АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-25896/2023

г. Новосибирск

14 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2023 года.

Мотивированное решение изготовлено 14 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд Новосибирской области  в составе судьи  Богер А.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Воронецкой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...>, кабинет  № 618, дело по иску общества с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания "АЛЬЯНС 2000", г. Новосибирск (ИНН: 

<

***>) к МЭРИИ ГОРОДА НОВОСИБИРСКА, г. Новосибирск 

третье лицо: Администрация Октябрьского района г. Новосибирска, 

о признании права собственности на самовольную постройку, 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 27.11.2023, паспорт, диплом

от ответчика: не явился, извещен,

третье лицо: не явился,  извещен, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания "АЛЬЯНС 2000" (ИНН: 

<

***>) (далее-истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Мэрии г. Новосибирска о признании права собственности  на самовольную постройку - завершенный строительством объект: здание одноэтажного физкультурно-оздоровительного комплекса, общей площадью 1374,4 кв.м, расположенную по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 54:35:071540:57.

Ответчик просил рассмотреть дело в отсутствии представителя, в отзыве не возражал против  удовлетворения заявленных  исковых требований с учетом представленных истцом в дело доказательств.

Третье лицо –Администрация в отзыве возражений против удовлетворения иска не заявила,  просила рассмотреть дело в отсутствии представителя.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик, третье лицо  считаются извещенным надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы искового заявления, заслушав пояснения истца, проверив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ обстоятельства дела, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения предъявленного иска, при этом суд исходит из следующего.

Истцу ООО ИСК «Альянс 2000» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (физкультурно-оздоровительный комплекс) с кадастровым №54:35:071575:2407, расположенное на земельном участке, площадью 2859 кв. м, по адресу: город Новосибирск, Октябрьский район, ул. В. Высоцкого 1а, с кадастровым номером 54:35:071540:57 (далее - Земельный участок). 

 Данный Земельный участок Истцом получен на правах аренды для завершения строительства физкультурно-оздоровительного комплекса на основании договора аренды № 133871н от 29.04.2022 года на срок три года.

В 2022-2023 годах Истец осуществил реконструкцию данного незавершенного объекта строительства под физкультурно-оздоровительный комплекс на указанном Земельном участке.

Площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 54:35:071540:57 согласно заключению кадастрового инженера составляет 54,8%, что соответствует установленным нормам Правил землепользования и застройки города Новосибирска. 

Так же 07.11.2022 года было получено разрешение на отклонение от предельных, параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства в части минимального отступа от границ земельного участка для физкультурно-оздоровительного комплекса с 3 м до 0,5 м с восточной и северной сторон в габаритах капитального строительства.

Реконструированный объект истца соответствует целевому использованию земельного участка согласно договора аренды -для завершения строительства физкультурно-оздоровительного комплекса. 

15.11.2022 года Истцом было получено разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка - «спорт (5.1) - физкультурно-оздоровительные комплексы в зданиях и сооружениях».

Кроме того, Истцом во внесудебном порядке получены заключения о безопасности объекта и подтверждающие, что объект соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

          Спорный объект расположен в границах указанного земельного участка, о чем свидетельствует заключение кадастрового инженера о расположении объекта  капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 54:35:071 545:12, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Кроме того, Истец предпринял все меры для получения разрешительной документации-акта ввода в эксплуатацию, что подтверждается уведомлением об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 09.08.2023 года № 11/1/11.1-04/02304.

          Отсутствие возможности оформить права на возведенное здание (объект завершенного строительства) во внесудебном порядке явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

          Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса РФ); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ). В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

       Следовательно, исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: наличие у истца права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка; соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

        Согласно    части   1   статьи   65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

        В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом доказательств.

        В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

      Таким образом, в указанной статье Кодекса определены признаки, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество, должны квалифицироваться как самовольная постройка:

       - возведение сооружения с признаками недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

     - возведение такого строения без получения на это необходимых разрешений;

    - создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

      Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

      Судом установлено, что реконструкция  здания –незавершенного строительства осуществлялось истцом без соответствующего разрешения на реконструкцию, что позволяет суду квалифицировать спорную постройку как самовольную.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Истцом представлены документы и указаны обстоятельства, свидетельствующие о завершении истцом строительства и реконструкции объекта с кадастровым № 54:35:071540:57 в виде физкультурно-оздоровительного комплекса, здание готово к эксплуатации, при завершении строительства площадь спорного объекта изменилась и составляет 1374,4 кв.м., тем самым после завершения строительства возник новый объект недвижимого имущества, завершенный строительством, право собственности на которое просит признать истец.

