АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3246/22 

Екатеринбург

14 июля 2022 г.

 

Дело № А07-32956/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Краснобаевой И. А., Лазарева С. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр» (далее – общество «Деловой центр», общество) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 по делу А07-32956/2020 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Деловой центр» – ФИО1 (доверенность от 06.12.2020).

Общество «Деловой центр» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление), о признании незаконным отказа Управления в уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка № 666-18 от 30.10.2018, выраженного в ответах на обращение исх. № 312 от 28.08.2020, № 28891 от 05.10.2020; об обязании Управления и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство) направить в истца проект дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка № 666-18 от 30.10.2018 за период с 23.03.2020 по 31.05.2020 на 68,66%, за период с 01.06.2020 по 31.08.2020 на 46,76%, за период с 01.09.2020 по 31.12.2021 на 25,45% (с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Кроме того, истцом заявлен отказ от требования о признании незаконным отказа Управления в уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка № 666-18 от 30.10.2018, выраженного в ответах на обращение исх. № 312 от 28.08.2020, № 28891 от 05.10.2020. 

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное уточнение предмета заявленных требований было принято судом первой инстанции к производству. 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью «Лента» (далее –общество «Лента»), государственное казенное учреждение «Управление имуществом казны Республики Башкортостан» (далее – ГКУ «Управление имуществом казны РБ»). 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2021 принят отказ общества «Деловой центр» от требований в части признании незаконным отказа Управления, выраженного в письмах № 10480 от 26.06.2020, № 28891, 28008 от 05.10.2020. Производство по делу в указанной части прекращено. Исковые требования удовлетворены. Суд обязал Министерство направить в адрес общества «Деловой центр» проект дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы по договору аренды № 666-18 от 30.10.2018 земельного участка с кадастровым номером 02:55:0109810:5642 за период с 23.03.2020 по 31.05.2020 на 68,66 %, за период с 01.06.2020 по 31.08.2020 на 46,76 %, за период с 01.09.2020 по 31.12.2020 на 25,45 %. В удовлетворении исковых требований к Управлению отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 решение суда в части удовлетворенных требований отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Не согласившись с указанным постановлением суда апелляционной инстанции, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит суд обжалуемое постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Кассатор указал, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы доводов апелляционной жалобы, тем самым превысил свои полномочия, допустив существенное нарушение норм процессуального права и ухудшив положение заявителя. Заявитель не согласен с выводами апелляционного суда о том, что истцом не представлено доказательств того, что в спорный период он был лишен возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:5642 для целей размещения на нем ТКЦ «Ультра». Податель считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что использование имущества, расположенного на земельном участке, было существенным образом ограничено, что вызвано неблагополучной эпидемиологической ситуацией в стране. При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что вне зависимости от возможности полноценного извлечения истцом прибыли от сдачи помещений торгового центра в аренду в спорный период обстоятельств использования истцом вышеуказанного земельного участка по размещение ТКЦ существенным образом не изменились, является несостоятельным. Кассатор также не согласен с выводом суда об отсутствии оснований для дополнительного применения мер государственной поддержки, предусмотренных частью 3 статьи 19 Закона                      № 98-ФЗ с указанием суда о том, что падение выручки от сдачи имущества в аренду может служить основанием для мер государственной поддержки применительно в имуществу, но не к земельному участку, на котором оно располагается, поскольку в рамках данного дела истцом были заявлены требования не об освобождении от арендной платы, а об ее уменьшении и такие обстоятельства судом первой инстанции установлены. Заявитель указал, что значительное снижение прибыли общества не позволяет покрыть затраты по обеспечению всего торгового культурного центра, в том числе и оплачивать установленную арендную плату за земельный участок. Таким образом, обстоятельства, из которых исходил истец при строительстве и открытии ТКЦ «Ультра», и соответственно заключении договора аренды земельного участка в настоящее время существенно изменились. Представленные истцом документы, обосновывающие данные доводы, были исследованы судом первой инстанции и Управлением и Министерством не опровергнуты. Кроме того, заявитель со ссылкой на нормативные правовые акты Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, указал на недопустимость нарушения принципа запрета необоснованных предпочтений, что, однако апелляционным судом при вынесении оспариваемого судебного акта необоснованно не учтено. 

