней, выдача займов, микрофинансовая деятельность, ремонт ювелирных изделий и часов, размещение банкоматов).

В соответствии с п. 3.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2014 г. арендная плата за арендуемое помещение состоит из базовой части арендной платы и переменной части арендной платы. Размер базовой арендной платы за владение и пользование объектом составляет 90 000 руб. в месяц, НДС не облагается. В случае утраты арендодателем права на применение упрощенной системы налогообложения, все налоги и сборы, установленные законодательством, в том числе НДС будут считаться включенными в арендную плату. Изменение арендной платы производится только в соответствии с п. 3.4 настоящего договора. Арендная плата за первые 14 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи не начисляется и не выплачивается. По истечении 14 календарных дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи арендная плата начисляется до момента возврата помещения. В случае если какой-либо месяц пользование по настоящему договору не совпадает с календарным, оплата производится за время фактического пользования помещением в данном месяце.

Согласно п. 3.1.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2014г. в дополнение и сверх базовой части арендной платы арендатор оплачивает ежемесячно арендодателю переменную часть арендной платы в следующем порядке и размере:

- за январь 2014 г. в сумме 5 875 руб., НДС не облагается;

- с 01.02.2014 г. по 31.12.2014 г. в сумме 17 000 руб. в месяц, НДС не облагается;

- с 01.01.2015 г. по 31.05.2015 г. в сумме 15 000 руб. в месяц, НДС не облагается;

- с 01.06.2015 г. и до конца срока действия настоящего договора в сумме 18 500 руб. в месяц, НДС не облагается.

Арендная плата перечислятся арендатором ежемесячно до 30 числа текущего месяца (п. 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2014 г.).

В соответствии с п. 7.1 договора срок действия настоящего договора – 5 (пять) лет. Настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. С момента государственной регистрации настоящий договор считается действующим в течение 5 (пяти) лет с даты его подписания сторонами. По истечении срока действия настоящего договора, в случае если ни одна из сторон не изъявила желание расторгнуть настоящий договор, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

11.02.2020 г. арендатором - ООО «Недвижимость Юга» с ИП Слизким П.А. (субарендатор) был заключен договор субаренды № 03-Ю в отношении вышеуказанного магазина сроком до 19.11.2023 г. (л.д. 111-112, Т.1).

29.04.2020 г. арендатор - ООО «Недвижимость Юга» направил предпринимателю письмо с требованием об уменьшении арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в связи с невозможностью использования субарендатором арендованного имущества, приложив проект соответствующего дополнительного соглашения.

Ответным письмом от 08.06.2020 г. истец (ответчик по встречному иску) сообщил обществу о несогласии на изменение арендной платы и в связи с наличием задолженности по коммунальным платежам уведомил о расторжении договора аренды № 10 от 20.11.2013г. на основании п. 8.4 договора.

Письмом от 11.06.2020 г. ООО «Недвижимость Юга» сообщило предпринимателю о невозможности освобождения арендуемого помещения, повторно направило проект дополнительного соглашения к договору аренды, в котором предусмотрено приостановление начисления арендной платы в период с 01.04.2020 г. по 30.04.2020 г., а также уменьшение арендной платы в период с 01.05.2020 г. по 31.05.2020 г. до 30 000 руб., в период с 01.06.2020 г. по 31.12.2020 г. – до 45 000 руб.

Ответным письмом, врученным представителю ответчика (истца по встречному иску) 25.06.2020 г., предприниматель повторно сообщил об отказе в предоставлении отсрочки по уплате арендной платы и подписания представленного проекта дополнительного соглашения.

Также 13.06.2020 г. истец (ответчик по встречному иску) вручил представителю ответчика повторное уведомление об одностороннем отказе от договора аренды № 10 от 20.11.2013г. на основании п. 8.4 договора и необходимости возвратить арендованное помещение (л.д. 58-59, Т.1).

Указанное уведомление также было направлено истцом в адрес ответчика почтовым отправлением и согласно уведомлению о вручении получено последним 28.07.2020 г.

