СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068 e-mail: 17aas.info@arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № 17АП-1723/2021(6)-АК

Дело № А60-31163/2020

16 сентября 2022 года

г. Пермь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2022 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2022 года.  

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Л.М. Зарифуллиной, 

судей И.П. Даниловой, Т.С. Нилоговой,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,  

при участии в судебном заседании: 

в режиме веб-конференции посредством использования информационной  системы «Картотека арбитражных дел»:  

от конкурсного управляющего должника ООО «СМУ-3 Строй» ФИО2  – ФИО3, паспорт, доверенность от 22.06.2022,  

в Семнадцатом арбитражном апелляционной суде: 

от кредитора ФИО4 – ФИО5, паспорт, доверенность от  24.08.2022,  

от кредитора ФИО6 – ФИО7, паспорт, доверенность от  03.03.2022,  

иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не  направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим  образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации  о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу кредиора  ФИО4  

на определение Арбитражного суда Свердловской области  от 10 июня 2022 года  

о признании за ФИО6 права собственности на объект недвижимости  с кадастровым номером 66:41:0601039:207, расположенный по адресу:  

<

...>, квартира  

 

30, признании отсутствующим право залога акционерного общества «Альфа- Банк», основанного на договоре об ипотеке от 30.10.2018 № 01WO4Z004, номер  государственной регистрации 66:41:0601039:207-66/001/2018-9, договоре об  ипотеке от 18.07.2018 № 01R68Z002, номер государственной регистрации  66:41:0601039:207-66/001/2018-8, на объект недвижимости с кадастровым  номером 66:41:0601039:207, расположенный по адресу: 

<

...>;  

об отказе в удовлетворении заявления ФИО4 о применении в  отношении должника положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от  26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»,  

вынесенное судьей А.А. Дурановским в рамках дела № А60-31163/2020 

о признании общества с ограниченной ответственностью «СМУ-3 Строй»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) несостоятельным (банкротом),  

заинтересованное лицо с правами ответчика акционерное общество «Альфа- Банк» (ИНН 

<

***>);  

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно  предмета спора, департамент государственного жилищного и строительного  надзора Свердловской области (ИНН 

<

***>); управление Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Свердловской области,  

установил:

В арбитражный суд поступило заявление акционерного общества 

«Альфа-Банк» о признании несостоятельным (банкротом) общества  с ограниченной ответственностью «СМУ-3 Строй».  

Определением арбитражного суда от 02.07.2020 заявление принято  к производству, возбуждено дело о банкротстве.  

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 07.09.2020  заявление общества «Альфа-Банк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  признано обоснованным, в отношении должника общества «СМУ-3 Строй»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) введена процедура наблюдения,  временным управляющим должника утвержден ФИО8 (ИНН 

<

***>; адрес для корреспонденции: 400005,  г. Волгоград, а/я 3), член ассоциации арбитражных управляющих «Центр  финансового оздоровления предприятий агропромышленного комплекса»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).  

Сообщение о принятом судебном акте опубликовано 19.09.2020 в газете  «Коммерсантъ» (номер объявления 34030242024).  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.12.2020  процедура наблюдения в отношении общества «СМУ-3 Строй» (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) прекращена, отношении должника открыто  конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим  

 

общества «СМУ-3 Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) утверждён  ФИО8 (ИНН 

<

***>; адрес для  корреспонденции: 400005, г. Волгоград, а/я 3), член ассоциации арбитражных  управляющих «Центр финансового оздоровления предприятий  агропромышленного комплекса» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).  

В марте 2021 года в арбитражный суд поступило заявление ФИО6 о применении в отношении должника положений  параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)» (далее также – Закон о банкротстве, Закон   № 127-ФЗ), о признании права собственности на объект недвижимого  имущества (нежилое помещение, апартаменты), о признании права залога  отсутствующим, о включении денежных требований в реестр требований  кредиторов должника. ФИО6 потребовала: 1) применить в отношении  должника положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002   № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; 2) признать за собой право  собственности на спорный объект недвижимости с кадастровым номером  66:41:0601039:207, по адресу: 

<

...>; 3) признать отсутствующим право  залога в пользу АО «Альфа-Банк», основанного на договоре об ипотеке от  30.10.2018 № 01WO4Z004, номер государственной регистрации  66:41:0601039:207-66/001/2018-9, договоре об ипотеке от 18.07.2018   № 01R68Z002, номер государственной регистрации 66:41:0601039:20766/001/2018-8, на спорный объект недвижимости с кадастровым номером  66:41:0601039:207, по адресу: 

<

...>; 4) включить в реестр требований  кредиторов должника денежные требования ФИО6 в общей сумме  5 709 500 рублей (как следует из пояснений представителя ФИО6,  последнее требование заявлено на случай отказа в удовлетворении требования  о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества).  

В апреле 2021 года в арбитражный суд поступило самостоятельное  заявление ФИО4 о применении в отношении  должника положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002   № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».  

Также в апреле 2021 года в арбитражный суд поступило заявление  ФИО4 о признании права собственности на жилое  помещение, признании отсутствующим права залога. Заявитель просит:  признать за ФИО4 право собственности на объект  недвижимости квартиру № 15, кадастровый номер 66:41:0601039:192,  площадью 49,2 кв.м, расположенную на 6 этаже по адресу: 

<

...>; признать отсутствующим право залога в соответствии с  договором об ипотеке № 01R68Z002 от 18.07.2018 и договором об ипотеке   № 01WO4Z004 от 30.10.2018 в пользу АО «Альфа-Банк» на объект  недвижимости квартиру № 15, кадастровый номер 66:41:0601039:192,  

 

площадью 49,2 кв.м, расположенную на 6 этаже по адресу: 

<

...>, которое принято к производству суда к совместному  рассмотрению с заявлением ФИО6  

Определением арбитражного суда от 07.06.2021 требование ФИО6 о применении в отношении должника положений  параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)» выделено в отдельное производство.  Одновременно, этим же определением в одно производство объединены  требования (заявления) ФИО6 и ФИО4 о применении в отношении должника положений  параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.  

Определением арбитражного суда Свердловской области от 05.07.2021  рассмотрение заявлений ФИО4 и ФИО6 о признании права собственности на объекты недвижимого  имущества (производство по указанным заявлениям о защите прав на объекты  недвижимого имущества объединено) приостановлено до вступления в  законную силу итогового (завершающего) судебного акта, который будет  принят по результатам рассмотрения обособленного спора по заявлениям  ФИО4 и ФИО6 о  применении в отношении должника общества с ограниченной  ответственностью «СМУ-3 Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)».  

Определением от 23.07.2021 года в удовлетворении заявления  ФИО6 и ФИО4 о  применении в отношении должника общества с ограниченной  ответственностью «СМУ-3 Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» отказано.  

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  22.09.2021 определение Арбитражного суда Свердловской области от  23.07.2021 по делу № А60-31163/2020 оставлено без изменения.  

