ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-11513/2022

05 июля 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     27 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 июля 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Пивцаева Е.И.

судей  Семиглазова В.А., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Калякиной В.Д.

при участии:  

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 01.12.2022;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 28.03.2024;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-15154/2024) публичного акционерного общества «Россети Северо-Запад» на решение Арбитражного суда  Мурманской области от 20.03.2024 по делу № А42-11513/2022 (судья Муратшаев Д.В.), принятое

по иску публичного акционерного общества «Территориальная генерирующая компания № 1» 

к публичному акционерному обществу «Россети Северо-Запад» 

о расторжении договора аренды имущества в части,

установил:

Публичное акционерное общество «Территориальная генерирующая компания № 1» (далее – истец, Компания, ПАО «ТГК-1») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Россети Северо-Запад» (далее – ответчик, Общество, ПАО «Россети Северо-Запад») о расторжении с 01.07.2022 договора № 3/ТГК-2012 аренды  имущества от 01.10.2009 в части аренды имущества: часть здания «Теплый бокс» (сварочный) лит. Б1, помещение 1, площадью 93,6 кв.м.

Решением Арбитражного суда  Мурманской области от 20.03.2024 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать. По мнению подателя жалобы, арендатор должен был привести объект в работоспособное состояние, отвечающее всем необходимым требованиям, как это было зафиксировано в акте передачи-приемки имущества от 01.10.2009 при заключении договора аренды, после чего объект мог быть сдан арендодателю, а договор аренды расторгнут. Ответчик считает, что судом первой инстанции не приняты во внимание доводы ответчика об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды, не приняты во внимание доводы ответчика об отсутствии причинной связи между выполнением сторонами возложенных на них обязательств и техническим состоянием объекта, что влечет за собой различные правовые последствия для сторон.

11.06.2024 в апелляционный суд от истца поступили возражения на апелляционную жалобу.

Апелляционный суд приобщил к материалам дела отзыв истца на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 01.10.2009 открытое акционерное общество «Межрегиональная распределительная сетевая компания Северо-Запада» (после переименования - ПАО «Россети Северо-Запад», арендодатель) и Компания (арендатор) заключили договор аренды имущества № 3/ТГК-2012 (далее – Договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять в возмездное владение и пользование на условиях Договора движимое и недвижимое имущество согласно приложению № 1 к Договору для использования в производственно-хозяйственных целях. 

В частности, предоставлено следующее недвижимое имущество: 1. Холодный склад, Лит. Б 2; 2. Тёплые боксы с мастерскими, Лит. Б.; 3. Часть здания «Тёплый бокс» (сварочный) Лит. Б 1, помещение 1, S=93.6 кв.м. В соответствии с актом от 01.10.2009 при передаче-приемке имущества недостатков (повреждений, неисправностей и т.п.) обнаружено не было.

В связи с невозможностью эксплуатировать помещение Теплого бокса филиалом «Кольский» ПАО «ТГК-1» инициировано заключение дополнительного соглашения об исключении из Договора аренды с 01.06.2022 части здания «Теплый бокс» (сварочный) лит. Б1.

25.08.2022 в филиал «Кольский» ПАО «ТГК-1» поступило письмо Общества о согласии на исключение из Договора части здания «Теплый бокс» (сварочный) лит. Б1 при условии, что оно будет приведено в то состояние, в котором было передано при заключении Договора по акту от 01.10.2009, для чего за счет ПАО «ТГК-1» необходимо произвести ремонтные работы.

26.08.2022 в адрес Общества направлено письмо о необходимости заключить дополнительное соглашение к Договору в связи с тем, что с июля 2022 года арендатор не использует часть здания «Теплый бокс» по причине его аварийного состояния, ключи переданы на вахту гаражного комплекса.

05.09.2022 в филиал «Кольский» ПАО «ТГК-1» поступило письмо Общества об отказе принять из аренды имущество в неисправном состоянии и необходимости проведения восстановительного ремонта за счет арендатора.

