Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-55585/22

14 апреля 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть объявлена 10 апреля 2023

Полный текст решения изготовлен 14 апреля 2023

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кузьминой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Ротовой К.С., 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ООО "Теплострой" (141014, Московская область, Мытищи город, ФИО2 улица, строение 12, эт. 7 оф ,714, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2015, ИНН: 

<

***>, КПП: 502901001, Генеральный Директор: ФИО3) 

         Доп. адрес: 127106, 

<

...> дом №9, этаж Антресоль, комната 7

к Администрации городского округа Химки Московской области (141402, Московская область, Химки город, Московская улица, дом 15, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 504701001)

третье лицо:

-ООО "АКСТ" (125080, 

<

...>, э 1 пом VI к 102 ОФ 125, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.09.2005, ИНН: 

<

***>, КПП: 774301001, Генеральный директор: ФИО4)

о взыскании 

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Теплострой" обратилось в суд с заявлением к Администрации городского округа Химки Московской области со следующими требованиями: 

1.  Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу ООО «Теплострой» сумму в размере 2 319 605,67 руб. (два миллиона триста девятнадцать тысяч шестьсот пять рублей 67 копеек).

2.  Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу ООО «Теплострой» проценты на сумму долга в размере 265 515,41 руб. (двести шестьдесят пять тысяч пятьсот пятнадцать руб. 41 коп.);

3.  Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу ООО «Теплострой» судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000,00 руб. (пятьдесят тысяч рублей).

4.  Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу ООО «Теплострой» расходы по оплате государственной пошлины в размере 35 926,00 руб. (тридцать пять тысяч девятьсот двадцать шесть руб.).

В ходе судебного заседания истец поддержал требования, ответчик возражал, третье лицо поддержало позицию истца. В судебном заседании 05.04.2023г. был объявлен перерыв до 10.04.2023г. После перерыва слушание дела продолжено согласно протоколу. Обеспечившие явку участники процесса дали пояснения по делу.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из искового заявления и материалов дела, 16.04.2021 между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодатель) и ООО «Теплострой» (арендатор) заключен договор № 133 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010301:999, площадью 5 403 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – склады, адрес: 

<

...>.

Договор заключен по результатам торгов на основании протокола рассмотрения заявок № АЗЭ-ХИМ/21-109 от 05.04.2021.

16.04.2021 между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

Как указывает истец, после заключения договора выяснилось, что у объекта аренды имеются недостатки (о которых истцу предварительно ничего не было известно) – к земельному участку отсутствовали надлежащие подъездные пути, обеспечивающие возможность использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. 

Единственный возможный подъезд (дорога) к земельному участку был перекрыт третьим лицом ООО «АКСТ» путем установки шлагбаума, ограждения и пункта охраны. Эта самовольно занятая дорога находится на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, что предполагает муниципальный контроль за его использованием. Иных надлежащих дорог к земельному участку нет.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, полагая, что без соответствующих подъездных путей использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования и его целевым назначением фактически невозможно, истец направил в адрес ответчика претензию от 13.05.2022 с требованием возвратить часть годовой арендной платы пропорционально периоду, в течение которого он не мог реализовать свои права на объект аренды.

Оставление претензии без реагирования послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 611 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Согласно п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела и указывалось выше, договор аренды был заключен по результатам торгов и 16.04.2021 между сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка.

При этом постановления администрации о Химки о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды  от 29.09.2020г. №723 и от 17.02.2021 №137 ЗУ с КН 50:10:0010301:999 были своевременно опубликованы, в извещении о проведении аукциона указана дата начала приема заявок – 18.02.2021г., дата окончания приема заявок – 05.04.2021г., дата аукциона – 05.04.2021г. (т.1, л.д.144).

То есть на протяжении всего периода проведения аукциона и при подписании акта приема-передачи истец не был лишен возможности осмотреть земельный участок и определить наличие подъездных путей к объекту аренды, либо возможности их обустройства.

 Кроме того, из публичной кадастровой карты также усматривается, что не имеется проезда непосредственно до спорного земельного участка. (т.1, л.д.141).