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 19.01.2022  определение Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2021 по делу   № А60-31163/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 22.09.2021 по тому же делу отменены. Дело  (обособленный спор по применению специальных правил, регламентирующих  процедуру банкротства застройщика) направлено на новое рассмотрение в  Арбитражный суд Свердловской области.  

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.04.2022  обособленные споры: заявления ФИО4 и  ФИО6 о признании права собственности на объекты  недвижимого имущества и заявления ФИО6 и  

 

ФИО4 о применении в отношении должника  общества с ограниченной ответственностью «СМУ-3 Строй» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) положений параграфа 7 главы IX Федерального закона  от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» объединены в  одно производство для совместного рассмотрения в рамках дела о банкротстве   № А60-31163/2020, с учетом разъяснений, приведённых в постановлении  Арбитражного суда Уральского округа от 19.01.2022 № Ф09-8839/21 по  настоящему делу (страница 9 последний абзац, страница 11 предпоследний  абзац).  

В судебном заседании в арбитражном суде первой инстанции 26.05.2022  ФИО6, представители заявителей требования,  направленные на защиту (вещных) прав в отношении двух объектов  недвижимого имущества, а также требования о применении в отношении  должника положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002   № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» поддержали.  

Представители должника (по доверенности от конкурсного  управляющего) и банка против удовлетворения требований возразили по  доводам, которые ранее изложены в письменных отзывах и возражениях.  

На вопрос арбитражного суда лица, участвующие в рассмотрении  заявлений, пояснили, что полагают возможным завершить рассмотрение  обособленного спора по существу, что дополнительные процессуальные  действия совершать не намерены (часть 2 статьи 9 АПК РФ).  

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 10 июня  2022 года (резолютивная часть от 26.05.2022) заявление ФИО6 удовлетворено частично.  

За ФИО6 признано право собственности на  объект недвижимости с кадастровым номером 66:41:0601039:207,  расположенный по адресу: 

<

...>.  

Признано отсутствующим право залога акционерного общества «Альфа- Банк», основанного на договоре об ипотеке от 30.10.2018 № 01WO4Z004, номер  государственной регистрации 66:41:0601039:207-66/001/2018-9, договоре об  ипотеке от 18.07.2018 № 01R68Z002, номер государственной регистрации  66:41:0601039:207-66/001/2018-8, на объект недвижимости с кадастровым  номером 66:41:0601039:207, расположенный по адресу: 

<

...>.  

В удовлетворении остальной части требований ФИО6 отказано.  

В удовлетворении заявления ФИО4 отказано.  

Не согласившись с судебным актом, кредитор ФИО4 подала апелляционную жалобу, в которой просит указанный  определение суда от 10 июня 2022 года отменить в части отказа в  

 

удовлетворения заявленных ею требований, принять по делу новый судебный  акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.  

Заявитель жалобы указывает на неправильное применение судом первой  инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие  выводов суда обстоятельствам дела. По мнению апеллянта, вывод суда первой  инстанции о том, что факт включения денежного требования в реестр  требований кредиторов должника лишает ее права на судебную защиту в виде  признания за нею права собственности на единственное жилье. В данном  случае признание права собственности является самостоятельным способом  защиты нарушенного права. Включение денежного требования в реестр  должника не гарантирует защиту права ее собственности на жилое помещение,  в котором она проживает, сделал ремонт, оплачивает коммунальные услуги.  Позже указанное помещение было передано в залог банку, являющемуся в  настоящем деле основным, залоговым кредитором. Нахождение ФИО4 в реестре требований кредиторов является лишь констатацией факта  наличия требования к должнику и возможности участия в деле о банкротстве, и  само по себе не может рассматриваться как препятствие для признания за ней  права собственности на квартиру. Реально денежные средства кредитором не  получены. Согласно правовой позиции высших судов, вывод суда об обратном  основан на фикции исполнения и совершенно безосновательно ставит  покупателя в крайне невыгодное положение, лишая его одновременно и денег,  и имущества, а взамен предоставляя лишь надежду на некоторое встречное  предоставление из конкурсной массы должника Оставление покупателем вещи  за собой не войдет в противоречие с решением районного суда, обязывающем  покупателя возвратить вещь, поскольку обязанность покупателя  заблокировалась невозможностью исполнить обязанность продавца по возврату  денежной суммы, по вине последнего. При этом возможна корректировка  размера требований в реестре требований кредиторов в случае, если имущество  остается у покупателя-кредитора. Возможность исключения требования  кредитора из реестра предусмотрена пунктом 6 статьи 16 Закона о банкротстве.  Таким образом, решение о признании права собственности на спорную  квартиру за ФИО4 будет являться основанием для исключения ее  денежного требования из реестра требований кредиторов, что гарантирует  соблюдение прав других кредиторов. Апеллянт не согласна с выводами о суда о  непоследовательном поведении кредитора. Указание в определении суда о  включении денежного требования кредитора в реестр требований кредиторов  должника на основании заключения предварительного договора, с учетом  позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018   № 49, позволяет рассматривать указанный договор не в качестве  предварительного, т.к. содержит условие об оплате будущего имущества до  заключения основного договора. Соответственно, указанный договор следует  квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с  условием о предварительной оплате. Определением о включении денежного  

 

требования в реестр установлен факт оплаты кредитором спорного имущества  и его передача кредитору. Таким образом, подтверждена позиция кредитора о  том, что она считает себя собственником спорной квартиры, что является  подтверждением приобретения спорной вещи кредитором для себя,  собственного проживания. Обращение в суд связано с защитой имущества от  посягательств третьих лиц. В связи с чем, препятствия для защиты прав  кредитора посредством признания права собственности на единственное жилье  отсутствуют. В данном случае полагает ошибочным вывод суда о возможном  конфликте судебных актов. Суд при рассмотрении настоящего обособленного  спора в отношении ФИО6 пришел к выводу о необходимости  учитывать постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  14.03.2022 № 17АП-14969/2020(3)-АК по делу № А60-2127/2020, постановление  Арбитражного суда Уральского округа от 19.05.2022 № Ф09-2801/22 по делу   № А60-2127/2020 в силу того, что все спорные объекты недвижимости  расположены в одном и том же доме, что физические лица, которые  предъявляют требования, находятся в схожих обстоятельствах). Однако,  ФИО4, чья квартира также находится в этом доме, обстоятельства не  просто схожи, а практически идентичны: она также как остальные заключила  договор, оплатила данное имущество, получила его по акту приема-передачи,  живет в квартире с апреля 2018 года, несет бремя содержания имущества,  отказано в признании права собственности на единственное жилье, так как она  включена в реестр кредиторов с денежным требованием. Причем, разумеется  деньги, уплаченные за квартиру, ей не возвращены и очевиден факт, что  никогда не будут возвращены. То есть ФИО4 остается на улице и без  денег. И это все при том, что недобросовестный застройщик должник ООО  «СМУ-3 Строй» обманул ее также, как и всех остальных, чьи решения суд  учитывает при рассмотрении обособленного спора. Включение денежной  суммы в реестр требований должника не обеспечило и не обеспечит  восстановление нарушенных прав собственности на квартиру ФИО4,  поэтому она воспользовалась самостоятельным способом защиты нарушенного  права путем признания права собственности, и получила отказ суда на  основании того, что она уже получила судебную защиту. Таким формальным  подходом к разрешению дела нарушены основы гражданского  законодательства, заложенные в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ:  признание равенства участников регулируемых им отношений,  неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости  произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости  беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения  восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. При рассмотрении  настоящего обособленного спора, суд должен был применить положения  параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Именно на этом настаивали  кредиторы, заявляя ходатайство о применении положения параграфа 7 главы IX  Закона о банкротстве, чтобы полноценно защитить свои права, нарушенные  