Поскольку между сторонами не было достигнуто соглашение о расторжении Договора аренды, Компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции удовлетворил иск.

Проверив  законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ  по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Пункт 1 статьи 612 ГК РФ предусматривает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, а также определяет круг прав арендатора при обнаружении таких недостатков, включая право на предъявление требования о расторжении договора аренды. 

В соответствии с пунктом 2.2.4 Договора арендатор обязан в отношении недвижимого имущества: поддерживать в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, а в отношении движимого имущества: осуществлять ремонт оборудования, в случае его поломки или повреждения, а также нести расходы на его содержание.

Пунктом 7.2 Договора установлено, что Договор может быть изменен или расторгнут досрочно по взаимному письменному соглашению сторон, а также по инициативе одной из сторон в суде в случаях, прямо установленных законодательством РФ и Договором.

Согласно пунктам 2.2.6, 3.5 Договора по истечении срока аренды, установленного Договором, или при его досрочном расторжении арендатор обязан в течении 7 рабочих дней вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

В соответствии с пунктом 2.3.1 Договора арендодатель вправе осуществлять контроль за состоянием, сохранностью и надлежащим использованием имущества, не препятствуя и не вмешиваясь в осуществление хозяйственной деятельности арендатора.

В результате осмотра здания гаража с боксами и холодным складом (здание литер Б 1) были зафиксированы различные разрушения здания и его внутренних помещений, что отражено в акте технического осмотра от 08.04.2022.

ПАО «Россети Северо-Запад» направило в адрес ПАО «ТГК-1» письмо от 20.04.2022 № МР2/4/10-01/2986 о необходимости проведения мероприятий по ремонтным работам здания гаража с боксами и холодным складом.

ПАО «ТГК-1» в ответ письмом от 16.05.2022 №116-04/10 сообщило, что у него отсутствует обязанность производить ремонт по восстановлению стен, крыши и фасада здания и предложило исключить из договора часть здания «Тёплый бокс» (сварочный) лит. Б 1, помещение 1, 8 = 93,6 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.5 Договора по истечении срока аренды, установленного настоящим Договором, или при его досрочном расторжении Арендатор обязан в течение семи рабочих дней вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Учитывая положения Договора аренды, ПАО «Россети Северо-Запад» указало (письмо от 19.08.2022 № МР2/4/21-02/6104), что в целях исключения из предмета Договора части здания «Тёплый бокс» (сварочный) лит. Б 1, помещение 1, S = 93,6 кв.м. и возврата его арендодателю, ПАО «ТГК-1» необходимо привести указанное имущество в исправное состояние, в котором данное имущество было получено арендодателем по акту приема-передачи имущества от 21.10.2009.

Согласно пункту 2.2.4 Договора арендатор обязан в отношении недвижимого имущества; поддерживать в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Пунктом 2.2.7 Договора предусмотрено, что арендатор обязан соблюдать правила, регулирующую эксплуатацию как имущества в целом, так и отдельных его элементов.

В целях установления необходимых для рассмотрения дела обстоятельств определением Арбитражного суда  Мурманской области от 02.08.2023 назначена по делу № А42-11513/2022 судебная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам Некоммерческой организации «Частное экспертное учреждение «Научно-исследовательская лаборатория судебной и независимой экспертизы» (ул. Октябрьская, д.40, г. Мурманск) ФИО3 и ФИО4, привлечены к проведению экспертизы специалисты ООО «АрктикКапСтрой» ФИО5 и ФИО6.

