АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СТАВРОПОЛЬСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Ставрополь

Дело № А63-24422/2019

«14» августа 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена  11 августа 2020 года                                     

Решение  изготовлено в полном объеме 14 августа 2020 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Гладских Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Пятигорск, ОГРН 

<

***>

к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации», г. Москва

филиалу Северо-Кавказский  институт федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации», г. Москва

о взыскании задолженности по договору аренды №1 от 05.09.2016 за период с 31.08.2018 по 30.11.2019  в размере 4 229 390 руб., задолженности по  коммунальным платежам в размере 22 226, 38 руб., госпошлины в размере 44 518 руб.

при участии от истца  - ФИО3 по доверенности от 05.08.2020,

ответчика – ФИО4 по доверенности от 18.12.2019, 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Пятигорск, ОГРН 

<

***> (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации», г. Москва, филиалу Северо-Кавказский  институт федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации», г. Москва (далее - ответчик, академия) о взыскании задолженности по арендной плате  по договору аренды №1 от 05.09.2016 за период с 31.08.2018 по 30.11.2019 в размере 4 229 390 руб.,  по  коммунальным платежам в размере 22 226, 38 руб., госпошлины в размере 44 518 руб.

Определением от 21.07.2020 дело отложено в судебное заседание на 11.08.2020.

Представитель истца в судебном заседании уточнил(уменьшил) исковые требования, просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате  по договору аренды №7 от 05.09.2016 за период с 01.08.2018 по 30.11.2018 в размере 4 029 652 руб., госпошлину в размере 44 518 руб.

Суд удовлетворил ходатайство истца в рамках ст. 49 АПК РФ.

Представитель ответчика в отзыве на исковое заявление и в судебном заседании не признал заявленные требования, просил суд в иске отказать.

Исследовав материалы дела, суд не признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела установлено, что 05.09.2016 между предпринимателем (арендодатель) и  академией  (арендатор) был заключен договор № 7  на предоставление в аренду здания, не являющегося объектом культурного наследия (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение литер Р, кадастровый номер 26-26-28/008/2010-065 общей площадью 2459,1 кв.м кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, для размещения арендатора (Северо-Кавказского филиала РАНХиГС) и ведения им уставной деятельности (пункт 1.1. договора).

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.01.2010 серия 26- АЖ № 122175.

Стороны установили, что  договор № 7 от 05.09.2016  действует до 31.12.2021          (пункт 2.1. договора).

К вышеуказанному договору аренды стороны подписали акт приема - передачи от 05.09.2016 арендодателя арендатору нежилого помещения, общей площадью 2459,1  кв.м,  расположенного по адресу: 

<

...>

В соответствии с пунктом 5.1 договора за пользование помещением установлена ежемесячная арендная плата в сумме  1 057 413 руб., НДС не облагается, внесение арендной платы производится  за каждый месяц до 10 числа следующего за расчетным.

Расходы на плату коммунальных услуг не включаются в установленную  договором суммы арендной платы, коммунальные услуги оплачиваются арендатором  согласно условий договора на возмещение расходов, заключенного  арендатором по исполнение пункта 3.2.2. настоящего договора (пункт 5.5. договора).

Согласно пункту 3.1.10 арендодатель обязуется за свой счет   государственную регистрацию настоящего договора и дополнительных соглашений к нему в течении двух месяцев с момента их подписания сторонами.

В пункте 3.2. стороны предусмотрели обязанности арендатора, в том числе  в  пункте 3.2.8  договора -  не производить переустройства и ( или) перепланировки без предварительного  письменного разрешения арендодателя, в пункте 3.2.9. – сдавать помещения объекта в субаренду (поднаем или безвозмездное пользование (ссуду), осуществлять другие действия, влекущие какие-либо обременения предоставленных арендатору имущественных прав, а также передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу (перенаем)  только предварительного  письменного согласия Арендодателя

В разделе 7 договора стороны предусмотрели  порядок изменения, досрочного прекращения и расторжения договора и его заключения на новый срок.

 Согласно пункту 7.1. договора изменения условий настоящего договора и его досрочное расторжение, за исключением изменения сторонами своего наименования, места нахождения, почтового адреса, банковских реквизитов или реорганизации, а также условий, предусмотренных пунктами 7.2. и 7.5 настоящего договора, допускаются по соглашению сторон.

Согласно пункту 7.2. договора в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.8, 3.2.9 настоящего договора  арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив арендатора за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения настоящего договора.

Пунктом 7.5 договора  стороны предусмотрели право арендатора  на расторжение договора в одностороннем порядке без обращения в суд.

Договор № 7 на предоставление в аренду здания, не являющегося объектом культурного наследия, от 05.09.2016 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю  09.09.2016  г, запись регистрации № 26-26/028-18/028/20/2016-1977/1.