 

недобросовестным поведением застройщика ООО «СМУ-3 Строй», чего судом  сделано не было. Исходя из принципа равенства лиц, обладающих  тождественным правовым статусом (статья 19 Конституции Российской  Федерации), способ удовлетворения требований кредиторов (путем признания  права собственности или передачи жилых помещений) не должен влиять на  имущественные права участников строительства, в связи с чем при  удовлетворении требования в результате признания права собственности на  помещение также следует учитывать реальный объем исполненных  застройщиком обязательств, признавая погашенными (либо исключенными)  реестровые требования дольщика по аналогии с правилами о передаче квартир.  Наличие требований кредиторов, чье право собственности на долю в праве  общей собственности на незавершенный строительством дом признано судом, в  реестре требований кредиторов не ущемляет прав иных кредиторов должника.  С учетом изложенного кредитор указывает на законность одновременного  включения в реестр требований кредиторов денежного требования и признание  права собственности на спорный объект. В связи с чем, требования кредитора  подлежали удовлетворению. Обжалуемый судебный акт не содержит  обоснований отказа суда о признании отсутствующим права залога АО «Альфа- Банк» на спорную квартиру. Полагает, что отказ в признании права  собственности на квартиру, не является само по себе основанием для отказа в  признании права залога отсутствующим. В данном случае кредитор  действовала, в т.ч. и как кредитор должника, доказывая, подтверждая  документально, как и все остальные лица-истцы в настоящем споре и в споре  по делу № А60-2127/2020 позицию об отсутствии права залога банка на  спорный объект. Суд не исследовал указанные обстоятельства, нарушив  принцип равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях,  закрепленный в статье 19 Конституции Российской Федерации; права  кредитора на удовлетворение своих требований с учетом оспоренного права  залога недобросовестного залогодержателя в верно установленной  очередности. Разрешение вопроса о сохранении (прекращении) залога  действующий правопорядок связывает с добросовестностью участников  спорных отношений, а не с тем признанно ли за истцом право собственности на  спорный объект. Выводы суда в указанной части необоснованны. Кредитор  выражает несогласие с выводом суда об отсутствии оснований для применения  к должнику правил о банкротстве застройщика, поскольку нарушает права  кредитора на защиту ее права в отношении единственного места жительства –  квартиры. Тогда как единственной целью обращения в суд у ФИО4  было и есть - защита своего права на жилье. Все ее конклюдентные действия до  и после обращения в суд, на протяжении срока более 3-х лет (с декабря 2017  года по настоящий момент) свидетельствуют об этом. Полагает, что защита  гражданина - непрофессионального инвестора, заведомо экономически слабой  стороны, добросовестного покупателя своего единственного жилья должна  быть в приоритете. В связи с чем, в обжалуемой части просит отменить  

 

определение суда и удовлетворить заявленные ею требования.  

До начала судебного заседания кредитором ФИО6  представлены письменные пояснения, в которых просит оставить определение  суда в части удовлетворения ее требований без изменения.  

Конкурсным управляющим должника ООО «СМУ-3 Строй» представлен  отзыв, в котором просит оставить без изменения судебный акт в части отказа в  применении к должнику положений параграфа 7 главы IX Закона о  банкротстве. Указав, что неприменение к должнику правил о банкротстве  застройщика не является препятствием для признания за гражданами права  собственности на объекты недвижимости. Соответственно, требование  заявителя в части признания за ней права собственности на недвижимое  имущество может быть удовлетворено независимо от применения или  неприменения к должнику правил банкротства застройщика.  

В судебном заседании представитель ФИО4 поддержала  доводы апелляционной жалобы, просила судебный акт в обжалуемой части  отменить, заявленные кредитором требования удовлетворить.  

Представитель кредитора ФИО6 поддержала доводы  апелляционной жалобы ФИО4 и просила оставить определение суда  в остальной части без изменения.  

Представитель конкурсного управляющего должника в судебном  заседании (в режиме веб-конференции) поддержала доводы отзыва, указав об  отсутствии оснований для применения к должнику правил о банкротстве  застройщика, оставив определение суда в указанной части без изменения, в  остальной части рассмотрение апелляционной жалобы оставила на усмотрение  суда.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о  времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание  представителей не направили, что в силу статей 156, 266 АПК РФ не  препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в их отсутствие.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены  арбитражным судом апелляционной инстанции в пределах доводов  апелляционной жалобы в порядке, предусмотренном статьей 266, частью 5  статьи 268 АПК РФ, в обжалуемой части.  

Как следует из материалов дела и подтверждено документально между  ФИО6 и обществом «СМУ-3 Строй» подписан предварительный  договор долевого участия в строительстве от 09.03.2016 № ТК031, условия  которого предусматривали строительство должником многоквартирного дома  по улице ФИО9 в городе Екатеринбурге, внесение ФИО6  денежных средств для осуществления строительства, а также передачу  квартиры ФИО6 после введения дома в эксплуатацию.  

Между ФИО6 и обществом «СМУ-3 Строй» подписан  предварительный договор купли-продажи от 09.03.2016, условия которого  предусматривали заключение в будущем основного договора на отчуждение  

 

ФИО6 обществу «СМУ-3 Строй», принадлежащего ей жилого  помещения по адресу: 

<

...> в/городок, дом № 16, кв. № 57.  Цель совершения сделки – оплата стоимости нового жилья по договору от  09.03.2016 № ТК031.  

Возводимый обществом «СМУ-3 Строй» объект капитального  строительства, расположенный по адресу: 

<

...> – введён в эксплуатацию на основании разрешения  Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской  области от 15.12.2017 № 66302000-4866-2015.  

20 января 2018 года должником и ФИО6 подписан акт приёма- передачи объекта по договору от 09.03.2016 № ТК031. Помещение по адресу:  

<

...> фактически передано во владение  и пользование ФИО6  

Принадлежащая ФИО6 квартира (

<

...>  в/городок, дом № 16, кв. № 57) продана третьему лицу (физическому лицу) в мае  2018 года. После продажи принадлежащей ей квартиры ФИО6  перечислила на расчётный счёт общества «СМУ-3 Строй» денежные средства в  сумме 2 380 000 рублей (платёжное поручение от 22.05.2018 № 23), а также  внесла в кассу должника денежные средства в сумме 3 329 500 рублей  (квитанция к приходному кассовому ордеру от 22.05.2018 № 44).  

Кроме того, 22.05.2018 между ФИО6 и должником подписан  предварительный договор купли-продажи жилого помещения № ТК030.  

