АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-45180/2019

г. Краснодар

15 апреля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2022 года.

            Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Герговым А.З., при организации видеоконференц-связи Арбитражным судом Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П., при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Восход» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (руководитель), ФИО2 (доверенность от 05.04.2022), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, – администрации города Шахты (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью «Бюро кадастровых инженеров», комитета по управлению имуществом администрации города Шахты, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом администрации города Шахты на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 по делу № А53-45180/2019, установил следующее. 

Общество с ограниченной ответственностью «Восход» (прежнее наименование «Дон-Агропродукт»; далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к администрации города Шахты (далее – администрация) о признании недействительным постановления от 18.09.2019 № 3662 об отмене постановления от 11.07.2018 № 3533 о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 286 031 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020520:38, расположенного по адресу: 

<

...>, (далее – земельный участок) при условиях уточнения его границ и площади, присвоения адреса, изменения вида разрешенного использования, внесения соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Бюро кадастровых инженеров», комитет по управлению имуществом администрации города Шахты (далее – бюро, комитет).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.05.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2020, в удовлетворении заявления отказано. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.02.2021 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. С учетом предусмотренного законодателем случая предоставления находящегося в публичной собственности земельного участка без проведения торгов и без обоснования его площади судам указано на необходимость оценки заключенного обществом и муниципальным унитарным предприятием «Чистый город» (далее – муниципальное предприятие) договора от 04.06.2005 № 1 купли-продажи предприятия и приложений к нему, установления перешедшего к обществу по этому договору объема прав на земельный участок, наличия у общества обязанностей по переоформлению прав на земельный участоки обоснованию его площади, необходимой для размещения и эксплуатации административного здания площадью 59,5 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020520:287 и нежилых зданий площадью 197,1 кв. м, 25,1 кв. м с кадастровыми номерами 61:59:0020520:288, 61:59:0020520:289 (далее – нежилые здания).

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021, заявление общества удовлетворено. Судебные акты мотивированы следующим. На основании договора от 04.06.2005 № 1 купли-продажи предприятия к обществу в составе имущественного комплекса перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Общество, исполняя обязанность по переоформлению названного права, не должно обосновывать площадь земельного участка, необходимую для размещения и эксплуатации нежилых зданий.

Комитет, обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Назначение нежилых зданий не соответствует разрешенному использованию земельного участка. Несоразмерность площади нежилых зданий площади земельного участка препятствует предоставлению последнего обществу в аренду без проведения торгов. Необоснованное предоставление повлечет нерациональное распоряжение земельным участком.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на отсутствие у него обязанности по обоснованию площади земельного участка, включение земельного участка в производственную базу общества, вспомогательный характер расположенных на земельном участке нежилых зданий, переход к обществу прав на земельный участок, которыми обладал прежний собственник предприятия.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что распоряжением мэра города Шахты от 16.07.2001 № 1642 земельный участок, площадь которого составляла 344 700 кв. м, был закреплен за муниципальным предприятием на праве бессрочного (постоянного) пользования. По сведениям правил землепользования и застройки муниципального образования город Шахты земельный участок расположен в трех территориальных зонах.

Общество (покупатель) и муниципальное предприятие (продавец) в лице внешнего управляющего на основании протокола от 30.05.2005 об итогах торгов по продаже имущества должника путем публичного предложения заключили договор от 04.06.2005 № 1 купли-продажи предприятия, в имущественный комплекс которого вошли право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком и расположенные на нем нежилые здания.

При проведении кадастровых работ установлено, что уменьшение площади земельного участка связано с образованием земельных участков с кадастровыми номерами 61:59:0020520:263, 61:59:0020520:308, 61:59:0020520:323, 61:59:0020520:324, 61:59:0020520:311, которым присвоены почтовые адреса: 

<

...>, 188-д, 188-в, 188-е, 186-б.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 24.05.2018 № 841150 о присвоении земельному участку почтового адреса и о предварительном согласовании его предоставления в связи с необходимостью уточнения его границ. Администрацией издано постановление от 11.07.2018 № 3533 о предварительном согласовании предоставления обществу земельного участка (площадью 286 031 кв. м) при условии уточнения его границ. Обществу предложено обратиться в уполномоченный орган по вопросу о внесении в сведения Единого государственного реестра недвижимости изменений, касающихся почтового адреса нежилых зданий и земельного участка, расположения последнего в зоне неиспользуемых природных территорий и его разрешенного использования под зелеными насаждениями, открытыми спортивными площадками.

