Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-33189/17

02 марта 2018 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 21 февраля 2018

Полный текст решения изготовлен 02 марта 2018

 

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

Администрации городского округа Балашиха (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "Бриз" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

с требованиями

о расторжении договора о развитии застроенной территории от 11.10.2013 № 5,

и встречному исковому заявлению

ООО "Бриз"(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации городского округа Балашиха (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Министерство строительного комплекса Московской области

о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 11.10.2013 № 5 в части продления сроков исполнения обязательств по договору,

при участии в заседании согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха Московской области (далее – Администрация г.о.Балашиха, администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Бриз» (далее – ООО «Бриз», общество, ответчик) с иском о расторжении договора о развитии застроенной территории № 5 от 11.10.2013.

ООО «Бриз» обратилось к Администрации г.о.Балашиха со встречным иском о внесении изменений в договор № 5 (зарегистрирован в Администрации г.о.Железнодорожный МО за № 252) о развитии застроенной территории района «Керамик» города Железнодорожный, заключенный 11.10.2013 с ООО «Бриз»:

- в п. 4.1 договора № 5 (зарегистрирован в Администрации г.о.Железнодорожный МО за № 252) о развитии застроенной территории района «Керамик» города Железнодорожный – срок действия договора составляет 10 лет с момента его заключения;

- в п. 3.5.4 договора установить срок приобретения и передачи в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, расположенных на Территории – не позднее 01 декабря 2021 года;

- в п. 3.5.5 договора установить срок уплаты выкупной цены за изымаемые жилые помещения, расположенные на Территории – не позднее 01 декабря 2020 года;

- в пункте 3.2.2 договора установить срок для принятия решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу, а также земельных участков, на которых расположены эти многоквартирные дома – не позднее 01 февраля 2018 года.

В качестве третьего лица в деле приняло участие Министерство строительного комплекса Московской области.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования и возражал против встречного иска.

Представитель ответчика поддержал встречный иск и возражал против первоначальных требований.

Третье лицо, Минстрой Московской области в отзыве поддержал позицию администрации.

Из материалов дела следует, что  решением Совета депутатов г.о.Железнодорожный Московской области от 23.03.2011 № 02/09 было принято решение о принятии муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории в планировочном районе «Керамик» города Железнодорожного на период с 2011 по 2020 годы (л.д.8 т.1).

19.08.2013 Администрацией г.о.Железнодорожный принято постановление № 2274 «О развитии застроенной территории в планировочном районе «Керамик» города Железнодорожного (л.д.14 т.1).

В приложении к данному постановлению установлены существенные условия договора о развитии застроенной территории в планировочном районе «Керамик» (л.д.18 т.1).

По результатам проведенного аукциона от 23.09.2013, между Администрацией г.о.Железнодорожный (администрация) и ООО «Бриз» (победитель аукциона) заключен договор № 5 о развитии застроенной территории от 11.10.2013 (л.д.22 т.1) (далее – договор).

Согласно п. 1.1 договора, его предметом является деятельность сторон по развитию застроенной территории в планировочном районе «Керамик» города Железнодорожного площадью 13,3 га, обозначенной на Схеме границ части элемента планировочной структуры (приложение № 1 к договору), в соответствии с постановлением Администрации г.о.Железнодорожный от 20.08.2013 № 2284. Перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, указан в Приложении № 2 к договору (п. 1.2).

В соответствии с п. 3.2 договора, администрация обязалась: утвердить проект планировки в соответствии с градостроительным регламентом в течение 30 календарных дней с момента проведения публичных слушаний (п. 3.2.1); принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных подлежащими сносу, а также земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в срок до 01 февраля 2015 года (п. 3.2.2).

