Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-120747/2019

11 августа 2020 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  11 августа 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  11 августа 2020 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лавровой Е.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Администрация муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области (адрес:  Россия 188800, г. Выборг, Ленинградская область, Выборгский район, ул. Советская, д.12);

ответчики: 1) открытое акционерное общество «Глебычевский керамический завод» (адрес:  Россия 188917, п. Глебычево, Ленинградская обл., Выборгский р-н, ул. Заводская, ОГРН:  

<

***>); ООО «Сокол-Девелопмент» (адрес:  Россия 188917, Выборгский район пос. Глебычево, Ленинградская область, ул. Заводская, ОГРН:  )

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды,

при участии:

- от истца: не явился, ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие,

- от ответчиков: 1) не явился, извещен; 2) ФИО1 (доверенность от 26.12.2017), 

 

установил:

Администрация муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Глебычевский керамический завод» (далее – Завод) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 04.04.2018 по 27.08.2019 в размере 496 556,96 руб., пени в размере 29 985,92 руб., о расторжении договора аренды земельного участка от 14.09.2005 №3891-05 и выселении ответчика с арендуемого земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Сокол-Девелопмент» (далее – Общество).

Завод, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение спора оставляет на усмотрение суда.

Истец также явку представителя в суд не обеспечил, направил ходатайство о привлечении Общества к участию в деле в качестве соответчика; заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель Общества пояснил, что является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, в связи с чем считает сея законным арендатором по спорному договору и готов оплатить задолженность при условии заключения с ним договора. Относительно привлечения его к участию в деле в качестве соответчика не возражал, поясни также, что в отношении него возбуждено дело о банкротстве и назначено наблюдение.

Заслушав пояснения представителя Общества, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

14.09.2005 между Заводом и Администрацией был заключен договор №3891-05 аренды земельного участка, расположенного по адресу: 188917, 

<

...> площадью 65 000 кв.м, кадастровый номер 47:01:1324001:16 сроком действия 49 лет.

Согласно пункту 1.1 договора участок предоставлен под производственные здания и сооружения, а в пункте 1.2 договора перечислены объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с указанием сведений о государственной регистрации права собственности на эти объекты.

Порядок внесения платы по договору установлен разделом 3 и предусматривает установление арендной платы за год в целом, а внесение платы равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября. При этом в пункте 3.3 договора указано, что размер арендной платы изменяется в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения ставок земельного налога или принятия законодательных актов Российской Федерации, Ленинградской области, актов муниципального образования, регулирующих арендные отношения.

В соответствии с пунктом 5.3 договора при нарушении срока внесения арендных платежей начисляются пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Ссылаясь на то, что арендатором нарушен порядок внесения оплаты по договору, что привело к возникновению задолженности по арендной плате за период с 04.04.2018 по 27.08.2019 в размере 496 556,96 руб., а также начислению пеней, Администрация в октябре 2019 года направила Заводу претензию с требованием об оплате задолженности и пени, а при неисполнении этого требования также заявила о расторжении договора аренды земельного участка от 14.09.2005 №3891-05.

Поскольку требования Администрации исполнены не были, это послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В ходе судебного разбирательства судом было установлено, что право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, с июня 2014 года перешло к Обществу, что подтверждается копиями свидетельства о государственной регистрации права, представленными в материалы дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода, права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности Общества на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, к нему перешло право пользования земельным участком с кадастровым номером 47:01:1324001:16 на основании договора.

В связи с изложенным Администрация просила привлечь Общество к участию в деле в качестве соответчика. Ходатайство Администрации судом удовлетворено.

Общество, оспаривая требования Администрации, указывает на частичное погашение задолженности на сумму 50 000 руб., а также ссылается на то, что в отношении него в рамках дела о банкротстве А56-135618/2018 введено наблюдение. Таким образом, часть требований, относящихся к периоду до 09.11.2018, а также требования о расторжении договора аренды не подлежат рассмотрению в рамках настоящего дела.

Судом установлено, что 09.11.2018 Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области принято к производству дело А56-135618/2018 о банкротстве Общества. 17.04.2019 в отношении Общества введена процедура наблюдения.

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона.

Для определения того, является ли денежное требование текущим, необходимо установить дату его возникновения и соотнести указанную дату с моментом возбуждения дела о банкротстве. Текущим является то требование, которое возникло после названного момента.

Пунктом 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Согласно представленному истцом расчету задолженности, к взысканию предъявляются суммы, обязанность по оплате которых возникла у арендатора по состоянию на 16.03.2018, 15.06.2018, 15.09.2018, 15.11.2018, 16.03.2019 и 16.06.2019.

