АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00, 

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-2928/2023

г. Салехард

29 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 августа 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 29 августа 2023 года.

 

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Антоновой Е.В., при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи  Хамитовым Р.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился;

от ответчика – представитель не явился;

от третьего лица – представитель не явился;

установил:

публичное акционерное общество «Сбербанк России» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимости – помещение, площадь 78,5 кв.м., кадастровый номер 89:11:080201:5528, расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, р-н Коротчаево, ул. Октябрьская, д.22.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований.

Согласно статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Ходатайство подано в порядке стати 49 АПК РФ, судом принято.

Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой представил отзыв на иск, в котором просит суд исковые требования удовлетворить.

МТУ Росимущества в отзыве на иск сообщило, что в реестре федерального имущества спорный объект недвижимого имущества не значится, просит рассмотреть заявление в отсутствие своего представителя, принять решение на усмотрение суда по представленным в дело доказательствам.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Рассмотрев материалы дела, исследовав, представленные по делу доказательства,  суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ПАО Сбербанк на праве собственности принадлежит объект недвижимости – объект незавершенного строительства – часть здания: помещение в здании «Учебного комбината» на 1 этаже, площадью 78,5 кв.м, степень готовности – 100 %, кадастровый номер 89:11:080201:5528, расположенный по адресу ЯНАО, г. Новый Уренгой, р-н Коротчаево, ул. Октябрьская, д.22 (далее – Объект недвижимости).

Объект недвижимости расположен на земельном участке, кадастровый номер 89:11:080201:6968, площадь 1001 кв.м., расположенный по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, район Коротчаево, целевое использование – незавершенный строительством объект: часть здания: «Учебный комбинат».

Между ПАО Сбербанк и Департаментом имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее - Департамент) 26.04.2018 был заключен Договор аренды земельного участка № НУ/к-20-18 (далее – Договор аренды) без проведения торгов на основании п.1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ

В соответствии с п. 2.1 Договора аренды срок аренды земельного участка был установлен с 12.04.2018 до 12.04.2021.

За владение и пользование земельным участком ПАО Сбербанк уплачивает Департаменту арендную плату согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью Договора (п.3.1 Договора аренды).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из этого следует, что после истечения указанного срока в Договоре аренды Банк продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений Третьего лица, что в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ влечет признание Договора аренды заключенным на неопределенный срок по правилам подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

Право собственности ПАО Сбербанк на Объект недвижимости (незавершенный строительством) признано Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.04.2010 по делу № А81-5892/2009.

Право собственности на Объект недвижимости зарегистрировано за ПАО Сбербанк 09.07.2010, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 09.07.2010, степень готовности 100%  и Выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 13.03.2023.

Таким образом, земельный участок был предоставлен ПАО Сбербанк в аренду 26.04.2018 для размещения Объекта недвижимости и, соответственно, в целях завершения его строительства.

Объект недвижимости в настоящее время завершен, ПАО Сбербанк добросовестно пользуется и владеет Объектом недвижимости, что подтверждается следующими заключенными ПАО Сбербанк договорами на предоставление коммунальных ресурсов в отношении Объекта недвижимости:

- 01.01.2016 с ООО «Уренгойтеплогенерация-1» заключен Договор № 98 К на отпуск тепловой энергии и горячей воды;

- 16.01.2019 с АО «Уренгойводоканал» заключен Единый типовой договор №21 холодного водоснабжения и водоотведения;

- 01.06.2021 с АО «Газпром энергосбыт Тюмень» заключен Договор энергоснабжения № ЭС1212000232/21.

ПАО Сбербанк 12.10.2022 обратилось к ООО «Бюро кадастровых инженеров» с целью выполнения последним кадастровых работ по подготовке технического плана на Объект недвижимости.

ООО «Бюро кадастровых инженеров» 10.11.2022 уведомило ПАО Сбербанк о том, что помещения Банка расположены в основном здании «Учебный комбинат» с кадастровым номером 89:11:080201:2139, которое на данный момент стоит на государственном кадастровом учете как незавершенный строительством объект. Из чего следует, что помещения ПАО Сбербанк учтены как незавершенный строительством объект и зависят от основного статуса здания.

ПАО Сбербанк 07.12.2022 было направлено письмо в адрес Департамента с просьбой привести статус здания «Учебного комбината» с кадастровым номером 89:11:080201:2139 в соответствие с действительным – завершенный строительством объект.

От Департамента 19.01.2023 был получен ответ о том, что в настоящее время проводятся работы по визуальному и инструментальному обследованию технического состояния строительных конструкций здания (определение степени готовности объекта для ввода в эксплуатацию). После чего будет проведена необходимая судебная работа в отношении здания, кадастровый номер 89:11:080201:2139, расположенный по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, район Коротчаево, ул. Октябрьская, д.22.

Так, в производстве Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа находится дело № А81-1584/2023 по иску Департамента о признании права собственности на помещения в здании «Учебного комбината», ПАО Сбербанк привлечен третьим лицом к участию в деле.

В деле № А81-1584/2023 Департамент утверждает, что здание «Учебный комбинат» является завершенным строительством объектом, используемым в соответствии со своим назначением, соответствует требованиям строительных норм и правил, его безопасность подтверждены результатами обследования, при этом ссылается на Заключение от 08.12.2022 ООО «Северспецпроект+».

