ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

«

Дело № А14-15221/2022

город Воронеж

19» февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 19 февраля 2025 года 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Воскобойникова М.С.,  

судей Поротикова А.И.,  

 ФИО1,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рейф О.В.,  

при участии: 

от индивидуального предпринимателя ФИО2: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;  

от казенного учреждения Воронежской области «Фонд государственного имущества»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;  

от Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области: ФИО3, представителя по доверенности № 51 от 30.09.2024;  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.10.2024 по делу № А14-15221/2022 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к казенному учреждению Воронежской области «Фонд государственного имущества» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>,  

ИНН 

<

***>) о признании недействительными торгов № 2022-22 (извещение № 010422/1729542/03), об обязании возвратить задаток в размере 124 587 руб.,   

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к казенному учреждению Воронежской области «Фонд государственного имущества» (далее – КУ ВО «Фонд госимущества Воронежской области», Фонд) и Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (в настоящее время - Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области, далее – Минимущества ВО) о признании торгов № 2022-22 (извещение № 010422/1729542/03), проведенных Фондом госимущества Воронежской области в отношении земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области, расположенного по адресу: г.Воронеж, прилегает к земельному участку по пр-д Ясный, 10 недействительными, об обязании возвратить задаток в размере 124 587 руб.  

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.10.2024 исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены. Признаны недействительными торги № 2022-22 (извещение № 010422/1729542/03), проведенные в отношении земельного участка, площадью 571 кв.м с кадастровым номером 36:34:0208020:304, находящегося в собственности Воронежской области, расположенного по адресу: г.Воронеж, прилегает к земельному участку по пр-д Ясный, 10. Суд обязал Казенное учреждение Воронежской области «Фонд государственного имущества» возвратить ИП ФИО2 уплаченный согласно платежному поручению № 618924 от 11.05.2022 задаток за участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка в сумме 124 587 руб.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Минимущества ВО обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.  

Минимущества ВО полагает ошибочными выводы суда первой инстанции об отнесении спорного земельного участка к территориям общего пользования, а также об отсутствии у спорного участка эксплуатационных свойств, указывает на отсутствие оснований для признания торгов недействительными.  

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2024 указанная апелляционная жалоба принята к производству.  

КУ ВО «Фонд госимущества Воронежской области» представлен отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому Фонд полагает, что у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для признания торгов недействительными.  

Кроме того, Фонд указывает, что задаток, внесенный победителем аукциона, был переведен со счета временного распоряжения Фонда собственнику в лице департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, что подтверждается платежным поручением от 17.05.2022 № 376785.  

В связи с чем, Фонд не располагает денежными средствами, внесенными в качестве задатка, и не имеет законного основания для его возврата в сумме 124 587 руб. из областного бюджета.  

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось, Минимущества ВО предлагалось с учетом обстоятельств, исследованных в ходе судебного заседания, а также поступившего отзыва и платежного поручения от КУ ВО «Фонд госимущества Воронежской области», представить письменные документально обоснованные пояснения, касающиеся того, поступил ли данный платеж в качестве арендной платы за спорный земельный участок.  

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 06.02.2025 истец и Фонд явку своих представителей не обеспечили.  

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

От представителя истца в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу.  

В материалы дела от Минимущества ВО поступили письменные пояснения.  

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Минимущества ВО поддержал доводы апелляционной жалобы, считал решение незаконным и необоснованным, полагал, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.  

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, письменных возражений и объяснений, заслушав пояснения явившегося представителя, считает необходимым решение суда первой инстанции изменить, при этом оставив апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом области, на основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 29.03.2022 № 711 организатором торгов - КУ ВО «Фонд госимущества Воронежской области» 01.04.2022 на официальном сайте http://torgi.gov.ru было опубликовано извещение № 010422/1729542/03 о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности  

Воронежской области, расположенного по адресу: г.Воронеж, прилегает к земельному участку по пр-ду Ясный, 10.  

В качестве предмета аукциона выставлен земельный участок площадью 571 кв.м с кадастровым номером 36:34:0208020:304, срок аренды земельного участка – 5 лет.  

Вид разрешенного использования – благоустройство территории, разрешенное использование – пешеходные улицы и дороги, проезды, велосипедные дорожки. Участок предоставляется для целей, не связанных со строительством, без права изменения вида разрешенного использования и возведения капитальных объектов.  

Начальная цена предмета аукциона (начальный размер ежегодной арендной платы) – 124 587 руб. Размер задатка – 100% от начальной цены предмета аукциона.  

Согласно протоколу рассмотрения заявок № 272 от 17.05.2022 победителем аукциона по лоту № 1 признан ФИО2, предложивший наибольшую цену аренды в год – 139 537 руб. 44 коп.  

Направленный истцу 27.05.2022 договор аренды земельного участка (заключенный по результатам аукциона) подписан последним с протоколом разногласий.  

