ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45 

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-22286/2020

г. Самара

15 декабря 2021 года

Резолютивная часть постановления оглашена 09 декабря  2021  года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря  2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей   Дегтярева Д.А.,   Коршиковой Е.В.,   при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Факел" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 октября 2021 года по делу № А65-22286/2020 (судья Исхакова М.А.) по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Факел", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 4 911 022 руб. 18 коп. задолженности по договору аренды № 19019 от 10.02.2016 за период с 01.06.2018 по 30.04.2020, 1 780 138 руб. 75 коп. неустойки за период с 15.06.2018 по 13.05.2020, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «УК «Современные технологии управления»,

      с участием в судебном заседании:

     от ответчика - ФИО2, по доверенности от 27.09.2021  г., 

     иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Факел", г.Казань, о взыскании 4 911 022 руб. 18 коп. задолженности по договору аренды № 19019 от 10.02.2016 за период с 01.06.2018 по 30.04.2020, 1 780 138 руб. 75 коп. неустойки за период с 15.06.2018 по 13.05.2020.

На основании ст. 51 АПК РФ судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «УК «Современные технологии управления».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 октября 2021 года иск  удовлетворен; с Общества с ограниченной ответственностью "Факел", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) взыскано  4 911 022 руб. 18 коп. долга, 1 780 138 руб. 75 коп. неустойки; с Общества с ограниченной ответственностью "Факел", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 56 456 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что ответчик не является лицом, обязанным оплачивать арендную плату ввиду фактического не использования земельного участка; считает, что судебные акты по делу № А65-24098/2018 не являются основанием для удовлетворения требований по настоящему спору. 

В судебном заседании представитель ответчика - ФИО2, по доверенности от 27.09.2021  г., апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Истец и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассмотрена судом в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных в порядке статьи 123 АПК РФ о месте и времени проведения судебного заседания. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Установлено, что решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.09.2019 по делу № А65-24098/2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2019 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2020, были удовлетворены исковые требования Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Факел" задолженности по арендной плате за период с 20.03.2018 по 31.05.2018 в сумме 509 699,38 руб., пени за период с 16.10.2017 по 28.05.2018 в размере 17 860,06 руб.

По настоящему делу истцом заявлена к взысканию сумма задолженности по арендной плате, образовавшаяся за  период с 01.06.2018г. по 30.04.2020г., т.е. следующий за периодом взыскания задолженности по делу № А65-24098/2018.

Судебными актами по делу № А65-24098/2018 с участием тех же лиц были установлены следующие обстоятельства.

На основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 01.12.2015 № 4215 «Об обмене земельных участков по улицам Павлюхина и ул. Дубравная» земельный участок с кадастровым номером 16:50:160601:558 разделен на два земельных участка: площадью 10 907 кв.м с кадастровым номером 16:50:160601:597 и площадью 4495 кв.м. с кадастровым номером 16:50:160601:598; принято решение о расторжении договора аренды от 27.02.2015 № 18289; на основании статьи 39.22 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок площадью 4 497 кв.м с кадастровым номером 16:50:070115:1104, принадлежащий на праве собственности ООО «Факел», принят в муниципальную собственность с предоставлением обществу в собственность земельного участка площадью 4 495 кв.м с кадастровым номером 16:50:160601:598, образованного из земельного участка с кадастровым номером 16:50:160601:558, взамен изымаемого земельного участка.

Между МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» и ООО «Факел» заключено соглашение об обмене земельных участков от 26.01.2016, по условиям которого общество передает в муниципальную собственность земельный участок площадью 4 497 кв.м с кадастровым номером 16:50:070115:1104, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Павлюхина, а МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» взамен указанного земельного участка предоставляет ООО «Факел» в собственность земельный участок площадью 4 495 кв.м с кадастровым номером 16:50:160601:598, расположенный по адресу: 

<

...>.