В соответствии с п. 3.5 договора, победитель аукциона обязался: подготовить (разработать и направить на утверждение) проект планировки Территории, не позднее 16 месяцев с момента подписания договора (п. 3.5.2); определить дополнительным соглашением к договору график отселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу и расположенных на Территории (п. 3.5.3); создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, из жилых помещений, расположенных на Территории, максимальный срок исполнения указанного обязательства – поэтапно в соответствии с утвержденным графиком отселения, но не позднее 01 декабря 2019 года (п. 3.5.4),  уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, в соответствии с муниципальной адресной программой, утвержденной решением Совета депутатов г.о.Железнодорожный от 23.03.2011 № 02/09 и расположенных на территории, земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства – поэтапно в соответствии с графиком отселения, утвержденным дополнительным соглашением к договору, но не позднее 01 декабря 2018 года (п. 3.5.5); осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств строительство на Территории в соответствии с утвержденным проектом планировки в течение шести лет с момента его утверждения (п. 3.5.6); осуществить за счет собственных и (или) привлеченных денежных средств строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной, коммунально-бытовой инфраструктур,  в течение пяти лет с момента утверждения проекта планировки и в течение восьми месяцев с момента завершения строительства (п. 3.5.7). Перечень объектов, предусмотренных п. 3.5.7 договора, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, условия и сроки такой передачи, определить дополнительным соглашением к договору после утверждения в установленном порядке проекта планировки Территории (п. 3.5.8).

Согласно п. 4.1 договора, договор вступает в силу с момента его подписания и действует семь лет.

Все изменения в договор, включая изменения в приложения к нему, осуществляются путем подписания сторонами дополнительных соглашений, являющихся неотъемлемой частью договора и обязательных к исполнению (п. 4.2).

Согласно п. 4.4, договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных договором и действующим законодательством.

Администрация в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения победителем аукциона обязательств, предусмотренных пунктами 3.5.6, 3.5.7 и 3.5.8 договора; в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.

Согласно пояснениям истца, изложенным в иске, ответчиком существенно нарушены условия договора, а именно, ни одна обязанность не исполнена обществом в установленный в договоре срок, истец считает, что договор должен быть расторгнут  в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 1 ч. 9 ст. 46.2 ГрК РФ.

В обоснование возражений ответчик пояснил, что право на заключение спорного договора им получено по результатам аукциона, за который обществом оплачена цена 60920000 рублей. Также ответчик указал на отсутствие существенных нарушений договора с его стороны, обязательства по договору им выполняются, на настоящий момент подготовлен проект планировки территории. Причиной невыполнения или несвоевременного выполнения ряда обязательств ответчик связывает с невыполнением своих обязательств контрагентом по договору – администрацией.

Во встречном иске ответчик просит изменить (продлить) предусмотренные договором сроки, поскольку частично договор им исполнен, а исполнить ряд его условий в установленные сроки не представляется возможным.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что первоначальный иск о расторжении договора удовлетворению не подлежит, а встречный иск об изменении условий договора подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 451  ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (ч. 4 ст. 451 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры) (ч. 2 ст. 46.1 ГрК РФ).

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса (ч. 7 ст. 46.1 ГрК РФ).

В силу ч. 1 ст. 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (ч.  2 ст. 46.2 ГрК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Согласно ч. 4 ст. 46.2 ГрК РФ  в договоре наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе:

1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

2) указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи;

3) условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков;

4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления;

5) обязательство органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

В соответствии с ч. 9 ст. 46.2 ГрК РФ орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи;

2) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также пунктами 1 и 2 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором;

3) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.

Согласно пояснениям истца, ответчиком существенно нарушены обязательства, предусмотренные пунктом 3.5.2 договора о развитии застроенной территории.

Пунктом 3.5.2 договора предусмотрено, что победитель аукциона обязуется подготовить (разработать и направить на утверждение) проект планировки территории, включая проект межевания территории, в соответствии с градостроительным регламентом и расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, подлежащих развитию,  объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры не позднее 16 (шестнадцати) месяцев с момента подписания договора.

Исходя из данного условия, в срок до 11.02.2015 ООО «Бриз» должно было полностью подготовить – разработать и передать на утверждение администрации Проект планировки и межевания Территории, соответствующий всем необходимым требованиям, в том числе по обеспеченности объектами социального назначения.

Как указывает истец, в установленный срок данное обязательство обществом не выполнено, утвержденный на основании проведенных с положительным результатом публичных слушаний проект планировки и проект межевания не представлены; представляемые обществом разработанные проекты  как до 11.02.2015, так и после этой даты не соответствовали требованиям градостроительного проектирования Московской области, о чем свидетельствуют письма администрации от 06.10.2014 о необходимости разработки проекта с учетом потребностей жителей в школьных, дошкольных, медицинских и других социальных объектов, от 02.06.2015 об отсутствии расчетов технико-экономических показателей по социальным объектам; от 10.12.2015 об отказе в согласовании ТЗ ППТ, т.к. в ТЗ отсутствует информация по объектам социально-культурного назначения.

