АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-1015/2021

г. Архангельск

20 февраля 2022 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2022 года  

Полный текст решения изготовлен 20 февраля 2022 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Кузьминой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ястребовой Н.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 163000, г.Архангельск, Архангельская область, пр.Троицкий, дом 10, 2 этаж)

к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 163002, г.Архангельск, Архангельская область, ул.Урицкого, дом 1, офис 403),

о признании договоров №4, №4/1 аренды нежилого помещения от 09 декабря 2014 года, договора №4/2 аренды нежилого помещения от 01 июня 2015 года расторгнутыми 31 декабря 2020 года в связи с односторонним расторжением, а контракта №58 от 23 декабря 2019 года прекращенным 31 декабря 2020 года в связи с окончанием срока действия,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» к некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» о взыскании 1 728 571 руб. 12 коп.,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

истца по первоначальному иску - ФИО1 по доверенности от 16.09.2021; ФИО2 по доверенности от 26.08.2021;

ответчика по первоначальному иску - ФИО3 по доверенности от 29.06.2020; ФИО4 (директор, приказ от 25.03.2020); ФИО5 по доверенности от 10.02.2022;

установил:

некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» (далее – истец по первоначальному иску, Фонд) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» (далее – ответчик по первоначальному иску, Общество) об обязании Общества подписать соглашения о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 09.12.2014 №4 и№4/1, от 01.06.2015 №4/2 и контракта от 23.12.2019 №58 и признании расторгнутыми указанных договоров и контракта 31.12.2020.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 01.03.2021 принят к рассмотрению совместно с первоначальным встречный иск Общества о взыскании с Фонда 1 828 269 руб. 21 коп., в том числе:

- 213 825 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2021 по 18.01.2021,

- 7351 руб. 66 коп. задолженности по потребленной в период с 22.12.2020 по 31.12.2020 электроэнергии,

- 193 885 руб. 41 коп. упущенной выгоды за период с 19.01.2021 по 03.02.2021,

- 1 413 206 руб. 66 коп. убытков, составляющих стоимость восстановительных ремонтных работ,

а также 39 000 руб. в возмещение судебных издержек по оплате услуг эксперта, 31 283 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

04.03.2021 от Общества поступило заявление об уточнении встречных исковых требований, в котором также изложено ходатайство об отказе от встречных исковых требований в части требования о взыскании 7351 руб. 66 коп. задолженности по потребленной в период с 22.12.2020 по 31.12.2020 электроэнергии в связи с добровольной оплатой платежным поручением от 19.02.2021 №11062.

Протокольным определением от 10.03.2021 судом принято уточнение встречных исковых требований в части периодов упущенной выгоды.

18.05.2021 от Фонда посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» поступило уточнение первоначальных исковых требований, согласно которому Фонд просит суд признать договоры №4, №4/1 аренды нежилого помещения от 09 декабря 2014 года, договор №4/2 аренды нежилого помещения от 01 июня 2015 года расторгнутыми 31 декабря 2020 года в связи с односторонним расторжением, а контракт №58 от 23 декабря 2019 года прекращенным 31 декабря 2020 года в связи с окончанием срока действия.

Протокольным определением от 19.05.2021 судом принято уточнение первоначальных исковых требований.

Протокольным определением от 08.06.2021 судом принято уточнение встречных исковых требований, согласно которому Общество просит суд взыскать с Фонда 1 728 571 руб. 12 коп., в том числе: 213 825 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2021 по 18.01.2021, 193 885 руб. 41 коп. упущенной выгоды за период с 19.01.2021 по 03.02.2021, 1 320 860 руб. 23 коп. убытков, связанных с осуществлением восстановительного ремонта внутренней отделки нежилых помещений, а также 39 000 руб. расходов на подготовку заключения, расходы по уплате государственной пошлины.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 05.07.2021 удовлетворено ходатайство некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Архангельский Областной Центр Экспертизы» ФИО6. Производство по делу приостановлено до завершения экспертизы.

В судебном заседании 14 декабря 2021 года в порядке статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом вынесено протокольное определение о возобновлении производства по делу.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 03 февраля 2022 года объявлялся перерыв до 10 февраля 2022 года.

В ходе судебного заседания представители истца по первоначальному иску на иске настаивали, со встречным иском не согласились по доводам, приведенным в иске, дополнительных пояснениях, отзыве на встречный иск.

Представители ответчика по первоначальному иску исковые требования не признали, на удовлетворении встречного иска настаивали по мотивам, изложенным в отзыве на иск, встречном иске, дополнительных пояснениях.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства по делу.