Как следует из письменных материалов дела, установлено судами, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 03.09.2018 общество «Деловой центр» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:010910:6315, общей площадью 38 030,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Указанное здание, помещения в нем обременены правами аренды многочисленных арендаторов, с которыми у общества «Деловой центр» заключены договоры аренды нежилых помещений. 

Между Управлением (арендодатель) и обществом «Деловой центр» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 666-18 от 30.10.2018, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:010910:5642, расположенный по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> с видом разрешенного использования - торговые центры (торгово-развлекательные центры), культурное развитие, общей площадью 50 027 кв.м. Арендатор обязан вносить плату за 41 957,6 кв.м. 

В силу пункта 3.1 договора срок аренды определен с 12.07.2018 по 17.07.2028. 

Пунктом 4.7 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца. 

По акту приема-передачи земельного участка от 30.10.2018 земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:010910:5642, был передан в арендное пользование истцу.

Размер и расчет арендной платы определены в приложении № 2 к договору, согласно которому арендная плата за 2020 год составила 21 808 432,41 руб., которая подлежит оплате арендатором ежемесячно равными платежами в размере 1 817 369,34 рублей. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.07.2021 № КУВИ-002/2021-83471090 обременение в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:5642 зарегистрировано в пользу общества «Деловой центр» и общества «Лента».

Решением Верховного суда Республики Башкортостан от 13.08.2020 административное исковое заявление общества «Деловой центр» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, удовлетворено; установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № 05:55:010910:5642 площадью 5 027 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торговые центры (торгово-развлекательные центры), культурное развитие, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Кировский, ул. Бакалинская, равной рыночной стоимости в размере 293 997 673 руб. 06 коп. по состоянию на 01.01.2019. 

С учетом кадастровой стоимости, установленной судом, согласно расчету годовой арендной платы к договору аренды в период с 01.01.2020 по 31.12.2020 ежемесячная плата составила 1 064 384,61 руб.

На арендуемом земельном участке расположен ТРЦ «Ультра», основным видом деятельности которого является сдача помещений в аренду, на территории ТРЦ расположены магазины, кафе, детские игровые комнаты, кинотеатр. 

Согласно акту осмотра здания ТРЦ «Ультра», расположенного по адресу: 

<

...>, от 24.08.2021, составленного совместно представителями общества «Деловой центр», Управления, Администрации, общая площадь здания составляет 45 376 кв.м, количество этажей - 5, в том числе подземных (подвал) - 1 (данные технического паспорта по состоянию 20.10.2015, инв. № 359336, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 18.11.2016). 

Письмом от 26.05.2020 исх. № 190 общество «Деловой центр» обратилось в Управление с просьбой об уменьшении стоимости арендной платы на 90 % от установленной договором аренды за месяц в период с 28.03.2020 по 30.09.2020, с подготовкой и направлением соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды. 

Письмом от 26.06.2020 исх. № 10480 Управление отказало в удовлетворении заявления ввиду того, что нормативного правового акта, предусматривающего освобождение от арендной платы по договорам аренды земельных участков, не имеется. 

Письмом от 28.08.2020 № 312 общество «Деловой центр» вновь обратилось с заявлением в адрес Главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, руководителя Управления с просьбой инициировать процедуру разработки и принятия нормативного правового акта, предусматривающего освобождение, уменьшение размера арендной платы. 

Письмом Управления от 05.10.2020 исх. № 28891, 28008 в удовлетворении заявления отказано по тем же самым основаниям (по причине отсутствия нормативного правового акта, предусматривающего освобождение, уменьшение размера арендной платы). 