29 марта 2019 года стороны подписали дополнительное соглашение № 01 к договору на предоставление в аренду здания, не являющегося объектом культурного наследия № 7  от 05.09.2016.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 29.03.2019 стороны  дополнили пункт 5.1. договора абзацами следующего содержания:

- в период с 1 августа 2018 года по 30 ноября 2018 года сумма ежемесячной арендной платы составляет 50 000 руб., НДС не облагается в соответствии с информационным письмом (форма 26.2-7) ИФНС России по г.Пятигорску Ставропольского края от 25 августа 2016 года № 2798;

- в период с 01 декабря 2018 года по 31 декабря 2018 года сумма ежемесячной арендной платы составляет  1 057 413  руб., НДС не облагается в соответствии с информационным письмом (форма 26.2-7) ИФНС России по г.Пятигорску Ставропольского края от 25 августа 2016 года № 2798

- соглашение распространяет свое действие с 01 августа 2018 года.

Пунктом 5 дополнительного соглашения от 29.03.2019 стороны установили:                 с 01 января 2019 года изложить первый абзац  пункта 5.1. в следующей редакции: «сумма ежемесячной арендной платы составляет 249 672  руб., НДС не облагается в соответствии с информационным письмом (форма 26.2-7) ИФНС России по г.Пятигорску Ставропольского края от 25 августа 2016 года № 2798». В данной части соглашение распространяет свое действие с 01 января 2019 года.

Пунктами 2 и 3 дополнительного соглашения  от 29.03.2019 стороны изменили размер площади нежилого помещения, переданного в аренду, исключив с 01 января 2019 года  помещения общей площадью 1247,1 кв.м и  внесли с 01.01.2019 изменения в пункт 1.1. договора установив, что «арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1212, 0 кв.м, находящееся  литер Р кадастровый номер  26:33:130402:74 кв.м кв. м (далее – помещение), расположенное по адресу: 

<

...>, для размещения арендатора (Северо-Кавказского филиала РАНХиГС) и ведения им уставной деятельности, в том числе образовательной. Состав помещений передаваемого в аренду объекта указан в приложении № 3 к настоящему договору». В данной части настоящее соглашение распространяет свое действие с 01 января 2019 года.

В материалы дела представлены  приложения к дополнительному соглашению от 29.03.2019:

№1  – акт приема-передачи из аренды нежилых помещений от 31.12.2018.

№2 – состав передаваемых  в аренду нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

Дополнительное соглашение № 01 от 29.03.2019 к договору на предоставление в аренду здания, не являющегося объектом культурного наследия, № 7  от 05.09.2016,  приложение №  1 – акт приема-передачи из аренды нежилых помещений от 31.12.2018, приложения № 2 – состав передаваемых  в аренду нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, подписаны обеими сторонами,  что не оспаривается ни истцом ни ответчиком.

Дополнительное соглашение № 01 от 29.03.2019 к договору  на предоставление в аренду здания, не являющегося объектом культурного наследия, № 7  от 05.09.2016, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не  зарегистрировано в установленном законом порядке. 

В материалы дела истцом предоставлено уведомление о приостановлении  государственной регистрации дополнительного соглашения № 01 от 29.03.2019 от 11.04.2019, ответ  Управления Росреестра от 29.06.2019 № 18-5583/10 на обращение ФИО2 от 11.06.2019 по вопросу приостановления государственной регистрации прав на основании дополнительного соглашения № 01 от 29.03.2019.

Письмом  от 11.06.2019 истец  направил   арендатору  «уведомление  о расторжении договора аренды и дополнительного соглашения  к нему с требованием о возврате арендуемого имущества и погашении задолженности», в котором выразил отказ от регистрации дополнительного соглашения № 01 от 29.03.2019, потребовал  осуществить возврат арендованного имущества в срок до 01 июля 2019 г и погасить задолженность в сумме 4 162 224, 23 руб.

Письмом от 26.06.2019  истец уведомил арендатора о возврате арендованного имущества в срок до 25 июля 2019 года и погашении  задолженности в сумме 4 162 224, 23 руб.

22 октября 2019 года  истец повторно  направил ответчику  уведомление о расторжении договора аренды с требованием возврата арендованного имущества  в срок до 31.10.2019 и погашении  задолженности в сумме 1 914 826 руб.

Арендатор полностью возвратил арендованное имущество арендодателю,  стороны  подписали  акты возврата имущества  от 30.10.2019, от 25.11.2019.

Договор  аренды № 7 от 05.09.2016 прекращен с 25.11.2019, спор между сторонами по возврату имущества отсутствует.

Предметом спора согласно уточненных истцом требования   является задолженность по арендной плате(постоянная величина) в размере 4 029 652,00руб. за период с 01августа 2018 по 30ноября 2018.

