ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А20-3595/2020

г. Ессентуки

21 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2022 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Семенова М.У., Егорченко И.Н. при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1, с участием: от Министерства земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики – ФИО2 (доверенность от 11.01.2021), от общества с ограниченной ответственностью Комплекс здоровья и отдыха «Идарей» – ФИО3 (доверенность от 09.12.2022), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 03.10.2022 по делу № А20-3595/2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Комплекс здоровья и отдыха «Идарей» (далее – общество) обратилось в суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики (далее – министерство) о признании незаконным отказа в приватизации земельного участка, изложенного в письме от 05.08.2020 № 24-04-1-41/2938, возложении на министерство обязанности принять решение о продаже обществу земельного участка с кадастровым номером 07:05:1500000:175 площадью 222 281 кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Черекский район, с. Аушигер, подготовить проект договора купли-продажи и направить обществу в тридцатидневный срок для подписания.

Решением от 03.10.2022 требования удовлетворены. Суд руководствовался пунктом 1 статьи 39.16, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса и исходил из того, что общество как собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов. Несоответствие площади земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность. Площадь земельного участка определена в договоре от 25.08.2000, по которому участок был предоставлен обществу в аренду. Отказ в приватизации участка не соответствует закону.

В апелляционной жалобе министерство просило отменить решение и отказать в удовлетворении требований. Жалоба мотивирована следующим. Площадь испрашиваемого участка (222 281 кв. м) несоразмерна площади находящихся на нем объектов недвижимости (133,3 кв. м), один из которых к тому же является объектом незавершенного строительства (71,9 кв. м). В заключении эксперт определил соответствие площадей участка и расположенных на нем строений с учетом строительства в будущем производственной базы, хозкорпуса, КПП, навеса для хранения материально-технических средств и закладки двух участков сада, что недопустимо. Согласно Постановлению Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 02.04.2004 № 98-ПП лечебно-оздоровительная местность Аушигер относится к особо охраняемой природной территории. В силу части 2 и 5 статьи 27 Земельного кодекса, пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон № 178-ФЗ), статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (далее - Закон № 7-ФЗ) расположенные в границах такой территории земельные участки не подлежат приватизации. В соответствии с заключением землеустроительной экспертизы, проведенной АО «СЕВКАВНИИГИПРОЗЕМ» по государственному контракту от 16.02.2022 № 14, земельный участок с кадастровым номером 07:05:1500000:175 площадью 222 281 кв. м расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения «Аушигер», на территории которой согласно Постановлению Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 29.12.2021 № 278-ПП запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду.

Общество отзыв на апелляционную жалобу не направило.

В судебном заседании представитель министерства поддержал доводы жалобы, представитель общества возражал против её удовлетворения. Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Из материалов дела и вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 09.06.2016 по делу № А20-1843/2015 следует, что постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 19.06.1998 № 279 ООО санаторий «Аушигер» (правопредшественник ООО «Аушигер») от экспериментального хозяйства «Аушигер» передана во владение огороженная территория тепличного хозяйства и сокового цеха с котельной общей площадью 26,64 га в с. Аушигер Черекского района Кабардино-Балкарской Республики. 

На основании постановления от 19.06.1998 № 279 за ООО санаторий «Аушигер» 22.11.1999 зарегистрировано право постоянного бессрочного пользования на земельный участок. 

По договору от 25.08.2000 ООО санаторий «Аушигер» передал обществу в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 240 500 кв. м, расположенный в Черекском районе с. Аушигер для строительства оздоровительного комплекса. Договор зарегистрирован в установленном порядке 10.10.2000.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 07:05:1500000:175 площадью 222 281 кв. м, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, район Черекский, с. Аушигер сформирован и поставлен на кадастровый учет 20.06.2012, относится к категории: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Право собственности на этот земельный участок зарегистрировано за Кабардино-Балкарской Республикой 09.07.2012.

В рамках дела № А20-3021/2012 решением суда от 21.12.2012 ООО «Аушигер» признано несостоятельным (банкротом); определением от 22.01.2015 конкурсное производство в отношении должника завершено. В ЕГРЮЛ 19.06.2015 внесена запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией.

Общество на переданном ему в аренду земельном участке осуществило строительство пяти объектов недвижимости: станция подготовки химрастворов (07:05:1500000:522), площадь 41 кв. м; объект незавершенного строительства (07:05:1500000:524), степень готовности 15 %, площадь застройки 71,9 кв. м; контрольно-пропускной пункт (07:05:1500000:525), площадь 6,8 кв. м; контрольно-пропускной пункт (07:05:1500000:526), площадь 6,8 кв. м; склад хранения химикатов (07:05:0100014:580), площадь 6,8 кв. м, и зарегистрировало право собственности на них. По сведениям ЕГРН объекты расположены в границах земельного участка 07:05:1500000:175.

Считая себя обладателем исключительного права на приобретение названного земельного участка в собственность, общество обратилось к министерству с заявлением о выкупе участка.

Письмом от 05.08.2020 № 24-04-1-41/2938 министерство отказало в удовлетворении заявления, предложив обществу заключить договор аренды земельного участка на 49 лет. Отказ мотивирован тем, что испрашиваемый участок расположен в границах особо охраняемых природных территорий республиканского значения. 

Ссылаясь на то, что отказ министерства не соответствует закону, общество обратилось в суд.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Основанием для признания незаконными решений органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса. Уполномоченный орган, в частности, принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, если: указанный в заявлении о предоставлении земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении (пункт 6); разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14).

