АРБИТРАЖНЫЙ СУД МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ

183049, г. Мурманск, ул. Книповича, д. 20

телефон 8(815-2) 44-49-16, факс 44-26-51

http://murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А42-355/2018

город Мурманск

26 сентября 2018 года

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 21.09.2018.

Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 26.09.2018. 

 

Судья Арбитражного суда Мурманской области Никитина О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Письменной Л.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Мурманска (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304519005500267) и Комитету имущественных отношений города Мурманска (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) о признании незаконной (ничтожной) сделки договора купли-продажи земельного участка № 300 от 05.07.2016, об обязании ответчика освободить земельный участок и о применении последствий недействительности сделки, третье лицо - ФИО2, при участии в судебном заседании представителей: от  истца - ФИО3, по доверенности, паспорт; от ответчика (ИП ФИО4) - ФИО5, по доверенности, удостоверение адвоката, от ответчика (КИО г.Мурманска) - ФИО6, по доверенности, паспорт; от третьего лица - не явился, извещен, 

установил:

Администрация г.Мурманска (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ИП ФИО4 (далее - ответчик) и КИО г.Мурманска (далее - ответчик):

-о признании незаконной (ничтожной) сделки - договора купли-продажи земельного участка № 300 от 05.07.2016;

-об обязании ИП ФИО4 освободить земельный участок с кадастровым номером 51:20:0003201:3691 путем сноса самовольной постройки - «торговый павильон», общей площадью 69 кв.м, кадастровый номер 51:20:0003201:93, инв. № 13756, литера Б, расположенной на указанном земельном участке в районе дома № 8 по ул. Инженерная в Ленинском административном округе г.Мурманска;

-о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ИП ФИО4 возвратить КИО г.Мурманска земельный участок с кадастровым номером 51:20:0003201:3691, а КИО г.Мурманска, - возвратить ИП ФИО4 денежные средства, полученные по договору купли-продажи земельного участка № 300 от 05.07.2016 в размере 502 070 руб. 55 коп. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен гражданин ФИО2. 

В обоснование исковых требований Администрация указала, что преимущественное право на приобретение спорного земельного участка в собственность у ИП ФИО4 отсутствовало, так как возведенное на спорном земельном участке строение (объект капитального строительства) является самовольной постройкой. Разрешение на строительство торгового павильона как объекта капитального строительства ответчику не выдавалось. Срок исковой давности на подачу настоящего иска Администрацией не пропущен. Истец усматривает признаки недобросовестного осуществления гражданских прав в действиях ИП ФИО4. 

В представленном отзыве и дополнениях к нему ИП ФИО4 посчитала исковые требования необоснованными в полном объеме. В обоснование своей правовой позиции ответчик указал, что фактические обстоятельства по делу подтверждают, что воля собственника земельного участка была направлена на предоставление ИП ФИО4 земельного участка для возведения объекта капитального строительства. Исходя из вида разрешенного использования арендованного ранее предпринимателем земельного участка, возведение на нем объекта капитального строительства, - предприятия розничной торговли и общественного питания, не запрещалось. Истцом не представлено доказательств, что возведением капитального объекта торгового назначения ответчик нарушил права истца, а также права неограниченного круга хозяйствующих субъектов. Администрация не наделена законным правом на обращение в суд с настоящим иском. Предъявляя в арбитражный суд настоящий иск, Администрация злоупотребляет своими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ). Истцом пропущен срок исковой давности.

В представленном отзыве КИО г.Мурманска признал иск в полном объеме. 

В представленном отзыве гражданин ФИО7 просил суд в удовлетворении исковых требований отказать. 

В судебном заседании 19.09.2018 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 21.09.2018. 

В судебном заседании представители истца и ответчиков поддержали правовые позиции, изложенные в письменных пояснениях по делу.

ФИО7 не явился, извещен о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом. 

С учетом обстоятельств дела, мнения представителей истца и ответчиков, на основании частей 1, 4 статьи 123, части 3 статьи 156 АПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее. 

Постановлением Администрации г.Мурманска от 16.03.2005 № 213 ИП ФИО4 утвержден акт о выборе земельного участка в Ленинском административном округе г.Мурманска в районе дома № 8 по ул. Инженерной и согласовано место размещения торгового павильона (т.1, л.д. 28-29, 30-32). 

29.04.2005 ответчику было выдано архитектурно-планировочное задание                 № 189 на размещение на земельном участке торгового павильона вместо ранее установленных торговых киосков. Назначение объекта - торговый павильон (временное строение) (пункт 2.9. задания) (т.1, л.д. 33-36). 

Решением Комитета по территориальному планированию и градостроительству Администрации г.Мурманска от 09.02.2007 № 14-02-04/30 установка торгового павильона согласована (т.1, л.д. 37-39). 

