АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

город  Новосибирск                                                                   дело № А45-20920/2021

резолютивная часть решения объявлена 19  января   2022  года       

решение в полном объеме изготовлено 21 января 2022 года                                                                                 

  Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Айдаровой  А.И., при  ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, 

<

...>, зал № 622,  дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лемон Рэббит" (ОГРН 

<

***>), г Новосибирск,

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 315547600065697), г. Новосибирск,

о взыскании 60 000 рублей обеспечительного платежа по договору аренды от 01.03.2018,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "Лемон Рэббит"

о взыскании 66 651 руб. убытков, и произвести зачет обеспечительного платежа, 

при участии в судебном заседании представителей:

истца  - ФИО3, доверенность от 29.07.2021, удостоверение адвоката, 

ответчика - ФИО4, доверенность от 01.11.2021, диплом,   паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Лемон Рэббит" (ОГРН 

<

***>), г Новосибирск, (далее- истец) обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 315547600065697), г. Новосибирск, (далее- ответчик) о взыскании 60 000 рублей обеспечительного платежа по договору аренды от 01.03.2018.

Ответчик  просит отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что ответчик не устранил недостатки, указанные сторонами в акте о возврате помещения, вследствие чего истцу были причинены убытки в размере 66 651 руб., которые подлежат возмещению ответчиком. 

Ответчик обратился со встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лемон Рэббит" о взыскании 66 651 руб. убытков, и произвести зачет обеспечительного платежа.

Истец просит отказать в удовлетворении встречного  иска ссылаясь на то, что помещение было возвращено арендодателю именно в состоянии нормального износа, обусловленного спецификой использования арендуемого помещения. Однако учитывая хорошие отношения с арендодателем, арендатор добровольно исправил указанные в акте от 02.04.2021 г недочеты передаваемого помещения. ООО «Лемон Рэббит» не согласно с представленным ответчиком отчетом об оценке рыночной стоимости убытков,  поскоьку он не соотносится с той информацией о повреждениях, которая указана в акте от 02.04.2021 г., никаких иных повреждений, а именно нарушение лакового покрытия указанных пробковых плит и плит OSB сторонами в акте не зафиксировано, так как изначально данные плиты не имели какого-либо лакового покрытия. 

Рассмотрев первоначальный и встречный иски, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из первоначального иска, истец в обоснование исковых требований ссылается на то, что между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды от 01 марта 2018 года, предметом которого являлось  предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатору помещений, расположенного по адресу: 630049, 

<

...>, площадью 104, 5 кв.м.

Согласно условиям договора передача помещения арендатору оформляется актом приема - передачи помещения, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение № 1), именуемому в дальнейшем акт приема-передачи, в котором стороны фиксируют фактическое состояние передаваемого помещения и показания приборов учёта коммунальных услуг на момент передачи. Передача помещения осуществляется арендодателем в сроки, установленные п. 2.1. договора.

Арендатор пользуется и владеет переданным помещением в целях организации торговли отделочными материалами.

  Передаваемое в аренду помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендованного помещения.

 Во исполнение обязательств по договору (п.4.4.) арендатором первоначально был уплачен обеспечительный платеж в сумме 60 000 рублей согласно платежному поручению № 52 от 14.02.2018г с назначением  платежа                                                                                                                                                                                                                                                                                     «арендная плата по договору за март 2018г., обеспечительный платеж включен». В связи с увеличением базовой части арендной платы за пользование помещением с 01.01.2020г до 62700 рублей, была соответствующим образом повышена сумма обеспечительного платежа до 62700 рублей. Однако доказательства дополнительной оплаты (доплаты) обеспечительного взноса в размере 2700 рублей у истца отсутствуют.

В силу п.4.9 договора аренды в течение 3 (трех) банковских дней с даты окончания срока действия договора и подписания сторонами акта приема-передачи обеспечительный платеж возвращается арендатору в первоначальном размере за вычетом сумм любых удержаний, осуществленных арендодателем согласно договору.

02 апреля 2021 г истец и ответчик подписали совместный акт о расторжении договора аренды и передачи помещения от арендатора к арендодателю. 

Так как объект аренды возвращен согласно акту приема-передачи от 02.04.2021г. задолженности по арендной плате и другим платежам не имеется,  обеспечительный платеж подлежал возврату ответчиком.

Истец 08.07.2021 почтовым отправлением направил в адрес ответчика письмо с требованием в трехдневный срок возвратить обеспечительный платеж в размере 62700 рублей. Указанное требование ответчик оставил без ответа, что вынудило истца обратиться с иском в арбитражный суд.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае   нарушения  договора,   и   обязательство,   возникшее   по   основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно п. 2 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (статья 614, пункт 1 статьи 615, пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с ч. 2 ст. 616 ГК РФ  арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.  