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункты 1, 2 статьи 27 Земельного кодекса).

В силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничены в обороте. 

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых природных территорий и объектов установлен пунктом 8 статьи 28 Закона № 178-ФЗ и пунктом 5 статьи 58 Закона № 7-ФЗ. 

Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 02.04.2004 № 98-ПП "О некоторых мерах по упорядочению использования источников Аушигер" территория, приуроченная к Аушигерскому месторождению термальных лечебных минеральных вод, признана лечебно-оздоровительной местностью регионального значения. Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 29.12.2021 № 278-ПП утверждены границы округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения "Аушигер" и режим округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения "Аушигер".

Согласно заключению землеустроительной экспертизы, проведенной АО «СЕВКАВНИИГИПРОЗЕМ» по государственному контракту от 16.02.2022 № 14, земельный участок с кадастровым номером 07:05:1500000:175 расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения «Аушигер». 

До принятия Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 406-ФЗ) лечебно-оздоровительные местности и курорты входили в состав особо охраняемых природных территорий в качестве одной из их категорий (подпункт "ж" пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" в первоначальной редакции).

Особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (пункт 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ).

Поскольку испрашиваемый земельный участок ограничен в обороте, отказ министерства в предоставлении его обществу в собственность соответствует закону (пункт 6 статьи 39.16 Земельного кодекса). 

Из обстоятельств дела также усматривается, что земельный участок необходим и испрашивается обществом для использования в сельскохозяйственной деятельности (выращивание фруктового сада). Это следует из имеющегося в деле Рабочего проекта закладки сада на площади 4 га с доведением до 25 га в с. Аушигер Черекского района со строительством комплекса сооружений капитального орошения и противоградовой защиты, выполненного ООО ПСФ «Троя» (2011 г.), Пояснительной записки к проекту, проектной документации «Закладка многолетних плодовых насаждений с доведением до 25 га (2019 г.), заключения эксперта от 18.01.2022 № 08, подготовленного на основании определения суда от 12.04.2021 о назначении судебной экспертизы. 

Вместе с тем, по сведениям ЕГРН вид разрешённого использования земельного участка определен как «для строительства оздоровительного комплекса».

Согласно утвержденному постановлением № 278-ПП режиму округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения "Аушигер" на территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе: строительство новых и расширение действующих промышленных объектов, производство горных и других работ, не связанных непосредственно с освоением лечебно-оздоровительной местности, в том числе: размещение складов пестицидов, агрохимикатов, минеральных удобрений и горюче-смазочных материалов; организация и обустройство садово-огороднических участков; устройство поглощающих колодцев, полей орошения, подземной фильтрации и накопителей сточных вод; использование минеральных удобрений и навозных стоков, применение пестицидов и агрохимикатов при борьбе с вредителями, болезнями растений и сорняками, сброс сточных и дренажных вод в водные объекты, а также другие виды водопользования, отрицательно влияющие на санитарное и экологическое состояние этих объектов; использование земельных участков и водоемов в других целях, которое может привести к ухудшению качества или уменьшению количества природных лечебных ресурсов лечебно-оздоровительной местности.

Таким образом, разрешенное использование земельного участка 07:05:1500000:175 не соответствует целям, для которых он испрашивается обществом, в связи с чем такой участок не подлежит приватизации (пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса).

Согласно сформированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 правовым позициям, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый объектом и необходимый для его использования. Удовлетворение требования собственника недвижимости о предоставлении земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, недопустимо. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести.

В рассматриваемом случае площадь участка, на который претендует общество (222 281 кв. м), более чем 1,6 тыс. раз превышает площадь находящихся на нем объектов (133,3 кв. м).

Выводы суда первой инстанции о соразмерности площадей участка и объектов, не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Положенные в основу судебного акта выводы эксперта, отраженные в заключении от 18.01.2022, нельзя признать обоснованными. Из исследовательской части заключения следует, что отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт исходил из назначения земельного участка по его фактическому использованию обществом. Эксперт установил, что на участке имеется сад многолетних плодовых насаждений (яблок), оборудованный системой противоградовой защиты и капельного орошения. Из представленной обществом технической документации эксперт установил, что технологический процесс охватывает весь комплекс операций - закладка, съем плодов, хранение и отправка готовой продукции потребителям. Установив названные обстоятельства, эксперт пришел к выводу, что расположенные на земельном участке объекты представляют собой имущественный комплекс, используемый для сельскохозяйственной деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Исходя из этого, эксперт заключил, что площадь участка, необходимая для эксплуатации принадлежащих обществу объектов составляет 48 736 кв. м, а в случае реализации проекта закладки сада на площади 25 га – 222 281 кв. м.

Вместе с тем выводы эксперта сделаны без учета установленного земельному участку вида разрешённого использования (для строительства оздоровительного комплекса) и расположения участка во второй зоне округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения, правовой режим которой запрещает размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также размещение складов пестицидов, агрохимикатов, минеральных удобрений; организацию и обустройство садово-огороднических участков; устройство полей орошения, подземной фильтрации и накопителей сточных вод; использование минеральных удобрений, применение пестицидов и агрохимикатов. 

Иные доказательства необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка общество не представило. 

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований общества у суда первой инстанции не имелось.

Поскольку решение суда принято с нарушением норм материального права, без учета целевого назначения и правового режима земельного участка, судебный акт подлежит отмене. 

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 03.10.2022 по делу № А20-3595/2020 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью Комплекс здоровья и отдыха «Идарей» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.Г. Сомов

Судьи: М.У. Семенов

И.Н. Егорченко