Как следует из материалов дела, между Фондом (арендатор) и Обществом (арендодатель) заключены договоры аренды нежилых помещений, расположенных в здании по ул. Урицкого, д. 1:

- №4 от 09.12.2014, с учетом дополнительного соглашения №5 от 27.08.2018 площадь переданных по договору нежилых помещений составила 318,8 кв.м. с месячным размером арендной платы – 195 105 руб.60 коп.;

- №4/1 от 09.12.2014 в отношении нежилых помещений общей площадью 15,6 кв.м. с месячным размером арендной платы 9547 руб. 20 коп. (дополнительное соглашение №1 от 26.10.2016);

- №4/2 от 01.06.2015, с учетом дополнительного соглашения №4 от 12.02.2018 площадь переданных по договору нежилых помещений составила 177,7 кв.м. с месячным размером арендной платы 108 752 руб. 40 коп.

Все вышеуказанные договоры заключены на неопределенный срок (пункт 7.1 договоров).

Также между Фондом (арендатор) и Обществом (арендодатель) заключен контракт №58 на оказание услуг по аренде нежилых офисных помещений от 23.12.2019 в отношении нежилых помещений общей площадью 109,7 кв.м., сроком по 31 декабря 2020 года (пункт 1.5 контракта) с месячным размером арендной платы 54 850 руб. (пункт 2.1).

Все коммунальные платежи были включены в размер арендной платы. Оплата за потребленную электрическую энергию производилась Фондом по показаниям счетчиков, согласно договору №55 на возмещение потребленной электрической энергии от 15.12.2015.

Уведомлениями от 30.11.2020 №18532, №18533, №18534 Фонд известил Общество о досрочном расторжении договоров от 09.12.2014 №4 и №4/1, от 01.06.2015 №4/2 с 31 декабря 2020 года.

Уведомления получены Обществом 01.12.2020 согласно входящим штампам.

Также Фонд направил уведомление от 04.12.2020 №18723 о предстоящем освобождении нежилого помещения по контракту №58 от 25.12.2019 в связи с окончанием срока действия контракта 31 декабря 2020 года.

Письмом от 07.12.2020 №18852 Фонд направил в адрес Общества соглашения о расторжении названных договоров аренды с просьбой их подписать и вернуть в их адрес по одному экземпляру в срок до 14 декабря 2020 года. В соглашениях было предусмотрено, что имущество соответствует условиям договора, находится в технически исправном состоянии, а соглашения вступают в силу с момента их подписания обеими сторонами.

Общество письмом от 10.12.2020 №270 сообщило Фонду о невозможности подписания таких соглашений, поскольку соглашение о расторжении договора может быть подписано в момент подписания акта приема-передачи, датой расторжения договора является дата приема передачи помещений, а мнение Фонда о технически исправном состоянии помещений является ошибочным, так как по условиям договоров арендатор обязан освободить занимаемые помещения и возвратить их по акту с учетом необходимого косметического ремонта. Также Общество указало Фонду, что последний игнорирует предложения арендодателя о снижении размера арендной платы до 400 руб. за 1 кв.м.

Письмом от 04.12.2020 №18717 Фонд направил в адрес Общества уведомления об осмотре занимаемых нежилых помещений по всем договорам 10 декабря 2020 года в 14 час. 00 мин.

Данное письмо получено Обществом 10.12.2020 согласно входящему штампу.

Письмом от 10.12.2020 №271 Общество ответило Фонду на письмо от 04.12.2020 №18717, что условия договоров предусматривают сдачу помещений в момент освобождения с учетом выполненного косметического (текущего) ремонта.

11 декабря 2020 года Фонд направил в адрес Общества односторонние Акты осмотра помещений от 10 декабря 2020 года своими представителями с приложением перечня дефектов и выводами комиссии о необходимости частичного косметического ремонта, а в Акте осмотра помещений, арендуемых по контракту №58 от 23.12.2019, зафиксировано, что замечания отсутствуют.

Письмом от 15.12.2020 №280 Общество сообщило Фонду, что осмотр помещений на предмет объема выполненных работ можно провести только после полного освобождения помещений, указав при этом на отсутствие понятия частичного косметического ремонта в условиях договоров.

Письмом от 11.12.2020 №19158 Фонд направил в адрес Общества уведомления об осмотре нежилых помещений 18 декабря 2020 года в 14 час. 00 мин.