Постановлением Администрации г.Мурманска от 12.03.2007 № 307 ИП ФИО4 предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 51:20:003201:0062, площадью 196 кв.м, в Ленинском административном округе города Мурманска в 11 метрах на северо-запад от дома № 8 по ул. Инженерной на период временной установки торгового павильона (т.1, л.д. 40-41). 

На основании указанного Постановления между КИО г.Мурманска и ИП ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка № 9817 от 16.07.2008 на период временной установки торгового павильона с 12.03.2007 по 29.02.2008 (т.1, л.д. 42-46). 

Распоряжением Управления Ленинского административного округа города Мурманска от 18.12.2008 № 643-р утвержден акт приемки в эксплуатацию объекта «Торговый павильон в районе дома № 8 по ул. Инженерной» (т.1, л.д. 47, 48-49). 

15.01.2013 ИП ФИО4 зарегистрировано право собственности на здание: торговый павильон, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 69 кв.м, инв. № 13756, лит. Б, адрес (местонахождение) объекта: г.Мурманск, в районе доме № 8 по ул. Инженерной, номер государственной регистрации права: 51-51-01/052/2012-815 (т.2, л.д. 46).

Постановлением Администрации г.Мурманска от 20.01.2015 № 118 постановление от 12.03.2007 № 307 отменено, ИП ФИО4 предоставлен земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 51:20:0003201:3691, в Ленинском административном округе, по улице Инженерной, площадью 291 кв.м, под торговый павильон, в пользование, на условиях аренды, сроком по 31.12.2016 (т.2, л.д. 60-62). 

05.07.2016 между КИО г.Мурманска и ИП ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка № 300, в соответствии с которым КИО г.Мурманска (продавец) обязался передать в собственность ИП ФИО4 (покупатель), а покупатель обязался оплатить и принять на условиях договора земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 51:20:0003201:3691, общей площадью 291 кв.м, расположенный по адресу: Мурманская область, город Мурманск, Ленинский административный округ, улица Инженерная (т.1, л.д. 76-80). 

Цена земельного участка составила 502 070 руб. 55 коп. (пункт 2.1. договора). 

Условия договора были сторонами исполнены. 13.07.2016 составлен передаточный акт на земельный участок. Денежные средства в размере                       502 070 руб. 55 коп. перечислены в бюджет муниципального образования.

11.07.2016 Администрация г.Мурманска направила в адрес ИП ФИО4 требование исх. № 15-07-01/8183 об освобождении земельного участка с кадастровым номером 51:20:0003201:3691 в районе дома № 8 по ул. Инженерной в г.Мурманске путем сноса самовольной постройки, - торгового павильона, площадью 69,0 кв.м (т.1, л.д. 50-51). 

Требование Администрации ответчиком выполнено не было. 

03.08.2016 ИП ФИО4 зарегистрировано право собственности на земельный участок.

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка № 300 от 05.07.2016 является ничтожной сделкой, Администрация обратилась с настоящим иском в суд. 

Исследовав представленные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Статья 168 Гражданского кодекса определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 34, 35 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Из договора купли-продажи от 05.07.2016 № 300 следует, что земельный участок площадью 291 кв.м, кадастровый номер 51:20:0003201:3961, приобретен ИП ФИО4 в собственность без проведения торгов в порядке реализации преимущественного права на приобретение участка в собственность как собственника расположенного на нем объекта недвижимости, - торгового павильона, назначение нежилое, общей площадью 69,0 кв.м. 

В рамках дела №А42-3615/2015 установлено, что торговый павильон, возведенный на спорном земельном участке ИП ФИО4, является объектом недвижимости. 

Вместе с тем, в материалы дела не представлено доказательств, что муниципальное образование, как собственник земельного участка, при заключении договора аренды имело намерение предоставить земельный участок для строительства капитального объекта. 

Доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 51:20:0003201:3691, общей площадью 291 кв.м, в установленном законом порядке представлялся ИП ФИО4 для возведения объекта капитального строительства, а также получения разрешительной документации на возведение такого объекта, в материалы дела также не представлено.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии со статьей 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Как установлено по материалам дела, ИП ФИО4 возвела объект капитального строительства «торговый павильон», не оформив в установленном порядке разрешения на строительство такого объекта. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Представленные ответчиком в материалы дела разрешения и технические условия на водоснабжение и водоотведение, санитарно-эпидемиологические заключения, экспертные заключения, решения о согласовании рабочего проекта «торговый павильон», распоряжение Администрации о вводе в эксплуатацию объекта «торговый павильон», акт приемки законченного строительством, реконструкции, изменением функционального назначения объекта приемочной комиссии, схемы расположения земельного участка, акты обследования, письма КИО г.Мурманска и Комитета по территориальному планированию и градостроительству Администрации г.Мурманска и т.п. в силу закона не могут подменять собой все виды согласований, которые требуются при возведении объекта капитального строительства. 

