АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-4915/2017

г. Белгород

30 января 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2019 года

Полный текст решения изготовлен 30 января 2019 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Мироненко К. В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретерам судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО "Грайворон-агроинвест" (ИНН 

<

***>, ОГРН1023100642509)

к Управлению Росреестра по Белгородской области  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: АО «Белгородский земельный фонд», ЗАО «Краснояружская зерновая компания»

о признании действий по государственной регистрации договора аренды земельного участка незаконными

при участии в  судебном заседании:

от заявителя: ФИО2 представитель по доверенности от 25.10.2017 ,

от  Управления:  ФИО3- представитель по доверенности от 17.09.2018г. №136,

от АО «Белгородский земельный фонд»: ФИО4- представитель по доверенности от 09.01.2018г. №06, ФИО5 представитель по доверенности от 06.02.2017 №121,  

от ЗАО «Краснояружская зерновая компания»: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Грайворон-агроинвест" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании действия  Управления Росреестра по Белгородской области  от 16.05.2017г. №31:13:0000000:189-31/004/2017-53 по государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 19.04.2017г. №ГР-61ДД незаконными и обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области прекратить запись в Едином государственном реестре недвижимости от 16.05.2017 №31:13:0000000:189-31/004/2017-53 о государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 19.04.2017 №ГР-61ДД  (с учетом уточнений).

В судебное заседание ЗАО «Краснояружская зерновая компания» представителей не направило, извещено надлежащим образом. Суд, в соответствии со ст.156 АПК РФ, рассматривает дело в отсутствии надлежащим образом извещенного лица, участвующего в деле.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал, полагает  в Управление Росреестра обратилось неуполномоченное лицо, регистрационные действия произведены на основании ничтожной сделки, а также указал на нарушение прав  и законных  интересов общества.

Представители АО «Белгородский земельный фонд» требования общества полагают необоснованными, указали на ненадлежащий способ защиты права.

Представитель управления в судебном заседании требования общества  не признала, полагает оспариваемые действия законными, указала на ненадлежащий способ защиты права, а также заявила ходатайство о  прекращении  производства по настоящему делу в связи с  неподведоственностью арбитражному суду. 

Представитель заявителя возражает против заявленного ходатайства, представители третьего лица полагаются на усмотрение суда. Суд полагает в удовлетворении ходатайства необходимо отказать по следующим основаниям. Исходя из абзаца 2 пункта 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, поскольку в случае, когда суд общей юрисдикции отказал заявителю в рассмотрении по существу его требования ввиду неподведомственности дела этому суду, арбитражный суд обязан принять и рассмотреть по существу такое требование.

Определением Свердловского районного суда г.Белгорода от 03 августа 2017 года  вынесено  определение об отказе в принятии искового заявления ООО "Грайворон-агроинвест" (л.д.153-154 т.1), в связи с чем  заявление общества подлежит рассмотрению по существу.

Исходя из материалов дела, с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:13:0000000:189, общей площадью 24 329 452 кв.м., расположенного по адресу: Белгородская обл., р-н Грайворонский, в границах ОАО Восход, обратился ФИО6, представив вместе с заявлением   следующие документы:   договор   от   19.04.2017      №ГР-61ДД аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности; выписку из протокола общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 31:13:0:189 площадью 2432,9452 га из земель сельскохозяйственного назначения, в плане границ ОАО «Восход», от 02.05.2017.

Арендодателем по договору  аренды являются собственники земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в соответствии с выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, а арендатором - ЗАО «Краснояружская зерновая компания».

Указанный договор был подписан от имени арендодателя - Белгородской области - генеральным директором АО «Белгородский земельный фонд» ФИО7, от имени арендодателей - иных участников общей долевой собственности - ФИО6, действующим на основании протокола общего собрания участников долевой собственности от 14.08.2014, от имени арендатора - генеральным директором ЗАО «Краснояружская зерновая компания» - ФИО8.

Управление Россреестра по Белгородской  16.05.2017  в ЕГРН внесена запись №31:13:0000000:189-31/004/2017-52 об ограничении (обременении) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 31:13:0000000:189.

 Полагая оспариваемые действия незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла приведенной нормы следует, что для признания решений (действий) недействительными (незаконными) необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие решений (действий) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Cогласно  ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Частью 4 ст. 18 Закона о регистрации установлено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1)         документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2)         документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3)         иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом (ч. 8 ст. 18 Закона о регистрации).

Частью 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон №101-ФЗ) установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Перечень вопросов, в отношении которых участниками долевой собственности принимается решение, указан в ч. 3 ст. 14 Закона №101-ФЗ, к ним, в том числе относится принятие решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий (п.6 ч.3 ст. 14).

Принятое общим собранием решение оформляется протоколом (ч. 11 ст. 14.1 Закона №101-ФЗ).

Согласно ч. 4 ст. 14 Закона №101-ФЗ, уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.