При этом, как указывает предприниматель, до настоящего времени спорное помещение ООО «Недвижимость Юга» не освободило. Также в результате ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды № 10 от 20.11.2013г. за ним образовалась задолженность перед истцом по оплате арендной платы в сумме 452 000 руб., в том числе: по базовой части арендной платы за период с апреля по июль 2020 г. в размере 360 000 руб., по переменной части арендной платы за период с марта по июль 2020 г. в размере 92 000 руб.

Претензия истца от 25.06.2020 г. с требованием об оплате спорной задолженности была оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения предпринимателя в суд с настоящим иском.

В связи с тем, что после обращения ИП ФИО1 в суд обществом была произведена частичная оплата основного долга по базовой части арендной платы и в полном объеме по переменной части арендной платы, истец уточнил первоначальные исковые требования в указанной части до суммы 156 774 руб. 20 коп.

Не согласившись с исковыми требованиями ИП ФИО1, ООО «Недвижимость Юга» заявило встречные исковые требования об изменении условий договора аренды № 10 от 20.11.2013 г., согласно которым просит установить размер базовой части арендной платы за март 2020 г. в уменьшенном размере 87 096 руб. 77 коп., размер базовой части арендной платы за апрель 2020 г. – в размере 0 руб., размер базовой части арендной платы за май 2020 г. – в размере 26 129 руб. 03 коп., а также согласовать отсрочку внесения арендной платы на срок действия режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации при введении) на территории Краснодарского края в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы со дня прекращения режима повышенной готовности до 01.10.2020 г., отсроченные платежи вносить с 01.01.2021 г. ежемесячно равными платежами в размере половины арендной платы по договору.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно уточненному расчету истца (ответчика по встречному иску), произведенному в соответствии с разделом 3 договора аренды № 10 от 20.11.2013 г. в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2014 г., задолженность ООО «Недвижимость Юга» по базовой части арендной платы по состоянию на 20.01.2021 г. за период апрель-май 2020 г. составляет 156 774 руб. 20 коп.

При этом, как установлено судом, истцом при расчете суммы основного долга допущена арифметическая ошибка (отнимая от изначально заявленной суммы задолженности в размере 452 000 руб. сумму оплаты по коммунальным платежам в размере 18 500 руб. за март 2020 г., произведенную ответчиком до обращения предпринимателя в суд с настоящим иском, предприниматель указал на наличие долга в сумме 434 000 руб., а  не 433 500 руб. (452 000 руб. – 18 500 руб.)), что повлекло дальнейший неправильный расчет задолженности.

Согласно произведённому судом расчету, задолженность ответчика (истца по встречному иску) по базовой части арендной платы по состоянию на 20.01.2021 г. за период с апреля по май 2020 г. составляет 156 274 руб. 20 коп.

При рассмотрении возражений и, соответственно, встречных исковых требований ООО «Недвижимость Юга» об изменении условий договора аренды № 10 от 20.11.2013 г. в виде освобождения от оплаты базовой части арендной платы за период с 31.03.2020 г. по 22.05.2020 г., суд приходит к следующему.

С 15.03.2020 на территории Краснодарского края введен режим повышенной готовности на основании Постановления № 129 от 13.03.2020 «О введении режима повышенной готовности на территории Краснодарского края и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19)».

В соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68- ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

В соответствии с вопросом 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), № 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Согласно уточненным требованиям ИП ФИО1, задолженность в сумме 156 274 руб. образовалась по базовой части арендной паты за апрель и 22 дня мая 2020 г., при этом ответчик (истец по встречному иску), заявляя требование об уменьшении арендной платы фактически просит освободить его от ее уплаты за этот период, что не предусмотрено вышеуказанными нормами.

