АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-3345/2023

г. Кострома

11 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 11 июля 2024 года

 

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Голубевой Ольги Дмитриевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Наголкиной А. Н., рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление акционерного общества «Консалт плюс», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)   

к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о признании договора аренды земельного участка от 16.08.2004 № 2.4027.3 прекратившим действие с 01.03.2005,               

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Заволжье», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Фортуна», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

 

без участия сторон и третьих лиц, 

 

установил:

акционерное общество «Консалт плюс», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, далее – Управление) о признании договора аренды земельного участка от 16.08.2004 № 2.4027.3 прекратившим действие с 01.03.2005.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Заволжье», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Фортуна», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>).

Управление представило отзыв.

От Общества поступили возражения на отзыв.

От ООО «Заволжье» поступил отзыв на иск.

От Общества поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы, на разрешение эксперта просит поставить следующий вопрос: входит ли помещение Общества, кадастровый номер 44:27:080605:1154 в состав объекта недвижимости (многоквартирный жилой дом) по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 44:27:080605:57. Проведение судебной экспертизы считает возможным поручить ООО «Строй Стандарт» (ИНН: 

<

***>, 156000, 

<

...>, лит.А, пом. 7А).

Определением суда от 27.10.2023 отказано в удовлетворении ходатайства Общества о назначении судебной экспертизы. 

До начала судебного заседания от Управления поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Стороны и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили.  

После перерыва, объявленного 27.06.2024 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание продолжено 04.07.2024 в 11 час. 35 мин. 

Стороны и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили.  

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие сторон и третьих лиц.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы (арендодатель) ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 16.08.2004 № 2.4027.3 (далее - договор), в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель «Земли поселений», находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): 

<

...>, кадастровый номер 44:27:080605:0004, для использования в целях эксплуатации магазина, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, общей площадью 715,84 кв.м. (далее – земельный участок). На участке имеется объект застройки (магазин).

Земельный участок передан по акту 16.07.2004.

В силу пункта 2.1 срок аренды земельного участка устанавливается с 16.07.2004 по 16.07.2014.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

06.08.2014 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения (магазина).

10.09.2014 между ФИО2 и Обществом заключен договор купли-продажи нежилого помещения (магазина).

Земельный участок с кадастровым номером 44:27:080605:4 площадью 715,84 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, поставлен на кадастровый учет 27.04.2004, категория земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для эксплуатации магазина.

Нежилое помещение с кадастровым номером 44:27:080605:1154, расположенное по адресу: 

<

...>, нежилое помещение № 1, площадью 569,8 кв.м., расположено в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 44:27:080605:57, принадлежит на праве собственности Обществу (запись о регистрации права от 09.10.2014 № 44-44-01/082/2014-694) и передано в аренду ООО «Фортуна» (запись о регистрации права от 06.03.2019 № 44:27:080605:1154-44/012/2019-5) (далее - помещение).

Здание (многоквартирный дом) с кадастровым номером 44:27:080605:57, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 4739,6 кв.м., в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 44:27:080605:34.    

Земельный участок с кадастровым номером 44:27:080605:34 площадью 4373 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, поставлен на кадастровый учет 22.12.2010, категория земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: многоквартирный дом.   

Общество указывает, что принадлежащее ему на праве собственности  помещение входит в состав многоквартирного дома. В обоснование указанного факта представлены выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 30.05.2023 № КУВИ-001/2023-124284345, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 30.05.2023 № КУВИ-001/2023-124316592, сведения ГИС ЖКХ, акт обследования от 12.10.2021, составленный ООО «Заволжье», справка ОГБУ «Костромаоблкадастр – Областное БТИ» от 08.11.2017 № 5468. 

Ссылаясь на пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 2 и 5 статьи 16    Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Определение Верховного суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 303-ЭС20-8389 по делу № А73-12966/2019, Определение Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 307-ЭС21-8897 по делу № А56-134621/2019,  Общество считает, что договор прекратил действие с даты вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, основания для взимания арендной платы по договору отсутствуют.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском.

Управление не согласно с доводами иска: указывает, что арендуемый Обществом земельный участок не может являться общим имуществом многоквартирного дома, для эксплуатации которого уже сформирован отдельный земельный участок, границы которого установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства и никем не оспорены. Ссылается на вступившее в законную силу заочное решение Свердловского районного суда г. Костромы от 26.12.2016 по делу № 2-4152/2016, которым сделан вывод о возможности взимания арендной платы по договору за пользование спорным земельным участком. 

ООО «Заволжье» пояснило, что между Обществом и ООО «Заволжье» заключен договор управления многоквартирным домом, по которому ответчик производит оплату по статье «содержание жилья». Считает, что помещение Общества не выделено из состава многоквартирного дома, следовательно, плата за пользование земельным участком взысканию не подлежит.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, и иное общее имущество многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок сформирован после введения в действие названного Кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В соответствии с п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

В рассмотренном случае суд установил, что помещение Общества расположено в пределах многоквартирного дома с кадастровым номером 44:27:080605:57. При этом многоквартирный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 44:27:080605:34. Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 22.12.2010. 

В силу приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок под многоквартирным домом перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Земельный участок с кадастровым номером 44:27:080605:4 предоставлен Обществу в аренду по договору в целях эксплуатации  магазина. Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 27.04.2004 и имеет вид разрешенного использования: для эксплуатации магазина. Согласно сведениям из ЕГРН в пределах указанного земельного участка многоквартирный дом не расположен, в связи с чем приведенные Обществом положения Жилищного кодекса Российской Федерации неприменимы.

Собственники земельных участков с кадастровыми номерами 44:27:080605:34 и 44:27:080605:4 за объединением земельных участков в установленном порядке не обращались.

В приведенных Обществом Определениях Верховного суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 303-ЭС20-8389 по делу № А73-12966/2019, от 22.06.2021 № 307-ЭС21-8897 по делу № А56-134621/2019 сделаны выводы по иным фактическим обстоятельствам (границы земельного участка под многоквартирным домом были не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства).

Ссылка на статью 413 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит отклонению, так как пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано на ее применение при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов.

Суд принимает во внимание довод Управления о необходимости учета выводов, сделанных Свердловским районным судом г. Костромы в рамках рассмотрения дела № 2-4152/2016. Согласно вступившему в законную силу заочному решению Свердловского районного суда г. Костромы от 26.12.2016 по делу № 2-4152/2016 границы земельного участка под многоквартирным домом не затрагивают земельный участок, который был поставлен на государственный кадастровый учет 27.04.2004 с кадастровым номером 44:27:080605:4 для эксплуатации магазина; поскольку под магазином сформирован самостоятельный земельный участок по эксплуатацию магазина, являющийся предметом договора, Управление вправе взыскивать арендную плату за пользование спорным земельным участком.  

Суд также полагает необходимым отметить то обстоятельство, что такой способ защиты права как признание договора прекратившим действие, не соответствует способам защиты нарушенного права, упомянутым в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не повлечет восстановление прав истца.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                   О.Д. Голубева