АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А39-3316/2017

город Саранск

22 сентября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 22 сентября 2017 года.

 

        Арбитражный   суд   Республики   Мордовия   в  составе   судьи             Алёхиной М.Н.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП  312131023300028 ИНН 

<

***>) 

к Администрации городского округа Саранск 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы", индивидуального предпринимателя ФИО3

при участии

от истца: ФИО4 (представитель по доверенности №1 от 10.04.2017), 

от ответчика: ФИО5 (представитель по доверенности, доверенность от 27.09.2016 №101-д),  

от третьих лиц:  не явились,

от АНО "ЛСЭ": ФИО6 (эксперт),

                                                        у с т а н о в и л :

         индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к  Администрации городского округа Саранск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения.

На день вынесения решения истец просит урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией городского округа  Саранск (продавец) и предпринимателем ФИО2 (покупатель) при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...> д. №18 (помещение 1), общей площадью 173,1, кадастровый номер 13-13-01/417/2010-165:

пункт 2.1. договора утвердить в редакции: "Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, составляет 4268644 (четыре миллиона двести шестьдесят восемь тысяч шестьсот сорок четыре) рубля без учета НДС";

подпункт 2.2.1. пункта 2.2. договора купли-продажи утвердить в  редакции: "Первый обязательный платеж составляет 82722 (восемьдесят две тысячи семьсот двадцать два) рубля 03 копейки без учета НДС".

         Ответчик уточненные исковые требования не оспорил, указав в судебном заседании, что условия договора о цене отчуждаемого имущества им не устанавливались, а были определены в соответствии с требованиями закона, на основании оценки имущества в целях определения его рыночной стоимости. 

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

На основании протокола от 26.03.2013 об итогах аукциона по продаже права заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Саранск, между Администрацией городского округа Саранск (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор), был заключен договор аренды №90/13-Ар от 08.04.2013, в соответствии с которым предпринимателю ФИО2 в аренду сроком на пять лет предоставлено встроенное нежилое помещение 1, площадью 173,1кв.м, в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>, для оказания бытовых услуг (далее - спорное помещение). 

Право муниципальной собственности подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.12.2010 № 13-13-01/417/2010-165 (пункты 1.1.,1.2. договора).

Договор аренды прошел государственную регистрацию за регистрационной записью 13-13-01/104/2013-058 от 14.05.2013, о чем свидетельствует отметка государственного регистратора на договоре аренды. 

Во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) постановлением Администрации городского округа Саранск от 27.02.2017 № 386 утверждено решение об условиях приватизации спорного нежилого помещения.

Согласно пункту 4 решения об условиях приватизации спорного помещения способ приватизации - реализация права преимущественного приобретения объекта. Пунктом 5 решения установлена выкупная стоимость помещения в размере 5680000руб. (с учетом НДС).

Письмом № 1382-исх от 02.03.2017 Администрация городского округа Саранск предложила предпринимателю ФИО2 реализовать право преимущественного выкупа спорного помещения. К письму были приложены проект договора купли-продажи  и решения об условиях приватизации арендуемого помещения. 

29.03.2017 Администрация городского округа Саранск получила от предпринимателя ФИО2 заявление о несогласии в предложенной выкупной ценой арендуемого помещения  с приложением к нему протокола разногласий по условиям пункта 2.1. в части рыночной стоимости помещения,  пункта 2.2.1. в части размера первого обязательного платежа, вводной части приложения № 1 к договору о размере выкупной цены.

Согласно протоколу разногласий предприниматель  указал рыночную стоимость помещения равной 3936440руб.

Письмом от 05.04.2017 № 2432-исх Администрация городского округа Саранск  разногласия отклонила, указав на право арендатора обжаловать результаты оценки имущества в судебном порядке.  

Предприниматель ФИО2 обратился в суд с рассматриваемым иском.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона №159-ФЗ).

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом № 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

Направление предпринимателем ФИО2 в адрес Администрации протокола разногласий было обусловлено несогласием истца с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, была завышенной. В обоснование иной цены выкупаемого имущества предпринимателем был представлен отчет об оценке от 21.03.2017 № 49/17, составленный предпринимателем                   ФИО3

По указанной причине предпринимателем ФИО2 не был подписан предложенный Администрацией проект договора купли-продажи в течение тридцати дней с момента его получения и направлен протокол разногласий.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса, признается новой офертой.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае не подписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп.

Возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества.

Учитывая данные обстоятельства, в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  судом с согласия сторон была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения по состоянию на 06.02.2017 (дата оценки имущества при принятии решения об условиях его приватизации).

По заключению эксперта-оценщика ФИО6 (Автономная некоммерческая организация "Лаборатория судебных экспертиз")  нежилое помещение по адресу: 

<

...>, по состоянию на 06.02.2017 имело рыночную стоимость 4268644 руб. без учета НДС 18% - 768356руб. 

Истец с выводами эксперта согласился, уточнив в связи с этим исковые требования .

Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, ответчиком не представлено.

Сомнений выводы эксперта у суда не вызвали, в связи с этим в качестве достоверной рыночной стоимости выкупаемого истцом помещения принимается цена  4268644руб., куда не включается налог на добавленную стоимость.

Исключая из рыночной стоимости помещения НДС 18% в сумме 768356руб., суд исходит из следующего. 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Таким образом, в случае если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость.

В отношении спорной сделки по реализации муниципального имущества следует учитывать положения Налогового кодекса РФ, регламентирующие порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации муниципального имущества, составляющего муниципальную казну.

Абзацем вторым пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ установлено, что при реализации на территории Российской Федерации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этого имущества с учетом налога. В таком случае налоговыми агентами признаются покупатели указанного имущества (за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями), которые обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Из указанных правил главой 21 Налогового кодекса РФ установлены исключения.

К числу операций, не признаваемых объектом налогообложения, отнесены операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008          №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ) (см. постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 № 10295/12 по делу                   № А40-22638/11-87-141).

Таким образом, применительно к условиям пункта 2.1., подпункта 2.2.1. пункта 2.2. и абзаца 1 Приложения № 1 к договору купли-продажи, рыночная стоимость выкупаемого истцом помещения устанавливается без НДС 18%.  

На основании изложенного, в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса РФ спорные условия договора судом утверждаются в следующей редакции.

Пункт 2.1. договора: "Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, составляет 4268644 (четыре миллиона двести шестьдесят восемь тысяч шестьсот сорок четыре) рубля без учета НДС";

Подпункт 2.2.1. пункта 2.2. договора: "Первый обязательный платеж составляет 82722 (восемьдесят две тысячи семьсот двадцать два) рубля 03 копейки без учета НДС".

С учетом установленной судом выкупной цены стороны договора самостоятельно определяют порядок исполнения договора: размер и срок внесения покупателем первого выкупного платежа (пункт 2.2.1. договора); график рассрочки внесения платежей, начисляемые проценты (Приложение № 1 к договору).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ в связи с разрешением судом преддоговорного спора судебные расходы относятся на стороны в равных долях.

С учетом положений пп. 1.1. п. 1 статьи 333.37. Налогового кодекса РФ истцу из федерального бюджета Российской Федерации подлежит возврату государственная пошлина в сумме 3000руб.

 В возмещение судебных расходов по оплате судебной оценочной экспертизы с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 7605руб. 

         Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 173,  176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

                                                   р е ш и л :

урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией городского округа  Саранск (продавец) и предпринимателем ФИО2 (покупатель) при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...> д. №18 (помещение 1), общей площадью 173,1, кадастровый номер 13-13-01/417/2010-165. 

  Пункт 2.1. договора утвердить в следующей редакции: "Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, составляет 4268644 (четыре миллиона двести шестьдесят восемь тысяч шестьсот сорок четыре) рубля без учета НДС";

Подпункт 2.2.1. пункта 2.2. договора купли-продажи утвердить в следующей редакции: "Первый обязательный платеж составляет 82722 (восемьдесят две тысячи семьсот двадцать два) рубля 03 копейки без учета НДС".

 

         Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП  312131023300028 ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000рублей, уплаченную по  чеку-ордеру от 04.05.2017 №. Справку на возврат госпошлины выдать.

         Взыскать с Администрации городского округа Саранск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП  312131023300028 ИНН 

<

***>)  судебные расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в размере 7605рублей. 

 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                           М.Н. Алёхина