Право собственности ФИО6 на объект недвижимости –  помещение по адресу: 

<

...> (площадь  помещения 60,1 кв.м.) – в установленном законом порядке не  зарегистрировано. Титульным собственником помещения является общество  «СМУ-3 Строй».  

Впоследствии в 2018 году, после подписания договора купли-продажи  между ФИО6 (покупатель) и обществом «СМУ-3 Строй» (продавец)  должник подписал договоры об ипотеке от 18.07.2018 № 01R68Z002, об  ипотеке от 30.10.2018 № 01WO4Z004, на основании которых передал  приобретённое ФИО6 помещение (с кадастровым номером  66:41:0601039:207, по адресу: 

<

...>) в залог обществу «Альфа-Банк». Номера государственной  регистрации права залога 66:41:0601039:207-66/001/2018-9 и 66:41:0601039:20766/001/2018-8.  

Полагая, что цепочка сделок, совершённых обществом «СМУ-3 Строй» и  ФИО6 (в том числе дополнительные соглашения) фактически  прикрывает договор долевого участия в строительстве, что она имеет законное  вещное право на спорное помещение, ФИО6 в марте 2021 года  обратилась в арбитражный суд с требованием о применении в настоящем дела о  банкротстве правил о банкротстве застройщика, признании за нею права  собственности на объект недвижимости и признании отсутствующим права  

 

залога банка на указанное помещение.  

Между ФИО4 и обществом «СМУ-3 Строй» подписан  предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 26.12.2017   № 15, условия которого предусматривают заключение в будущем сторонами  основного договора купли-продажи помещения, расположенного по адресу:  

<

...> (площадь помещения 49,2 кв.м).  

Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам от 22.01.2018 № 6,  от 31.01.2018 № 9, от 16.02.2018 № 24, от 02.03.2018 № 19, от 06.04.2018 № 28, от  27.04.2018 № 34 ФИО4 внесла в кассу общества «СМУ-3 Строй»  денежные средства в общей сумме 4 000 000 рублей.  

27 апреля 2018 года должником и ФИО4 подписан акт приёма- передачи объекта. Помещение по адресу: 

<

...> фактически передано во владение и пользование  ФИО4  

Право собственности ФИО4 на объект недвижимости –  помещение по адресу: 

<

...> (площадь  помещения 49,2 кв.м) в установленном законом порядке не зарегистрировано.  

Впоследствии в 2018 году должник подписал договоры об ипотеке от  18.07.2018 № 01R68Z002, об ипотеке от 30.10.2018 № 01WO4Z004, на  основании которых передал помещение (с кадастровым номером  66:41:0601039:192, по адресу: 

<

...>) в залог обществу «Альфа-Банк». Обременение прав на объект  недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке.  

Полагая, что между обществом «СМУ-3 Строй» и ФИО4  имеют место отношения из договора долевого участия в строительстве, что она  имеет законное вещное право на спорное помещение, ФИО4 в апреле  2021 года обратилась с требованием о применении в настоящем дела о  банкротстве правил о банкротстве застройщика, признании за нею права  собственности на объект недвижимости и признании отсутствующим права  залога банка на указанное помещение.  

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявлений  кредиторов о применении в отношении должника положений параграфа 7  главы IX Закона о банкротстве, исходил из отсутствия к тому правовых  оснований, указав, что защита прав кредиторов путем признания права  собственности на объекты недвижимости возможна и без применения к  должнику правил банкротства застройщика.  

Удовлетворяя требования ФИО6 о признании за нею права  собственности на объект недвижимости, суд первой инстанции исходил из  доказанности исполнения ею обязательств по оплате стоимости  приобретенного имущества на основании договора купли-продажи, получения  имущества во владение и пользование, осуществление заявителем фактических  прав собственника на указанное помещение. Суд указал, что, действуя вопреки  требованиям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в  

 

нарушение обязательств, добровольно взятых на себя в результате заключения  договора купли-продажи с ФИО6, общество «СМУ-3 Строй»  (должник) включило спорное помещение № 30 в договоры об ипотеке с  обществом «Альфа-Банк». Данные действия совершены должником  противоправно, с целью получения имущественной выгоды от своего  недобросовестного поведения. Банк не предпринял каких-либо мер для целей  осмотра объекта недвижимости, установления факта существования помещения  в натуре, оценки состояния имущества, а также установления каких-либо  проживающих в данном помещении физических лиц, нахождения какого-либо  имущества в помещении. Указанное явилось основанием для признания  отсутствующим права залога на спорное имущество.  

Отказывая в удовлетворении заявления ФИО4 о признании за  нею права собственности на объект недвижимости и о признании  отсутствующим права залога банка на данное имущество, суд первой  инстанции исходил из того, что кредитор реализовала свое право на защиту  имущественных интересов путем включения денежного требования в размере  5 022 421,06 рубля в реестр требований кредиторов должника (определение  суда от 12.03.2021). Кроме того, суд первой инстанции сделал вывод о  непоследовательном поведении кредитора, как основание для применения  принципа эстоппель, предполагающего утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства в рамках гражданско-правового спора, если данная  позиция существенно противоречит его предшествующему поведению. При  оценке требований ФИО4 арбитражный суд также исходил из того,  что результаты рассмотрения требований заявителей о применении в  отношении должника специальных положений параграфа 7 главы IX Закона о  банкротстве не влияют на результат рассмотрения указанных выше требований  ФИО4  

 Судебный акт в части удовлетворения требований кредитора  ФИО6 не обжалуется, в связи с чем, судом апелляционной  инстанции не проверяется.  

С учетом мнения лиц, участвующим в деле, судебный акт проверяется  судом апелляционной инстанции только в части отказа судом в удовлетворении  заявленных ФИО4 требований.  

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке  статьи 71 АПК РФ, оценив доводы апелляционной жалобы, письменные  пояснения, а также отзыв на жалобу, выслушав пояснения лиц, участвующих в  процессе, проверив правильность применения арбитражным судом норм  материального права и соблюдения норм процессуального права, суд  апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены  судебного акта в части в силу следующих обстоятельств.  

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - Закон о  банкротстве), частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса  

 

Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве)  рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным  настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными  законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).  