Следовательно, с учетом даты возбуждения дела о банкротстве и приведенных выше норм, следует признать, что требования о взыскании задолженности и неустойки, срок оплаты которой возник 16.03.2018, 15.06.2018 и 15.09.2018, не являются текущими, соответственно, требования о взыскании 186 673,5 руб. задолженности и 2 710,5 руб. пеней за указанные периоды подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве Общества. Поскольку в представленном Обществом документе об оплате задолженности на сумму 50 000 руб. не указан период, к которому относится оплата, суд исходит из того, что произведенный частичный платеж подлежит зачету в счет погашения наиболее ранней задолженности, в связи с чем указанный документ должен быть рассмотрен при определении размера требований Администрации к Обществу в рамках дела о банкротстве.

Требования в остальной части являются текущими и могут быть рассмотрены в рамках настоящего дела.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что к Обществу перешли права арендатора спорного земельного участка. Обязанность по внесению арендной платы за период с ноября 2018 года по 27.08.2019 Обществом не исполнена, что свидетельствует об обоснованности заявленных  требований в части взыскания 309 883,46 руб. задолженности.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения арендной платы, рассчитанных по состоянию на 27.08.2019.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность взыскания пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ  от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 5.3 договора аренды.

Расчет пеней произведен истцом в соответствии с условиями договора, расчета ответчиком не оспорена, о применении статьи 333 ГК РФ либо об отсутствии оснований для взыскания пеней ответчиком не заявлено. Ввиду изложенного требование истца о взыскании с Общества 27 275,42 руб. пеней также подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора и выселении арендатора с земельного участка.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичное правило предусмотрено и договором аренды, заключенным между сторонами. В то же время, условия заключенного договора не содержат прямого указания на то, что в этой ситуации арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, в связи с чем полагает возможным рассмотреть требование о расторжении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом в качестве доказательства соблюдения требования статьи 452 ГК РФ представлена претензия, направленная Заводу. Однако, как уже было сказано выше, надлежащим арендатором земельного участка является Общество, которому претензия о расторжении договора не направлялась, что является основанием для оставления данного требования без рассмотрения.

Более того, в определении от 14.08.2018 №305-ЭС18-8136 по делу № А41-55373/2017 Верховный Суд РФ указал, что порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

Верховный Суд указал, что в случае, если в соответствии с условиями заключенного договора аренды арендатор вправе передавать права и обязанности по данному договору только с согласия арендодателя, отсутствие такого согласия при явно направленной воле арендодателя на прекращение права аренды и возврат имущества собственнику, такой договор не может рассматриваться в качестве актива арендатора, который можно ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов.

В определении от 02.02.2018 №306-ЭС17-21703, Верховный Суд согласился с судами первой, апелляционной и кассационной инстанций, которые, оставляя без рассмотрения иск в части расторжения договора аренды, исходили из следующего: Завод, являющийся арендатором участка, признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство; поскольку спорный договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключен на 49 лет, арендатор вправе распорядиться имущественными правами по такому договору без согласия арендодателя, в связи с чем требование подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

Таким образом, при решении вопроса о том, подлежит ли рассмотрению дело в исковом производстве или в деле о банкротстве, Верховный Суд ориентирует суды на необходимость установить, возможно ли заключение договора субаренды либо передача прав по договору без согласия арендодателя, или нет, а также насколько длительными являются отношения по договору аренды. Если на момент рассмотрения спора до истечения срока действия договора остается существенный период, а сам договор, либо законодательство, не содержат запрета на передачу прав по договору иным лицам без согласия арендодателя, такой договор является активом и требование о его расторжении должно рассматриваться в рамках дела о банкротстве Соответственно, если требование предъявлено в рамках искового производства, оно подлежит оставлению без рассмотрения.

В рассматриваемом случае договор аренды заключен на срок 49 лет, на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие Обществу, следовательно, право аренды является активом Общества и вопрос о расторжении договора аренды не может быть рассмотрен в исковом порядке.

Учитывая частичное удовлетворение требований Администрации, с учетом положений статьи 110 АПК РФ, а также статьи 333.17 НК РФ взысканию с Обществ в доход федерального бюджета подлежит 8 66 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

1.      Привлечь ООО «Сокол-Девелопмент»в качестве соответчика по делу.

2.      Взыскать с ООО «Сокол-Девелопмент» в пользу Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области 309 883,46 руб. задолженности по арендной плате за период с 15.11.2018 по 27.08.2019, пени в размере 27 275,42 руб.

3.      В остальной части требования оставить без рассмотрения.

4.      В иске к ОАО «Глебычевский керамический завод» отказать.

5.      Взыскать с ООО «Сокол-Девелопмент» в доход федерального бюджета 8 666 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                                                   Вареникова А.О.