Ссылки ответчика (истца по встречному иску) на судебную практику об освобождении от уплаты арендной платы отклоняются судом, поскольку в данном случае Законом № 98-ФЗ установлено специальное законодательное регулирование арендных правоотношений в условиях принятия мер по предотвращению распространения коронавирусной инфекции (2019-nCoV). Иное означало бы, что в сложившейся ситуации все арендаторы должны быть освобождены от уплаты арендной платы в период ограничительных мероприятий.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

В соответствии с пунктом 1 Требований отсрочка предоставляется организациям и индивидуальным предпринимателям, которые осуществляют деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавируса.

При этом суд отмечает, что подпунктом «е» пункта 3 Требований установлено, что если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Как установлено судом, основным видом деятельности ответчика - ООО «Недвижимость Юга» в настоящее время является торговля розничная часами и ювелирными изделиями в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.77), которая является подклассом ОКВЭД 47.7 - торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах, включенного в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации № 434 от 03.04.2020 г.

Вместе с тем, указанный ОКВЭД ответчика был открыт 13.05.2020 г. (регистрационная запись № 2206100370804 от 13.05.2020 г.), то есть уже после введения на территории Краснодарского края ограничительных мероприятий, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРЮЛ.

При таких обстоятельствах, ответчик (истец по встречному иску) в спорный период (с 01.04.2020г. по 22.05.2020г.) не может быть признан в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции в силу Постановления Правительства Российской Федерации № 434 от 03.04.2020.

То обстоятельство, что основным видом деятельности субарендатора – ИП ФИО2 является торговля розничная ювелирными изделиями в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.77.2), которая является подклассом ОКВЭД 47.7, включенного в Перечень, не относится к правоотношениям истца и ответчика.

Доказательства того, что деятельность арендатора была запрещена или ограничена и он не имел возможности использовать арендованное имущество в спорный период в материалы дела не представлены.

Деятельность магазинов ювелирных изделий и ломбардов, под размещение которых было предоставлено арендуемое помещение, в спорный период на территории Краснодарского края не приостанавливалась.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Недвижимость Юга» следует отказать.

На момент рассмотрения спора ответчик (истец по встречному иску) не представил доказательства исполнения обязательства по оплате образовавшейся задолженности в сумме 156 274 руб. 20 коп., срок исполнения которого наступил, что нарушает законные права и интересы истца, которые подлежат защите согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, с ООО «Недвижимость Юга» в пользу ИП ФИО1 подлежит взысканию задолженность по арендной плате в установленной судом сумме 156 274 руб. 20 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ИП ФИО1 в части взыскания основного долга следует отказать.

Помимо этого, истцом (ответчиком по встречному иску) также заявлено требование о взыскании с ООО «Недвижимость Юга» 11 935 руб. неустойки за период с 21.05.2020 г. по 25.08.2020 г., в том числе 9 900 руб. неустойки за просрочку оплаты базовой части арендной платы, 2 035 руб. за просрочку оплаты переменной части арендной платы.

Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, требование истца о взыскании неустойки является законными и обоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором, денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Согласно п.4.5 договора аренды № 10 от 20.11.2013 г., за просрочку всех видов платежей по настоящему договору свыше 10 банковских дней арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 0,05% от суммы, подлежащей к перечислению, за каждый календарный день просрочки, но не более чем 10% от суммы долга.

Представленный истцом (ответчиком по встречному иску) расчет неустойки судом проверен и признан верным.

Ходатайство ответчика (истца по встречному иску) об освобождении от оплаты неустойки в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств, отклоняется судом ввиду следующего.

Как разъяснено в п. 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного президиумом Верховного Суда РФ от 21.04.2020 г., признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учётом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.). Применительно к нормам статьи 401 ГК РФ обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства. При этом следует иметь в виду, что отсутствие у должника необходимых денежных средств по общему правилу не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств.

Как было указано выше, ООО «Недвижимость Юга» не является лицом, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В соответствии с разъяснениями, данными в ответе на вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020) мораторий на начисление неустойки подлежит применению в случае начисления неустойки за несвоевременное и (или) не полностью внесенных платы за жилое помещение, взносов на капитальный ремонт и коммунальные услуги, установленных жилищным законодательством Российской Федерации, а также за несвоевременное и (или) не полностью исполненное обязательство по оплате услуг, предоставляемых в соответствии с законодательством Российской Федерации о газоснабжении, электроэнергетике, теплоснабжении, водоснабжении и водоотведении.

