Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А15-4159/2021

01 июня 2022 года

г. Махачкала

 

              Резолютивная часть решения объявлена   25 мая 2022 года

              Решение в полном объеме изготовлено     01 июня 2022 года

              Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Оруджева Х.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Министерства по земельным и имущественным отношениям РД (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>)

к СПК "Правда" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды от 03.03.2008 №17 в сумме 651098,39 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 153857,76 руб. за период с 30.11.2011 по 17.12.2021 и задолженность по начисленным пеням в размере 497240,63 руб.   за период с 01.01.2020 по 18.12.2021,

о расторжении договора аренды от 03.03.2008 №17,

об обязании вернуть по акту приема-передачи в течение 30 дней с момента вступления в силу судебного акта земельный участок с кадастровым номером 05:01:000045:0003, общей площадью 1360,6856 га, находящийся в Бабаюртовском районе РД, 

в случае неисполнения судебного решения в установленный срок взыскать судебную неустойку в размере 5000 рублей за каждый день просрочки, 

 при участии в судебном заседании 

от истца – ФИО2 (доверенность от  12.01.2022 №1), 

от ответчика  – не явился, извещен, 

 

                                                                      УСТАНОВИЛ:

Министерство по земельным и имущественным отношениям РД (далее - истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к СПК "Правда" (далее - ответчик, кооператив) о взыскании задолженности по договору аренды от 03.03.2008 №17 в сумме 651098,39 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 153857,76 руб. за период с 30.11.2011 по 17.12.2021 и задолженность по начисленным пеням в размере 497240,63 руб.   за период с 01.01.2020 по 18.12.2021, о расторжении договора аренды от 03.03.2008 №17, об обязании вернуть по акту приема-передачи в течение 30 дней с момента вступления в силу судебного акта земельный участок с кадастровым номером 05:01:000045:0003, общей площадью 1360,6856 га, находящийся в Бабаюртовском районе РД, в случае неисполнения судебного решения в установленный срок взыскать судебную неустойку в размере 5000 рублей за каждый день просрочки.

 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены на стороне истца Управление Росреестра по РД и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РД.

         В судебном заседании представитель истца поддержала исковое заявление и просила его удовлетворить. Представитель истца пояснила, что основной долг ответчиком частично оплачен и остаток задолженности составляет 13838,71 руб. 

        Дело рассмотрено на основании статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика,  и по имеющимся в деле доказательствам.

        Рассмотрев материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, право собственности Республики Дагестан на земельный участок с кадастровым номером 05:01:000045:3 подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.11.2021 №КУВИ-002/2021-149866430. 

Распоряжением министерства от 06.02.2008 №38-р переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования СПК «Правда»  на земельный участок общей площадью 1360,6856 га с кадастровым номером 05:01:000045:0003, расположенный на территории Бабаюртовского района, на право аренды сроком на 20 лет. для ведения отгонного животноводства. 

03.03.2008 между министерством (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор N 17 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 05:01:000045:0003, расположенный по адресу: Бабаюртовский район, для ведения отгонного животноводства, общей площадью 1360,6856 гектаров (пункт 1). 

Срок аренды установлен с 01.02.2008 по 01.02.2028 (пункты 2.1. и 2.2.)

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации (пункт 2.3). 

Размер арендной платы за участок составляет 15308 руб. в год (пункт 3.1 с учетом дополнительного соглашения от 25.03.2009 и от 23.11.2010), арендная плата вносится арендатором ежеквартально в сроки не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября текущего года равными долями, путем перечисления на счет арендодателя (пункт 3.2 с учетом дополнительного соглашения от 25.03.2009 и от 23.11.2010). 

 В пункте 5.2 (с учетом дополнительного соглашения от 25.03.2009 и от 23.11.2010) договора стороны установили, что в случае неуплаты арендной платы в установленные договором аренды сроки начисляется пеня в размере 0,03%  за каждый календарный день просрочки. В случае нарушения арендатором сроков уплаты арендной платы два и более раза начисляется пеня в размере 0,5% за каждый календарный день просрочки. 

Договор аренды не зарегистрирован Управлением Росреестра по РД.  

20.05.2020 министерство направило в адрес кооператива претензию с требованием оплатить задолженность по договору аренды земельного участка в сумме 57016,91 руб., а также пени 12331,08 руб., возвратить земельный участок по акту приема-передачи и подписать соглашение о расторжении договора аренды; при несогласии с претензией - представить отзыв на претензию.

Неисполнение кооперативом претензии послужило основанием для обращения министерства в арбитражный суд с исковым заявлением.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 05.02.2007) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" права на землю, не предусмотренные статьями 15, 20 - 24 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации.

        Поскольку договор аренды земельного участка от 03.03.2008 №17 был заключен в установленном Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 05.02.2007) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядке, суд приходит к выводу о том, что спорный договор является действительным. 

        В п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным" также разъяснено, что предоставив конкретное имущество в пользование на условиях подписанного договора, стороны приняли на себя обязательство, которое должно надлежаще ими исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

           С момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в ЕГРН записи об этом праве (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

          Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не может освобождать его стороны от исполнения обязательств по заключенному обязательственному соглашению о предоставлении земельного участка в пользование (исполняемому ими по правилам гражданского законодательства о договоре аренды).

           Факт пользования арендатором земельным участком, предоставленным ему представителем публичного собственника земли, сторонами не оспаривался. В материалы дела также представлено распоряжение министерства от 06.02.2008 №38-р, согласно которому договор аренды заключен с кооперативом в порядке переоформления его права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок. Таким образом, спорный земельный участок в момент заключения договора аренды уже находился в законном пользовании кооператива, поэтому обязательного составления передаточного акта в этом случае не требовалось.  