Статьей 21 Закона о регистрации закреплено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Как следует из материалов дела, 10.05.2017 в Управление обратился ФИО6 с заявлением о государственной регистрации договора аренды, в качестве документов удостоверяющих личность был представлен паспорт, а в качестве документа, подтверждающего полномочия - выписка.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, определены в ст. 21 Закона о регистрации.

Статьей 21 Закона о регистрации закреплено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

 Исходя из материалов представленные на государственную регистрацию документы, в том числе выписка от 02.05.2017 из протокола от 14.08.2014, соответствовали требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражали информацию, необходимую для государственной регистрации. А именно выписка из протокола содержала сведения об уполномоченном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо (полномочия, предусмотренные п.6 ч. 3 ст. 14 Закона №101-ФЗ), и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия (три года).

 Довод заявителя о том,  что регистратор должен был сопоставить протокол от 14.08.2014 и выписку от 02.05.2017  является необоснованным, поскольку  данный вывод не соответствует п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации, поскольку указанная норма регламентирует, что правовая экспертиза проводится в отношении представленных документов, сформированных заявителем к моменту государственной регистрации.

10.05.2017 ФИО6 обратился в Управление, представив заявление о государственной регистрации договора аренды, в договор аренды 19.04.2017 № ГР-61ДД и выписку из протокола, что подтверждается материалами реестрового дела (книга входящих документов 31/004/003/2017-180). Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию в данный пакет документов не входил протокол общего собрания от 14.08.2014.

Ни одной нормой права на государственного регистратора не возложена обязанность проводить правовую экспертизу документов, находящихся в архиве Управления.

Кроме того, в соответствии с Законом о регистрации (ч. 5 ст. 18) не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в ЕГРН, и основных начал гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

Управление не формирует правоустанавливающих документов, не участвует в правоотношениях лиц, связанных с приобретением ими прав на объекты недвижимости,

Регистрирующий орган от имени государства признает и подтверждает результат гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимого имущества - возникшее право, обременение прав.

При отсутствии причин, препятствующих осуществлению заявленного права (ограничения, обременения), перечень которых установлен в ст. 26 Закона о регистрации, Управление не вправе отказать в регистрации.

Таким образом, государственная регистрация является следствием совершенной сделки в отношении недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

По смыслу пункта 1 статьи 2, части 1 статьи 4, пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ основной задачей арбитражного судопроизводства является защита нарушенного права, которая, в первую очередь, осуществляется путем восстановления этого права.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется лицом, обращающимся в суд за судебной защитой, и зависит от характера спорного правоотношения и регулирующих его норм права. Если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обратившееся в суд за защитой своего нарушенного права, вправе применять лишь этот способ. Избрание заявителем неверного способа судебной защиты влечет отказ в удовлетворении заявленных им требований, поскольку в таком случае не обеспечивается защита права и законных интересов заявителя.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в случаях, когда запись в Единый государственные реестр прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

В пункте 56 данного постановления указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Спор о праве на имущество (его возникновение, переход, прекращение) предполагает проверку материально-правовых оснований возникновения или прекращения права у лиц, зарегистрированных в качестве правообладателей имущества.

Оценка доводов, приведенных  заявителем  в заявлении, и обстоятельств, на которые ссылается общество с обоснование своих требований, свидетельствуют о том, что фактически заявитель оспаривает зарегистрированное право аренды ЗАО «Краснояружская зерновая компания», поскольку предъявленные требования направлены на изменение права аренды этого лица на спорный земельный участок.

Следовательно,  защита прав и законных интересов общества в данном случае возможна только путем оспаривания указанного права, а не действий Управления Росреестра по  Белгородской области по государственной регистрации договора аренды.

С учетом приведенных разъяснений совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также факта государственной регистрации права аренды на спорный земельный участок, суд  приходит выводу о том, что по настоящему делу имеется спор о зарегистрированном праве на недвижимое имущество, и он не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ.

Таким образом, заявителем избран неверный способ защиты нарушенного права, так как в данном случае избранный заявителем способ защиты нарушенного права не соответствует содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, и не приведет к восстановлению предполагаемого нарушенного права заявителя.

В рассматриваемом случае оспариваемые действия породили конкурирующие субъективные гражданские права и обязанности нескольких лиц на земельный участок, в силу чего такие права могут быть оспорены в установленном порядке.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 05.06.2012 N 17540/11, избрание лицом ненадлежащего способа защиты своего нарушенного права является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При таких обстоятельствах, суд полагает основания для удовлетворения требований общества о  признании действия  Управления Росреестра по Белгородской области от 16.05.2017г. №31:13:0000000:189-31/004/2017-53 по государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 19.04.2017г. №ГР-61ДД незаконными и обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области прекратить запись в Едином государственном реестре недвижимости от 16.05.2017 №31:13:0000000:189-31/004/2017-53 о государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 19.04.2017 №ГР-61ДД, отсутствуют.

Согласно ст.110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок через Арбитражный суд Белгородской области в порядке, установленном АПК РФ.

 

              Судья

 

Мироненко К. В.