Согласно статье 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)» заявления и ходатайства арбитражного  управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и  кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим федеральным законом,  между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных  интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем  через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб,  если иное не установлено настоящим федеральным законом. По результатам  рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд  выносит определение. Данное определение может быть обжаловано в порядке и  в сроки, которые установлены настоящим федеральным законом (пункт 1).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей  настоящего параграфа используются следующие понятия:  

1) лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников  строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его  организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный  кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются  требования о передаче жилых помещений или денежные требования;  

2) участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику  требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино- места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская  Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование,  имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или  денежное требование;  

2.1) участник долевого строительства - гражданин, являющийся  участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании  договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с  законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных  домов и (или) иных объектов недвижимости, по которому застройщиком  осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд,  гражданин, являющийся участником строительства, внесшим денежные  средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом  строительстве, публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан -  участников долевого строительства" (далее - Фонд), являющаяся участником  строительства на основании договора участия в долевом строительстве при  осуществлении мероприятий по финансированию завершения строительства  объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались  средства участников долевого строительства, либо в результате перехода права  

 

требования по договору участия в долевом строительстве в результате  осуществления выплаты в соответствии с настоящим Федеральным законом;  

3) требование о передаче жилого помещения - требование участника  строительства о передаче ему на основании возмездного договора в  собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном  доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной  застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом  блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств  и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию  (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения);  

3.1) требование о передаче машино-места и нежилого помещения -  требование участника строительства - физического лица о передаче ему на  основании возмездного договора в собственность машино-места и (или)  нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент  привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника  строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор,  предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При  этом для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается  нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров;  

4) денежное требование - требование участника строительства о: 

- возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора,  предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора,  предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, и (или)  денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику  до расторжения такого договора;  

- возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных  нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, машино- место, нежилое помещение по договору, предусматривающему передачу  жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино- места и нежилого помещения;  

- возврате денежных средств, уплаченных по договору,  предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору,  предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые  признаны судом или арбитражным судом недействительными, и (или)  денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику  по таким договорам;  

- возврате денежных средств, уплаченных по договору,  предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору,  предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые  признаны судом или арбитражным судом незаключенными, и (или) денежных  средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким  договорам;  

 

5) объект строительства - многоквартирный дом или жилой дом  блокированной застройки либо здание (сооружение), предназначенное  исключительно для размещения машино-мест, в отношении которых участник  строительства имеет требование о передаче жилого помещения и (или)  требование о передаче машино-места и нежилого помещения или имел данные  требования до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого  помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и  нежилого помещения, в том числе многоквартирный дом или жилой дом  блокированной застройки, строительство которых не завершено (далее - объект  незавершенного строительства);  

6) земельный участок - земельный участок, который застроен или  подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект  строительства;  

7) реестр требований участников строительства - реестр, содержащий  требования о передаче жилых помещений и требования о передаче машино- места и нежилого помещения или денежные требования в соответствии с  настоящим Федеральным законом.  

Правила, установленные настоящим параграфом, применяются  независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или  субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли  застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект  строительства (пункт 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве).  

Таким образом, из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о  банкротстве следует, что для признания за должником соответствующего  статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо  соблюдение специальных условий, а именно:  

- привлечение им денежных средств и (или) имущества участника  строительства;  

- наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых  помещений;  

- объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на  момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника  строительства не введен в эксплуатацию (Обзор судебной практики Верховного  Суда Российской Федерации № 3(2016), утверждённый Президиумом  Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016).  

Оценив представленные доказательства, приведённые лицами,  участвующими в деле (в обособленном споре), доводы и аргументы, с учетом  указаний, изложенных в постановлении Арбитражного суда Уральского округа  от 19.01.2022, арбитражный суд правомерно не установил достаточных  правовых оснований для применения в отношении должника специальных  правил о банкротстве застройщиков.  

Финансирование, предусмотренное пунктом 1 статьи 201.1 Закона о  банкротстве, должно быть осуществлено до момента введения  

 

многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.  

Данное правило свидетельствует о том, что денежные средства должны  быть привлечены застройщиком именно для целей строительства  многоквартирного дома.  

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждено и  лицами, участвующими в деле не опровергнуто, что должник являлся  застройщиком, как минимум трех многоквартирных домов, в том числе дома,  расположенного по адресу: 

<

...>.  

При этом возводимый обществом «СМУ-3 Строй» объект капитального  строительства, расположенный по адресу: 

<

...>, введён в эксплуатацию на основании разрешения  Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской  области от 15.12.2017 № 66302000-4866-2015.  

Свои обязательства по передаче квартир гражданам, которые их  приобретали, в том числе на основании договоров о долевом участии в  строительстве, по имеющимся договорам должник выполнил, в том числе и в  отношении апеллянтов, что последними не оспаривается.  

Сведений о том, что какой-либо из возводимых должником объектов в  настоящее время не достроен, в материалах настоящего обособленного спора не  имеется, на наличие таких доказательств лица, участвующие в деле не  ссылаются.  

В свою очередь, финансирование, внесение денежных средств со стороны  ФИО6 осуществлено в мае 2018 года, со стороны ФИО4 –  в период с 22.01.2018 по 27.04.2018.  

Указанное позволило суду сделать вывод о том, что заявители не  финансировали строительство вышеуказанного дома.  

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что наличие  (отсутствие) предпосылок к правовой оценке договоров между заявителями и  должником в качестве договоров долевого участия в строительстве не имеет  самостоятельного правового значения.  

В рамках настоящего объединённого обособленного спора установлены  самостоятельные правовые основания для признания вещного права в  отношении объектов недвижимости.  

Поскольку требование о применении в отношении должника положений  параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве фактически (как следует из  пояснений представителей, а также из постановления арбитражного суда  кассационной инстанции от 19.01.2022) заявлено ФИО6 и  ФИО4 в качестве обеспечения удовлетворения основного требования  о признании и защите вещного права, применение специальных правил  банкротства застройщиков не приведёт к изменению положения заявителей.  

При рассмотрении настоящего обособленного спора установлен факт  передачи помещений во владение заявителей (в любом случае ранее  ФИО4 владела и пользовалась помещением № 15 согласно акту от  

 

27.04.2018 о передаче помещения); введения многоквартирного дома (

<

...>) в эксплуатацию на основании разрешения  Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской  области от 15.12.2017 № 66302000-4866-2015.  

При указанных выше фактических обстоятельствах, при отсутствии  финансирования строительства многоквартирного дома со стороны заявителей,  принимая во внимание также отсутствие заявлений/требований о признании  права собственности, о передаче жилых помещений, предъявленных к  обществу «СМУ-3 Строй» в рамках настоящего дела № А60-31163/2020 иными  заинтересованными лицами, применение положений параграфа 7 главы IX  Закона о банкротстве и открытие специального реестра передачи жилых  помещений, по сути в интересах единичных кредиторов, является  нецелесообразным.  

Наличие у иных физических лиц денежных прав требований к обществу  «СМУ-3 Строй» (в том числе, об уплате неустойки, штрафа и др.) не  свидетельствует о наличии оснований для применения в отношении должника  специальных положений о банкротстве застройщиков.  

Также арбитражный суд также признал несостоятельным утверждение  заявителей о том, что в действительности строительство многоквартирного  дома продолжалось с декабря 2017 года по май 2018 года, в силу чего заявители  финансировали возведение здания. Во-первых, в материалы обособленного  спора не представлены доказательства, подтверждающие производство  основных строительных работ в период с декабря 2017 года по май 2018 года.  Во-вторых, в материалы обособленного спора не представлены доказательства  обращения заинтересованных лиц в суд с требованием о признании разрешения  на ввод объекта в эксплуатацию от 15.12.2017 № 66302000-4866-2015  недействительным полностью либо в части. Заявители на наличие таких  обстоятельств (оспаривание разрешения на ввод дома в эксплуатацию) не  ссылаются (часть 2 статьи 9 АПК РФ). Между тем, именно ввод дома в  эксплуатацию порождает правовые последствия, в том числе, введение нового  объекта (объектов) недвижимого имущества в гражданский оборот.  

