АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-5360/2017

15 декабря 2017 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 15 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Усипова Д. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрация МО ГП Селенгинское к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» в лице Бурятского отделения № 8601 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о прекращении ограничения (обременения) прав в виде ипотеки в отношении жилого помещения, об исключении из ЕГРП записи о регистрации ипотеки,

при участии представителей:

администрации муниципального образования городского поселения "Селенгинское"  - ФИО2 (доверенность от 30.10.2017, паспорт) – до перерыва,

публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Бурятского отделения № 8601 – ФИО5 Саяны Валерьевны (доверенность от 22.03.2017 № 30-03/04, паспорт),

Управление Росреестра по Республике Бурятия – ФИО3 (доверенность от 09.01.2017 № 5, паспорт),

ФИО4 – извещена надлежащим образом о начавшемся судебном процессе, заказное письмо с уведомлением № 67000816855400 вручено 13.10.2017,

установил:

администрация муниципального образования городское поселение «Селенгинское» (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, измененном в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» в лице Бурятского отделения № 8601 (далее – ответчик, банк, ПАО «Сбербанк России»):

- о прекращении ограничения (обременения) прав в виде ипотеки в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, п. Селенгинск, мкр. Березовый, дом 21, квартира 33, зарегистрированное на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.05.2016,

- об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации ипотеки в силу закона от 10.11.2017 № 03:09:000000:8554-03/004/2017-4.

Определением от 2 октября 2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управления Росреестра по Республике Бурятия и ФИО4 (далее – третьи лица) (л.д. 1-7).

В судебном заседании 04 декабря 2017 года объявлен перерыв в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 11 декабря 2017 года до 14 часов 30 минут.

Информация о перерыве в судебном заседании размещена на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел».

В судебное заседание после перерыва явился представитель ПАО «Сбербанк России» в лице Бурятского отделения № 8601 – ФИО5 (доверенность от 22.03.2017 № 30-03/04, паспорт) и представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия – ФИО3

В обоснование иска указано на то, что решением Кабанского районного суда от 26 июля 2017 года по делу № 2-200/2017 признан недействительным договор от купли-продажи квартиры от 25.05.2016, расположенной по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, п. Селенгинск, мкр. Березовый, дом 21, кв. 33. Также судом применены последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность МО ГП «Селенгинское» указанной квартиры.

Между тем, квартира, являющаяся собственностью МО ГП «Селенгинское», до настоящего времени находится в залоге ПАО «Сбербанк России».

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Правовым основанием иска указаны статья 352  Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 21, 25, 42 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв на иск. Указал на следующие обстоятельства.

10.07.2013 между ПАО «Сбербанк России» и ФИО4, ФИО6 (созаемщики) заключен кредитный договор № 

<

***>. По условиям договора созаемщикам предоставлен кредит «приобретение готового жилья» в сумме 430 000 рублей на срок 120 месяцев под 14,50 процентов.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору предоставлен залог (ипотека) приобретенного объекта недвижимости - квартиры, находящейся по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, пгт. Селенгинск, мкр. Березовый, д.21, кв.33.

Ипотека оформлена в силу закона согласно договору купли-продажи квартиры от 25.05.2016 (пункты 3.2, 3.4 договора). Спорное жилое помещение передано в залог по действительному (не расторгнутому или не признанному недействительным либо незаключенным) кредитному договору от 24.05.2016 № 

<

***>, заключенному между ПАО «Сбербанк России» (залогодержателем) и ФИО4 (покупателем).

Данный залог не признан отсутствующим, следовательно, является действующим и ПАО «Сбербанк России» как залогодержатель вправе обратить взыскание на спорное жилое помещение в случаях и по основаниям, предусмотренных законом и договором.

Управление Росреестра по Республике Бурятия представило следующие пояснения по делу. Ипотека, как обременение имущества возникает с: момента государственной регистрации. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) квартира, расположенная по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, пгт. Селенгинск, мкр. Березовый, д. 21, кв. 33 (кадастровый номер 03:09:000000:8554) 03.06.2016 зарегистрирована на праве собственности за ФИО4 на основании договора купли-продажи квартиры от 25.05.2016.