Данное письмо получено Обществом 16.12.2020 согласно входящему штампу.

18.12.2020 Фонд без участия арендодателя произвел осмотр нежилых помещений, составил односторонние Акты осмотра от 18.12.2020, направил данные акты в адрес Общества письмом от 21.12.2020 №19858.

Также письмом от 21.12.2020 №19781 Фонд пригласил Общество 31 декабря 2020 года в 09 час. 30 мин. подписать акты приема-передачи помещений по договорам и контракту.

Данное письмо получено Обществом 22.12.2020 согласно входящему штампу.

В свою очередь, Общество письмом от 24.12.2020 №288 сообщило Фонду, что подписание акта приема-передачи помещений будет произведено по мере выполнения в данных помещениях ремонта, в соответствии с условиями договора. Общество напомнило Фонду, что 31 декабря 2020 года является выходным предпраздничным днем, а также указало, что подписание акта возможно 30 декабря 2020 года или после праздничных дней (новогодних каникул), в случае выполнения в них косметического ремонта.

Данное письмо получено Фондом 24.12.2020 согласно входящему штампу.

На письмо Фонда от 21.12.2020 №19781 Общество ответило письмом от 24.12.2020 №290, в котором указало, что в случае выполнения в арендуемых помещениях необходимого косметического ремонта предлагает арендатору подписать акты 30 декабря 2020 года в 16 час. 00 мин. или после новогодних праздничных дней, с дополнительным снятием показания приборов учета электрической энергии и выполнения в них косметического ремонта.

Данное письмо также получено Фондом 24.12.2020 согласно входящему штампу.

На письмо Общества от 24.12.2020 №290 Фонд в письме от 25.12.2020 №20231 ответил согласием подписать акты приема-передачи нежилых помещений 30 декабря 2020 года в 16 час. 00 мин. Письмо получено Обществом 25.12.2020 согласно входящему штампу.

Из письма Общества от 26.12.2020 №291 следует, что 25 декабря 2020 года в 14 час. 00 мин. состоялся комиссионный осмотр помещений двумя сторонами. На момент осмотра помещений было выявлено, что помещения фактически не освобождены, за исключением архива и комнаты для проведения совещаний. Определить объем работ не представляется возможным. Во время осмотра велась аудио и видеозапись. Кроме того, Общество предложил Фонду, с учетом профильного и специализированного предприятия, выполнить косметический ремонт в соответствии с условиями договоров на аренду помещений.

Телефонограммой от 29.12.2020 №297 Общество уведомило Фонд о том, что обеспечит явку представителя 30 декабря 2020 года в 16 час. 00 мин. для решения вопроса по возврату арендуемых помещений в соответствии с условиями договоров.

30 декабря 2020 года между сторонами состоялась процедура сдачи и приемки нежилых помещений. Велась аудио и видеозапись представителями обеих сторон.

В связи с сложившейся конфликтной ситуации единый Акт приема-передачи нежилых помещений подписан не был.

В Акте от 30.12.2020, составленного сотрудниками Общества, зафиксировано, что в результате осмотра работниками Общества была выявлена необходимость покраски стен во всех помещениях, замены протертого линолеума в офисе №307, №324, №328, замены разбитого окна в офисе №328, заделки отверстия из серверной на техническом этаже. Также в Акте указано, что Общество помещения принять не смогло ввиду невыполнения текущего ремонта, предусмотренного условиями пунктами 2.4.15 договоров, а также пунктом 3.2.4 контракта. Кроме того, в Акте зафиксировано, что представители Фонда опломбировали входы во все помещения.

В Актах приема-передачи помещений от 30.12.2020, составленных сотрудниками Фонда, зафиксировано, что косметический ремонт помещений арендатором выполнен, замечаний и претензий к помещениям стороны не имеют, ключи от нежилых помещений направлены заказной бандеролью Почтой России 31.12.2020.

Претензией от 31.12.2020 Фонд известил Общество, что считает договоры и контракт расторгнутыми с 31 декабря 2020 года, направил для подписания акты приема-передачи нежилых помещений, ключи от нежилых помещений.

После получения претензии Фонда и ключей арендодатель произвел вскрытие помещений 18 января 2021 года, что отражено в Акте от 18.01.2021.

Письмом от 18.01.2021 №20 Общество направило ответ на данную претензию с просьбой в 5-ти дневный срок сдать ключи в полном комплекте в целях исключения возможного попадания в данные помещения после сдачи помещений в аренду. Акты были возвращены без подписания. Фонда был предупрежден, что арендодатель будет принимать меры по оценке ущерба и начислению арендной платы в связи с опломбированием помещений.

