﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9091/20 

Екатеринбург

12 марта 2021 г.

Дело № А50-31477/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Марянина Андрея Евгеньевича на решение Арбитражного суда Пермского края от 15.08.2020 по делу № А50-31477/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании принял участие представитель прокуратуры Пермского края – Корякина В.Г. (служебное удостоверение от 02.12.2019 ТО № 285148).

Заместитель прокурора Пермского края в интересах муниципального образования Чайковский городской округ обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Администрации Чайковского городского округа, индивидуальному предпринимателю Марянину Андрею Евгеньевичу (далее – предприниматель Марянин А.Е.) о признании недействительным договора от 05.04.2018 № 03-01/313 купли-продажи земельного участка площадью 2439 кв.м, с кадастровым номером 59:12:0010417:614, расположенного по адресу: Пермский край, г.Чайковский, ул.Промышленная, 10а, заключенного Комитетом по управлению имуществом администрации Чайковского городского поселения и предпринимателем Маряниным А.Е., применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании предпринимателя Марянина А.Е. возвратить Администрации Чайковского городского округа земельный участок, обязании Администрации Чайковского городского округа возвратить предпринимателю Марянину А.Е уплаченные денежные средства в размере 1 568 337 руб. 98 коп. 

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Инспекция государственного строительного надзора Пермского края, Государственное бюджетное учреждение Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление «КАМСКОЕ», публичное акционерное общество «Ростелеком», общество с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТСПЕЦПРОМ», открытое акционерное общество «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала», муниципальное унитарное предприятие «Водоканал». 

Решением Арбитражного суда Пермского края от 15.08.2020 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2020 решение суда первой инстанции от 15.08.2020 в части применения последствий недействительности сделки изменено. Абзац 3 резолютивной части судебного акта изложен в следующей редакции: «Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи № 59:12:0010417:614-59/082/2018-3 о праве собственности Марянина А.Е. на земельный участок с кадастровым номером 59:12:0010417:614.» В остальной части судебный акт оставлен без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, просит обжалуемые судебные акты отменить, не передавая дело на новое рассмотрение принять решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, ответчик отмечает, что спорный земельный участок как объект гражданских правоотношений в существующих границах, площади и видом разрешенного использования был сформирован администрацией Чайковского городского поселения и поставлен на государственный кадастровый учет 14.10.2016. Ответчик не согласен со ссылкой истца на судебную практику, так как в основу судебных решений положены нормы пункта 3 статьи 33 и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), которые на момент формирования земельного участка утратили силу на основании Федерального закона от 23.06.2017 №171-ФЗ. На момент формирования земельного участка, его представления в аренду и последующей продажи необходимо руководствоваться пунктом 1 статьи 39.20 и статьи 11.9 ЗК РФ.  Кроме того, часть спорного земельного участка входит в охранную зону, в границах которой запрещено возведение объектов капитального строительства. Также по участку проходит ряд различных коммуникаций, поэтому с учетом установленных на земельном участке охранных зон архитектором общества с ограниченной ответственностью «Зодчий» при разработке имеющейся проектной документации на здание было предусмотрено возведение здания лишь не более чем в указанных объемах. По мнению ответчика, требования соразмерности площади земельного участка при его формировании с последующим предоставлением на праве аренды и продажи не могут быть нарушены. Документы, подтверждающие расположение на спорном земельном участке различных коммуникаций были предметом рассмотрения в Чайковском городском суде Пермского края, однако привлеченными к участию в данном деле третьими лицами не представлены. В удовлетворении ходатайства ответчика об истребовании документов из материалов гражданского дела №2-119/2019 Чайковского городского суда Пермского края, подтверждающих расположение линий, судом отказано. Кроме того, ответчик отмечает, что с октября 2018 года он не имел возможности пользоваться спорным земельным участком, ввиду наличия судебных споров. Полагает, что в его действиях отсутствует вина в том, что ему был продан земельный участок спорной площади, а не только для эксплуатации здания, соответственно последствия недействительности сделки к нему не могут быть применены.

В отзывах на кассационную жалобу Администрация Чайковского городского округа, Прокуратура Пермского края, открытое акционерное общество «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала» и Управление Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения. Кроме того, Управлением Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю и Администрацией Чайковского городского округа заявлены ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы без участия их представителей.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 13.03.2017 между Комитетом по управлению имуществом администрации Чайковского городского поселения (арендодатель) и предпринимателем Маряниным А.Е. (арендатор) по результатам открытого аукциона от 28.02.2017 заключен договор аренды № 03-07/223А земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010417:614, площадью 2439 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г.Чайковский, ул.Промышленная, 10а (пункт 1.1 договора) (далее – земельный участок). 

Предпринимателю Марянину А.Е. 27.11.2017 выдано разрешение №RU59-532101-36-2017 на строительство на земельном участке объекта капитального строительства «Многофункциональное предприятие по продаже и обслуживанию автомобилей по адресу: Пермский край, г.Чайковский, ул.Промышленная, 10а», выдан градостроительный план земельного участка. 

Построенный объект 18.12.2017  введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU59532101-36-2017). 

Предприниматель  Марянин А.Е. 27.12.2017  обратился в администрацию Чайковского городского поселения с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 13.03.2017 № 03-07/223А и предоставлении земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010417:614 в собственность без проведения торгов. 