Обществом «Деловой центр» получен отчет ООО «Стандарт-аудит» по результатам проведения финансовой экспертизы деятельности предприятия в период с 01.01.2020 по 30.09.2020, согласно которому с учетом ситуации в РФ и в мире, связанной с объявленной пандемией по коронавирусу, общество наблюдает действие внешних факторов оказывающих существенное влияние на достижение плановых показателей экономической эффективности хозяйственной деятельности на 2020 год. В апреле 2020 года из 129 заключенных договоров аренды продолжили работу арендаторы лишь 8 договоров, так как входили в список организаций, необходимых для жизнеобеспечения граждан РФ. В связи со сложившейся ситуацией со многими клиентами были подписаны дополнительные соглашения, которые значительно уменьшили размер арендной платы с 01.04.2020, что привело к существенному снижению выручки. Выручка по арендной плате за 9 месяцев 2020 года по сравнению с выручкой за 9 месяцев предыдущего периода сократилась на 45 266 тыс. руб. Снижение выручки по сравнению с первым месяцем достигает максимума в апреле и составляет 71,15 %. В апреле наблюдается и максимальное снижение выручки по сравнению с предыдущим месяцем - 68,7%. Ежемесячная выручка каждого из месяцев 2 и 3 квартала 2020 года ниже выручки января и февраля 2020 года. Снижение по сравнению с январём 2020 года находится в диапазоне от 24,42% до 71,15%. Так, например, если выручка в январе и феврале 2020 года составляла 19125,6 тыс. руб. (без НДС) и 18662,5 тыс. руб. (без НДС) соответственно, то в апреле выручка составила 5517,3 тыс. руб. (без НДС). Несмотря на незначительное увеличение выручки в июне и сентябре по сравнению с данными предыдущего месяца общая тенденция по выручке показывает снижение по сравнению с январем и февралем 2020 г. Основной причиной существенного сокращения выручки является снижение ставок арендной платы в связи с общим ухудшением экономической ситуации в стране.

Полагая вышеуказанные отказы Управления нарушающими права и законные интересы истца в сфере предпринимательской деятельности, не соответствующими действующему законодательству, полагая, что истец имеет право на снижение арендной платы по договору аренды земельного участка, общество «Деловой центр» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. 

Удовлетворяя исковые требования общества, суд первой инстанции установил, что общество «Деловой центр» занимается предоставлением в аренду нежилых помещений в ТЦ «Ультра», общество лишилось дохода (прибыли), который существовал до наступления пандемии и на который заявитель рассчитывал в будущем, установленные запреты изменили условия и возможность использовать здание ТКЦ «Ультра». Суд пришел к выводу, что обстоятельства, из которых исходил истец при строительстве, открытии ТКЦ «Ультра» и соответственно заключении договора аренды земельного участка в настоящее время существенно изменились. Исходя из реализации принципа запрета необоснованных предпочтений, а также в силу того, что на уровне субъекта Российской Федерации был принят нормативный правовой акт (распоряжение Правительства Республики Башкортостан от 18.06.2020             № 609-р), предусматривающий освобождение от уплаты арендной платы с 01.04.2020 по 31.12.2020 по договорам аренды земельных участков, заключенных до 01.04.2020 и предоставленных, в том числе для размещения торговых торгово-развлекательных центров площадью свыше 5 000 кв.м, суд пришел к выводу о том, что для иных земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и на которых также располагаются торговые центры, не может быть установлен совершенно иной размер арендной платы, в силу чего посчитал, что в сложившейся ситуации арендная плата по договору аренды земельного участка подлежит уменьшению за период с 23.03.2020 по 31.05.2020 на 68,66%, за период с 01.06.2020 по 31.08.2020 на 46,76%, за период с 01.09.2020 по 31.12.2020 на 25,45%.

Отменяя решение суда в части удовлетворенных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае предметом аренды, в отношении которого возможно разрешение вопроса о снижении арендных платежей, является не ТКЦ «Ультра», а земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:010910:5642. При этом доказательства того, что в спорный период общество «Деловой центр» было лишено возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:5642 для целей размещения на нем ТКЦ «Ультра», в материалы дела со стороны общества не представлены. При этом общество получило свою меру государственной поддержки на основании Закона Республики Башкортостан от 30.11.2020 № 328-з «О внесении изменений в Закон Республики Башкортостан «О налоге на имущество организаций» на 2020 год и было освобождено от уплаты налоге на имущество, в рассматриваемом же случае заявлены требования, связанные не со взысканием арендных платежей, а связанные с наличием оснований для предоставления истцу испрашиваемой им меры государственной поддержки.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает.

На основании статьи 309, пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В пункте 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

По смыслу подпункта 3 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон (соразмерность того, что стороны получают в результате исполнения договорных обязательств) при сохранении действия договора аренды в изменившихся условиях деятельности арендатора оценивается в зависимости от того, не приведет ли исполнение договора без изменения его условий к возникновению у арендатора такого ущерба, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть деструктивное влияние изменения обстоятельств на интересы истца должно быть очень существенным. 

