Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А75-18985/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Севастьяновой М.А.,

судей                                                         Донцовой А.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Автотрейд» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 05.10.2023 (судья Горобчук Н.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023 (судьи Бацман Н.В.,ФИО2, Горобец Н.А.) по делу № А75-18985/2022 по иску муниципального бюджетного учреждения «Культурно-досуговый центр «Октябрь» (628012, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Автотрейд» (628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, ОГРН 

<

***>,ИНН 

<

***>) о понуждении заключить договор аренды муниципального имущества иоб урегулировании разногласий.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, департамент муниципальной собственности администрации города Ханты-Мансийска (628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Суд установил:

муниципальное бюджетное учреждение «Культурно-досуговый центр «Октябрь» (далее – МБУ «КДЦ «Октябрь», учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Автотрейд» (далее – ООО «Автотрейд», общество) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды муниципального имущества - нежилого помещения (кафе) площадью 440,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, изложив пункты разделов 4, 7 договора в редакции истца, а именно:

пункт 4.1. «Арендная плата в месяц за пользование помещением составляет274 318.00 руб. (двести семьдесят четыре тысячи триста восемнадцать) руб. 00 коп.с учетом НДС.»,

пункт 4.2. «Арендная плата подлежит применению к отношениям Сторон с 16.10.2019 (следующий день истечения срока первоначального договора аренды от 28.03.2014 № 35). Сумма к доплате за период фактического пользования помещением с учетом оплаты Арендатором ежемесячных арендных платежей по ранее заключенному договору будет определена Дополнительным соглашением о рассрочке платежей на дату государственной регистрации договора и распределена равными долями, уплачиваемыми ежемесячно, на весь срок договора аренды.»,

п. 7.1. «Настоящий договор вступает в силу в день его государственной регистрации и распространяет свое действие на правоотношения Сторон, возникшие с 16.10.2019 (следующий день за истечением срока первоначального договора аренды от 28.03.2014№ 35). Срок аренды составляет 3 года».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент муниципальной собственности администрации города Ханты-Мансийска (далее – департамент).

Ответчик по предложенной истцом редакции пунктов 4.1 и 7.1 договора возразил, просил их изложить в следующей редакции:

пункт 4.1. «Арендная плата в месяц за пользование помещением составляет                             245 000,00 руб. (двести сорок пять тысяч) руб. 00 коп. с учетом НДС»;

пункт 7.1. «Настоящий договор вступает в силу в день его государственной регистрации и распространяет свое действие на правоотношения Сторон, возникшие с 16.10.2019 (следующий день за истечением срока первоначального договора аренды от 28.03.2012 №35). Срок договора аренды 10 лет, с даты его государственной регистрации».

В отношении пункта 4.2 договора ответчик с редакцией истца согласился.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югрыот 05.10.2023, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023, урегулированы разногласия, возникшие между учреждением и ООО «Автотрейд» при заключении договора аренды муниципального имущества – нежилого помещения (кафе) площадью 440,6 кв. м, расположенногопо адресу: 

<

...>. Пункты 4.1, 4.2, 7.1 договора изложены в следующей редакции:

Пункт 4.1: «Арендная плата в месяц за пользование помещением составляет245 000 руб. 00 коп. с учетом НДС».

Пункт 4.2: «Арендная плата подлежит применению к отношениям сторонс 16.10.2019 (следующий день истечения срока первоначального договора арендыот 28.03.2014 № 35). Сумма к доплате за период с фактического пользования помещением с учетом оплаты арендатором ежемесячных арендных платежей по ранее заключенному договору будет определена дополнительным соглашением о рассрочке платежей на дату государственной регистрации договора и распределена равными долями, уплачиваемыми ежемесячно, на весь срок договора аренды».

Пункт 7.1: «Настоящий договор вступает в силу в день его государственной регистрации и распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшиес 16.10.2019 (следующий день истечения срока первоначального договора арендыот 28.03.2014 № 35). Срок договора аренды 3 года с даты его государственной регистрации».

Дополнительным решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 19.10.2023 с учреждения в пользу общества взыскано 90 000 руб. судебных издержек, связанных с проведением по делу судебной экспертизы.

Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилосьс кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель не согласен с установленным сроком аренды в 3 года, вместо испрашиваемых обществом 10 лет срока аренды, а также считает, что при распространении обязательства общества по уплате арендной платы с 16.10.2019, судом не учтены фактические обстоятельства, влияющие на вынесение решения в части установления размера арендной платы в период распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной COVID-19, когда деятельность предприятий общественного питания была полностью приостановлена в период с 01 марта 2020 года по 01 сентября 2020 года, а в период с 01 сентября 2020 года по 06 сентября 2021 года возобновлена на 50%.

В обоснование доводов кассационной жалобы общество ссылается на то, что положения пункта 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ                  «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции), устанавливая предел минимального срока действия договора аренды, оставляет вопрос определения его максимального срока  на согласование сторон, при этом: установление 10-ти летнего срока действия договора само по себе не лишает возможности в период действия договора принять решение об использовании муниципального имущества в иных целях; ранее аукционной документацией на право заключения договора аренды предусматривался 5-летний срок договора и при обсуждении сторонами вопроса о заключении мирового соглашения по настоящему делу сторонами также рассматривался этот срок договора; ответчик представил финансовое обоснование целесообразности определения срока договора аренды 10 лет с даты его государственной регистрации, в которой отразил взаимосвязь между величиной арендной ставки, сроком договора аренды и сроком окупаемости предпринимательского проекта; пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018  № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» предусмотрено, что урегулирование разногласий по договорным условиям между сторонами направлено на устранение несправедливых условий на стадии заключения договора, что не учтено судами; истцом не представлено каких-либо доказательств наличия ограничений, препятствующих заключению договора на десятилетний срок, либо иной срок, отличный от трехлетнего срока.

Учреждение в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, обжалуемые судебные акты - без изменения.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284               АПК РФ рассмотрена в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах доводов, приведенных в кассационной жалобе, суд округа не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между МБУ «КДЦ «Октябрь» и ООО «Автотрейд» заключен договор аренды нежилого помещения от 28.03.2014№ 35, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 440,6 кв. м для организации общественного питания (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора определен сторонами в течение пяти лет с даты государственной регистрации договора (пункт 4.1 договора).

Государственная регистрация договора произведена 16.10.2014.

После окончания срока действия указанного договора, 31.10.2019 МБУ «КДЦ «Октябрь» провело аукцион на право заключения договора аренды помещения кафе,                   в котором приняло участие и ООО «Автотрейд».

Не согласившись с результатами аукциона, ООО «Автотрейд» обратилосьв Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с требованиемо признании аукциона недействительным.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2020 по делу № А75-21305/2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.02.2021, аукцион на право заключения договора аренды нежилого помещения площадью 440,6 кв. м в здании по адресу: 

<

...> (извещение № 250919/35719985/01/лот № 1) признан недействительным.

Приказом департамента от 22.07.2021 № 418 учреждению согласовано предоставление ООО «Автотрейд» в аренду помещений № 46-47 общей площадью                 440,6 кв. м в здании по адресу: 

<

...>, сроком на 3 года.

Письмом от 13.08.2021 МБУ «КДЦ «Октябрь» направило в адрес ООО «Автотрейд» проект договора аренды.

18.08.2021 общество направило учреждению проект договора с внесенными изменениями, в частности относительно срока аренды, который определен на 15 лет.

Последующая переписка сторон к достижению соглашения по условиям договора аренды не привела, общество не инициировало урегулирование разногласий по договору в судебном порядке и не возразило относительно их урегулирования на основании обращения учреждения с соответствующим иском в суд.

Фактически разногласия сторон сводятся к установлению срока аренды.

Рассматривая разногласия сторон, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 421, 422, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, статей 3, 12, 13 Федерального закона                    от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», исходя из оспаривания обществом представленного учреждением в обоснование размера арендной платы отчета об оценке, определил размер арендной платы по результату судебной экспертизы, и руководствуясь принципом свободы договора, учитывая отсутствие согласия собственника имущества                   в лице департамента на предоставление в аренду муниципальных помещений на срок более 3 лет, пришел к выводу об установлении срока аренды, равного трем годам, исчисляя срок аренды с даты государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в установленном законом порядке.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Выводы судов соответствуют примененным нормам материального права и обстоятельствам дела.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободныв заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается,за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По правилу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствиис настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованиемо понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключеннымна условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либопо соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 4.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ).

Как установлено судами между сторонами возник спор относительно срока договора аренды в отношении муниципального имущества.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенногопо результатам проведения торгов или без их проведения в соответствиис законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при условии, что минимальный срок,на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Таким образом, приведенной нормой Закона о конкуренции определен минимальный срок действия договора в отношении имущества публичной собственности, который может быть увеличен по соглашению сторон и уменьшен на основании заявления арендатора.