В материалы дела представлено заключение эксперта №407/03-23 от 09.11.2023, согласно которому экспертами сделаны следующие выводы:

- результат оценки технического состояния строительных конструкций арендуемой части здания, расположенной в здании «Теплый бокс» по адресу: Мурманская обл., Кольский р-он, пгт. Мурмаши, ул. Советская, д. 17А - установлена аварийная категория технического состояния на дату проведения экспертизы. Требования механической безопасности, предъявляемые к зданиям, строениям, сооружениям Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», на момент осмотра исследуемого здания, не выполняются;

- причиной текущего технического состояния арендуемого помещения, расположенного в здании «Теплый бокс» по адресу: Мурманская обл., Кольский р-он, пгт. Мурмаши, ул. Советская, д. 17А, является ненадлежащее выполнение работ по техническому обслуживанию, содержанию и эксплуатации здания, а также не выполнение работ капитального и текущего характера по устранению физического износа здания;

- исправить выявленные дефекты и повреждения в пределах текущего (локального) или капитального ремонта невозможно, так как несущие строительные конструкции здания «Теплый бокс» (сварочный) литер Б1 (в том числе арендуемого помещения площадью 93,6 кв. м), находятся в аварийном состоянии и требуется проведение работ по замене несущих конструкции здания, путем осуществления реконструкции или сноса здания;

- в рамках проведения текущего и капитального ремонта только части здания «Теплый бокс» (сварочный) литер Ы - помещение площадью 93,6 кв.м., или всего здания «Теплый бокс» Литера Б1, расположенного по адресу: Мурманская обл., Кольский р-он, пгт. Мурмаши, ул. Советская, д. 17А, устранить выявленные дефекты и повреждения строительных конструкций не представляется возможным, требуется проведение комплекса мероприятий по восстановлению пространственной жесткости всего здания в рамках реконструкции или сноса здания.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьи 86 АПК РФ, предъявляемым к его форме и содержанию, не противоречит сведениям, содержащимся в иных материалах дела, в связи с чем, сведения, изложенные в нем, правильно оценены судом первой инстанции как достоверные.

Таким образом, установлено, что арендуемое помещение находится в аварийном состоянии по причине не проведения работ капитального и текущего характера по устранению физического износа здания.

По смыслу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, то есть договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1.1 Договора недвижимое имущество передается арендатору для использования в производственно-хозяйственных целях. 

Материалами дела установлена невозможность использования арендованного помещения по целевому назначению ввиду нахождения его в аварийном состоянии, приводящей к нецелесообразности сохранения арендных отношений.

В связи с указанными обстоятельствами суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что Договор аренды в части аренды имущества: часть здания «Теплый бокс» (сварочный) лит. Б1, помещение 1, площадью 93,6 кв.м., подлежит расторжению.

Довод ответчика о том, что спорное помещение находится в аварийном состоянии в силу бездействий истца, материалами дела не подтверждены. Кроме того, при рассмотрении дела в суде первой инстанции в судебном заседании 11.01.2024 эксперт ФИО6 указал на то, что однозначного вывода о том, что аварийное состояние помещения является следствием невыполнения текущего ремонта арендатором, по имеющимся в его распоряжении материалам, сделать не представилось возможным. Эксперт указал, что аварийное состояние является следствием сочетанного фактора - ненадлежащее выполнение работ по техническому обслуживанию, содержанию и эксплуатации здания, а также отсутствие признаков выполнения работ капитального и текущего характера по устранению физического износа здания.

Как следует из технического паспорта здания, на 05.04.2006 физический износ здания составляет 52%.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявлял о намерении представить доказательства, подтверждающие проведение в спорном помещении ремонтных работ в период с 2006 по 2009 год, однако таких документов в материалы дела не представлено.

Как правильно отметил суд первой инстанции, в случае если арендодатель полагает, что действиями (бездействиями) арендатора ему причинены убытки, он не лишен права обратиться в суд с самостоятельным иском о возмещении причиненных убытков, представляя доказательства их несения с учетом требований действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Мурманской области  от 20.03.2024 по делу №  А42-11513/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Е.И. Пивцаев

Судьи

 

В.А. Семиглазов

 В.Б. Слобожанина