18.01.2021 Общество заключило договор №1-007-21 с ИП ФИО7 на предмет выполнения экспертного заключения по строительно-технической экспертизе помещений. Работы выполнялись с 19.01.2021 по 03.02.2021. Стоимость услуг составила 39 000 руб.

Согласно заключению эксперта ФИО7 №22/2021 от 01.02.2021 величина стоимости восстановительного ремонта отделки помещений, ранее арендуемых Фондом, составила 1 413 206 руб. 66 коп.

Полагая, что отказ Общества от подписания соглашений о расторжении договоров аренды и контракта, от принятия помещений и подписи актов приема-передачи свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендодателем своих обязательств и нарушает права арендатора, Фонд обратился в суд с иском с учетом уточнения о признании договоров аренды расторгнутыми 31 декабря 2020 года в связи с односторонним расторжением, а контракта прекращенным 31 декабря 2020 года в связи с окончанием срока действия.

В свою очередь, Общество обратилось в суд с встречным иском о взыскании арендной платы за период с 01.01.2021 по 18.01.2021, поскольку считает, что Фонд фактически передал ключи Обществу 18.01.2021, следовательно, владел данными помещениями с 01.01.2021 по 18.01.2021 и обязан оплачивать арендные платежи. Кроме того, Обществом заявлено требование о взыскании стоимости потребленной электроэнергии за период с 22.12.2020 по 31.12.2020, упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за период с 19.01.2021 по 03.02.2021 и убытков в виде стоимости восстановительного ремонта внутренней отделки арендованных помещений, а также расходов на подготовку экспертного заключения.

04.03.2021 Обществом представлено заявление об отказе от исковых требований в части требования о взыскании 7351 руб. 66 коп. долга за потребленную электрическую энергию за период с 22.12.2021 по 31.12.2021 в связи с добровольной оплатой Фондом данной суммы.

На основании части 5 статьи 49 АПК РФ отказ от встречного иска в указанной части принимается судом, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц. 

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по делу в этой части подлежит прекращению.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Оценив по правилам указанных норм процессуального права представленные в дело доказательства, всесторонне исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как указано в пункте 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ, каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. В абзаце четвертом пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» указывается, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Согласно пунктам 7.1 договоров аренды от 09.12.2014 №4, №4/1, от 01.06.2015 №4/2 договоры заключены на неопределенный срок.

В соответствии с пунктами 5.3 и 5.4 названных договоров арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного уведомления арендодателя за месячный срок.

В пункте 1.5 контракта от 23.12.2019 №58 установлен срок оказания услуг с 01.01.2020 по 31.12.2020.

Пунктом 3.2.4 контракта предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за две недели о предстоящем освобождении нежилого помещения как в связи с окончанием срока действия контракта, так и при досрочном освобождении и сдать его арендодателю по акту в исправном состоянии.

Окончание срока действия контракта влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами обязательств по контракту, если таковые имели место при исполнении настоящего контракта (пункт 7.2 контракта).

Из материалов дела видно и Обществом не оспаривается, что уведомлениями от 30.11.2020 №18532, №18533, №18534 Фонд известил Общество о досрочном расторжении договоров от 09.12.2014 №4 и №4/1, от 01.06.2015 №4/2 с 31 декабря 2020 года. Уведомления получены Обществом 01.12.2020 согласно входящим штампам.

Также Фонд направил уведомление от 04.12.2020 №18723 о предстоящем освобождении нежилого помещения по контракту №58 от 25.12.2019 в связи с окончанием срока действия контракта 31 декабря 2020 года. Данное уведомление отправлено ответчику по первоначальному иску посредством почтового отправления 04.12.2020.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договоры №4, №4/1 аренды нежилого помещения от 09.12.2014, договор №4/2 аренды нежилого помещения от 01.06.2015 прекратили свое действие 31 декабря 2020 года - по истечении месяца вследствие реализации Фондом установленного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ права на отказ от договоров, а контракт №58 на оказание услуг по аренде нежилого офисного помещения от 23.12.2019 прекратил свое действие 31 декабря 2020 года в связи с окончанием срока действия.

При этом, доводы Общества о том, что следует признать договоры и контракт расторгнутыми (прекратившими свое действие) не ранее чем 18 января 2021 года, так как фактически арендодатель получил ключи от помещений от арендатора в эту дату, подлежат отклонению на основании следующего.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, после чего, в силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ, возникает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), при этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Поскольку обязательство по возврату имущества лежит на арендаторе, то и бремя доказывания обстоятельств, связанных с возвратом имущества после прекращения договора аренды относится на арендатора.