Следовательно, для применения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, как изменится соотношение имущественных интересов сторон в силу изменения обстоятельств после заключения договора, для чего могут использоваться различные показатели финансово-хозяйственной деятельности арендатора, характеризующие изменение динамики доходности этой деятельности (изменение выручки, рентабельности продаж и т.п.) и отражающие то, в какой степени (существенной или нет) исполнение обязательства стало менее выгодным и более затратным для арендатора. Незначительные, в том числе временные (сезонные) колебания не являются основанием для изменения договора по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изменение обстоятельств должно носить такой характер, что причины таких изменений не могли быть преодолены истцом. При этом необходимо учитывать возможность у истца преодолеть возникшие обстоятельства за счет использования экономически обоснованных и разумных мер (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 305-ЭС21-12558). 

При этом согласно ответу на вопрос № 8, содержащемуся в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ). 

На основании части 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В силу части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994                  № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно ответу на вопрос № 5, содержащемуся в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. 

Судами установлено, что общество «Деловой центр» занимается предоставлением в аренду нежилых помещений в ТЦ «Ультра» (в нежилом помещении с кадастровым номером 02:55:010910:6315).

Указами Главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 № УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения в Республике Башкортостан новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» (в редакции Указа Главы Республики Башкортостан от 27.03.2020 № УГ-124), от 12.05.2020 № УГ-170 «О внесении изменений в Указ Главы Республики Башкортостан от 18 марта 2020 года № УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения в Республике Башкортостан новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)» приостановлена деятельность, в том числе, торгово-развлекательных центров.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, на невозможность пользования ТЦ «Ультра» в полном объеме, общество «Деловой центр» заявило требование об обязании направить в его адрес проект дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка № 666-18 от 30.10.2018 за период с 23.03.2020 по 31.05.2020 на 68,66%, за период с 01.06.2020 по 31.08.2020 на 46,76%, за период с 01.09.2020 по 31.12.2021 на 25,45%. 

Суд первой инстанции нашел данное требование истца обоснованным и правомерным. 

Суд апелляционной инстанции с выводами суда не согласился, указав следующее.

Как видно из материалов дела и установлено апелляционным судом, истец и суд первой инстанции исходили из того, что с учетом Указа Главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 № УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения в Республике Башкортостан новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)» в различных его редакциях у общества «Деловой центр» объективно отсутствовала возможность полноценного использования ТЦ «Ультра». 

Суд первой инстанции указал, что общество лишилось дохода (прибыли), который существовал до наступления пандемии и на который заявитель рассчитывал в будущем, установленные запреты изменили условия и возможность использовать здание ТКЦ «Ультра». 

Указанный вывод суда первой инстанции правомерно признан судом апелляционной инстанции ошибочным, поскольку ни истец, ни суд первой инстанции не учли, что в рассматриваемом случае предметом аренды, в отношении которого возможно разрешение вопроса о снижении арендных платежей, является не ТКЦ «Ультра», а земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:5642.

Судом обоснованно указано, что из условий договора аренды земельного участка № 666-18 от 30.10.2018 следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:5642 предоставлялся истцу с видом разрешенного использования - торговые центры (торгово-развлекательные центры), культурное развитие. Фактически земельный участок используется истцом для размещения ТКЦ «Ультра». 

При этом доказательства того, что в спорный период общество «Деловой центр» было лишено возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:5642 для целей размещения на нем ТКЦ «Ультра», истец суду первой инстанции не представил (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Данное обстоятельство в принципе опровергается самим фактом размещения на земельном участке объекта недвижимости в силу закрепленного в статье 1 Земельного кодекса российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. 

Таким образом, истец использовал арендованный земельный участок в спорные периоды времени без каких-либо ограничений. В данном случае следует учитывать, что уменьшение арендной платы, исходя из статей 328, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, касается использования самого объекта аренды, то есть земельного участка, а не расположенных на нем объектов недвижимости, пользование земельным участком в таком случае не прекращается и не приостанавливается. 

Введение режима повышенной готовности на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения в Республике Башкортостан новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» с возложением на торгово-развлекательные центры в период с 28 марта 2020 года приостановить их деятельность (прекратить допуск граждан), как обоснованно отмечено апелляционным судом, не свидетельствует о том, что общество полностью прекратило использование (эксплуатацию) ТКЦ «Ультра» и прекратило пользование земельным участком, на котором располагается торговый комплекс. 