15.03.2012 на указанное имущество зарегистрировано ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона. Залогодержатель - ПАО «Сбербанк России», залогодатель - ФИО4 Особенности внесения записей в ЕГРН о государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, удостоверения проведенной государственной регистрации ипотеки закреплены в приказе Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (далее – Приказ № 943).

Согласно пункту 107 Приказа № 943, при проведении государственной регистрации перехода права на объект недвижимости, заложенный по договору об ипотеке, одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на заложенный объект недвижимости к приобретшему его лицу (лицам) формируется новая запись об ограничении (обременении) - государственной регистрации ипотеки.

При этом в данной записи указываются: реквизиты договора об ипотеке, дата и номер его государственной регистрации (в случае если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), реквизиты соответствующего документа, на основании которого право на объект недвижимости, являющийся предметом ипотеки, перешло к новому правообладателю (договора купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство и так далее), дата и номер государственной регистрации перехода права. Предыдущие записи об ограничении (обременении) погашаются.

Таким образом, поскольку 10.11.2017 в отношении указанной квартиры на основании решения Кабанского районного суда от 26 июля 2017 года зарегистрировано право собственности администрация муниципального образования «Селенгинское», запись об ипотеки в силу закона с регистрационным номером 03-03/006-03/019/003/2016-430/2 погашена и сформирована новая запись об ограничении (обременении) за № 03/004/2017-4.

В судебном заседании представитель Росреестра по Республике Бурятия полагала исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

ФИО4 письменные пояснения на исковое заявление не представила, определения от 2 октября 2017 года, 30 октября 2017 года не исполнила (л.д. 1-7, 101-105).

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом последствия (часть 3 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь частью 4 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 24.05.2016 между ПАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО4, ФИО6 (созаемщики) заключен кредитный договор № 

<

***> (л.д. 78-83).

По условиям договора кредитор предоставляет созаемщикам на условиях солидарной ответственности кредит на приобретение готового жилья в сумме 430 000 рублей сроком на 120 месяцев.

В целях обеспечения обязательств по кредитному договору от 24.05.2016 № 

<

***> между ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ФИО4 (залогодатель) подписана закладная от 24 мая 2016 года.

Сумма обязательства, обеспеченная ипотекой – 430 000 рублей.

Предметом залога по закладной является квартира площадью 32,3 кв.м. с кадастровым номером 03:09:000000:8554, расположенная по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, пос. Селенгинск, мкр. Березовый, дом 21, кв. 33.

25 мая 2016 ФИО7 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры площадью 32,3 кв.м. с кадастровым номером 03:09:000000:8554, расположенной по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, пос. Селенгинск, мкр. Березовый, дом 21, кв. 33 (л.д. 62-65).

Стоимость квартиры составила 550 000 рублей (пункт 1.3 договора купли-продажи).

Договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка на договоре (дата регистрации 03.06.2016, номер регистрации 03-03/006-03/019/003/2016-430/2).

Также на договоре имеется отметка государственной регистрации ипотеки в силу закона (дата регистрации 03.06.2016 номер регистрации 03-03/006-03/019/003/2016-431/1).

Жилое помещение передано покупателю -  ФИО4 по передаточному акту (л.д. 66).

Арбитражным судом установлено, что Кабанским районным судом Республики Бурятия рассмотрено дело по иску ФИО8 к ФИО7, ФИО4, администрации МО ГП «Селенгинское» о признании недействительными договоров социального найма, договора приватизации, договора купли-продажи квартиры, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об исключении записей из ЕРГН.

Решением от 26 июля 2017 года по делу № 2-200/2017 иск удовлетворен частично. Договоры, в том числе договор купли-продажи квартиры от 25.05.2016, заключенный между ФИО7 и ФИО4, признан недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность МО ГП «Селенгинское» квартиры, расположенной по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, пос. Селенгинск, мкр. Березовый, дом 21, кв. 33.

Запись о государственной регистрации права собственности на квартиру от 03.06.2016 № 03-03/006-03/019/003/2016-430/2 исключена из ЕГРН (л.д. 13-20).