Также истец указывает на то, что оснований для продления сроков, установленных в договоре, не имеется, доводы общества о неисполнении администрацией встречных обязательств являются несостоятельными и неподтвержденными, поскольку администрация не имела и не имеет возможности выполнить свои обязательства до выполнения своих обязательств обществом по разработке и утверждению проекта планировки территории.

Администрация ссылается на ст. 46.2 ГрК РФ (части 3,4,9), указывающие на то, что нарушение сроков договора о развитии застроенной территории является существенным нарушением указанного договора и основанием для его расторжения по инициативе администрации.

Между тем, в соответствии с ч. 1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (ч. 2 ст. 328 ГК РФ).

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (ч. 3 ст. 405 ГК РФ).

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (ч. 1 ст. 406 ГК РФ).

Спорным договором предусмотрены как обязательства победителя аукциона (ответчика), так и обязательства администрации (истца).

Так, в соответствии с п. 3.2.1 договора, администрация обязалась утвердить проект планировки, включая проект межевания территории в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии – в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры) в течение 30 календарных дней с момента проведения публичных слушаний по представленной в полном объеме документации по планировке и межеванию.

Частью 1 ст. 46.2, п. 7 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что по договору о развитии застроенной территории орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Орган местного самоуправления обязуется утвердить подготовленный победителем открытого аукциона проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Согласно части 1 статьи 45 ГрК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах соответствующей территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры (ч. 8.1 ст. 45 ГрК РФ).

В соответствии с ч. 10 ст. 45 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий, а также с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа, программ комплексного развития транспортной инфраструктуры поселения, городского округа, программ комплексного развития социальной инфраструктуры поселения, городского округа.

Частями 2.1, 12.2, 13 ст. 45 ГрК РФ установлено, что уполномоченные органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления осуществляют проверку подготовленной на основании их решений документации по планировке территории на соответствие установленным требованиям. Документация по планировке территории, подготовленная на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления муниципального района, до ее утверждения подлежит согласованию. Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения, органа местного самоуправления городского округа, устанавливаются статьей 46 настоящего Кодекса.

Таким образом, действовавшими на момент заключения спорного договора нормами ГрК РФ установлена обязательность принятия решения уполномоченным органом о разработке проекта планировки территории, даже в том случае, если обязанность по его подготовке возложена не на указанный уполномоченный орган.

Из представленных ответчиком документов следует, что им выполнены обязательства по разработке проекта планировки и проекта межевания территории, по оплате цены аукциона, подготовлен план переселения жителей из домов, подлежащих сносу, в рамках выполнения условий договора и в течение срока договора.

Так, 12.12.2013 ответчиком направлен истцу запрос о принятии постановления «О разрешении разработки документации ППТ».

28.07.2014 в адрес истца повторно направлен запрос о принятии постановления «О разрешении разработки документации ППТ».

18 сентября 2014 года (т.е. только через 9 месяцев) Администрацией г.о.Железнодорожный принято постановление № 1874 «О выполнении проекта планировки и межевания застроенной территории под строительство комплексной многоэтажной жилой застройки планировочного района «Керамик» в городе Железнодорожный Московской области».

Следовательно, только после 18.09.2014 общество получило законную возможность разрабатывать и готовить проект планировки территории.

27 октября 2014 года ответчик направил в адрес администрации концепцию проекта планировки и межевания застроенной территории на согласование, а также для направления на градостроительный совет Московской области.

12.11.2014 концепция проекта направлена на согласование в Министерство строительного комплекса Московской области.

25.12.2014 межведомственной комиссией Градостроительного совета Московской области по вопросам градостроительной деятельности ООО «Бриз» и Администрации г.о.Железнодорожный выданы рекомендации о доработке ППТ. Также МВК сделан запрос Министерству образования и Министерству здравоохранения Московской области о предоставлении заключения об обеспеченности планируемой застройки объектами социальной инфраструктуры (выписка из протокола № 43 от 25.12.2014).

12.02.2015 и 19.02.2015 доработанная с учетом замечаний концепция  направлена в Администрацию г.о.Железнодорожный и в Минстрой.