Письмом от 01.07.2022 истец просил согласовать условия договора в соответствии с приложенным протоколом разногласий от 21.06.2022, которым исключил из договора аренды пункты 9.4. - 9.6., содержащие сведения об обязательствах соблюдать требования Закона Российской Федерации от 14.01.1993 № 4292-1 «Об увековечивании памяти погибших при защите Отечества», Закона Воронежской области от 29.04.2016 № 45-ОЗ «Об отдельных мерах по поддержке поведения поисковой работы на территории Воронежской области», Федерального закона от 25.06.2022 № 73- ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятник истории и культуры) народов РФ».  

Письмом от 13.07.2022 № 52-17-16034 Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области направил истцу проект договора, скорректированный с учетом требований, изложенных в протоколе разногласий от 21.06.2022.  

Однако скорректированный договор истцом не подписан и в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области не возвращен, поскольку им выявлена полная невозможность использования участка в коммерческой деятельности, что и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.  

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что при выборе объекта аренды (торгов) уполномоченными органами был нарушен явно выраженный законодательный запрет на проведение торгов в отношении земельного участка, относящегося к территориям общего пользования, в силу чего порядок проведения торгов нельзя признать соблюденным, а торги подлежат признанию недействительными.  

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.  

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.  

Вместе с тем, установленный статьей 449 Гражданского кодекса РФ перечень нарушений правил проведения торгов не является исчерпывающим.  

Первым этапом организации проведения торгов является выбор объекта торгов.  

Земельное и гражданское законодательство запрещают возможность оформления земельных участков, относящихся к землям общего пользования, как в собственность (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ, пункт 8 статьи Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»), так и в аренду (подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11. Земельного кодекса РФ).  

В частности, в соответствии с подпунктом 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности не может быть предметом торгов, если он является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования.  

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).  

На сегодняшний день, понятия территории общего пользования и земельных участков общего пользования фактически являются идентичными.  

Пунктом 11 статьи 11 Градостроительного кодекса РФ определено, что красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.  

Ссылаясь на данную норму и указывая на нахождение спорного участка «в границах красных линий», Минимущества ВО настаивает на том, что участок не относится к территориям общего пользования.  

Данная позиция Минимущества ВО судом не принимается, поскольку из пунктов 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ и пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ в их системном толковании следует, что тот факт, что существующие границы территорий общего пользования не обозначены в документах градостроительного планирования в качестве красных линий, не свидетельствует об отсутствии у них статуса территорий общего пользования. Признаком территории общего пользования является не наличие красных линий, а факт использования данной территории неограниченным кругом лиц в общих интересах.  

По смыслу вышеприведенных правовых норм, следует, что территории общего пользования являются самостоятельными элементами планировочной структуры, объективно существующие независимо от установления красных линий, и правовой режим которых как объектов, не подлежащих приватизации, определяется исключительно в силу факта их объективного существования.  

По общему правилу приоритетным использованием земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования является: благоустройство, озеленение, обеспечение безопасности использования неограниченным кругом лиц.  

Исходя из разрешенных видов использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208020:304 (пешеходные улицы и дороги, проезды, велосипедные дорожки) и цели его предоставления (благоустройство территории), очевидно, что он относится к территориям общего пользования.  

Более того, в договоре аренды участка, подлежащего заключению по тогам аукциона, особо подчеркнуто, что участок предоставляется без права изменения вида разрешенного использования.  

Основанием для установления красных линий в силу статей 42, 43 Градостроительного кодекса РФ являются подготовленные, принятые, утвержденные и опубликованные в установленном законом порядке проекты планировки и межевания территории.  

Согласно письму Управления главного архитектора от 22.10.2021 № 3В0223422, формируемый земельный участок расположен в глубине квартала, «в границах красных линий», однако документация по планировке в границах испрашиваемой территории не утверждалась и не разрабатывалась.  

Исходя из совокупности установленных обстоятельств, тот факт, что границы участка не обозначены в документах градостроительного планирования в качестве красных линий не свидетельствует об отсутствии у участка статуса территорий общего пользования.  

При разрешении вопроса об отнесении участка к территориям общего пользования формальный подход, на применении которого настаивает ответчик, не допустим. Иной подход приведет к тому, что всякая территория, используемая как внутриквартальный проезд, сквер и т.п., которая по причинам, зависящим только от администрации города, не оформлена красными линиями, может быть беспрепятственно передана в аренду или собственность, что повлечет за собой незаконное обособление городского пространства и невозможность беспрепятственного проезда и прохода внутрь кварталов.  

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.07.2014 по делу № А82-8964/2013, арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.04.2015 по делу № А51-24607/2014, Арбитражного суда Центрального округа от 29.08.2023 по делу № А35-630/2021, Арбитражного уда Поволжского округа от 08.08.2024 по делу № А55-17090/2023 и др.  