В соответствии с п.п.3.1-3.3. договора аренды   арендатор обязуется принять от арендодателя помещение по акту приема-передачи, нести возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией арендованного помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать арендуемое помещение в исправном состоянии, возместить арендодателю убытки, причиненные в случае повреждения арендованного помещения и имущества, если арендатор не докажет, что повреждение помещения произошли в результате наступления обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственность в соответствий с действующим законодательством РФ.

В соответствии с п. 3.9. договора арендатор обязан возвратить арендованное помещение в последний  день истечения срока действия договора или досрочного расторжения по основаниям, предусмотренным договором, по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности.

Как следует из акта возврата  помещения из аренды от 02.04.2021 года,  помещение принято арендодателем от арендатора со следующими повреждениями:

1. Отсутствует 1 штука для подключения компьютера в четырехрамочной розетке.

2. Нарушена целостность пробковых плиток в количестве 18 (восемнадцати) штук, из них: 5 штук со следами сверления отверстий в размере 3 мм и 13 штук с нарушением верхнего слоя при демонтаже скотча.

3. Нарушены три плитки OSB - просверлены отверстия : плитка размером 107 х 213 см имеет 2 отверстия размером 3 см и 1 см., плитка размером 91 х 193 см имеет отверстие диаметром 2 см, плитка размером 60х 119 см имеет отверстие 4 см. Плиты толщиной 8 мм.

4. Деревянная отделка на переходе из основного помещения в тамбур к туалету имеет повреждения лакокрасочного слоя и следы капель по всей поверхности светлого цвета. Деревянная отделка 120 х 200 см, 60 х 130 см, 60 х 30 см, 90 х 60 см.

В связи с тем, что арендатор после возврата помещения  не устранил в полном объеме указанные в акте повреждения, ответчик обратился к оценщику за определением стоимости восстановительно-ремонтных работ и ущерба.

Стоимость ущерба   составила 66 651 рубль, что подтверждается отчетом ООО «Сибирский Институт Оценки» от 10.11.21г.№ 13635.

Ответчик по встречному иску в обоснование возражений на встречный иск ссылается на то, что  в указанном акте стороны прописали наличие незначительного ухудшения состояния внутренней отделки помещения (части стен и части потолка), связанной исключительно с обычной хозяйственной деятельностью арендатора, а именно торговлей отделочными материалами.

Под износом понимается процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом своих функциональных качеств, связанный с его эксплуатацией, а под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором, в течение срока действия договора.

Помещение было возвращено арендодателю именно в состоянии нормального износа, обусловленного спецификой использования арендуемого помещения. Однако учитывая хорошие отношения с арендодателем, арендатор решил добровольно исправить указанные в акте от 02.04.2021 г недочеты передаваемого помещения. 

С этой целью ООО «Лемон Рэббит» заключило 05.07.2021 г договор оказания услуг с ФИО5. Предметом указанного договора (п. 1.1.) была реставрация части отделки помещения, находящегося по адресу 

<

...>, а именно:

- устранение нарушенной целостности пробкового покрытия стен (плиток в количестве 18 штук);

- реставрация потолочных OSB плит;

- устранение повреждения лакокрасочного слоя части деревянной отделки.

Указанные работы были произведены ФИО5 в полном объеме в период с 05.07.2021 по 08.07.2021, о чем стороны составили акт приема-передачи  выполненных работ от 10.07.2021. После завершения указанных работ был приглашен представитель ФИО2 для принятия работ. Однако он отказался принять работы, не объяснив причины своего отказа. В этот же день в адрес ФИО2 заказным письмом было отправлено письмо уведомление (исх.№12 от 08.07.2021, имеется в материалах дела в приложении к иску), в котором содержалось уведомление об устранении недостатков и требование о возврате обеспечительного платежа.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО5 пояснил, что оказывал услуги по реставрации пробкового покрытия и покрытия OSB для ООО "Лемон Рэббит" на основании договора с указанным лицом. Строительного образования у свидетеля нет, по образованию он является художником-дизайнером. Для проведения реставрационных работ поверхностей помещения использовал   специальные материалы для реставрации покрытий, которые приобретал самостоятельно.

Свидетель ответил на вопросы суда и лиц, участвующих в деле о том, что пробковое покрытие изначально имело матовое покрытие, специальным лаком не покрывалось. 

Также в судебное  заседание  явился оценщик  ФИО6, производившая отчет об оценке стоимости,  которая ответила  на вопросы  суда, пояснила в чем имелись различия  между  поверхностями,  покрытыми глянцевым   и матовым лаком; пояснила, что пробковые плиты и плиты ОСБ были покрыты  лаком; что видно было визуально при осмотре помещения, пояснила, что  на   пробковых плитах  было нанесено  два вида  лака, на матовый лак был нанесен глянцевый лак; оценщиком даны пояснения  по методам  устранения  дефектов  пробковых    покрытий  и  плит  ОСБ:  либо повторное  покрытие  лаком   либо замена плит на новые и покрытие  лаком. При этом второй способ является более дорогим способом, чем первый. 