Пунктом 3 статьи 405 ГК РФ установлено, что должник по обязательству не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Если имеет место отказ арендодателя принять по просьбе арендатора имущество из аренды, это препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной абзацем 1 статьи 622 ГК РФ, и как следствие, если такой отказ является необоснованным, арендодатель считается просрочившим кредитором (пункт 1 статьи 406 указанного Кодекса).

Таким образом, если арендатор не мог возвратить имущество вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ арендатор не будет считаться просрочившим должником, что исключает применение части 2 статьи 622 данного Кодекса.

Данный вывод согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которым арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Проанализировав переписку сторон, представленную в материалы дела, суд установил, что арендатор неоднократно выражал намерение прекратить арендные отношения 31 декабря 2021 года и возвратить арендодателю до указанной даты нежилые помещения. При этом арендодатель уведомлялся о намерении возвратить нежилые помещения заблаговременно и надлежащим образом.

Также судом установлено и Обществом не оспаривается, что к 30 декабря 2020 года арендуемые помещения Фондом освобождены, а ключи направлены арендодателю заказной бандеролью Почтой России 31 декабря 2020 года.

Из обстоятельств дела следует, что отказ Общества принять от ответчика нежилые помещения обусловлен неудовлетворительным состоянием возвращаемого имущества, отсутствием в помещениях косметического ремонта.

Однако, из толкования статьи 622 ГК РФ следует, что наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, что и было сделано Обществом посредством подачи встречного иска.

Факт опломбирования помещений правового значения в рассматриваемой ситуации не имеет, поскольку Общество, действуя разумно и добросовестно, должно было принять помещения в срок не позднее 31 декабря 2021 года.

Необходимо отметить также и наличие на момент осмотра и передачи помещений конфликта арендатора и арендодателя, о котором свидетельствует представленная в материалы дела переписка сторон относительно работы лифта, вывоза имущества арендатора из арендованного помещения, доступа сотрудников арендатора в арендуемые помещения в выходные дни, видеозаписи сторон процесса осмотра помещений 30.12.2020.

В ходе судебного заседания 01 апреля 2021 года по ходатайству истца по первоначальному иску был проведен допрос свидетеля ФИО8

В ходе судебного заседания 28 апреля 2021 года по ходатайству ответчика по первоначальному иску был проведен допрос свидетелей ФИО9 и ФИО10

Свидетели также подтвердили наличие конфликтной ситуации.

Представители Фонда в ходе судебного разбирательства пояснили, что в условиях конфликта сторон помещения были опломбированы для их сохранности в том виде, в котором их покинул арендатор.

При таких обстоятельствах, первоначальные исковые требования Фонда подлежат удовлетворению в полном объеме, а встречное исковое заявление в части требования о взыскании арендной платы в сумме 213 825 руб. 48 коп. за период с 01.01.2021 по 18.01.2021 подлежит отклонению как необоснованное.

Также Обществом заявлено встречное требование о возмещении убытков, связанных с осуществлением восстановительного ремонта внутренней отделки нежилых помещений, ранее арендованных Фондом, в сумме 1 320 860 руб. 23 коп. (с учетом уточнения).

Как указывает Общество, убытки возникли в результате ухудшения технического состояния помещений в ходе аренды помещений Фондом по договорам и контракту.

Как следует из положений пункта 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Положениями пункта 2 статьи 616 ГК РФ определено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как указывалось ранее, в силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае, в соответствии с пунктом 2.4.15 договоров аренды нежилых помещений Фонд обязан был выполнить текущий ремонт в арендуемых помещениях, а пунктом 3.2.4 контракта предусмотрена обязанность арендатора сдать помещения в исправном состоянии.

Вместе с тем, из представленных в дело доказательств следует, что после прекращения между сторонами арендных правоотношений арендатор возвратил арендодателю имущество не в том состоянии, в котором он его получил (Акты приема-передачи помещений в пользование арендатору были подписаны Фондом без замечаний).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ). 

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 393 ГК РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

На основании статьи 1082 ГК РФ, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. В соответствии с положениями статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 2 статьи 15 ГК РФ установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу указанных правовых норм для взыскания причиненного ущерба  истец в соответствии со статьей 65 АПК РФ должен доказать  факт причинения убытков, наличие причинно-следственной связи между понесенными убытками и противоправным поведением лица, причинившего вред, а также размер убытков. При этом ответчик для освобождения от ответственности за причиненный вред доказывает отсутствие своей вины.