10.02.2016 между истцом (арендодатель)  и ответчиком (арендатор по договору) был заключен договор аренды земельного участка №19019, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:50:160601:597, находящийся по адресу: РТ, г.Казань, Приволжский район, ул.Дубравная, площадью 10907 кв.м. Участок предоставлен под административные офисы, паркинги, объекты благоустройства – в зоне специального назначения (Д3).

Согласно п.2.1 договора, участок предоставлен сроком до 19.02.2018.

Актом приема-передачи от 10.02.2016 подтверждается передача арендодателем арендованного земельного участка арендатору.

Пунктом 3.1 договора стороны согласовали, что арендная плата подлежит начислению в соответствии с методикой, утвержденной постановлением КМ РТ от 9 февраля 1995 г. №74 «Об арендной плате за землю», решением Казанской городской Думы от 11.11.2013 №5-26. Арендатор самостоятельно  исчисляет годовую арендную плату за землю, которую вносит ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца (п.3.1., 3.3. договора).

Согласно п.3.6. договора размер арендной платы не является фиксированным и изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемом арендодателем письмом по адресу, указанному в договоре. Уведомление может быть сделано арендодателем в том числе и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для арендатора.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра 16.03.2016.

Обращаясь в суд, истец ссылался на неуплату ответчиком арендных платежей, начисленных за период с  01.06.2018 по 30.04.2020, что привело к образованию у ответчика задолженности по договору аренды № 19019 от 10.02.2016 в размере 4 911 022 руб. 18 коп. 

Кроме того, истцом была начислена неустойка на данную сумму задолженности в размере 1 780 138 руб. 75 коп. за период с 15.06.2018 по 13.05.2020.  

Из материалов дела следует, что направленная истцом в адрес ответчика претензия от 14.05.2021 с требованием о погашении образовавшейся задолженности была оставлена последним без удовлетворения.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата. 

В силу ч.4 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Правоотношения сторон подпадают под регулирование главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ).

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок определения размера арендной платы порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.  

Согласно Положению о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена (утв. постановлением КМ РТ от 9 февраля 1995 г. № 74), размер годовой арендной платы определяется по следующей формуле: А = Рс x Кф, где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - размер ставки земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к настоящему Положению.

Размер земельного участка, кадастровая стоимость ответчиком не оспаривались. Вместе с тем, ответчик полагал свою обязанность по внесению арендных платежей прекратившейся после 20.03.2018, поскольку с указанной даты земельный участок перешел в долевую собственность граждан и юридических лиц – собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, указывал, что  после 20.03.2018 он земельным участком не пользовался, на земельном участке административные офисы не располагаются.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно п.1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ, при прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поскольку оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Из пункта 2.1 договора аренды следует, что договор заключен сроком до 19.02.2018.

По условиям пункта 2.6 договора, действие настоящего договора прекращается со дня, следующего после даты, указанной в пункте 2.1, в связи с чем у арендатора возникает обязанность по возврату земельного участка арендодателю по акту приема- передачи.

Как следует из материалов дела, истец уведомил ответчика в письме от 27.09.2018 №12572/кзиоисх о прекращении договора аренды земельного участка №19019 от 10.02.2016 и необходимости возврата земельного участка в срок до 26.10.2018.

Однако ответчик не обеспечил возврат арендуемого земельного участка в указанный в уведомлении срок.  Доказательств того, что истец уклонялся от приемки земельного участка не представил. 

Доводы ответчика о невозможности пользования земельным участком на том основании, что он используется собственниками помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в целях обслуживания указанного дома, подлежат отклонению.

Данные обстоятельства уже являлись предметом проверки в рамках дела №А65-24098/2018, в связи с чем, принимаются судом по настоящему делу как имеющие преюдициальное значение на основании ч.2 ст. 69 АПК РФ.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Из разъяснений, данных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Обосновывая свои возражения ответчиком указывалось, что спорный земельный участок  необходим для использования многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Из материалов дела следует, что судом по настоящему делу назначалась экспертиза, в том числе, для разрешения вопроса   о соответствии площади земельного участка с кадастровым номером 16:50:160601:598, предоставленного для строительства указанного многоквартирного жилого дома, нормативам для размещения дома.

