АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Новосибирск                                                                Дело № А45-38314/2019

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2020 года 

Решение в полном объеме изготовлено 10 июня 2020 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Серёдкиной Е.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление - 3» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

к ответчику: индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 317547600099462), г. Новосибирск,

третьи лица: 1) ФИО3, 2) ФИО4,

о признании договора участия в долевом строительстве № 187 от 30.08.2017 расторгнутым,

при участии в судебном заседании представителей

истца: не явился, извещен,

ответчика: ФИО5, по доверенности от 25.11.2019, паспорт,

третьих лиц: 1) не явился, извещен, 2) ФИО6, по доверенности от 09.08.2018, паспорт.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление - 3» (далее - истец) обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО3, 2) ФИО4 о признании договора участия в долевом строительстве № 187 от 30.08.2017 расторгнутым.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве. Представитель третьего лица также возражал против удовлетворения иска.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности, заслушав представителей ответчика и третьего лица в судебных заседаниях (часть 2 статьи 64, статьи 71, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – далее АПК РФ), суд установил следующее.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом (застройщик) и ответчиком (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 30.08.2017 №187, по условиям которого застройщик обязуется передать участнику двухкомнатную квартиру в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, а участник обязуется принять квартиру и оплатить ее стоимость (далее – договор).

Следовательно, между сторонами возникли правоотношения из договора участия в долевом строительстве, урегулированные Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ).

Порядок оплаты по договору определен сторонами в пункте 3.1.1 договора, согласно которому ответчик обязан оплатить 2770370 рублей стоимости квартиры в течение одного календарного дня после регистрация договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Ответчиком и ФИО3, с согласия истца, заключено соглашение №1 от 05.09.2017 к договору, в соответствии с которым ответчик передал ФИО3 свои права требования на получение квартиры, являющейся предметом договора. Данное соглашение подписано истцом, ответчиком и ФИО3, зарегистрировано в установленном порядке 13.09.2017.

В последующем  ФИО3 и ФИО4, с согласия истца, заключено соглашение №2 от 10.01.2018 к договору, в соответствии с которым ФИО3 передал ФИО4 свои права требования на получение квартиры, являющейся предметом договора. Данное соглашение подписано истцом, ФИО3 и ФИО4, зарегистрировано в установленном порядке 22.01.2018.

После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию ФИО4 пользуется жилым помещением.

Истец в обоснование требований указал, что ответчик в установленный договором срок стоимость квартиры не оплатил, в связи с чем, ему была направлена претензия от 22.06.2018 (исходящий №2207/18) с требованием оплатить задолженность по договору, а в последующем направлено уведомление от 18.10.2019 об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

Оставление претензии без удовлетворения явилось основанием для предъявления настоящего иска.

В соответствии с частью 5 статьи 5 Закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Ответчик, возражая по иску, указал, что оплата по договору произведена полностью путем зачета встречных требований.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, статьей 310 ГК РФ предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     

Частью 3 статьи 9 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по плате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона №214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских, прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 ГК РФ, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение - договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в дом числе в получении необходимой информации.

Судом установлено и сторонами не оспаривается факт заключения договора, соглашений №1 и №2 об уступке прав требований, а также их государственная регистрация в установленном порядке.

Пунктом 8.2. договора закреплено, что уступка прав (требования) по договору и/или перевод долга допускается только с письменного согласия Застройщика и подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По факту получения уведомления Застройщик (либо иное уполномоченное им лицо) в течение 10 (десяти) рабочих дней оформляет проект договора (соглашения) по уступке прав (требования) и извещает участника долевого строительства о готовности документов по телефону или электронной почте участника долевого строительства, указанным в разделе 10 договора (п. 8.4. Договора участия в долевом строительстве).

В пункте 2 соглашений № 1 и №2 установлено, что долевой взнос по договору № 187 участия в долевом строительстве от 28.09.2017 оплачен «Участником долевого строительства» в полном объёме. 

Согласно пункту 6 соглашений №1 и №2 участник долевого строительства» гарантирует, а застройщик подтверждает, что вышеуказанная квартира не обременена правами третьих лиц, никому не заложена, под арестом не состоит. Любые иные Соглашения по передаче прав на данную квартиру юридической силы не имеют.

Из представленной в материалы дела справки от 02.10.2017, выданной директором ООО «СМУ-3» ФИО7 ответчику, следует, что расчет по договору № 187 участия в долевом строительстве от 30.08.2017 произведен в надлежащий срок и в полном объеме. 

Таким образом, истец в лице директора ФИО7 при подписании справки от 02.10.2017, соглашений №1 от 05.09.2017 и №2 от 10.01.2018 подтвердил факт полной оплаты ответчиком цены договора долевого участия.

Данное обстоятельство признавалось и не оспаривалось ответчиком  более года.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-8541/2017 в отношении истца открыто конкурсное производство. Конкурсный управляющий 22.06.2018 направил ответчику претензию с требованием оплатить цену договора долевого участия и 18.10.2019 направил ответчику уведомление об отказе от договора.