В соответствии со статьей 262 Гражданского кодекса РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.  

Следовательно, возможность предоставления конкретному лицу земельного участка, занятого, в том числе частью маршрута пешеходной и автомобильной доступности неограниченного круга лиц, что имеет место быть в рассматриваемой ситуации, не должна ограничивать их права на использование соответствующей территории.  

Однако, при заключении договора аренды земельного участка, сформированного за счет территории общего пользования, режим территории общего пользования не может быть соблюден (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 № 308-ЭС15-16863), в связи с чем соответствующие земельные участки и не могут предоставляться в аренду или приватизироваться.  

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.  

Благоустройство территории, являясь деятельностью по обслуживанию земельного участка, не может быть его самостоятельным целевым назначением и не направлено на извлечение прибыли.  

Фактически у спорного земельного участка отсутствуют какие-либо эксплуатационные свойства.  

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении ВС РФ от 02.02.2021 № 304-ЭС19-2439, в рассматриваемой ситуации приобретение права аренды победителем торгов в силу назначения спорного участка и ограничений, накладываемых на него разрешенным использованием не влечет для него возможность стать единственным владельцем и пользователем участка, задействовать такой участок в хозяйственной деятельности, извлекать прибыль из приобретенного права аренды. Формирование участка с таким разрешенным использованием привело к созданию объекта недвижимости, полностью лишенного эксплуатационных свойств. Отсутствие эксплуатационных свойств земельного участка как критерий для отнесения к необоротоспособным землям, которые не могут формироваться и передаваться государственными (муниципальными) органами в аренду было применено, например, в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2018 № 303- КГ17- 15032, от 02.03.2021 № 34-ЭС19-2439 и др.  

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд области пришел к обоснованному  

выводу о том, что при выборе объекта аренды (торгов) уполномоченными органами был нарушен явно выраженный законодательный запрет на проведение торгов в отношении земельного участка, относящегося к территориям общего пользования, в силу чего, порядок проведения торгов нельзя признать соблюденным, а торги являются недействительными.  

В силу пункта 2 стать 449 Гражданского кодекса РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.  

При этом как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 № 308-ЭС15-16863 договор аренды земельного участка, сформированного за счет территории общего пользования, является ничтожным.  

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.  

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).  

Следовательно, требование истца о возврате задатка за участие в торгах также является обоснованным.  

Между тем, возлагая обязанность по возврату задатка на КУ ВО «Фонд госимущества Воронежской области», суд первой инстанции не учел следующего.  

В соответствии с пунктом 21 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ, задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него.  

Платежным поручением от 17.05.2022 № 376785 задаток, внесенный ИП ФИО2, был зачислен в доход бюджета Воронежской области по коду бюджетной классификации 835 1110502202000120.  

В соответствии с постановлением Правительства Воронежской области от 22.12.2021 № 778 «Об утверждении перечня главных администраторов доходов областного бюджета, порядка и сроков внесения изменений в перечень главных администраторов доходов областного бюджета» главным администратором доходов областного бюджета по доходам, получаемым в виде арендной платы, а также средств от продажи права на заключение договоров аренды за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации (за исключением земельных участков бюджетных и автономных учреждений субъектов Российской Федерации), по коду  

бюджетной квалификации 835 1110502202000120 является Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области.  

Таким образом задаток, внесенный победителем аукциона, был переведен со счета временного распоряжения КУ ВО «Фонд госимущества Воронежской области» собственнику, в лице Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, что подтверждается платежным поручением от 17.05.2022 № 376785.  

Доказательств того, что спорный земельный участок был фактически передан победителю торгов и использовался им в какой-либо промежуток времени в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований для удержания арендной платы, внесенной истцом авансом в виде задатка для участия в торгах, у Минимущества ВО не имеется.  

При изложенных обстоятельствах, обязанность по возврату задатка в адрес ИП ФИО2 следует возложить на Минимущества ВО.  

В этой связи, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает возможным изменить решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.10.2024 в указанной части.  

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, приводимым в суде первой инстанции, фактически сводятся к их повторению и несогласию с оценкой судом первой инстанции представленных в материалы дела доказательств, поэтому не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта полностью, так как не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.  

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.  

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.10.2024 по делу № А14-15221/2022 следует изменить, оставив апелляционную жалобу без удовлетворения.  

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.  

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.10.2024 по делу № А14-15221/2022 в части обязания Казенного учреждения Воронежской области «Фонд государственного имущества» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) уплаченный согласно платежному поручению № 618924  

от 11.05.2022 задаток за участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка в сумме 124 587 руб. изменить.  

Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) уплаченный согласно платежному поручению № 618924 от 11.05.2022 задаток за участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка в сумме 124 587 руб.  

В остальной части решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.10.2024 по делу № А14-15221/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья М.С. Воскобойников 

судьи 

А.И. Поротиков  

ФИО1