АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9694/18 

Екатеринбург

22 февраля 2019 г.

Дело № А60-53050/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 февраля 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Полуяктова А.С., Соловцова С.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу HONG KONG CESG INTERNATIONAL LIMITED (далее – компания, истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.07.2018 по делу № А60-53050/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

предприниматель Чанчина Оксана Анатольевна (лично)

и представители:

компании HONG KONG CESG INTERNATIONAL LIMITED – Раковская О.А. (доверенность от 26.04.2017), Кучерюк Л.В. (доверенность от 26.04.2017);

Управления муниципальным имуществом администрации Режевского городского округа (далее – Управление, ответчик) – Чуйко Н.А. (доверенность от 19.01.2019 №1).

	Компания HONG KONG CESG INTERNATIONAL LIMITED обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Управлению, предпринимателю Чанчиной Оксане Анатольевне о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды земельного участка для производственной деятельности, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 66:22:1902002:544, местоположение: Свердловская обл., город Реж, улица Объездная, 40, площадь земельного участка 4604 кв. м сроком на 10 лет, в части земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:22:0000000:3247, принадлежащего истцу; признании заключенного по результатам проведенных торгов в виде аукциона договора аренды с победителем недействительным в части земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:22:0000000:3247, принадлежащего истцу; признании заключенного между управлением и Чанчиной Оксаной Анатольевной (далее – Чанчина О.А.) договора купли-продажи земельного участка от 06.04.2017№ 61 недействительным, в  части земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:22:0000000:3247, принадлежащего истцу (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ).

	К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Решением суда от 20.07.2018 (судья Смагин К.Н.) в удовлетворении иска отказано.

	Постановлением Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 23.12.2018 (судьи Скромова Ю.В., Зеленина Т.Л., Макаров Т.В.) решение суда оставлено без изменения.

	В кассационной жалобе  HONG KONG CESG INTERNATIONAL LIMITED просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. Заявитель отмечет, что суды нарушили положения ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, самостоятельно изменив предмет иска. Истец указывает, что Чанчиной О.А. демонтирована только часть объекта истца, которая располагалась, в том числе, на спорном земельном участке на момент проведения торгов, в целом объект недвижимости не прекратил существование; недобросовестные действия ответчика привели к уничтожению части объекта истца и лишили преимущественного права выкупа или аренды земельного участка. Заявитель не согласен с выводом судов о том, что эстакада не является самостоятельным объектом недвижимости и не эксплуатировалась, отмечает, что данный объект прошел процедуру технической инвентаризации, введен в эксплуатацию в 1963 году, доказательств снятия спорного объекта с учета не представлено. 

В отзыве на кассационную жалобу Чанчина О.А. просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

	При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 23.05.2016 Управлением размещено информационное сообщение о проведении торгов в виде аукциона на право заключения договора аренды земельного участка сроком на 10 лет. Предметом договора аренды выступает земельный участок для производственной деятельности, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 66:22:1902002:544, местоположение: Свердловская обл., город Реж, ул. Объездная, 40, площадь земельного участка 4604 кв. м.

	Управлением оформлен итоговый протокол  от 24.06.2016 № 10 аукциона на право заключения договора аренды. 

	Победителем признана Чанчина О.А. 

	Между Управлением и Чанчиной О.А. заключен договор от 04.07.2016 №73 аренды земельного участка площадью 4604 кв. м с кадастровым номером 66:22:1902002:544.

	В связи с возведением на арендованном земельном участке объекта недвижимости, в порядке, установленном действующим законодательством, между Чанчиной О.А. (покупатель) и Управлением (продавец) заключен договор купли-продажи от 06.04.2017 № 61 указанного земельного участка.

	Истец, ссылаясь на то, что является собственником подъездных железнодорожных путей широкой колеи, литера 24, протяженностью 346,8 м. в том числе: литера 24 Б погрузочно-выгрузочный железнодорожный путь №2 от хвоста крестовины стрелочного перевода № 2 через стрелочный перевод №3 до упора, протяжённостью 194,8 м; - литера 24 В выгрузочный железнодорожный путь № 3 от острия остряка стрелочного перевода №3 до эстакады для разгрузки песка, протяжённостью 111м; - литера 24 Д железнодорожный путь эстакады выгрузки песка от начала эстакады до упора, протяжённостью 39 м; - литера 24 Е железнодорожный тупик от упора до края эстакады для выгрузки песка, протяжённостью 2 м, расположенных частично на спорном участке, обратился в суд с настоящим иском оспаривая торги и заключенные договоры в части участка, занятого объектом истца и необходимой для его эксплуатации.

	Как указывает истец, согласно данным публичной кадастровой карты Свердловской области, объект истца частично расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:22:1902002:544, который выступал в качестве предмета торгов.

	Компания полагая, что действиями Управления по проведению торгов и передаче земельного участка Чанчиной О.А. нарушены законные права и интересы компании, обратилась в суд с иском о признании недействительными торгов в форме аукциона, признании недействительным заключенного по результатам проведенных торгов договора аренды от 04.07.2016 №73, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 61 от 06.04.2017.

Отказывая в удовлетворении  требований, суды, ссылаясь на  экспертное заключение,  исходили из того, что как на момент проведения торгов и на дату заключения договора эксплуатируемые объекты недвижимости, принадлежащие истцу, на земельном участке отсутствовали. Учитывая данные обстоятельства, суды сделали вывод о прекращении права собственности истца на объекты в связи с прекращением существования.