При этом, исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать                   в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Таким образом, в связи с не достижением сторонами соглашения относительно условия договора о сроке аренды, определение судом первой инстанции такого срока на три года – то есть срока, предусмотренного Законом о конкуренции, и срока, в отношении которого разногласия между сторонами отсутствуют, является законным и обоснованным. Иной подход привел бы к нарушению основных принципов гражданского права, в том числе свободы договора, нарушению баланса интересов сторон.

Доводы кассационной жалобы относительно необходимости установления срока аренды на 10 лет, учитывая экономическую заинтересованность общества в этом, являлись предметом исследования судов обеих инстанций и обоснованно ими отклонены, поскольку не учитывают интересов собственника имущества, определяющего нецелесообразность более длительного срока аренды рассматриваемых нежилых помещений.

Ссылка кассатора на то, что испрашиваемое имущество выставлялось на аукцион (признан в судебном порядке недействительным) с предлагаемым в аукционной документации сроком аренды 5 лет, и на то, что при рассмотрении вопроса о заключении мирового соглашения по настоящему делу также сторонами обсуждался срок аренды 5 лет, не может быть принята во внимание, поскольку указанные обстоятельства не являются для суда обязательными при урегулировании в судебном порядке разногласий сторон, в процессе чего суд учитывает все фактические обстоятельства дела.

Как указано выше, судами первой и апелляционной инстанций учтено отсутствие согласия собственника имущества на больший, чем 3 года срок аренды. Судами также принято во внимание, что пятилетний срок аренды рассматривался на дату формирования аукционной документации, что предполагает заключение договора непосредственно после проведения аукциона, который состоялся 31.10.2019 и после указанной даты на дату судебного урегулирования настоящего спора прошло значительное время, в течение которого ответчик, после окончания срока заключенного с ним договора аренды от 28.03.2014, продолжал пользоваться рассматриваемыми муниципальными помещениями. При этом в отношении заключения нового договора аренды сторонами длительное время велась переписка и ответчик не проявил инициативы урегулирования спора в судебном порядке, что и повлекло обращение в арбитражный суд учреждения в целях установления правовой определенности в судьбе муниципального имущества, находящегося у него на праве оперативного управления.

Суд округа отмечает, что до заключения нового договора аренды, срок которого исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу (07.12.2023), учитывая дату истечения срока действия предыдущего договора аренды (октябрь 2019 года), ответчик уже фактически пользуется спорными муниципальными помещения на протяжении более четырех лет, следовательно, не имеется оснований полагать условие о трехлетнем сроке нового договора, исчисляемого с 07.12.2023, несправедливым.

Суд первой инстанции, определяя срок действия договора аренды, правомерно учитывал отсутствие волеизъявления обладателей вещных прав: право собственности муниципального образования и право оперативного управления учреждения на обременение имущества арендой на срок, больший чем установленный Законом о конкуренции минимальный срок. При этом злоупотребления указанными лицами своими вещными правами судами обеих инстанций не установлено.

Ссылка предпринимателя на то, что судами не учтены фактические обстоятельства, влияющие на вынесение решения в части установления размера арендной платы в период распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной COVID-19, является несостоятельной и отклоняется судом кассационной инстанции с учетом содержания определенного судом и неоспариваемого ответчиком условия пункта 4.2 договора, согласно которому сумма к доплате за период с фактического пользования помещением с учетом оплаты арендатором ежемесячных арендных платежей по ранее заключенному договору будет определена дополнительным соглашением о рассрочке платежей на дату государственной регистрации договора и распределена равными долями, уплачиваемыми ежемесячно, на весь срок договора аренды.

Таким образом, при наличии оснований для применения ковидного моратория, его положения подлежат учету в дополнительном соглашении, заключение которого предусмотрели стороны.

В целом, приведенные заявителем жалобы доводы повторяют его позицию по делу, не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, основанныхна фактических обстоятельствах, по существу направлены на переоценку доказательстви установленных обстоятельств, что выходит за рамки рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные статьей 286 АПК РФ.

Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства,а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу положений статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела не допущено. Решение и постановление отмене не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры                           от 05.10.2023 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023 по делу № А75-18985/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу –                               без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                      М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                                     А.Ю. Донцова

 

ФИО1