Из материалов дела следует, что предметом настоящего искового заявления является взыскание задолженности в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды № 10 от 20.11.2013 г., в связи с чем названный мораторий не подлежит применению к правоотношениям сторон.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2020 г. по делу № А32-58561/2019.

Также ответчик (истец по встречному иску) в судебном заседании 20.01.2021 г. заявил ходатайство в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ о снижении подлежащей взысканию неустойки.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Как следует из разъяснений п. 75 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Согласно п. 77 указанного постановления Пленума №7, снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

При этом степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, снижение размера неустойки в данном случае противоречит принципам гражданского законодательства, в соответствии с которыми каждое обязательство должно исполняться надлежащим образом, а в случае неисполнения обязательства соответствующая сторона должна нести установленную законом или договором ответственность. Неустойка является санкцией за нарушение обязательства, а не льготным кредитованием неисправного ответчика по ставке более низкой, чем среднерыночные ставки коммерческого кредитования без предоставления обеспечения. В случае необоснованного снижения неустойки происходит и утрата присущей ей обеспечительной функции, состоящей в стимулировании сторон обязательства к его надлежащему исполнению. В таком случае исполнение обязательства в срок становится для ответчика экономически нецелесообразным, поскольку ставка за использование денежных средств истца будет значительно ниже рыночной ставки кредитования.

Ответчик в соответствии со ст. 65 АПК РФ не представил суду контррасчета неустойки, не указал до какого размера, по его мнению, следует снизить неустойку.

Суд приходит к выводу, что согласованная сторонами в договоре аренды № 10 от 20.11.2013 г. неустойка из расчета 0,05 % от суммы долга за каждый день просрочки меньше обычно принятой в деловом обороте. 

Суд полагает, что указанная сумма неустойки компенсирует потери истца в связи с несвоевременным исполнением ответчиком договорных обязательств, является справедливой, достаточной и соразмерной.

При таких обстоятельствах, с ООО «Недвижимость Юга» в пользу ИП ФИО1 подлежит взысканию 11 935 руб. неустойки.

Также ИП ФИО1 заявлено требование о расторжении договора аренды № 10 от 20.11.2013 г.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 8.3 договора аренды № 10 от 20.11.2013 г. арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору в случае возникновения задолженности по внесению арендной платы более двух раз подряд, при этом нарушение срока оплаты по каждому случаю превышает 10 (десять) банковских дней. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности и выплаты неустойки.

Согласно п. 8.4 договора, в случае отказа арендодателя от договора по основаниям, предусмотренным п. 8.3, настоящий договор аренды прекращает свое действие в течение 30 календарных дней с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя. В этом случае арендатор обязуется вернуть объект арендодателю по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента прекращения действия настоящего договора.

Как следует из материалов дела, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, истец (ответчик по встречному иску) 08.06.2020 г. и 13.06.2020 г. направил в адрес ответчика уведомления о досрочном расторжении договора аренды № 10 от 20.11.2013 г. со ссылкой на п. 8.3 договора.

Уведомление о расторжении договора аренды от 08.06.2020 г. (почтовый идентификатор 35332072572243) получено обществом 28.07.2020 г., что подтверждается сведениями с официального сайта Почты России (сервис «Отслеживание почтовых отправлений»).

При таких обстоятельствах, спорный договор аренды № 10 от 20.11.2013 г. прекратил свое действие по истечении 30 календарных дней с даты получения ответчиком указанного письма, т.е. с 29.08.2020 г.

Таким образом, на дату рассмотрения дела по настоящему спору, срок действия заключенного между сторонами договора аренды № 10 от 20.11.2013 г. истек, в связи с чем данный договор был прекращен и не может быть расторгнут в судебном порядке.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 о расторжении договора аренды № 10 от 20.11.2013 г. следует отказать.

