АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-9321/2017

12 февраля 2018 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2018 года, полный текст решения изготовлен 12 февраля 2018 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Афимьиной Т.М.,

рассмотрев в судебном заседании 07.02.2018г. дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, Администрация муниципального образования городского округа «Ухта»

о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным,

при участии в судебном заседании (до перерыва):

от истца:    ФИО3 – по доверенности от 15.03.2017,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (Истец) обратился в арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (Ответчик) о признании недействительным договора №1 от 10.11.2015 купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу 

<

...>, заключенного между ИП ФИО2 и ИП ФИО1, и о применении последствий недействительности сделки.

Письменным заявлением от 04.12.2017г. (т.2.л.д.31-32) Истец уточнил, что просит признать Договор№1 незаключенным/недействительным в части нежилого помещения, подвальный этаж - нежилое помещение N 1.002 в подвале в жилом доме (номера на поэтажном плане NN 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15) общей полезной площадью 93,2 кв. м.

Ответчик отклонил исковые требования Истца, изложив свои доводы в письменном отзыве на иск от 22.08.2017г. (т.1.л.д.58-65).

Позиция Истца по возражениям Ответчика дана в письме от 11.09.2017г. (т.1.л.д.77-79).

Третьи лица изложили позицию по иску в отзывах от 16.10.2017г. (т.1.л.д.126-127) и от 26.12.2017г. (т.2.л.д.49). 

Рассмотрение дела по иску было отложено на 31 января 2018 года. В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 12 час. 10 мин. 07 февраля 2018 года. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено, стороны явку представителей в заседание не обеспечили.

Письменным заявлением от 07.02.2018г. Истец просил отложить рассмотрение дела в связи с невозможностью явки своего представителя в судебное заседание. В силу п. 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий. Суд считает возможным рассмотреть исковое заявление по существу по имеющимся в деле материалам. При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении ходатайства Истца об отложении судебного разбирательства на более поздний срок.

Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся материалам в отсутствие представителей.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

10.11.2015г. между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Продавец) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Покупатель) был заключен договор №1 купли-продажи нежилых помещений (Договор№1 - т.1, л.д.19-22), по условиям пункта 1.1 которого объектами купли-продажи явились нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, в том числе:

- нежилое помещение, подвальный этаж - часть подвала в жилом доме (номера на поэтажном плане NN 1, 2, 2а, 3, 4, 5, 6, 7) общей полезной площадью 91,7 кв. м;

- нежилое помещение, подвальный этаж - нежилое помещение N 1.002 в подвале в жилом доме (номера на поэтажном плане NN 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15) общей полезной площадью 93,2 кв. м.

Пунктом 2.1 договора установлено, что стороны оценили имущество в сумме 3 899 210 руб. 23 коп., в том числе: нежилое помещение общей полезной площадью 91,7 кв. м стоимостью 1 930 000 рублей, а нежилое помещение общей полезной площадью 93,2 кв.м стоимостью 1 969 210 руб. 23 коп.

Согласно пунктам 2.2. и 2.3 Договора №1 Покупателю была предоставлена рассрочка по оплате приобретаемого имущества согласно графику платежей, указанному в Приложении N 1 к договору, а на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки 7% годовых. Расчеты по договору осуществляются аннуитентными платежами; начисленные проценты подлежат уплате одновременно с датой внесения очередной части выкупной цены в соответствии с графиком платежей, указанным в Приложении №1 к договору. С учетом Графика платежей (рассрочки оплаты), являющимся Приложением №1 к спорному Договору, Ответчик Истец обязан был оплачивать помесячно, то есть к 1 числу каждого месяца, начиная с 01 марта 2016 года по 01 февраля 2019 года, по 120 000 рублей.

10.11.2015г. сторонами был подписан Акт приема-передачи, в пункте 1 которого отражены характеристики переданного Имущества, а в п.3 отражено, что недвижимое имущество соответствует условиям спорного Договора№1, и Покупатель не имеет претензий к Продавцу по количественным и качественным характеристикам недвижимого имущества (т. 1, л.д. 23). 20.11.2015 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми произведена государственная регистрация перехода права собственности от Покупателя к Продавцу.

Нарушение Истцом сроков внесения периодических платежей явилось основанием для обращения Индивидуального предпринимателя (ИП) ФИО2 в арбитражный суд с требованиями о взыскании с Индивидуального предпринимателя (ИП) ФИО1 1 340 000 руб. 00 коп. задолженности по договору купли-продажи нежилых помещений от 10 ноября 2015 года № 1, процентов, предусмотренных пунктом 2.3 договораи неустойки за просрочку исполнения обязательств, предусмотренную пунктом 2.4 договора.

При рассмотрении дела судом приняты к рассмотрению встречные требования ИП ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 10 ноября 2015 года №1. Возражая против заявленных требований, Покупатель в указанном деле ссылался на то, что одно из помещений имеет существенные недостатки, из-за которых ведение предпринимательской деятельности в нем не представляется возможным, и считает, что неисполнение обязательств по оплате Договора №1 произошло и по вине Продавца. По указанным обстоятельствам ИП ФИО1 в деле А29-1442/2017 настаивал на расторжении Договора №1 купли-продажи нежилых помещений от 10.11.2015.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 17.08.2017г. по делу А29-1442/2017, вступившим в законную силу в соответствии с Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.11.2017г., исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены частично, в его пользу взыскано 1 580 000 рублей, встречный иск ИП ФИО1 о расторжении Договора №1 купли-продажи нежилых помещений от 10 ноября 2015 года оставлены без удовлетворения, доводам Истца дана оценка. К моменту рассмотрения настоящего дела на судебные акты по указанному делу ИП ФИО1 подана кассационная жалоба, которая принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 16.03.2018г.