Применение специальных положений о банкротстве застройщиков  предполагает необходимость дополнительной защиты специальных субъектов  (участников строительства – физических лиц) и ведение в связи с этим  отдельного реестра передачи объектов недвижимости соответствующим  физическим лицам. Однако в рассматриваемой ситуации в арбитражный суд не  представлены доказательства, свидетельствующие о наличии физических лиц,  права которых подлежат дополнительной защите, как участников строительства  и/или долевого строительства. Так, заявители, в частности, не представили  доказательства наличия физических лиц, которые во исполнение  соответствующих гражданско-правовых договоров (прежде всего, договоров  долевого участия в строительстве) внесли денежные средства обществу «СМУ- 3 Строй» с целью финансирования строительства будущего многоквартирного  

 

дома (

<

...>) до 15.12.2017 и,  одновременно, не получили в собственность жилые или нежилые помещения в  указанном доме после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.  

С учётом изложенного выше арбитражный суд обоснованно не усмотрел  достаточных правовых оснований для применения в отношении должника  положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)».  

Фактически рассматриваемые требования заявлены апеллянтом в связи с  тем, что в отношении переданной ей квартиры за АО «Альфа-Банк»  зарегистрировано право залога, что препятствует ей в регистрации за собой  права собственности на переданные им квартиры.  

Вместе с тем, отказ в применении в отношении должника специальных  правил о банкротстве застройщика не препятствует рассмотрению требования  апеллянта о признании за ней права собственности на спорный объект  недвижимости и признание отсутствующим права залога банка на спорное  помещение.  

Принципы приоритетной защиты граждан, как непрофессиональных  участников гражданского оборота, могут быть применены к спорным  правоотношениям и в отсутствие перехода к рассмотрению настоящего дела по  правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.  

Как верно отмечено конкурсным управляющим должника в своем отзыве,  судебная практика в настоящее время при разрешении подобных споров  исходит из того, что граждане как непрофессиональные инвесторы априори  являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности  настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты  денежных средств, и само по себе неправомерное поведение должника не  может быть поставлено в вину гражданину, негативные последствия  ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не  могут быть возложены на граждан в ситуации, когда гражданин(экономически  слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере  строительства) в оплату приобретаемого помещения.  

Согласно правовой позиции, выработанной Верховным Судом  Российской Федерации и отраженной в его определениях от 24.02.2015 № 305- ЭС14-1186, от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308,  согласно которой обращено внимание судов на необходимость соблюдения  принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в  том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о  банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской  Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и  гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав  и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и  разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной  категории.  

 

Соответственно, для восстановления нарушенного права в отношении  прав на объект недвижимости, при наличии кредиторов, требования которых в  подобных случаях удовлетворены, применение к должнику специального  правила о банкротстве застройщика, по мнению суда апелляционной  инстанции, не является обязательным и безусловным.  

Кроме того, как следует из обжалуемого судебного акта, основанием для  отказа в удовлетворении требований ФИО4 неприменение правил  банкротства застройщика к должнику не являлось, при том, что при  аналогичных обстоятельствах требования ФИО6 были  удовлетворены.  

В связи с чем, в указанной части доводы апеллянта подлежат отклонению  как необоснованные.  

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции находит ошибочным вывод  суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания за ФИО4 права собственности на объект недвижимости и признания  отсутствующим права залога банка на указанное помещение в силу следующих  обстоятельств.  

Действительно, как следует из материалов дела определением  Арбитражного суда Свердловской области от 12 марта 2021 года требование  ФИО4 в размере 5 022 421,06 рубля, в том числе   4 386 325,04 рубля основного долга, 636 096,02 рубля процентов за  пользование чужими денежными средствами, включено в третью очередь  реестра требований кредиторов должника ООО «СМУ-3 Строй».  

Указанные требования были признаны судом обоснованными в связи с  неисполнением должником обязательств по передаче квартиры, расположенной  в 

<

...>, в собственность ФИО4 на  основании заключенного предварительного договора № 15 купли-продажи  жилого помещения, стоимость которого определена в 4 000 000,00 рублей,  оплаченной должнику в полном размере. Судом была установлена финансовая  возможность оплаты стоимости жилого помещения.  

Отказывая в настоящем споре в удовлетворении заявленных требований о  признании права собственности на вышеуказанное жилое помещение, суд  первой инстанции исходил из того, что права кредитора были восстановлены  путем включения денежного требования в реестр требований кредиторов  должника. При этом, суд первой инстанции расценил непоследовательные  действия должника по защите своих прав как основание для применения  принципа эстоппель и отказа в удовлетворении заявленных требований.  

Однако, данные выводы суда являются ошибочными. 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя  земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое  имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии  

 

с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при  отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или  иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского  кодекса Российской Федерации).  

Главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен  перечень оснований прекращения обязательств, который не является закрытым,  однако не упомянутое в законе или ином правовом акте основание  прекращения обязательств должно быть предусмотрено соглашением сторон  (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского  кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»).  

По смыслу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской  Федерации завершающим этапом передачи права собственности на  недвижимое имущество является государственная регистрация его перехода от  продавца к покупателю.  

Исходя из разъяснений, приведённых в абзаце 3 пункта 36, пунктах 58, 59  совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации  и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении  споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск  о признании права на недвижимое имущество может быть удовлетворен, если  истец владеет спорным имуществом и представит доказательства  возникновения у него соответствующего права. Лица, права и сделки которых в  отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, должны  доказать, что их право на спорное имущество возникло в силу закона  (независимо от государственной регистрации), либо возникло до 31.01.1998  (дата введения в действие системы государственной регистрации) в  соответствии с частями 1, 2 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».  

Предметом иска о признании права является констатация факта  принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска  являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На  истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований  возникновения права собственности. Удовлетворение иска о признании права  возможно только при условии, что такое право у истца на момент рассмотрения  спора уже возникло, однако оспаривается или не признается ответчиком, в  связи с чем требует судебного признания (подтверждения).  

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе  состязательности и равноправия сторон (статьи 8, 9 АПК РФ). Доказательства  представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в  деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на  основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут  риск наступления последствий совершения (не совершения) ими  

 

процессуальных действий (часть 2 статьи 9, части 1 и 3 статьи 65, часть 1  статьи 66 АПК РФ).  

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему  убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и  непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.  Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь  доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке  арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие  доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы  (статья 71 АПК РФ).  

Нахождение требования ФИО4 в реестре требований  кредиторов должника с денежными требованиями не является основанием для  отказа в удовлетворении в признании за нею права собственности на объект  недвижимости.  

Как верно отметила кредитор, в силу положений статьи 12 ГК РФ  признание права собственности является самостоятельным способом защиты  нарушенного права.  