Также истцом (ответчиком по встречному иску) заявлено требование об обязании ответчика передать по акту приема-передачи занимаемое помещение магазина истцу, возвратить ключи от помещения.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательства возврата арендованного имущества ответчиком истцу в установленном порядке в материалы дела не представлены.

Таким образом, поскольку договор аренды № 10 от 20.11.2013 г. прекратил свое действие, на основании статьи 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации ответчик обязан вернуть переданное по спорному договору аренды имущество.

При таких обстоятельствах, исковые требования ИП ФИО1 об обязании ООО «Недвижимость Юга» передать по акту приема-передачи магазин в квартире № 24, общей арендуемой площадью 46,4 кв.м., расположенный на 1 этаже в здании по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 23:01:18:2.16.2001-148, а также передать ключи от указанного магазина, подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов по оплате госпошлины за рассмотрение первоначального иска, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. п. 3 части 1 статьи 333.30 Налогового кодекса Российской Федерации не подлежит возврату уплаченная государственная пошлина при добровольном удовлетворении ответчиком требований истца после обращения последнего в арбитражный суд и вынесения определения о принятии искового заявления к производству, а также при утверждении мирового соглашения судом общей юрисдикции.

В пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» указано, что при прекращении производства по делу в связи с отказом истца (заявителя) от иска (заявления) следует учитывать, что государственная пошлина не возвращается, если установлено, что отказ связан с добровольным удовлетворением ответчиком (заинтересованным лицом) заявленных требований после подачи искового заявления (заявления) в арбитражный суд (абзац третий подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ).

В этом случае арбитражный суд должен рассмотреть вопрос об отнесении на ответчика расходов по уплате государственной пошлины исходя из положений статьи 110 АПК РФ с учетом того, что заявленные в суд требования фактически удовлетворены.

Из материалов дела следует, что ООО «Недвижимость Юга» частично погасило сумму задолженности по договору аренды № 10 от 20.11.2013 г. в размере 277 225 руб. 80 коп. после принятия судом к рассмотрению искового заявления ИП ФИО1

Таким образом, поскольку истец (ответчик по встречному иску) уточнил (уменьшил) исковые требования в части основного долга в связи с тем, что ответчик добровольно удовлетворил требования истца, арбитражный суд взыскивает с ответчика в пользу истца понесенные последним расходы по уплате государственной пошлины в части указанной суммы с учетом того, что заявленные в суд требования фактически удовлетворены.

При этом, поскольку исковые требования ИП ФИО1 о взыскании основного долга удовлетворены судом частично, в соответствии со ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины за рассмотрение первоначальных имущественных требований пропорционально удовлетворенным требованиям.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение первоначальных исковых требований в части расторжения договора аренды подлежат отнесению на истца (ответчика по встречному иску), в части обязания возвратить арендованное имущество – на ответчика (истца по встречному иску).

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение встречных исковых требований подлежат отнесению на ответчика (истца по встречному иску).

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску:

Ходатайство истца (ответчика по встречному иску) об уточнении первоначальных исковых требований удовлетворить.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «НЕДВИЖИМОСТЬ ЮГА» (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) 156 274 руб. 20 коп. задолженности, 11 935 руб. неустойки, а также 12 606 руб. 89 коп. расходов по оплате госпошлины.

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «НЕДВИЖИМОСТЬ ЮГА» (ИНН 

<

***>) передать индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>) по акту приема-передачи магазин в квартире № 24, общей арендуемой площадью 46,4 кв.м., расположенный на 1 этаже в здании по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 23:01:18:2.16.2001-148, а также передать ключи от указанного магазина.

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «НЕДВИЖИМОСТЬ ЮГА» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 5 299 руб. госпошлины за рассмотрение первоначальных исковых требований.

В удовлетворении встречных исковых требования ООО «НЕДВИЖИМОСТЬ ЮГА» отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.А. Ермолова