Возведение ответчиком на спорном земельном участке объекта капитального строительства без разрешительной документации и последующий выкуп земельного участка направлены на незаконное получение преимущества собственника объекта недвижимости, предусмотренное подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, в обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков, в том числе процедуры торгов, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности.

Исходя из изложенного, ИП ФИО4 не обладала преимущественным правом приобретения спорного земельного участка в собственность в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса, пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса заключение договора продажи земельного участка, находящегося в публичной собственности, с нарушением порядка, установленного императивными нормами закона, делает невозможным осуществление прав неопределенного круга лиц на равный доступ к участию в аукционе по продаже права на заключение договора купли-продажи и нарушает интересы, в данном случае, муниципального образования, на получение денежных средств от продажи земельного участка по наиболее высокой цене.

Рассматриваемый договор купли-продажи земельного участка № 300 от 05.07.2016 заключен в нарушение императивных требований закона о порядке продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов, что влечет его ничтожность на основании статьи 168 Гражданского кодекса как сделки, нарушающей публичные интересы.

В связи с изложенным, суд, руководствуясь статьями 166 - 168 Гражданского кодекса, статьей 39.3 Земельного кодекса, признает договор купли-продажи земельного участка № 300 от 05.07.2016 недействительным в силу его ничтожности.

По смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В качестве применения последствий недействительности сделки суд полагает правомерным обязать КИО г.Мурманска возвратить ИП ФИО4 денежные средства в размере 502 070 руб. 55 коп., уплаченные по договору купли-продажи земельного участка № 300 от 05.07.2016.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что на основании договоров купли-продажи от 10.01.2018 земельный участок площадью 291 кв.м, кадастровый номер 51:20:0003201:3691, и объект недвижимости «торговый павильон», возведенный на спорном земельном участке, проданы физическому лицу - ФИО7.

Поскольку в настоящее время ответчик - ИП ФИО4 не является собственником либо владельцем рассматриваемого земельного участка (доказательства фактического владения не представлены), суд признает невозможным применить последствия недействительности сделки в виде возврата ответчиком земельного участка КИО г.Мурманска.

Требование о сносе самовольной постройки, предъявленное к ответчику ИП ФИО4, удовлетворению не подлежит ввиду наличия государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости за гражданином ФИО7. 

Проанализировав собранные по делу документы и обстоятельства спора, суд пришел к выводу об отсутствии в действиях Администрации и КИО г.Мурманска признаков злоупотребления правом, что могло бы повлечь необходимость применения статьи 10 Гражданского кодекса.

На протяжении длительного периода времени муниципальное образование пыталось восстановить свои нарушенные права и путем предъявления соответствующих исков в арбитражный суд (дела №А42-3615/2015,                       №А42-884/2017), и в досудебном порядке, обращаясь к ИП ФИО4 с требованиями о возврате земельного участка в муниципальную собственность.

В свою очередь, ИП ФИО4, не получив в установленном законом порядке разрешение на строительство объекта недвижимости, возвела объект капитального строительства на спорном земельном участке и осуществила государственную регистрацию этого объекта с целью получить преимущество для выкупа спорного земельного участка в собственность без проведения публичных торгов, зная при этом о предъявленных к ней требованиях собственника о сносе самовольной постройки и об освобождении земельного участка, а также о рисках наступления неблагоприятных последствий за незаконное строительство объектов недвижимости.

Также ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании такой сделки недействительной установлен в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса и составляет три года.

Спорный договор заключен сторонами 05.07.2016, Администрация обратилась с иском в арбитражный суд 23.01.2018. Следовательно, трехгодичный срок исковой давности истцом не пропущен.

Также, заявляя о пропуске истцом срока исковой давности, ответчик ссылается на то обстоятельство, что Администрация о нарушенном праве муниципального образования в лице уполномоченных органов должна была узнать в срок не позднее даты регистрации права собственности ИП ФИО8 (15.01.2013) на объект недвижимости «торговый павильон».

Пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ», указывает, что если нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Согласно материалам дела, о наличии на земельном участке капитального объекта Администрация и КИО г.Мурманска узнали после проведения в 2016 году при рассмотрении дела №А42-3615/2015 судебной экспертизы, а именно из заключения эксперта (№1821/02-3 от 11.02.2016), из которого следовало, что объект «торговый павильон» является объектом недвижимости. 

С учетом изложенного, срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса, истцом не пропущен. 

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

КИО г.Мурманска освобожден от уплаты государственной пошлины. С ИП ФИО4 подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 3 000 руб. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка № 300 от 05.07.2016, заключенный между Комитетом имущественных отношений города Мурманска и ФИО1. 

Обязать Комитет имущественных отношений города Мурманска возвратить ФИО1 денежные средства, полученные по договору купли-продажи земельного участка № 300 от 05.07.2016, в размере 502 070 руб. 55 коп. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                                 О.В. Никитина