06.04.2015 в адрес Администрации г.о.Железнодорожный и Минстрой направлено Техническое задание на разработку ППТ.

18.05.2015 и 02.06.2015 администрация направила обществу ответ  о необходимости внесения изменения в техническое задание на разработку ППТ.

09.06.2015 Межведомственной комиссией Градостроительного совета Московской области по вопросам градостроительной деятельности выданы рекомендации о доработке ППТ (выписка из протокола № 25 от 09.06.2015). Выяснилось, что согласно Схеме территориального планирования транспортного обслуживания Московской области в границах развиваемой территории предусмотрена реконструкция автомобильной дороги регионального значения – ул.Керамическая. Даны рекомендации о согласовании данного вопроса с Министерством транспорта Московской области. Также даны рекомендации по вопросу обеспечения планируемого строительства объектами здравоохранения с учетом изменившихся нормативов градостроительного проектирования Московской области.

22.09.2015 обществом в адрес Администрации г.о.Балашиха направлен запрос о совместном совещании по вопросу развития застроенной территории с учетом рекомендаций МВК ГС МО, с приложением проекта планировки территории на согласование.

25.11.2015 в адрес администрации направлен запрос о предоставлении предложений и информации в рамках исполнения рекомендаций МВК ГС МО.

20 февраля 2016 года обществу от администрации поступило предложение о расторжении договора.

25.02.2016 в адрес Минстроя был направлен проект планировки территории на утверждение.

18.03.2016 ООО «Бриз» направило в Администрацию г.о.Балашиха отказ от расторжения договора.

05.04.2016 ответчик направил в адрес истца запросы о предоставлении номенклатуры жилых помещений. 05.04.2016 администрация направила обществу График переселения граждан. 16.05.2016 от администрации поступило письмо об определении Графика расселения граждан.

05.04.2016 в адрес администрации направлено письмо с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору об увеличении сроков разработки ППТ.

Из изложенного следует, что ответчик принял все зависящие от него меры и выполнил все действия, которые он имел возможность выполнить, для своевременного выполнения обязательств по договору, а именно, неоднократно просил администрацию принять решение о разработке проекта планировки в порядке ч. 1 ст. 45 ГрК РФ, направлял в администрацию и Минстрой разработанный проект планировки.

Между тем, администрацией до настоящего времени не исполнено обязательство по утверждению проекта планировки территории. Кроме того, администрацией не выполнены условия договора об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых они расположены (п. 3.2.2 договора), не определены параметры и сроки перебазирования психиатрически-поликлинического отделения ГБУЗ МО и УВД по г.Железнодорожный, находящихся на застраиваемой Территории; не представлена информация о сроках и источниках финансирования строительства объездной дороги регионального значения, проходящей по территории проекта планировки.

Кроме того, согласно Схеме территориального планирования транспортного обслуживания Московской области в границах развиваемой территории предусмотрена реконструкция автомобильной дороги регионального значения – ул.Керамическая. Данное обстоятельство, как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, выяснилось уже в рамках согласования подготовленного проекта планировки. При подготовке к аукциону, администрацией об этом не заявлялось. Данное обстоятельство также подтверждает, что у ответчика не имелась возможность учесть данный факт при разработке проекта планировки территории, что привело к необходимости дополнительных согласований, в том числе с Минтрансом Московской области.

Как следует из материалов дела, МВК ГС МО уже в стадии согласования проекта планировки были даны рекомендации по проработке вопроса обеспечения планируемого строительства объектами здравоохранения с учетом изменившихся нормативов градостроительного проектирования Московской области в части изменившихся нормативов градостроительного проектирования Московской области в части обеспечения медицинскими учреждениями.

В рамках выполнения указанных рекомендаций изменились технико-экономические показатели  по сравнению с расчетными показателями обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, утвержденных решением Совета депутатов г.о.Железнодорожный от 20.06.2012 № 06/29. Так, с ранее заявленного строительства поликлиники площадью 622 кв.м., площадь изменилась до не менее 2000 кв.метров.

Указанные изменения также привели к увеличению сроков проектирования.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств существенных нарушений со стороны ответчика, и как следствие, отсутствии оснований для расторжения договора.

Заключенный между сторонами договор действует до 11.10.2020, соглашение о расторжении договора отсутствует, существенных нарушений условий договора не установлено. Следовательно, обязательства сторон по договору не прекратились.