Напротив, из отчета общества «Стандарт-аудит» по результатам проведения финансовой экспертизы деятельности предприятия в период с 01.01.2020 по 30.09.2020, письменных пояснений истца, усматривается, что использование (эксплуатация) ТКЦ «Ультра» была продолжена, часть арендаторов (8, вошедших в список организаций, необходимых для жизнеобеспечения граждан) продолжали деятельность, затраты, связанные с предоставлением помещений в аренду, существенно не снизились. 

Апелляционным судом установлено, что основным видом экономической деятельности ответчика, включенным в Единый государственный реестр юридических лиц, является: «68.32.2 Управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе». 

Указанный вид деятельности не был включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

С учетом изложенного, апелляционным судом правомерно не установлено оснований для вывода о том, что земельный участок не использовался и, как следствие, отсутствие оснований для применения части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Факт того, что арендаторы, занимающие помещения в ТКЦ «Ультра», в спорный период из-за введенных ограничений в разное время не могли использовать свои помещения, общество «Деловой центр» заключило с ними дополнительные соглашения о снижении размера арендных платежей с 01.04.2020, как верно отмечено судом, не опровергает вышеуказанного вывода суда апелляционной инстанции, поскольку указанные правоотношения с арендаторами касаются эксплуатации здания ТКЦ «Ультра», а не пользования обществом арендуемым земельным участком. 

Согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, в связи с чем  возможные у общества убытки, вызванные заключением с арендаторами добровольных дополнительных соглашений о снижении размера арендных платежей, относится к элементу предпринимательского риска (опять же применительно к пользованию зданием, а не земельным участком, на котором здание располагается).

При этом апелляционным судом верно отмечено, что применительно к понесенным издержкам по зданию ТКЦ «Ультра» общество «Деловой центр» получило свою меру государственной поддержки, на основании Закона Республики Башкортостан от 30.11.2020 № 328-з «О внесении изменений в Закон Республики Башкортостан «О налоге на имущество организаций» на 2020 год общество «Деловой центр» было освобождено от уплаты налоге на имущество. 

Оснований для дополнительного применения мер государственной поддержки, предусмотренных частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, при недоказанности наличия указанных в ней условий, судом обоснованно не усмотрено. Как верно указано судом, падение выручки от сдачи имущества в аренду может служить основанием для мер государственной поддержки применительно к данному имуществу, но не к земельному участку, на котором оно располагается. Предъявлением рассматриваемого иска общество, чей основной вид деятельности даже не был включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, преследует цель переложения на муниципальный бюджет своих издержек (предпринимательских рисков), обусловленных введенными ограничительными мероприятиями на территории Республики Башкортостан.

Вывод суда первой инстанции от том, что исходя из реализации принципа запрета необоснованных предпочтений, а также в силу того, что на уровне субъекта Российской Федерации был принят нормативный правовой акт (распоряжение Правительства Республики Башкортостан от 18.06.2020 № 609- р), предусматривающий освобождение от уплаты арендной платы с 01.04.2020 по 31.12.2020 по договорам аренды земельных участков, заключенных до 01.04.2020 и предоставленных в том числе для размещения торговых торгово-развлекательных центров площадью свыше 5 000 кв.м, для иных земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и на которых также располагаются торговые центры, не может быть установлен совершенно иной размер арендной платы, правомерно признан апелляционным судом не соответствующим фактическим обстоятельствам дела и противоречащим нормам материального права, поскольку в рассматриваемом случае заявлены требования, связанные не со взысканием арендных платежей, а связанные с наличием оснований для предоставления истцу испрашиваемой им меры государственной поддержки.

На основании части 1 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131- ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ) по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты. 

Положениями Закона № 131-ФЗ не установлен конкретный перечень нормативно-правовых актов, подлежащих принятию представительным органом муниципального образования. 

Вопрос о возможности и целесообразности принятия соответствующих решений, устанавливающих правила, обязательные для исполнения на территории муниципального образования, принимается соответствующим представительным органом муниципального образования, исходя из вопросов, отнесенных к его компетенции федеральными законами, законами субъекта Российской Федерации, уставом муниципального образования, а также исходя из соответствующих экономических возможностей соответствующего муниципального образования. 