Регистрирующим органом 28.12.2017 произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя Марянина А.Е. на нежилое здание – многофункциональное предприятие по продаже и обслуживанию автомобилей, общей площадью 13,3 кв.м, по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 59:12:0010417:634. 

Между Комитетом по управлению имуществом администрации Чайковского городского поселения и предпринимателем Маряниным А.Е. заключен договор от 05.04.2018 № 03-01/313 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010417:614, общей площадью 2439 кв.м по цене 1 586 337 руб. 98 коп. (пункты 1.1, 2.1 договора). 

Земельный участок передан по акту приема-передачи 05.04.2018, в тот же день произведена покупателем оплата имущества в сумме 1 586 337 руб. 98 коп. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю произведена 07.05.2018. 

Техническим заключением № 133-0843/18-ТЗ от 08.05.2018 ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» по результатам визуального обследования установлено, что строение с кадастровым номером 59:12:0010417:634 является мобильным зданием комплектной заводской поставки, конструкция которого обеспечивает возможность его передислокации, расположено на блоках ФБС (что может являться фундаментом мелкозаглубленным), связь мобильного здания с блоками ФБС обеспечена посредством сварки закладных деталей, не является капитальным строением и имеет характер движимого имущества. 

Согласно справки по результатам проведения осмотра объектов недвижимости Инспекции государственного строительного надзора Пермского края от 07.11.2018, объект с кадастровым номером 59:12:0010417:634 не соответствует проектной документации, на основании которой выданы разрешение на строительство, не имеет прочной связи с землей, его конструктивные характеристики позволяют осуществить его перемещение и демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строения, не является объектом капитального строительства. 

Техническим заключением НПП «Алан» 2019 года по результатам обследования строительных конструкций установлено, что конструкция каркаса обследуемого сооружения посредством обетонки по периметру фундаментов прочно соединена с конструкцией фундамента и грунтовым основанием, имеет прочную связь с землей, перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, конструкция фундаментов отличается от конструкции, предусмотренной проектным решением, предусматривающим в качестве фундамента устройство монолитной железобетонной плиты, фактически фундамент выполнен из отдельно-стоящих фундаментных блоков типа ФБС, что не влияет на надежность строения. 

Полагая, что договор купли-продажи является недействительной сделкой, поскольку заключен сторонами в отсутствие оснований, с нарушением закона, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования в части признания сделки недействительной (ничтожной), суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В пунктах 74-75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Требования прокурора о признании договора от 05.04.2018 № 03-01/313 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010417:614 недействительным (ничтожным) мотивированы нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность, отсутствием обоснования необходимой площади земельного участка под существующий объект, отсутствием у объекта признаков объекта недвижимого имущества. 

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи. 

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Статья 39.16 ЗК РФ содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. 

В силу подпункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Исходя из материалов дела, суды установили принадлежность ответчику на праве собственности нежилого здания – многофункциональное предприятие по продаже и обслуживанию автомобилей, общей площадью 13,3 кв.м, по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Промышленная, государственная регистрация права собственности предпринимателя Марянина А.Е. на объект произведена регистрирующим органом 28.12.2017. Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 59:12:0010417:634. 

В целях реализации исключительного права на выкуп земельного участка предпринимателем Маряниным А.Е. подано соответствующее заявление.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта. При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Обязанность по представлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в приватизации земельного участка. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе установив, что площадь предоставленного ответчику в собственность земельного участка значительно превышает площадь объекта, ответчиком не приведено надлежащих доказательств в обоснование площади испрашиваемого земельного участка, земельный участок отчужден в собственность ответчика без проведения конкурсных процедур и площадью, существенно превышающей площадь объекта, принимая во внимание позицию, поддержанную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании указанной сделки недействительной (ничтожной) заключенной с нарушением требований земельного законодательства и норм ст. 168 ГК РФ.

Доводы кассационной жалобы о том, что спорный земельный участок уже был образован и поставлен на кадастровый учет в существующих границах, площади и видом разрешенного использования, часть спорного земельного участка входит в охранную зону, помимо этого по участку проходит ряд различных коммуникаций, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Апелляционный  суд верно исходил из того, что наличие на земельном участке охранных зон доказательством соразмерности площади не является.

Изменяя решение суда первой инстанции в части применения последствий недействительности ничтожной сделки, суд апелляционной инстанции верно исходил из следующего.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

В абзаце 5 пункта 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Поскольку до заключения ничтожного договора купли-продажи спорный земельный участок был предоставлен предпринимателю Марянину А.Е. на праве аренды, срок действия договора аренды от 13.03.2017 № 03-07/223А установлен до 12.09.2022, после признания договора купли-продажи недействительным арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися, последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах является возвращение титула (права собственности) на земельный участок от ответчика, предпринимателю Марянину А.Е. администрации Чайковского городского округа, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора. С учетом периода фактического пользования покупателем земельным участком с даты заключения договора от 05.04.2018 № 03-01/313 купли-продажи земельного участка до момента признания его недействительным, принципа платности земли, размера арендной платы в сумме 986168,28 руб. в год произведенная предпринимателем Маряниным А.Е. оплата по договору купли-продажи может быть отнесена в счет платы за пользование земельным участком в спорный период и до настоящего времени.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи  71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2020 по делу № А50-31477/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Марянина Андрея Евгеньевича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						А.С. Полуяктов 

Судьи						В.А. Купреенков 

                                             					 А.А. Столяров