           Из представленных истцом в материалы дела расчетов суммы основного долга и пени по договору, следует, что кооперативом арендная плата вносилась частично и с просрочкой, что в свою очередь свидетельствует о согласованности между сторонами всех существенных условий договора и принятие его к исполнению.

            С учетом вышеизложенного, отсутствие государственной регистрации договора аренды от 03.03.2008 №17 не освобождает ответчика от исполнения обязательств, предусмотренных п.4.4. указанного договора, в том числе от обязанности по своевременному внесению арендной платы на счет арендатора. 

           Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом (часть 1 статьи 4 Кодекса).

           Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

             Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

             Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

            В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

  В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Кодекса).

 Положениями статьей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела следует, что задолженность кооператива по договору аренды составляет 13838,71 руб., что подтверждается представленным министерством в дело актом сверки расчетов за период с 01.01.2021 по 31.05.2022.   

При таких обстоятельствах, требование министерства о взыскании с кооператива задолженности по договору аренды земельного участка подлежит частичному удовлетворению в размере 13838,71 руб., а в остальной части требования о взыскании основного долга следует отказать. 

Истцом также заявлено о взыскании 497240,63 руб. пени за период с 01.01.2020 по 18.12.2021.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (часть 1 статьи 330 ГК РФ).

Размер арендной платы за участок составляет 15308 руб. в год (пункт 3.1). 

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально в сроки не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября текущего года равными долями путем перечисления на счет арендодателя (пункт 3.2.). 

В пункте 5.2 договора (с учетом дополнительного соглашения от 23.11.2020 к договору) установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленные договором аренды земель сроки начисляется пеня в размере 0,03 процента от суммы арендной платы за каждый день просрочки. В случае нарушения срока уплаты арендной платы два и более раза начисляется пеня в размере 0,5 процента от суммы арендной платы за каждый день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2. договора.

Арифметически расчет начисленных пеней судом проверен, соответствует условиям договора, оснований для признания произведенного истцом расчета неверным не установлено, имеющийся расчет ответчиком по существу и предметно к сумме задолженности не оспорен, контррасчет не представлен.

Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать указанную сумму неустойки. 

В части требований министерства о расторжении договора аренды и обязании вернуть земельный участок, установлено следующее.

В соответствии с пунктом 4.1.1. договора арендодатель вправе требовать досрочного его расторжения при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании способами, приводящими к его порче; при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; в случае не подписания дополнительного соглашения к договору.

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию арендодателя на основании решения суда в порядке установленном гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. договора. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (пункты 6.2, 6.3).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, министерство направило кооперативу предупреждение о необходимости погашения задолженности по аренде в претензии от 20.05.2020. Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. После установленного в претензии срока 20.05.2020 министерство предложение кооперативу расторгнуть договор аренды не направляло. То есть, требование о расторжении договора истцом в нарушение требований статей 452 и 619 Гражданского кодекса РФ направлено не после направления предупреждения о необходимости исполнения обязательств, а одновременно с таким предупреждением.

Таким образом, требования министерства о расторжении договора и обязании возврата земельного участка не подлежит рассмотрению, в связи с несоблюдением обязательного досудебного порядка.

Кроме того, в данном случае необходимо учитывать особенности расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участком, установленные пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (абзац 4 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Принимая во внимание, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, а также учитывая, что договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, расторжение договора в рассматриваемом случае несоразмерно допущенным кооперативом нарушениям по оплате задолженности. Арендодатель, предоставив земельный участок в аренду в 2008г, при наличии обстоятельств несвоевременной оплаты арендных платежей, не предпринимал меры к расторжению договора и не предъявлял требований о возврате земельного участка. Длительное бездействие арендодателя в совокупности с его требованиями о расторжении договора аренды и возврате земельного участка, с учетом осуществления арендатором арендных платежей, позволяет сделать вывод о злоупотреблении арендатором своими правами.

Требование истца о взыскании судебной неустойки подлежит отклонению.

Федеральным законом "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"N 42-ФЗ от 08.03.2015, вступившим в силу 01.06.2015, в Гражданский кодекса Российской Федерации введена статья 308.3, в которой установлено право суда по требованию кредитора присудить неустойку на случай неисполнения судебного акта об обязании должника исполнить обязательство в натуре в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. Возможности присуждения судом неустойки на случай неисполнения решения суда о взыскании денежных средств Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает.

Кроме того, в соответствии с пунктом 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" N 7 от 24.03.2016 в котором дано толкование применения положений пункта 1 статьи 308.3 5 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила не распространяются на случаи неисполнения денежных обязательств.

Из буквального содержания статьи 308.Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что денежные средства присуждаются в целях побуждения к своевременному исполнению судебного акта о понуждении должника к исполнению обязательства в натуре. Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить определенные действия, которые он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства (передать вещь, выполнить работы и т.д.). Взыскание долга является денежным требованием кредитора и не относится к иску о понуждении должника к исполнению обязательства в натуре.

В рамках настоящего дела судом удовлетворено только требование истца о взыскании основного долга в части и пени. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требование о взыскании судебной неустойки в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения ответчиком решения суда удовлетворению не подлежит.

 В соответствии со статьями 112 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.  

  В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

                 На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в части требований о расторжении договора аренды и возврате земельного участка иск оставить без рассмотрения.

Взыскать с СПК "Правда" в пользу Министерства по земельным и имущественным отношениям РД  511079,34 руб., в том числе 13838,71 руб. основного долга по договору аренды от 03.03.2008 №17 и 497240,63 руб. пени.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с СПК "Правда" в доход федерального бюджета 12576,46 руб. государственной пошлины по иску.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Решение суда может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки Ставропольского края) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Дагестан.

 

Судья                                                                                                          Х.В. Оруджев