С учетом обстоятельств данного конкретного дела, суд приходит к выводу, что нарушения сроков строительства допущены по независящим от общества причинам и связаны с обязательствами самого истца по основному иску. Обществом осуществляется выполнение договора о развитии застроенной территории, доказательств об обратном истцом не представлено.

По мнению суда, расторжение исполняемого сторонами договора о развитии застроенной территории войдет в противоречие общественным интересам (в том числе для жителей сносимых домов, для будущих жителей на данной территории) либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (ч.4 ст. 451 ГК РФ).

С учетом изложенного, принимая во внимание добросовестное поведение ООО «Бриз» как стороны договора о развитии застроенной территории, приведенные причины увеличения сроков приобретения и передачи в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, взаимосвязанных с ними сроков уплаты выкупной цены за изымаемые жилые помещения и принятия решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу, а также земельных участков на которых расположены эти многоквартирные дома, суд считает, что в целях надлежащего исполнения сторонами условий договора имеются основания в изменении (продлении) предусмотренных договором сроков.

Во встречном иске ответчиком представлены новые (измененные) сроки:

- в п. 4.1 договора № 5 (зарегистрирован в Администрации г.о.Железнодорожный МО за № 252) о развитии застроенной территории района «Керамик» города Железнодорожный – срок действия договора составляет 10 лет с момента его заключения;

- в п. 3.5.4 договора установить срок приобретения и передачи в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, расположенных на Территории – не позднее 01 декабря 2021 года;

- в п. 3.5.5 договора установить срок уплаты выкупной цены за изымаемые жилые помещения, расположенные на Территории – не позднее 01 декабря 2020 года;

- в пункте 3.2.2 договора установить срок для принятия решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу, а также земельных участков на которых расположены эти многоквартирные дома – не позднее 01 февраля 2018 года.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Администрация городского округа Балашиха Московской области, возражая в общем против удовлетворения встречного иска, своей редакции данных пунктов не представила, в связи с чем ответчик по встречному иску не воспользовался правом опровергнуть заявленные в иске сроки как необоснованные.

Первоначальный срок действия договора установлен в п. 4.1 договора и составляет 7 лет с момента подписания договора, срок, установленный в п. 3.2.2 договора – 01.02.2015. Истец просит увеличить указанные сроки договора на 3 года.

Сроки, установленные в п. 3.5.4 и 3.5.5 истец просит увеличить на 2 года.

Учитывая, что с момента заключения договора изменились положения земельного законодательства, устанавливающие процедуру получения разрешительной документации на строительство, наличие обременений земельного участка выяснилось после заключения договора, суд приходит к выводу о наличии объективных обстоятельств, которые привели к увеличению срока исполнения договора и освоения земельного участка. Испрашиваемые истцом сроки суд считает разумными, необходимыми и достаточными для исполнения обязательств сторонами. Доказательств иного в дело не представлено.

С учетом изложенного, суд считает необходимым встречный иск удовлетворить, изменить названные пункты в редакции истца по встречному иску.

При данных обстоятельствах, первоначальный иск удовлетворению не подлежит, а встречный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине распределяются в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Внести изменения в договор № 5 (зарегистрирован в Администрации г.о.Железнодорожный МО за № 252) о развитии застроенной территории района «Керамик» города Железнодорожный, заключенный 11.10.2013 с ООО «Бриз»:

- в п. 4.1 договора № 5 (зарегистрирован в Администрации г.о.Железнодорожный МО за № 252) о развитии застроенной территории района «Керамик» города Железнодорожный – срок действия договора составляет 10 лет с момента его заключения;

- в п. 3.5.4 договора установить срок приобретения и передачи в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, расположенных на Территории – не позднее 01 декабря 2021 года;

- в п. 3.5.5 договора установить срок уплаты выкупной цены за изымаемые жилые помещения, расположенные на Территории – не позднее 01 декабря 2020 года;

- в пункте 3.2.2 договора установить срок для принятия решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу, а также земельных участков на которых расположены эти многоквартирные дома – не позднее 01 февраля 2018 года.

Взыскать с Администрации городского округа Балашиха Московской области в пользу ООО «Бриз» расходы по государственной пошлине в размере 6000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

 

Судья                                                         Ю.Г. Богатина