Комитет обратился в администрацию с заявлением от 02.08.2019 № 61/КУИ/1592 об отмене постановления от 11.07.2018 № 3533. Администрация со ссылкой на данное обращение постановлением от 18.09.2019 № 3662 отменила постановление от 11.07.2018 № 3533.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным возможно при установлении несоответствия этого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Компетентному органу местного самоуправления (его должностному лицу) предоставлено право на отмену ранее принятого им правового акта в целях обеспечения соблюдения действующего законодательства при осуществлении публичных функций и в порядке самоконтроля (пункт 4 статьи 7, пункт 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»; далее – Закон № 131-ФЗ).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 26.05.2011 № 739-О-О отметил, что названное положение направлено на реализацию гарантий самостоятельности органов местного самоуправления. Оно не исключает возможность судебного контроля принимаемых органами местного самоуправления решений об отмене ранее изданных актов, которые не могут носить произвольный характер. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 сформулировал правовую позицию, согласно которой отмена в порядке самоконтроля ненормативного правового акта осуществляется с обязательным указанием норм, которым отмененный правовой акт не соответствовал.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). Законодатель допускает возможность продажи земельных участков, находящихся в публичной собственности, или заключения договоров их аренды без проведения торгов в случае предоставления этих участков собственнику расположенных на них зданий, сооружений (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховным Судом Российской Федерации выработаны правовые подходы, согласно которым условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является доказанность (обоснованность) площади испрашиваемого участка, необходимой для использования зданий, сооружений (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества и должна быть соразмерна их площади (определение от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).

Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) юридическим лицам вменены в обязанности переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретение таких участков в собственность (пункт 2 статьи 3). Договоры купли-продажи или аренды в этих случаях заключаются без проведения торгов (подпункт 7 пункта 2 статьи 39.3, подпункт 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). 

Лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, но которое в силу закона не может быть субъектом такого права, вправе заключить договор купли-продажи этого участка или договор его аренды (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). 

При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования не требуется представление документов, обосновывающих площадь выкупаемых (приобретаемых в аренду) земельных участков. Аналогичный подход по отношению к землям сельскохозяйственного назначения приведен в пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020. Правовые препятствия для применения такого подхода по отношению к землям населенных пунктов отсутствуют.

В случае необходимости уточнения границ земельного участка его предоставлению в аренду или в собственность должно предшествовать предварительное согласование предоставления земельного участка и соответствующий кадастровый учет (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.14, статья 39.15 Земельного кодекса).

В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки (часть 1 статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Общие правила продажи недвижимости применяются к продаже предприятий (пункт 2 статьи 549 Гражданского кодекса).

Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) допускается включение в план внешнего управления в качестве меры по восстановлению платежеспособности должника продажу его предприятия (статья 109, пункт 2 статьи 110), под которым понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности (пункт 1 статьи 110). При продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе здания, сооружения, земельные участки (пункт 3 статьи 110).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем.

Земельным законодательством предусмотрены случаи, при которых предоставление находящегося в публичной собственности земельного участка возможно без проведения торгов и без обоснования его площади. Одним из таких является случай переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

По заключенному с муниципальным предприятием договору от 04.06.2005 № 1 купли-продажи предприятия к обществу в составе имущественного комплекса перешли не только нежилые здания, но и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Общество, не являющееся лицом, которое может обладать таким правом, обязано было переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем заключения договора аренды или договора купли-продажи. При этом у него отсутствовала обязанность по обоснованию площади земельного участка, необходимой для размещения и эксплуатации нежилых зданий.

В связи с необходимостью уточнения границ земельного участка администрация по заявлению общества должна была вынести решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Обращение комитета не содержало ссылку на обстоятельство, отнесенное законодателем к основаниям отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка. Администрация не доказала законность оспариваемого постановления, а также наличие обстоятельств, позволявших принять оспариваемый правовой акт.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 по делу № А53-45180/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                       В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                  А.И. Мещерин

Судья                                                                                                                 И.В. Сидорова