В решении по указанному делу отражено, что ИП ФИО1 ссылается на отсутствие претензий к помещению формально по характеристикам, указанным в кадастровом паспорте. Указывает, что помещение не может быть использовано им по назначению, о чем свидетельствует техническое заключение.

На основании части 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Согласно пункту 2 статьи 469 Кодекса при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В данном случае в Договоре№1 купли-продажи от 10.11.2015 стороны предусмотрели все существенные условия, подписали акт приема-передачи помещений. Доводы ответчика о том, что суд неправильно оценил данный акт, судом отклонены. Исходя из буквального толкования, пунктом 3 Акта предусмотрено, что недвижимое имущество соответствует условиям договора, покупатель не имеет претензий к продавцу по тем качественным и количественным характеристикам недвижимого имущества, которые рассматривались сторонами как существенные при заключении и исполнении договора.

Условиями Договора№1 купли-продажи не оговорены цели последующего использования Покупателем товара, не установлены специальные правила о качестве продаваемого товара, в том числе о таких его качествах, которые были бы обусловлены целями приобретения спорных объектов.

Техническое заключение, на которое ссылается ИП ФИО1, свидетельствует лишь о наличии отдельных несоответствий помещения техническому паспорту на дату заключения договора, а также о наличии дефекта в виде трещины. Однако указанное заключение не является доказательством невозможности использования спорных помещений по тому назначению, которое соответствует данным технического учета.

По тем же причинам суд отклонил ссылку Истца на оформленный выпиской от 30.09.2016 отказ Администрации МОГО «Ухта» в согласовании переустройства помещения. Такой отказ не был признан доказательством изменения обстоятельств для расторжения договора по правилам статьи 451 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу норм и принципов, содержащихся в положениях пункта 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, части 3 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57, пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, суд при рассмотрении дела обязан учитывать выводы, сделанные судами в рамках иных дел.

В иске по настоящему делу Истец указывает на то, что использовать помещения с целью ведения коммерческой деятельности не представляется возможным, предмет договора не соответствует его технической документации. Администрация МОГО «Ухта» отказала в утверждении проекта перепланировки и ремонта по спорному помещению, в связи с чем у Покупателя нет возможности использовать помещения по планируемому назначению. Кроме того, с 01.07.2017г. дом №3 по ул. Мира в г. Ухта подлежит включению в состав объектов культурного наследия, возникающие в связи с чем ограничения вовсе исключают возможность коммерческого использования указанного помещения.

Данные обстоятельства, по мнению Истца, позволяют сделать вывод о незаключенности Договора№1.

Заключение №140 (т.1.л.д.24-42), на которое ссылается ИП ФИО1, свидетельствует о наличии отдельных несоответствий помещения техническому паспорту на дату заключения договора, а также о наличии дефекта в виде трещины. Однако указанное заключение не является доказательством невозможности использования спорных помещений по тому назначению, которое соответствует данным технического учета.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Протолковав условия Договора№1, суд установил, что предмет договора определен однозначно, без какого-либо двусмысленного толкования предмета договора и/или его неопределенности.

Последующее коммерческое назначение/использование помещений либо возможность/необходимость последующей перепланировки приобретаемых помещений не включены в условия Договора№1. В акте приема-передачи какие-либо замечания к состоянию помещений отсутствуют.

В этой связи довод Истца о незаключенности договора (несогласование предмета) судом отклоняется.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Доказательств нарушения оспариваемой сделкой публичных интересов либо интересов третьих лиц не представлено.

Истец не доказал наличия оснований для признания сделки ничтожной, следовательно, он вправе оспаривать сделку по основанию оспоримости в пределах годичного срока исковой давности (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 01.11.2005 N 2521/05, реально исполненный договор не может являться мнимой или притворной сделкой.

Следовательно, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Материалами дела повреждено заключение оспариваемого договора во исполнение обязательств ответчика по Договору№1, регистрация перехода права собственности на имущество, его фактическая передача, а также частичное исполнение Покупателем обязанности по оплате.

Между тем в силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 N 221 "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

Требование о признании Договора№1 недействительным в связи с несоответствием предмета технической документации должно быть подтверждено, в том числе, посредством представления доказательств, свидетельствующих о составлении (изготовлении) технических документов с нарушениями требований действующего законодательства.

Технический паспорт нежилого помещения представляет собой информационно-технический документ, содержащий сведения о потребительских свойствах и технических характеристиках данного помещения, в том числе сведения государственного технического учета.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Истец не представил в материалы дела доказательства того, что кадастровый паспорт на спорные помещения не соответствуют данным, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, либо несоответствия сведений, содержащихся в технических паспортах, фактическому состоянию помещения.

Фактически спор между сторонами касается не Договора№1 купли-продажи, а документов, свидетельствующих о техническом состоянии и характеристиках помещений. Сами по себе технические документы не являются преюдициальными при рассмотрении вопроса о правах на помещения. Кадастровые и технические паспорта носят учетный характер и к правоустанавливающим документам не относятся. В связи с указанными обстоятельствами суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований Истца.

На основании вышеизложенного суд отказывает Истцу в удовлетворении исковых требований, с отнесением расходов по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на Истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья                                                                            Е.С. Скрипина