В представленном суду заключении эксперта №26/2021 по результатам судебной экспертизы экспертом сделан вывод о несоответствии площади земельного участка с кадастровым номером 16:50:160601:598 нормативам для размещения многоквартирного 10-ти секционного 10-ти этажного дома со встроенными помещениями.

По делу №А65-24098/2018 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 16:50:160601:598 был построен многоквартирный жилой дом, который был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.02.2018 № 16-RU16301000-26-2018.

Земельный участок, площадью 4 495 кв.м, с кадастровым номером 16:50:160601:598, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в данном многоквартирном жилом доме в силу закона на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома.

Земельный участок, площадью 4 495 кв.м, с кадастровым номером 16:50:160601:598, на котором расположен многоквартирный жилой дом, является смежным с земельным участком площадью 10 907 кв.м с кадастровым номером 16:50:160601:597, расположенным по адресу: 

<

...>.

Таким образом, спорный земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома с элементами озеленения и благоустройства не предоставлялся, вид разрешенного использования в установленном законом порядке не изменялся, равно как и не вносились изменения в договор аренды от 10.02.2016 № 19019 в части изменения цели предоставления в аренду данного земельного участка, на земельном участке с кадастровым номером 16:50:160601:597 не расположен многоквартирный жилой дом.

Судами по делу №А65-24098/2018 указано, что у собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке, площадью 4 495 кв.м, с кадастровым номером 16:50:160601:598, по адресу: 

<

...>, не возникло права общей долевой собственности на смежный земельный участок, площадью 10 907 кв.м, с кадастровым номером 16:50:160601:597, в связи с чем ООО «Факел» обязано было в спорный период оплачивать арендную плату по договору аренды от 10.02.2016 № 19019.

Суд отметил также, что не использование Обществом земельного участка с кадастровым номером 16:50:160601:597 в целях, для которых он был предоставлен, не освобождает его от обязанности оплачивать арендную плату по договору аренды от 10.02.2016 № 19019.

При таких обстоятельствах оснований полагать, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:160601:597 перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома, не имеется.

То обстоятельство, что на спорном земельном участке находятся объекты озеленения и благоустройства, предназначенные для обслуживания  и эксплуатации  жилого дома, не влечет прекращения прав Общества на данный земельный участок. Обстоятельств неправомерного занятия земельного участка без ведома  ответчика судом не установлено.

Требования об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не являлись предметом рассмотрения по настоящему делу.

Собственниками помещений многоквартирного жилого дома № 2д по ул. Дубравная г. Казани в установленном законом порядке не оспорены действия уполномоченного органа власти по формированию земельного участка с кадастровым номером 16:50:160601:598, на котором расположен многоквартирный дом, с иском об оспаривании соответствующего права на смежный земельный участок или об установлении границ земельного участка они не обращались.

Как верно указал суд первой инстанции, вопрос о необходимости использования спорного земельного участка в целях эксплуатации многоквартирного жилого дома 2 д по ул. Дубравная, г.Казани, не может быть разрешен в рамках настоящего спора без реализации собственниками помещений жилого дома права на оспаривание аренды земельного участка 16:50:160601:597 или установления границ земельного участка.

Вопреки доводам ответчика о неправомерности ссылки на выводы суда по делу №А65-24098/2018, изменение фактических обстоятельств после вступления в силу судебного акта по указанному делу не установлено, ответчиком приведены аналогичные доводы в обоснование возражений на иск и апелляционной жалобы. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 4 911 022 руб. 18 коп. за период с 01.06.2018 по 30.04.2020.

Кроме того, согласно пункту 3.5 договора, в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Статьями 329 и 330 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (часть 1 статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий спорного договора, обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 1 780 138 руб. 75 коп. за период с 15.06.2018 по 13.05.2020.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта  суда первой  инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 октября 2021 года по делу № А65-22286/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу  ООО "Факел" -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

  Председательствующий судья

 

Судьи

Е.А. Митина

 

Д.А. Дегтярев 

 

Е.В. Коршикова