Судебный акт Кабанского районного суда Республики Бурятия по делу № 2-200/2017 вступил в законную силу.

В удовлетворении требования об исключении из ЕГРН записи о регистрации ипотеки в силу закона судом отказано по следующим основаниям.

Жилое помещение передано в залог по действующему (не расторгнутому, не признанному недействительным, незаключенному) кредитному договору от 24.05.2016 № 

<

***>. Залог не признан отсутствующим, следовательно, является действующим, ПАО «Сбербанк» как залогодержатель вправе обратить взыскание на спорное жилое помещение в случаях и по основаниям, предусмотренным законом и договором.

Также суд общей юрисдикции указал на то, что заинтересованные лица не лишены возможности оспорить залог по предусмотренным законом основаниям.

Администрация МО ГП «Селенгинское», являющаяся собственником указанного жилого помещения (л.д. 57-60), обратилась в суд с требованием о прекращении ипотеки и об исключении записи из ЕГРН об ипотеке на недвижимое имущество.

В пункте 1 статьи 1 Закона об ипотеке указано, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 Закона об ипотеке).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 5 Закона об ипотеке предметом залога могут быть, в том числе, жилые дома, квартиры и части жилых домов, квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке (пункт 1 статьи 11 Закона об ипотеке).

В статье 42 Закона об ипотеке содержится следующее правило. В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Кабанского районного суда Республики Бурятия по делу № 2-200/2017, арбитражный суд установил, что оснований для передачи квартиры в залог ПАО «Сбербанк России» у ФИО4, не являвшейся законным владельцем имущества, не имелось.

Довод ответчика об отсутствии оснований для прекращения ипотеки со ссылкой на то, что право залога возникло по действительному (не оспоренному, не расторгнутому) кредитному договору является несостоятельным ввиду следующего.

Сделка по отчуждению имущества признана недействительной в силу ее ничтожности, имущество, являвшееся предметом ипотеки, истребовано у залогодателя на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), следовательно, ипотека в отношении этого имущества (квартиры) прекращается. При таких обстоятельствах собственник незаконно заложенного имущества должен быть защищен, в том числе и от требований залогодержателя, действовавшего добросовестно в момент, с которым закон связывает возникновение залога.

Указанный вывод суда нашел отражение в судебной практике, в частности в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 марта 2017 года по делу № А19-791/2016.

При указанных обстоятельствах требование администрации о прекращении ограничения (обременения) прав в виде ипотеки в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, п. Селенгинск, мкр. Березовый, дом 21, квартира 33, зарегистрированное на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.05.2016 является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Рассматривая требование истца об исключении из ЕГРН записи о регистрации ипотеки в силу закона от 10.11.2017 № 03:09:000000:8554-03/004/2017-4, арбитражный суд установил следующее.

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРП от 30.11.2017, в отношении квартиры площадью 32,3 кв.м. с кадастровым номером 03:09:000000:8554, расположенной по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, пос. Селенгинск, мкр. Березовый, дом 21, кв. 33 зарегистрировано ограничение (обременение) права в пользу ПАО «Сбербанк России» – ипотека в силу закона, дата регистрации 10.11.2017, номер государственной регистрации - 03:09:000000:8554-03/004/2017-4.

Пунктом 52 совместного постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку арбитражным судом удовлетворено требование администрации о прекращении обременения (ипотеки) в отношении квартиры, то требование об исключении соответствующей записи из ЕГРН также подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины (6 000 рублей) относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования администрации муниципального образования городского поселения «Селенгинское» удовлетворить полностью.

Прекратить ограничение (обременение) прав в виде ипотеки в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, п. Селенгинск, мкр. Березовый, дом 21, квартира 33, зарегистрированное на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.05.2016.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации ипотеки в силу закона от 10.11.2017№ 03:09:000000:8554-03/004/2017-4. 

Взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Бурятского отделения № 8601 (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей – государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в Четвертый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд, принявший решение.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда первой инстанции, принятое по данному делу, также может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу, и только если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или, если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба подается в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через Арбитражный суд Республики Бурятия.

 

Судья                                                                                                                 Д.А. Усипова