Более того, в направлении арендованного земельного участка истца имеется подъездной путь к соседнему земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010301:55, принадлежащему третьему лицу ООО «АКСТ».

Из материалов дела следует, что ООО «АКСТ» осуществило устройство данного проезда на основании выданного Администрацией разрешения на размещение объекта № РЗ-123 от 08.09.2017. 

При этом устройство такого проезда было предусмотрено именно для обеспечения доступа к земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010301:55 (т. 2 л.д. 37), а не к участку, приобретенному истцом.

Письмом от 11.05.2021 истец обращался к ответчику с просьбой оказать содействие в обеспечении проезда транспорта на арендованный земельный участок (т. 1 л.д. 44).

Письмом от 09.06.2021 Администрация сообщила истцу о том, она разрешения на установку ворот вблизи земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010301:1000, не выдавала. Вопрос законности размещения ворот рассмотрен на Межведомственной комиссии по пресечению самовольного строительства и самовольного занятия земельных участков в границах городского округа Химки Московской области, на основании решения заседания комиссии издан приказ № 53 от 07.06.2021 на демонтаж указанного объекта. Размещено извещение о добровольном демонтаже ворот. В случае неисполнения требования, демонтаж ворот будет осуществлен силами Администрации (т. 1 л.д. 46).

В материалы дела представлена копия протокола заседания Межведомственной комиссии от 20.05.2021 № 7/21 (т. 2 л.д. 71-76).

Письмом от 08.09.2021  Администрация сообщила истцу о том, что работы по демонтажу объектов будут выполнены после заключения муниципального контракта между администрацией и специализированной организацией, осуществляющей работы по демонтажу объектов. По состоянию на 06.08.2021 финансирование на демонтаж не предусмотрено (т. 1 л.д. 68).

Письмом от 22.12.2021 Администрация сообщает истцу о том, что контрольно-пропускной пункт с откатными воротами и забором демонтированы (т. 1 л.д. 57-58).

В материалы дела представлены акты принудительного демонтажа и (или) перемещения самовольно размещенного объекта от 25.11.2021 (т. 2 л.д. 85-94).

Письмом от  27.12.2021 истец сообщает ответчику, что, несмотря на то, что объект (КПП с откатными воротами) демонтирован, возможность проезда для спецтехники для осуществления освоения арендуемого земельного участка отсутствует, так как проезд перегорожен грузовой техникой. Просит указать дату, с которой можно беспрепятственно проезжать на арендованный земельный участок (т. 1 л.д. 55).

Письмом от 14.01.2022 Администрация сообщила истцу, что сотрудниками отдела муниципального земельного контроля управления земельных отношений Администрации 12.01.2022 осуществлен выездной осмотр земельного участка неразграниченной собственности по адресу: 

<

...>, в ходе которого выявлено, что на земельном участке расположены объекты некапитального строительства (строительные бытовки), переносное ограждение, транспортные средства. Переносное ограждение и объекты некапитального строительства вынесены на рассмотрение Межведомственной комиссии по пресечению самовольного строительства и самовольного занятия земельных участков в границах городского округа Химки Московской области. Дополнительно сообщено, что к арендованному земельному участку имеется свободный доступ через земельный участок неразграниченной собственности по адресному ориентиру: г.о. Химки, дер. Вашутино, вблизи земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:257 (т. 1 л.д. 52-53).

Письмом от 31.01.2022 истец сообщает, что указанный земельный участок не может быть использован арендатором в качестве подъездного пути и просит после разрешения ситуации с подъездным путем сообщить об этом (т. 1 л.д. 48-49).

В материалы дела представлены акты принудительного демонтажа и (или) перемещения самовольно размещенного объекта от 19.01.2022, от 17.02.2022 (т. 2 л.д. 80-83, л.д. 95-96).

Письмом от 26.04.2022 Администрация сообщила истцу о том, что Администрацией с ООО «АКСТ» заключен договор пожертвования имущества от 14.02.2022 о передаче автомобильной дороги в муниципальную собственность городского округа Химки. В связи с этим, в настоящее время имеется свободный доступ к арендованному земельному участку (т. 1 л.д. 80-81).