          В пункте 3 статьи 222 ГК РФ указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

       - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

       - если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

       - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

         В пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", абз. 3 п. 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации  и Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установление наличия (отсутствия) угрозы жизни и здоровью граждан имеет существенное правовое значение для разрешения спора о сносе спорной постройки. Наличие такой угрозы доказывается истцом по иску о сносе самовольной постройки, однако суду следует назначить по этому делу судебную экспертизу с целью определения того, соблюдались ли при строительстве спорной постройки требования градостроительных и санитарно-гигиенических норм. Если же ответчик ссылается на пропуск исковой давности, то он должен доказать, что возведенная им постройка соответствует указанным требованиям.

При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сослался на п. 3 ст.222 ГК РФ, в силу которого безопасность самовольной постройки является императивным требованием для признания права собственности на нее.

Из материалов дела усматриваются обстоятельства, свидетельствующие о наличии условий для признания права собственности истца на самовольную постройку.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

В качестве доказательств, подтверждающих соответствие спорного объекта  градостроительным и строительным, пожарным и санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам, истцом в материалы дела представлены:

- заключению эксперта ООО «Пожарно-техническая экспертиза и безопасность» № 96/23 от 18.07.2023 года о соответствии требованиям норм и правил противопожарной безопасности с учетом сложившейся квартальной застройки;

-   экспертное заключение по результатам технического обследования конструкций здания № 6760/2023 от 28.06.2023 года ООО «Мэлвуд» о соответствии объекта необходимым нормативно-техническим документам и Проектной документации, обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию помещения, не нарушает права иных лиц;

-        экспертное заключение  ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области № 3-34-10-15-26 от 15.12.2022 года; подтверждающие, что объект соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Спорный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:071540:57, о чем свидетельствует заключение кадастрового инженера о расположении объекта  капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 54:35:071 545:12, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц,  соответствует правилам землепользования и застройки г. Новосибирска с учетом представленного истцу  разрешения Постановлением Мэрии г. Новосибирска  от 07.11.2022 в административном порядке  на отклонение  от предельных, параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства в части минимального отступа от границ земельного участка для физкультурно-оздоровительного комплекса с 3 м до 0, 5 м с восточной и северной сторон в габаритах капитального строительства, а также с учетом Постановления Мэрии г. Новосибирска  от 15.11.2022 о предоставлении истцу  разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства.

Истцом также представлен технический план нежилого здания, подтверждающий характеристики объекта и  площадь объекта завершенного строительства-  1374,4 кв.м.

          Поскольку спорное здание отвечает установленным строительно-техническим, санитарным и противопожарным нормам и правилам, факт возведения и эксплуатации которых при этом не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, исходя из вышеприведенных обстоятельств, судом установлено наличие возможности признания права собственности на заявленный истцом объект недвижимого имущества.  

Таким образом,  при анализе расположения спорного здания по отношению к иным объектам с учетом указанных отступов по отношению к смежным земельным участкам каких-либо нарушений прав третьих лиц не судом установлено, существенных нарушений, влекущих невозможность признания права собственности при реконструкции спорного объекта не установлено, угроза жизни и здоровья граждан отсутствует исходя из экспертных заключений, имеющихся в деле,  возможность обрушения строительных конструкций не имеется.  

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.  

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ. 

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу  жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

 В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом. 

Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. 

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

 В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме. 

Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления. Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства либо реконструкции. 

Истец подтвердил факт обращения в уполномоченный орган для получения документов, необходимых для оформления самовольной постройки, введению ее в эксплуатацию; отказ уполномоченного органа в удовлетворении такого заявления; проверку самовольной постройки на соответствие предусмотренным законодательством нормам и правилам для решения вопроса о возможности её сохранения, а также возможность осуществления строительства постройки на земельном участке, представленному истцу в аренду. 

Таким образом, истец предпринял зависящие от него меры для узаконения самовольной постройки в административном порядке. 

Учитывая изложенное, суд констатирует, что единственным признаком спорной самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию); сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект недвижимости. 

Поскольку ответчик в материально-правовых отношениях с истцом не состоял, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершал, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

руководствуясь  статьями   110, 167, 168, 169, 170, 176,  216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                              РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить. 

Признать за обществом с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания "АЛЬЯНС 2000" (ИНН: 

<

***>) право собственности на самовольную постройку- завершенный строительством объект: здание одноэтажного физкультурно-оздоровительного комплекса, общей площадью 1374,4 кв.м, расположенную по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 54:35:071540:57.

Вернуть из средств федерального бюджета РФ Обществу с ограниченной ответственностью фирма «Тарасов и К»  излишне уплаченную за истца -общество с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания "АЛЬЯНС 2000" государственную пошлину (ИНН: 

<

***>) в размере 79206 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 

Судья

А.А. Богер