ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

 

27.02.2024

Дело № А40-10953/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена  15.02.2024

Полный текст постановления изготовлен  27.02.2024

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи  Федуловой Л. В.,

судей Красновой С.В., Лазаревой И.В., 

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Очаковский комбинат ЖБИ» – ФИО1 (доверенность от 21.11.2022);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве – ФИО2 (доверенность от 15.01.2024),               ФИО3 (доверенность от 15.01.2024);

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО4 (доверенность от 05.12.2023);

от акционерного коммерческого банка "Металлургический инвестиционный банк" (публичное акционерное общество) – не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Очаковский комбинат ЖБИ»

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.06.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2023 по делу                         №А40-10953/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Очаковский комбинат ЖБИ» 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве,

третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы; акционерный коммерческий банк "Металлургический инвестиционный банк" (публичное акционерное общество),

о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Очаковский комбинат ЖБИ" (далее - заявитель, ООО "Очаковский комбинат ЖБИ", Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (далее – регистрирующий орган, Управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации Договора ипотеки от 06.09.2022 №8834-3/1, поданного в 07.09.2022; об обязании зарегистрировать ипотеку на основании представленных в Управление 07.09.2022 документов по описи MFC-0558/2022-1396593 в срок не позднее семи рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент),  акционерный коммерческий банк "Металлургический инвестиционный банк" (публичное акционерное общество) (далее – Банк).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.06.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда              от 26.10.2023, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение. Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от Управления поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, представители Управления и Департамента возражали против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит  к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судами, обществу принадлежит на праве собственности здание, запись в Росреестре № 77-01/00-001/1999-9796 от 20.05.1999.

07.09.2022 в Управление поступило заявление Общества и Банка о государственной регистрации ипотеки № MFC-0558/2022-1396593-1. В качестве документа-основания для государственной регистрации представлен Договор залога недвижимого имущества от 06.09.2022 № 8834-3/1, заключенный между АКБ ПАО "Металлургический инвестиционный Банк" и Обществом (далее-Договор).

12.09.2022 Управлением на основании пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ  "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости) принято решение о приостановлении государственной регистрации ипотеки, №КУВД-001/2022-39285113.

Основанием приостановления послужил тот факт, что согласно сведениям ЕГРН заявленный к регистрации объект недвижимого имущества с кадастровым номером 77:07:0014001:13692 расположен на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0014001:57 по адресу: 

<

...>, а в отношении указанного земельного участка содержится запись об аренде в пользу общества, однако в Договоре отсутствуют сведения о земельном участке. 

09.12.2022 в Управление поступило заявление Общества о предоставлении дополнительных документов №MFC-0558/2022-1935500-1, однако 10.01.2022 Управлением на основании статьи 27 Закона о государственной регистрации недвижимости принято решение об отказе в государственной регистрации ипотеки №КУВД-001/2022-39285113.

Полагая, что отказ Управления нарушает законные права и интересы заявителя, последний обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Удовлетворяя заявление, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, положениями статей 1, 29, 53 Закона о государственной регистрации недвижимости и статей 5, 8, 9, 62, 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке), принимая во внимание отсутствие совместного заявления залогодателя и залогодержателя на государственную регистрацию залога права аренды земельного участка; отсутствие сведений (не представлены в материалы реестрового дела) о расторжении ранее представленного на государственную регистрацию ограничения Договора залога недвижимого имущества (ипотека) от 21.09.2021 №8834-3; не уведомление Департамента городского имущества города Москвы о заключении договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 06.09.2022 №8834-3/1 (уведомление от 05.09.2022, а договор залога от 06.09.2022), суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о законности принятого регистрирующим органом решения об отказе в осуществлении государственной регистрации. 

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 53 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке).

Установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В случае ипотеки права аренды земельного участка, осуществленной в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется (пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

Земельный участок с кадастровым номером 77:07:0014001:57, на котором расположено здание, принадлежит залогодателю на праве аренды на основании договора аренды земельного участка №М-07-503756 от 29.03.2000, сроком с 29.03.2000 по 29.03.2003.

При этом согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судами не установлено погашение записи о государственной регистрации аренды в пользу Общества как обременения земельного участка.

В случае наличия арендных отношений по договору аренды земельного участка, право аренды может быть предметом залога.

Общество в кассационной жалобе указывало, что направляло в адрес Департамента уведомление о заключении договора залога, что подтверждается, как указывает кассатор, письмом №1625 от 05.09.2022 (том 1 л.д. 27), однако данному письму судами надлежащая правовая оценка не дана.

Согласно статье 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений, заложенным считается право аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Из пояснений общества следует, что ранее между обществом и Банком заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) №8834-3, в регистрации которого Управлением отказано ввиду отсутствия условий о залоге права аренды земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее обществу.

В дальнейшем, как указывает кассатор, с учетом данного отказа, между обществом и Банком заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) №8834-З/1 в обеспечение кредитного договора от 21.09.2021, предметом которого являлся залог здания с кадастровым номером 77:07:0014001:13692. В договоре залога также указано, что здание расположено на земельном участке с кадастровым номером: 77:07:0014001:57, адрес: местоположение установлено относительно  ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации административных и производственных корпусов, земельный участок принадлежит залогодателю на праве аренды на основании договора аренды земельного участка №М-07-503756 от 29.03.2000, сроком с 29.03.2000 по 29.03.2003, зарегистрированного Управлением Росреестра и пролонгированного в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ на неопределенны срок.

При рассмотрении данного дела судам следовало дать оценку доводу общества о соблюдении положений пункта 2 статьи 9 Закона об ипотеке с учетом наличия в договоре указания на наименование земельного участка, место нахождения, идентификационного описания участка, учитывая, что право аренды земельного участка при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий считается переданным в силу закона.

Кроме того, выводы судов нижестоящих инстанций относительно отсутствия сведений о расторжении ранее представленного на государственную регистрацию ограничения Договора залога недвижимого имущества (ипотека) от 21.09.2021 №8834-3 не могут являться основанием для признания законным отказа в осуществлении государственной регистрации представленного на регистрацию договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 06.09.2022 №8834-3/1, поскольку вступившим в законную силу судебным актом по делу №А40-4517/2022 отказано в признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в регистрации  договора залога от 21.09.2021 №8834-3, ввиду  отсутствия  в договоре условий о залоге права аренды земельного участка.

Договор залога недвижимого имущества (ипотека) от 21.09.2021 №8834-3 регистрирующим органом не зарегистрирован, а последующий договор от 06.09.2022 №8834-3/1 заключен с учетом выявленных при рассмотрении дела №А40-4517/2022 нарушений условий договора.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, проверить соблюдение обществом положений пункта 2 статьи 9 Закона об ипотеке с учетом наличия в договоре указания на наименование земельного участка, место нахождения, идентификационного описания участка (пункт 1.3.2 оговора); дать оценку письму общества №1625 от 05.09.2022, адресованному Департаменту; установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

          Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.06.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2023 по делу №А40-10953/2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

 

Председательствующий-судья                                                             Л.В. Федулова                    

Судьи:                                                                                                        С.В. Краснова  

 

И.В. Лазарева