В материалы дела представлено распоряжение Комитета по управлению имуществом от 16.02.2022 № 120 о принятии в муниципальную собственность движимого имущества – автомобильный проезд к земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010301:55 по адресу: 

<

...> (т. 2 л.д. 77-78).

Также суду представлены согласие Дирекции по управлению дорожным хозяйством и благоустройству «Химдор» от 09.07.2021, выданное ООО «Теплострой» содержащее технические требования и условия, подлежащие обязательному исполнению на присоединение (примыкание) к автомобильной дороге объекта, не относящегося к объектам дорожного сервиса, «Склад» по адресу: 

<

...> к.н. 50:10:0010301:999, проект организации дорожного движения при строительстве и эксплуатации съезда и подъездной дороги к участкам с видом разрешенного использования «склады» и «здание СТО», предусматривающий организацию подъезда с Вашутинского шоссе, затем по существующему внутриквартальному проезду (подъездной путь к земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010301:55) и далее по проектируемой подъездной дороге до территории участка с кадастровым номером 50:10:0010301:999 (. (т. 2 л.д. 6-31).

15.04.2022 истцу выдан ордер на право производства земляных работ (т. 2 л.д. 38-39).

Согласно пояснениям истца в настоящее время подъездные пути к арендованному земельному участку организованы.

Таким образом, оценив представленные в материалы доказательства и пояснения участников процесса, суд приходит к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для взыскания с ответчика в пользу истца уплаченной арендной платы за заявленный период, поскольку, во-первых, истец имел возможность и должен был, при разумной степени осмотрительности, произвести осмотр земельного участка при принятии решения об участии в торгах и при подписании акта приема-передачи, а, во-вторых, из материалов дела усматривается надлежащее и добросовестное исполнение Администрацией своей обязанности по предоставлению арендатору земельного участка в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Доказательств чинения препятствий в пользовании имуществом со стороны Администрации в материалы дела не представлено.

Более того, из материалов дела следует, что невозможность доступа к арендованному земельному участку связывается с установлением различных объектов (шлагбаума, ворот и др.) на подъездном пути к земельному участку с кадастровым номером 50:10:0010301:55, владеет которым третье лицо ООО «АКСТ».

Между тем на обращения истца к Администрации оказать содействие в обеспечении доступа проезда, Администрация реагировала и принимала соответствующие решения о демонтаже таких объектов.

Судебных актов, которыми бы были признаны незаконными действия (бездействие) Администрации по несвоевременному устранению или неустранению в рамках своих законодательно предоставленных полномочий нарушений требований земельного законодательства, в материалы дела не представлено.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 по делу № А76-5598/2014, действия третьего лица, приведшие к невозможности использования земельного участка по назначению, не могут освобождать арендатора по внесению арендной платы, поскольку такое лицо не является стороной по договору аренды.

Кроме того, суд также обращает внимание, что Администрация обращала внимание истца на возможность организации доступа к арендованному участку через земельный участок неразграниченной собственности по адресному ориентиру: г.о. Химки, дер. Вашутино, вблизи земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020203:257 (письмо от 14.01.2022, т. 1 л.д. 52-53).

Указанное также подтверждается заключением специалиста, кадастрового инженера ФИО5 (т. 2 л.д. 103-113).

Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, истцом не представлено.

Само по себе прохождение газопровода не свидетельствует о невозможности организации подъездной дороги с указанной стороны, поскольку действующим законодательством запрета на строительство дороги в пределах охранных зон газопровода не предусмотрено (постановление Правительства РФ от 20.11.2000 N 878 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей"). 

Более того, согласно п. 14 Правил охраны газораспределительных сетей допускается возможность реконструкции автомобильных дорог с расположенными на них газораспределительными сетями с предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями.

Кроме того, данный газопровод также расположен под Вашутинским шоссе, как усматривается из документов, представленных истцом.

Отклоняются судом и остальные доводы истца как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора, противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм материального права.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине остаются на истце.

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

 

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

               Судья         Кузьмина О.А.