	Проверив законность обжалуемых судебных актов, исследовав доводы заявителя жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение.  

 Согласно ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. 

Общий порядок организации и проведения торгов предусмотрен ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 	В соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса. Нарушение порядка проведения торгов не может являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данным нарушением не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

	При этом, основанием для признания торгов недействительными являются только такие нарушения правил их проведения, которые, являясь существенными, повлияли на результат торгов (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

	Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора являются соблюдение норм закона при проведении торгов, наличие защищаемого права лица, предъявившего иск. Для признания торгов недействительными суду необходимо установить, имело ли место нарушение установленного законом порядка их проведения и повлияло ли это нарушение на определение победителя торгов. При этом основанием для признания торгов недействительными может служить только нарушение, имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца. Обращение с иском должно преследовать цель восстановления прав.

 	В обоснование требований истец ссылается  на наличие у него прав на часть спорного земельного участка, которые обусловлены нахождением на участке объекта недвижимости –  подъездных железнодорожных путей.

	Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

	Статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса  Российской Федерации ограничивают раздельный оборот земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, предусматривая, что при переходе прав на здания, сооружения или другую недвижимость покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

	Согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

	Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

	При рассмотрении кассационной жалобы установлено, что вывод судов об отсутствии  спорных железнодорожных путей, как на момент проведения торгов, так и на момент заключения договора противоречит материалам дела.

	Согласно экспертному заключению (т. 4 л. д. 52-67) эксперт пришел к выводу о том, что подъездные железнодорожного пути общей протяженностью 346, 8 м кадастровый номер 66:22:0000000:3247), включающие в себя: литера 24 Б погрузочно-выгрузочный железнодорожный путь № 2 от хвоста крестовины стрелочного перевода № 2 через стрелочный перевод № 3 до упора, протяжённостью 194,8 м; - литера 24 В выгрузочный железнодорожный путь № 3 от острия остряка стрелочного перевода №3 до эстакады для разгрузки песка, протяжённостью 111м; - литера 24 Д железнодорожный путь эстакады выгрузки песка от начала эстакады до упора, протяжённостью 39 м; литера 24 Е железнодорожный тупик от упора до края эстакады для выгрузки песка, протяжённостью 2 м находились на земельном участке с кадастровым номером 66:22:1902002:544 на момент проведения торгов. Документов, свидетельствующих о проведении реконструкции, демонтажа не представлено.

В материалах дела имеются документы, в частности: уведомление от 12.07.2016; постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 22.07.2016 № 1442, от 04.08.2016, 04.10.2017 № 1785, из которых следует, что уничтожение подъездных железнодорожных путей широкой колеи путем демонтажа произведено по указанию Чанчиной О.А. с привлечением её мужа и посторонних лиц.  

	 Следовательно, демонтаж железнодорожных путей был проведен после проведения торгов.

 	 Кроме того, согласно кадастровому паспорту  на дату 2008 год сооружение – подъездные железнодорожные пути широкой колеи протяженностью 346, 8 м литеры 24Б, 24В, 24Д,24Е расположены по адресу: г. Реж, ул. Советская, 1, тогда как Управлением были сделаны запросы об обременении земельного участка третьими лицами по иному присвоенному административному адресу: г. Реж, ул. Объездная, 40. 

	Таким образом, доводы истца о наличии принадлежащих ему объектов недвижимости на спорном земельном участке не проверены, надлежащая правовая оценка им не дана.

	Следует отметить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

	В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

	Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

	В материалы дела  представлено свидетельство о государственной регистрации права от 14.05.2015 66АЗ022139 ответчика на спорные железнодорожные пути.

Апелляционным судом сделан вывод о прекращении права собственности истца на объект недвижимости  в связи с прекращением его существования без приведения правового основания.

Между тем, вещью является осязаемый, материальный предмет, представляющий имущественную ценность.

Согласно ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

По смыслу изложенного, вещь продолжает являться объектом гражданских прав, объективно существуя в материальном выражении.

В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Суд апелляционной инстанции в нарушение требований Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал на основании каких положений действующего законодательства право собственности на объект недвижимости подлежало прекращению. Согласно выводам проведенной по делу судебной экспертизы подъездные железнодорожного пути общей протяженностью 346, 8 м кадастровый номер 66:22:0000000:3247) находились на земельном участке с кадастровым номером 66:22:1902002:544 на момент проведения торгов. Факт неиспользования имущества на момент распоряжения земельным участком сам по себе не является основанием для вывода о поражении прав на него.  

Одновременно с этим, по смыслу положений указанной правовой нормы прекращение права собственности на объект недвижимости в силу его гибели или уничтожения возможно исключительно по волеизъявлению собственника такого имущества. Данного обстоятельства судом апелляционной инстанции установлено не было. 

Приведённый правовой подход соответствует позиции, изложенной в Определении Верховного суда Российской Федерации  от 15.05.2018 № 87-КГ18-2.

	Поскольку судами спор рассмотрен без учета обстоятельств, имеющих существенное значение, решение и постановление подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

	При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать  им надлежащую правовую оценку и разрешить спор по существу.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.07.2018 по делу № А60-53050/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2018 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий					           В.А. Купреенков 

Судьи					           А.С. Полуяктов 

                                                                                             С.Н. Соловцов