В развитие положений статьи 19 Закона № 98-ФЗ было принято постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», которым в пункте 2 было рекомендовано руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям-собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды объектов недвижимого имущества, указанным в пункте 1 требований, утвержденных настоящим постановлением, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка. 

Распоряжением Главы Республики Башкортостан от 01.06.2020 № РГ-153 был утвержден План дополнительных мер по повышению устойчивости экономики Республики Башкортостан с учетом внешних факторов, в том числе связанных с распространением новой коронавирусной инфекции, которым среди прочего предусматривалось освобождение юридических и физических лиц от уплаты арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, предоставленных для размещения объектов торговли (торговых центров, торгово-развлекательных центров (комплексов)) площадью свыше 5000 кв. м, в случае заключения арендодателем объекта недвижимости с арендаторами дополнительных соглашений к договорам аренды, предусматривающих снижение арендной платы в 2020 году не менее чем на 30%, при условии сохранения в течение всего периода действия освобождения среднесписочной численности работников указанных юридических и физических лиц не менее 90% от количества работников в марте 2020 года. 

Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 18.06.2020 № 609-р было принято решение о заключении с юридическими или физическими лицами дополнительных соглашений, предусматривающих освобождение от уплаты арендной платы с 01.04.2020 по 31.12.2020 по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, заключенных до 01.04.2020.

Пунктом 2 указанного распоряжения Правительства Республики Башкортостан было рекомендовано органам местного самоуправления Республики Башкортостан принять аналогичные решения в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

Проанализировав содержание вышеуказанных правовых актов, суды как первой, так и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что в части органов местного самоуправления правовые акты носят рекомендательный характер, не содержат обязательных к исполнению предписаний по принятию решения об освобождении арендатора от уплаты арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

Указанный вывод согласуется с закрепленным в части 2 статьи 1 Закона № 131-ФЗ принципом самостоятельности местного самоуправления в Российской Федерации. 

Законом № 98-ФЗ либо иными федеральными законами на органы местного самоуправления также не возлагалась обязанность по принятию указанного решения об освобождении арендатора от уплаты арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

Оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации о существенном изменении обстоятельств судом апелляционной инстанции также правомерно не усмотрено, поскольку вне зависимости от возможности полноценного извлечения истцом прибыли от сдачи помещений ТКЦ «Ультра» в аренду в спорный период обстоятельства использования истцом земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:5642 под размещение данного ТКЦ «Ультра» существенным образом не изменились. 

На основании вышеизложенного апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования общества «Деловой центр» к Министерству в части возложения на Министерство обязанности направить в адрес заявителя проект дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы по договору аренды № 666-18 от 30.10.2018 земельного участка с кадастровым номером 02:55:0109810:5642 за период с 23.03.2020 по 31.05.2020 на 68,66 %, за период с 01.06.2020 по 31.08.2020 на 46,76 %, за период с 01.09.2020 по 31.12.2020 на 25,45 %.

Довод заявителя жалобы о том, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы доводов апелляционной жалобы, тем самым превысил свои полномочия, допустив существенное нарушение норм процессуального права и ухудшив положение заявителя, судом округа отклоняется. Как видно из содержания апелляционной жалобы, Управление было не согласно с позицией суда первой инстанции о наличии оснований для уменьшения арендной платы по договору аренды земельного участка, ссылаясь на рекомендательный характер распоряжений Главы Республики Башкортостан по снижению арендной платы по договорам аренды за 2020 год и отсутствие у Управления как органа исполнительной власти полномочий по самостоятельному принятию решений относительно правил платы за земли, а также принятию мер по снижению арендной платы. Суд апелляционной инстанции с указанными доводами Управления согласился, признав их обоснованными. При этом, как видно из материалов дела, позиция Управления и Министерства в части  возложения на Министерство обязанности направить в адрес заявителя проект дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка, была консолидированной. 

Иные доводы кассатора основаны на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к обстоятельствам данного спора, в связи с чем судом кассационной инстанции отклоняются по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, получили правовую оценку и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют. 

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 по делу А07-32956/2020 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          И.А. Краснобаева 

 

                                                                                      С.В. Лазарев