В Заключении от 08.12.2022 указано, что «Строительство незавершенного строительством объекта: здание «Учебный комбинат»: назначение: административное, 3- этажный, площадь застройки 1141,3 кв.м., степенью готовности 100%, кадастровый номер 89:11:080201:2139, по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, р-н Коротчаево, ул. Октябрьская, д.22, выполнено в соответствии со строительными нормами и правилами, проектная документация не требуется.», «…объект возведен в соответствии со строительными нормами и правилами, не создает угрозу окружающей среде, противопожарной безопасности и может эксплуатироваться в заданном режиме его функционального назначения, не нарушая права и законные интересы граждан, не создавая угрозу их жизни и здоровью».

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Объектом незавершенного строительства признается объект, который соответствует двум критериям:

1. является капитальным - то есть он прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). В частности, для этого на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

2. еще строится - то есть объект нельзя эксплуатировать по назначению. После завершения строительства, в частности, ввода объекта в эксплуатацию, он перестанет существовать как объект незавершенного строительства (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ, ч. 1 ст. 19, ч. 8 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости).

Большинство недвижимых объектов получают статус объекта завершенного строительства после того, как выдано разрешение на их ввод в эксплуатацию. Этот документ удостоверяет, что строительство полностью завершено и построенный объект соответствует установленным требованиям к строительству (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (Постановление №10/22), признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

В соответствии с п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку право собственности ПАО Сбербанк на Объект недвижимости как на объект незавершенный строительством признано по Решению Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.04.2010 по делу № А81-5892/2009, регистрация статуса Объекта недвижимости как объекта завершенного строительством подлежала на основании документации о вводе объекта в эксплуатацию.

Однако Истец был лишен возможности получить требуемую разрешительную документацию, поскольку лицом, фактически осуществлявшим строительство, не являлся. Принятые Банком меры к получению необходимых документов не привели к нужному результату, поскольку помещения Банка учтены как незавершенный строительством объект в зависимости от основного статуса здания (ответ ООО «Бюро кадастровых инженеров» от 10.11.2022).

По общему правилу строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, выдаваемого органом местного самоуправления (ч. 2, 4 ст. 51 ГрКРФ).

После выполнения строительства, реконструкции застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию согласно ч. 1, 2 ст. 55 Грк РФ.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права осуществляются в связи с созданием объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением, на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (п. 1 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Отсутствие указанных документов свидетельствует о том, что здание обладает признаками самовольной постройки, не являющейся объектом гражданского оборота (ст. 222 ГК РФ), что в свою очередь, препятствует регистрации права собственности ПАО Сбербанк на законченный строительством объект - часть здания «Учебный комбинат».

Истец был лишен возможности получить требуемые разрешения, поскольку лицом, осуществившим строительство, не являлся, Объект был ему передан без соответствующей документации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Пункт 2 статьи 1 ГК РФ предусматривает, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении 03.07.2007 N 595-О-П из анализа приведенной правовой нормы следует, что каждый из трех признаков, предусмотренных законом для самовольной постройки является самостоятельным и наличие хотя бы одного из них достаточно для признания спорной постройки самовольной.

Возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности предоставлена статьями 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности.

В соответствии со ст.ст. 40-41 Земельного кодекса РФ собственники, землепользователи и арендаторы имеют право возводить жилые, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Таким образом, Истец, обладая правом распоряжения земельным участком, в соответствии со ст. 222 ГК РФ вправе обратиться в суд за признанием права собственности на указанный объект недвижимости.

Исходя из положений статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться, помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Согласно пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» разъяснено, собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное, на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

В соответствии с абзацем 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ относит земельные участки и объекты незавершенного строительства к самостоятельным объектам гражданских прав, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 27.09.2016 № 1748-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности пункта 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» абзацем первым пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ допускается возможность признания судом, а в предусмотренных законом случаях в ином, установленном законом порядке, права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, возникновение права собственности на самовольную постройку возможно лишь при условии, что лицо, осуществившее такую постройку, должным образом оформило землеотвод при отсутствии нарушений законных интересов других лиц (собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости) и с соблюдением гарантий, исключающих наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Документы, свидетельствующие о том, что права собственности на Объект принадлежат третьим лицам либо оспаривающие права истца на установлении права собственности на Объект отсутствуют.

Фактически заявитель с момента постройки и до настоящего времени открыто и непрерывно владеет указанным объектом.

Таким образом, судом установлено, что строительство спорного объекта осуществлено на основании документов об отводе земельного участка под строительство с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил на земельном участке, предоставленном под размещение  спорного объекта, с учетом целевого использования земельного участка. Сохранение спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Оснований для удовлетворения иска к Управлению Росреестра суд не усматривает, поскольку Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Судебные расходы истца по оплате государственной пошлины не подлежат возмещению истцу за счет ответчика, поскольку обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку не обусловлено нарушением права истца департаментом.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

уточненные исковые требования акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) удовлетворить.

Признать за акционерным обществом «Сбербанк России» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) право собственности на завершенный строительством объект недвижимости – помещение, площадь 60,8 кв.м., кадастровый номер 89:11:080201:5528, расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, р-н Коротчаево, ул. Октябрьская, д.22.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://yamal.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда http://8aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Западно-Сибирского округа http://faszso.arbitr.ru.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья

Е.В. Антонова