Оценщик пояснил, что во  время  исследования было установлено, что полностью недостатки после ремонта ответчика   устранены не  были, представил суду на обозрение фототаблицу, произведенную во время осмотра 11.08.2021 года и 08.12.2021 года.

Согласно части 1 и части 2 статьи 70 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая во внимание в совокупности представленные истцом и ответчиком доказательства, опросив оценщика, подготовившего внесудебное заключение, и  свидетеля, арбитражный суд пришел к выводу,  что арендатором не представлено в соответствии со статьей 65 АПК РФ доказательств того,  что перечисленные в отчете оценщика, в акте возврата помещения от 02.04.2021 года  повреждения, являются повреждениями, приобретенными при нормальной, естественной эксплуатации помещения, и помещения были возвращены арендодателю с учетом нормального физического износа.

Также подлежит отклонению довод истца  о том, что в акте возврата не указано о повреждении лакового покрытия на поверхностях помещения, поскольку свидетель указал, что пробковая поверхность уже покупалась с покрытием, и оценщик подтвердил факт того, что поверхности были обработаны лаком. Кроме того, для устранения возникших дефектов в виде следов сверления пробковых плиток - 5 штук со следами сверления отверстий в размере 3 мм, нарушения  верхнего слоя при демонтаже скотча  - 13 штук, сверления трех плит OSB, с учетом специфики данного строительного покрытия, необходимо равномерное покрытие всех плиток после устранения на них дефектов. 

Из представленных документов ответчиком следует,  что технология укладки пробковой плитки указывает на необходимость покрытия поверхности лаком.

Неудачная попытка устранения недостатков художником-дизайнером ФИО5 привела к ухудшению ситуации по недостаткам, а именно, разноцветности и разнооттеночности покрытия, что видно на представленных ответчиком фотографиях.

 При таких обстоятельствах доводы истца о том, что указанные в экспертном заключении повреждения относятся к нормальному физическому износу,  не могут быть приняты судом как обоснованные. 

ООО «Лэмон Рэббит» не согласовывало с арендодателем способ устранения работ, а также материалы для их устранения и специалиста для выполнения работ, поэтому ответчик обоснованно отказался от их приемки.

Доводы истца о том, что отчет оценщика является ненадлежащим  доказательством, не принимаются судом во внимание, поскольку оно выполнено специалистом, имеющим специальные познания, другого менее дорогостоящего способа устранения имеющихся в помещении недостатков, истец не указал, как не представил иной контррасчет суммы восстановительно-ремонтных работ, от  предложения суда о назначении судебной экспертизы с целью установления стоимости ремонтных работ отказался, не представил суду мнения иного компетентного специалиста, которое поставило бы под сомнение выводы оценщика, подготовившего внесудебное заключение.

Также не представлено истцом и доказательств того, что иное лицо до составления заключения занимало спорные помещения. 

Следовательно, указанные в заключении повреждения находятся в причинно-следственной связи с действиями ответчика по эксплуатации спорных помещений.

Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей  15 названного Кодекса (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Учитывая обязанность арендатора возвратить арендуемое помещение в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа и не предполагает его возврат с повреждениями или иными недостатками,  принимая во внимание, что истцом не опровергнута сумма затрат на восстановление состояния помещений, и отсутствуют доказательства возмещения ответчиком стоимости восстановительных работ, исковые требования по встречному иску в части взыскания убытков в виде стоимости восстановительного ремонта, подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Таким образом, обеспечительный платеж удержан арендодателем, как компенсация причиненных арендатором убытков, в полном соответствии с условиями договора, что является основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска.

Из разъяснений Постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской  Федерации о прекращении обязательств" следует, что согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

Для зачета в силу статьи 410 ГК РФ необходимо, чтобы по активному требованию наступил срок исполнения, за исключением случаев, когда такой срок не указан или определен моментом востребования. 

Если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Согласно части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения.

При полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Поскольку суд пришел к выводу к правомерности удержания истцом по встречному иску обеспечительного платежа как удержание суммы убытков, причиненных ненадлежащим исполнением ответчиком по встречному иску обязательства по возврату имущества в том состоянии, в котором он его получил с учетом естественного износа, суд пришел к выводу о наличии оснований для отказа в  удовлетворении первоначального иска и оснований для удовлетворения встречного иска в полном объеме. 

Расходы истца по встречному иску  по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых  требований в порядке статьи 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску.

В удовлетворении исковых требований отказать.

По встречному иску.

Взыскать  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 с  общества с ограниченной ответственностью "Лемон Рэббит"  66 651 рублей убытков,  2 666-00 государственной пошлины.

Произвести зачет обеспечительного платежа в размере 60 000 рублей с суммой причиненных убытков 66 651 руб., по результатам которого взыскать с  общества с ограниченной ответственностью "Лемон Рэббит"  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 651 рубль убытков. 

 Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                       А.И. Айдарова