 Истец в материалы дела представил акты сверки за период с 05.09.2016- 26.10.2018, от 31.10.2019, подписанные обеими сторонами.

В части арендных платежей за  период с 01.01.2019 по  31.10.2019  разногласий по начислению арендной платы не имеется, обеими сторонами в акте сверки от 31.10.2019 отражена сумма ежемесячной арендной платы в размере 249 672 руб.

Согласно акта сверки от 31.10.2019 между сторонами имеются разногласия в части оплаты арендной платы за период август - ноябрь 2018, при этом истец в акте сверки от 31.10.2019 отразил начисление ежемесячной  арендной платы из расчета  1 067 413 руб., ответчик  за период август-ноябрь 2018 года отразил ежемесячную  арендную плату в сумме 50 000 руб.

 В связи  с тем, что направленные  истцом претензии добровольно ответчиком были не удовлетворены, это  послужило основанием для обращения с заявленным иском в суд.

В соответствии со статьей 650 Гражданского  кодека Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Таким образом, в силу статей 606 и 614 ГК РФ обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в аренду, а встречной обязанностью арендатора - своевременное внесение установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Абзацем первым статьи 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно абзацу второму пункта 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.  

             Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ  участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

          Согласно ст. 71 АПК РФ  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4). Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5). 

Суд установил наличие спора между сторонами по размеру арендной платы за указанный период, который истец считает в рамках размера установленного договором аренды, а ответчик,   согласно  условий подписанного сторонами   дополнительного соглашения к договору аренды, которым стороны изменили размер арендованной площади, порядок и  размер  арендной платы.

Исследовав материалы дела, доводы, возражения сторон, оценив  представленные доказательства в их совокупности по внутреннему убеждению, основанному на  всестороннем, полном, объективном их исследовании,  суд считает стороны  дополнительным  соглашением  № 01 от 29.03.2019  внесли изменения в условия договора № 7 на предоставление в аренду здания, не являющегося объектом культурного наследия, от 05.09.2016  в части размера   арендной платы, определив  размер ежемесячных арендных платежей  за период  август-ноябрь 2018 в сумме 50 000 руб., за декабрь 2018 г в сумме 1057 413  руб., за период с 01 января 2019 года в сумме 249 672 руб., указав, что    достигнутые сторонами  договоренности  распространены на их   правоотношения  с 01.08.2019.

Фактическое исполнение сторон обязательств по  достигнутому вышеуказанному дополнительному соглашению подтверждается представленными  в материалы дела  счетами,  предъявленными  к оплате, платежными документами по их оплате арендатором, актами по аренде, подписанными истцом, а также актом сверки расчетов от 31.10.2019.

Довод истца  об отказе от исполнения дополнительного  соглашения  № 01 от 29.03.2019 является необоснованным, поскольку не соответствует  условиям договора аренды (раздел 7) в части  изменения, досрочного прекращения и расторжения договора по соглашению сторон.

Суд  отклоняет довод истца о том, что дополнительное соглашение № 01 от 29.03.2019 не заключено в связи с отсутствием его государственной регистрации, исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ), в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

 Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Дополнительное соглашение  № 01 от 29 марта 2019 года подписано  истцом и ответчиком,  факт его заключения сторонами  в процессе его исполнения не оспаривался, подтверждается также наличием фактических действий  сторон по исполнению обязательств, согласно его условий, предъявлением счетов к оплате арендодателем и их  оплатой арендатором.

 При таких обстоятельствах последующие ссылки арендодателя на незаключенность данного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением и не имеет правового значения, поскольку арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания того, что договор  действует с учетом измененной платы.

 Из изложенного следует, что дополнительное соглашение № 01 от 29 марта 2019 года должно применяться в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации.

Идентичная правовая  позиция  отражена Верховным Судом РФ  в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).

Материалами дела подтверждается, что ответчиком  за заявленный период полностью произведена оплата  арендной  платы(постоянная величина) исходя из условий дополнительного соглашения  № 01 от 29 марта 2019 года,  задолженности у ответчика перед истцом не имеется, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами,  что является основанием к отказу в удовлетворении заявленного иска.

Судебные расходы по государственной пошлине относятся на истца, согласно уточненным исковым требованиям  при отказе ему в иске.

Руководствуясь статьями 49, 65, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворить.

Отказать в удовлетворении уточненных исковых требований индивидуальному  предпринимателю  ФИО2, г. Пятигорск.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Пятигорск, ОГРН 

<

***>  справку на  возврат государственной пошлины из федерального бюджета  в размере  2 571 руб. (платежное поручение № 140 от 02.12.2019) в части  её переплаты и уменьшении иска.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                        Н.В. Гладских