Согласно правовой позиции, изложенной Верховным Судом Российской  Федерации в определении № 307-ЭС21-5824 от 22 июля 2021г по делу № А56154235/2018, включение требований в реестр требований кредиторов должника  не может рассматриваться как исполнение продавцом своего встречного  реверсивного обязательства, поскольку само по себе это является лишь  судебным подтверждением обоснованности существования долга для целей  участия в деле о банкротстве. Реального получения покупателем денежных  средств не было. Вывод судов об обратном основан на фикции исполнения и  совершенно безосновательно ставит покупателя в крайне невыгодное  положение, лишая его одновременно и денег, и имущества, а взамен  предоставляя лишь надежду на некоторое встречное предоставление из  конкурсной массы должника. Оставление покупателем вещи за собой не войдет  в противоречие с решением районного суда, обязывающем покупателя  возвратить вещь, поскольку обязанность покупателя заблокировалась  невозможностью исполнить обязанность продавца по возврату денежной  суммы, по вине последнего.  

При этом, возможность корректировки размера требований в реестре  требований кредиторов в случае, если имущество остается у покупателя-кредитора.  

Возможность исключения требования из реестра требований кредиторов  предусмотрена пунктом 6 статьи 16 Закона о банкротстве. К числу условий для  исключения требования кредитора из реестра относятся обстоятельства,  свидетельствующие об отсутствии оснований для дальнейшего нахождения  данного требования в реестре требований кредиторов должника и влекущие  возможность такого исключения.  

 

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 15.12.2004г. № 29 «О некоторых вопросах практики  применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»,  содержится разъяснение, согласно которому в качестве основания для  исключения кредитора из реестра кредиторов является заявление конкурсного  кредитора об исключении его собственного требования из реестра требований  кредиторов. В этом случае арбитражный суд выносит определение об  исключении требований такого кредитора из реестра. Заявителем, требующим  исключения требования из реестра требований кредиторов также может  являться заинтересованное лицо.  

Соответственно, решение о признании права собственности на спорную  квартиру за ФИО4 будет являться основанием для исключения ее  денежного требования из реестра требований кредиторов, что гарантирует  соблюдение прав других кредиторов.  

В связи с чем, вывод суда о возможном конфликте принимаемых  судебных актов является ошибочным.  

Кроме того, суд апелляционной инстанции не усматривает  непоследовательности поведения кредитора при выборе способа защиты  нарушенного права.  

Отказывая в удовлетворении требования, суд первой инстанции указал на  отсутствие заключенного основного договора.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума  Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N49 «О некоторых вопросах применения  общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении  и толковании договора», В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по  предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в  будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг  и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным  договором.  

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного  договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу,  являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к  заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар,  являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в  момент заключения предварительного или основного договора; договор также  может быть заключен в отношении товара, который будет создан или  приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или  вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).  

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как  предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например,  заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о  продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но  при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя  

 

имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или  существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор  купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК  РФ к такому договору не применяются.  

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как  предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в  будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже  недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в  последующем, но при этом предварительный договор устанавливает  обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора  уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды  должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей  недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (пункт 8  постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N54 «О некоторых вопросах  разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости,  которая будет создана или приобретена в будущем»).  

Таким образом, представленный в материалы дела предварительный  договор № 15 от 26.12.2017 в отношении объекта недвижимого имущества, с  учетом вышеуказанных разъяснений, позволяет расценивать его не в качестве  предварительного, а в качестве договора купли-продажи с условием о  предварительной оплате (договора купли-продажи будущей недвижимой вещи  с условием о предварительной оплате).  

Из фактических обстоятельств, установленных судом, следует, что  стоимость помещения оплачена кредитором в полном объеме, передано  должником кредитору по акту 27.04.2018, в указанной квартире кредитор  произвела ремонт. Представленными в материалами дела документами  подтверждено несение ФИО4 расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг, т.ч. она фактически является собственником указанного  помещения (владеет, пользуется им как своим собственным имуществом), т.е. в  полной мере реализует права собственника помещения.  

В рассматриваемом случае установлено, что указанное помещение  приобретено кредитором для реализации своих личных жилищных прав,  действуя открыто, кредитор предпринимала действия, направленные на  сохранение своего имущества, используя доступные законные действия для  этого.  

Доказательств нарушения прав третьих лиц в отношении указанного  помещения в материалы дела не представлено и судом не установлено.  

Кроме того, в определениях от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015   № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской  Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость  соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных  ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в  рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции  

 

Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и  гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав  и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и  разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной  категории.  

По мнению апелляционного суда, вышеприведенная позиция  Конституционного Суда Российской Федерации, может быть применима к  рассматриваемым в рамках настоящего спора правоотношениям.  

Также принимается во внимание факт признания в судебном порядке  права собственности ряда физических лиц, которые приобрели жилые/нежилые  помещения, а также апартаменты (фактически используемые в качестве жилых  помещений) в доме, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, у.ФИО9,  д.46, при аналогичных обстоятельствах. На рассмотрении арбитражного суда в  рамках настоящего дела о банкротстве, а также по делам о банкротстве в  отношении других членов группы компаний «СМУ-3» находятся аналогичные  рассматриваемому заявления физических лиц о признании за ними права  собственности на помещения в доме, расположенном по адресу: г.  Екатеринбург, ул. ФИО9, д.46 (в т.ч. требования ФИО6,  признанные обоснованными в рамках настоящего обособленного спора).  

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам статьи 71  АПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого из  представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также  достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности,  исходя из конкретных обстоятельств настоящего спора, апелляционный суд,  руководствуясь положениями статьи 12 ГК РФ, установив, что денежные  средства в счет оплаты стоимости недвижимого имущества от кредитора в  кассу должника поступили в полном объеме, что полностью соответствует  положениям пункта 1 статьи 312 ГК РФ и подтверждает исполнение  обязательств по оплате цены по договору перед продавцом; учитывая, что все  расчеты между сторонами происходили задолго до возбуждения в отношении  должника настоящего дела о банкротстве, принимая во внимание, что спорное  помещение было передано ФИО4, она им фактически владеет и  пользуется, несет расходы по его содержанию и содержанию общего  имущества в многоквартирном доме, приходит выводу об обоснованности  требований кредитора ФИО4 на спорное жилое помещение. При этом  судебная коллегия исходит, в том числе из того, что в данном случае  невозможность оформить право собственности на объект недвижимости,  фактически построенный и введенный в эксплуатацию, препятствует  заявителю, надлежащим образом исполнившей обязательства по оплате  помещения, в реализации прав собственника по владению, пользованию и  распоряжению своим имуществом, что не соответствует принципу  справедливости.  

 Относительно признания обоснованным требования кредитора об  

 

отсутствии у банка права залога на вышеуказанное помещение, суд  апелляционной инстанции исходит из следующего.  

Действующее законодательство исходит из принципа защиты  добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при  заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность  (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13.07.2021   № 35-П).  