Оценивая доводы истца, суд учитывает, что отсутствие у конкурсного управляющего документов, подтверждающих произведенные истцом и ответчиком расчеты по договору само по себе еще не свидетельствует, что ответчик свои обязательства по оплате не исполнил, поскольку иные доказательства свидетельствуют об обратном.

Также судом установлено, что истцом (заказчик) и ответчиком (подрядчик) заключен договор подряда от 03.07.2017 №03/07-17, по условиям которого ответчик обязуется выполнить работы по кирпичной кладке на объекте по адресу 

<

...>, а истец обязуется принять работы и оплатить их стоимость (далее – договор подряда).

В процессе исполнения договора подряда стороны фактически  изменили его условие по оплате стоимости выполненных работ путем перечисления денежных средств на передачу истцом ответчику в качестве оплаты работ прав на объекты в строящемся доме. Для этого истцом и ответчиком были заключены шесть договоров долевого участия, в том числе спорный.

В счет оплаты стоимости работ, выполненных ответчиком, истец и ответчик составляли акты зачета взаимных требований, в соответствии с которым стороны прекращали взаимные обязательства: у истца прекращалось обязательство по оплате стоимости работ, а у ответчика прекращалось обязательство по оплате стоимости квартиры по договорам долевого участия.

В частности, сторонами подписан акт зачета взаимных требований по договорам долевого участия №178 от 12.07.2017 на сумму 1879000 рублей. 

В соответствии с договором подряда работы ответчиком были выполнены и акты приемки выполненных работ стоимостью 3113336 рублей были им направлены истцу. Одновременно с актами приемки работ были направлены акт сверки и акт зачета. Данное обстоятельство подтверждается сопроводительным письмом от 05.07.2018, почтовой квитанцией и описью вложения.

Истец получил указанные документы, что подтверждается сведениями официального сайта Почта России.

После получения актов приемки выполненных работ истец мотивированный отказ от приемки работ не заявил, какие-либо претензии по качеству работ или по их объему не указал.

В этой суд приходит к выводу, что работы по актам приемки выполненных работ по правилам статьи 753 ГК РФ в отсутствие мотивированного отказа следует считать принятыми.

Систематическое проведение расчетов по договору подряда и договорам долевого участия истцом и ответчиком, часть которых истцом признана и не оспаривается, свидетельствует о фактически сложившемся порядке между сторонами.

Судом установлено, что в счет оплаты по спорному договору ответчик направил истцу акт зачета взаимных требований в соответствии со сложившимся порядком расчетов. Однако данный акт истцом после получения подписан не был, ответчику подписанный экземпляр не возвращен.

В силу статьи 410 ГК РФ для зачета взаимных требований достаточно заявления одной стороны. Судом установлено и истцом не опровергнуто, что ответчик направил акт зачета, который следует рассматривать как заявление о зачете, поскольку воля ответчика в этом случае, очевидно, была направлена на прекращение взаимных обязательств сторон. Срок исполнения обязательств сторон по договору и договору подряда наступил, следовательно, зачет взаимных требований считается состоявшимся.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что совокупностью представленных доказательств подтверждается факт оплаты стоимости договора ответчика путем зачета взаимных требований.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» указано, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.

Инициатором и лицом, которое подготовило проект соглашений № 1 и №2 об уступке права требования по спорному договору и предложило формулировку соответствующего условия об уплате долевого взноса участником долевого строительства в полном объеме, являлся застройщик (истец), договор уступки ответчиком также подписан.

До настоящего времени соглашения №1 и №2 об уступке права требования не признаны недействительными и в установленном законом порядке не оспорены, следовательно, все условия указанных соглашений являются действительными и обязательными, как для истца, так и для ответчика.

Довод представителя истца о том, что справка, выданная застройщиком ООО «СМУ-3» ответчику справка не свидетельствует об оплате стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве, поскольку допустимым доказательством оплаты наличными денежными средствами является исключительно приходный кассовый ордер или выписка по банковскому счету, суд находит несостоятельными, поскольку обязанность ведения бухгалтерского учета в надлежащей форме законодательством возложена на юридическое лицо, а в случае отсутствия такового или ведения его с нарушениями, риск негативных последствий, связанных с невыполнением юридическим лицом такой обязанности, не должен нести гражданин. Справка отвечает требованиям, предъявляемым к письменным документам: выдана ее руководителем - лицом, уполномоченным действовать от ее имени, скреплена печатью организации. О фальсификации справки ответчик не заявлял, оснований ставить под сомнение содержащиеся в справке сведения у суда не имеется. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что ответчиком обязательства по оплате договора долевого участия в строительстве исполнены надлежащим образом и в полном объеме, что является основанием для признания заявленного истцом отказа от исполнения договора в одностороннем порядке недействительным и основанием отказа в удовлетворении исковых требований.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцу при подаче иска была представлена отсрочка по уплате государственной пошлины, в связи с чем, она подлежит взысканию в доход бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление - 3» (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации 6000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                 Е.Л. Серёдкина