Как указывалось выше, по смыслу пункта 1 статьи 353 ГК РФ залог  является обременением имущества, обладает свойством следования и  сопровождает вещь, являющуюся предметом договора залога, в том числе при  перемене собственника. По общему правилу обеспечительная функция залога  сохраняется независимо от перехода права собственности на вещь к третьим  лицам.  

Залог прекращается в случаях, установленных законом или договором  (ст. 352 ГК РФ).  

Перечень оснований прекращения залога является открытым  (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 15.04.2020   № 18-П).  

В частности, залог прекращается в случае признания залогодержателя  недобросовестным, а договора залога - недействительным (абз. 2 п. 2 ст. 335,  подп. 5 п. 1 ст. 352 ГК РФ), а также в случае добросовестного возмездного  приобретения заложенного имущества третьим лицом (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК  РФ).  

Таким образом, разрешение вопроса о сохранении (прекращении) залога  действующий правопорядок связывает, в том числе с добросовестностью  участников спорных отношений.  

Применительно к рассматриваемому случаю, заключая договор купли-продажи от 26.12.2017, ФИО4 стандартов добросовестности не  нарушила.  

В отличие от АО «Альфа-Банк», кредитор профессиональным участником  оборота не является, каких-либо дел с ООО «СМУ-3 Строй» не вела, ее  кредитором не была.  

Регистрации же перехода права собственности предшествует, согласно  условиям договоров купли-продажи, полная оплата покупателем спорного  помещения произведена, а поскольку к этому моменту обременения были  зарегистрированы, незамедлительное обращение в регистрирующий орган не  могло повлиять на возникшие отношения.  

Апелляционным судом также принимается во внимание, что  строительство жилого комплекса, в котором расположены спорные помещения,  велось с привлечением кредитных средств банка под залог объектов  строительства. Банк рефинансировал также ранее возникшие кредитные  обязательства застройщика. О финансовых проблемах организаций, входящих в  группу компаний «СМУ-3», АО «Альфа-Банк» как кредитору было известно.  

 

Объекты изначально строились с целью их продажи и продавались, в том  числе обремененные ипотекой в пользу банка, как правило, с его согласия и под  его контролем. Для этих целей в практику сторон было введено ведение  реестров проданных и планируемых к продаже объектов. Банк давал  предварительное согласие на отчуждение имущества и, в случае поступления  денежных средств от приобретателя помещения и соответствующих расчетов с  банком, принимал решение о снятии обременения. В ряде случаев, о чем банку  также было известно, объекты были проданы без его согласия.  

Таким образом, принимая спорные помещения в залог, зная о том, что  объекты строительства активно реализуются на рынке, в том числе с целью  оперативного возврата взятых кредитов, банк тем не менее посчитал не  имеющей правового значения возможность наличия у залогодателя ранее  возникшего обязательства передать предмет залога в собственность другого  лица; не проверил это, поскольку не усмотрел в такой ситуации угрозы для  залога, в связи с чем, не придал значения возможным последствиям своего  бездействия (в том числе для иных добросовестных лиц) и не запросил у  залогодателя дополнительных сведений (например, вышеупомянутых реестров  проданных объектов, данных о поступлениях денежных средств и их  основаниях и т.п.), хотя мог и должен был эго сделать, то есть повел себя  неосмотрительно и неразумно.  

Следует также учитывать, что любой банк является профессиональным  участником правоотношений, связанных с залогом. Принимая решение о  заключении договора залога, банк, действуя разумно и осмотрительно, должен  изучить потенциального должника, залогодателя, выяснить обстоятельства  приобретения имущества, передаваемого в залог, убедиться в отсутствии  обременений на такое имущество, прояснить спорные моменты относительно  предмета залога и т.п.  

В данном случае, являясь кредитором ООО «СМУ-3 Строй», банк  располагал сведениями о финансовых проблемах группы компаний «СМУ-3»,  куда входил должник, приведших в итоге к банкротству, следовательно, как  профессиональный участник оборота, действующий на свой риск, должен был  проявить разумную в такой ситуации осторожность и осмотрительность,  однако не сделал этого.  

При заключении договоров ипотеки с недобросовестным лицом  (обществом), игнорирующим интересы контрагентов и допустившим  обременение проданного имущества с целью получения денежных средств и от  покупателя, и от банка, самим банком также не соблюден вышеуказанный  стандарт добросовестности, что влечет предусмотренные законом последствия.  

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите  гражданских нрав и при исполнении гражданских обязанностей участники  гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.  

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из  своего незаконного или недобросовестного поведения.  

 

Как разъяснено в пунктах 1, 7 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых  положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской  Федерации» (далее - постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25),  оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует  исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского  оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны,  содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.  

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон,  суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий  такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью  или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту  интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного  поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).  

В данном случае банк обязан был вывести спорное помещение из-под  залога путем составления с должником двустороннего дополнительного  соглашения к договору об ипотеке или путем составления одностороннего  письма-согласия залогодержателя на вывод из залога объекта недвижимости,  что им сделано не было.  

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к  выводу об обоснованности требования заявителей о прекращении залога в  отношении своего помещения, на основании договоров ипотеки.  

На основании изложенного, обжалованный судебный акт подлежит  отмене в части отказа в признании за ФИО4 права собственности на  помещение по ул. ФИО9,46-15 в г. Екатеринбурге и признания  отсутствующим права залога банка в отношении указанного объекта, с  принятием нового судебного акта об удовлетворении заявления ФИО4 в указанной части в полном объеме в связи с несоответствием выводов  суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм  материального права (пункты 3 и 4 части 1 статьи 270, статья 272 АПК РФ).  

В остальной части судебный акт подлежит оставлению без изменения,  апелляционная жалоба – без удовлетворения.  

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового  кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины за подачу  настоящей апелляционной жалобы не предусмотрена, государственная  пошлина при подаче апелляционной жалобы заявителем не уплачивалась.  

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный  апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 10 июня 2022  года по делу № А60-31163/2020 отменить в части отказа в удовлетворении  заявления ФИО4 о признании права собственности  

 

на объект недвижимости и признании отсутствующим права залога в  отношении указанного объекта.  

Признать за ФИО4 право собственности на  объект недвижимости – квартиру № 15, кадастровый номер 66:41:0601039:192  площадью 49,2 кв.м, расположенную на 6 этаже по адресу: 

<

...>.  

Признать отсутствующим право залога в соответствие с договором об  ипотеке № 01R68Z002 от 18.07.2018 и договором об ипотеке № 01WO4Z004 от  30.10.2018 в пользу АО «Альфа-Банк» на объект недвижимости – квартиру   № 15, кадастровый номер 66:41:0601039:192 площадью 49,2 кв.м,  расположенную на 6 этаже по адресу: 

<

...>.  

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 10 июня 2022  года по делу № А60-31163/2020 в остальной части оставить без изменения,  апелляционную жалобу ФИО4 - без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий  месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.  

Председательствующий Л.М. Зарифуллина  

Судьи И.П. Данилова  

 Т.С. Нилогова