Удовлетворение иска возможно при наличии совокупности всех вышеназванных условий. При отсутствии одного из элементов ответственности в иске должно быть отказано.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Из материалов дела следует, что наличие дефектов переданных Фондом помещений, а также стоимость восстановительного ремонта отделки помещений Общество обосновывает заключением эксперта ИП ФИО7 №22 от 01.02.2021 (том №2, л.д. 62-174), а также заключением эксперта ООО «Беломорская Сюрвейерская Компания» ФИО11 №32/2021 от 04.06.2021 (том №4, л.д. 57-127), которое было представлено ответчиком по первоначальному иску с учетом возражений Фонда.

Не соглашаясь с встречными исковыми требованиями в части расчета стоимости восстановительного ремонта внутренней отделки нежилых помещений в соответствии с заключением эксперта ООО «Беломорская Сюрвейерская Компания» ФИО11 от 04.06.2021 №32/2021, Фонд заявил ходатайство о назначении экспертизы по делу.

Поскольку между сторонами возникли разногласия по экспертному заключению от 04.06.2021 №32/2021, в ходе рассмотрения дела по ходатайству истца по первоначальному иску судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Архангельский Областной Центр Экспертизы» ФИО6. На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- Установить наличие, характер и объем повреждений внутренней отделки нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> (3 и 4 этажи), возникших в период аренды некоммерческой организацией «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» у общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» по договорам аренды нежилых помещений от 09.12.2014 №4 и №4/1, от 01.06.2015 №4/2 и контракту от 23.12.2019 №58 на 30 декабря 2020 года?

- Какие виды работ и в каком объеме необходимы для производства восстановительного ремонта внутренней отделки нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> (3 и 4 этажи), переданных некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» по договорам аренды нежилых помещений от 09.12.2014 №4 и №4/1, от 01.06.2015 №4/2 и контракту от 23.12.2019 №58?

- Относятся ли данные ремонтные работы внутренней отделки нежилых помещений к капитальным или текущим ремонтным работам?

- Какова стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> (3 и 4 этажи), переданных некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» по договорам аренды нежилых помещений от 09.12.2014 №4 и №4/1, от 01.06.2015 №4/2 и контракту от 23.12.2019 №58 на 30 декабря 2020 года без учета естественного износа?

- Какова стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> (3 и 4 этажи), переданных некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» по договорам аренды нежилых помещений от 09.12.2014 №4 и №4/1, от 01.06.2015 №4/2 и контракту от 23.12.2019 №58 на 30 декабря 2020 года без учета стоимости капитального ремонта и естественного износа?

По результатам проведения экспертизы экспертом в материалы дела представлено экспертное заключение №115/21-СД от 15.11.2021 (том №6, л.д. 5-169), а также уточнение к экспертному заключению №931/21 от 13.12.2021 (том №9, л.д. 20-75). В данном заключении эксперт пришел к следующим выводам.

Отвечая на вопросы №№1, 2 и 3, эксперт указал, что в процессе исследования, на основании анализа фотоматериалов, выполненных во время натурного осмотра от 03.09.2021 и дополнительно предоставленных, установлено, что в нежилых помещениях, расположенных по адресу: 

<

...> (3 и 4 этажи), в период аренды Фондом возникли недостатки эксплуатационного характера. Выявленные недостатки эксплуатационного характера приведены экспертом на страницах 47 и 48 заключения. Объем повреждений, требуемый устранения выявленных недостатков внутренней отделки исследуемых нежилых помещений, представлен в столбцах 3-4 Таблицы №7 в пп. 2.4.2.1 заключения.

Ремонтно-восстановительные работы и соответствующие им объемы, необходимые для ликвидации дефектов, возникших в процессе эксплуатации нежилых помещений Фондом по договорам и контракту, приведен в Таблице 5 в п.п. 2.4.2.2 заключения.

В результате проведенного исследования нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, и анализа выявленных повреждений внутренней отделки, было определено, что все работы по устранению недостатков, возникших в процессе эксплуатации нежилых помещений Фондом по договору и контрактам в рамках объекта исследования №1 и представленные в Таблице 5 в п.п. 2.4.2.2 заключения, относятся к текущему.

Отвечая на вопросы №№4 и 5 эксперт указал, что поскольку определенные в ходе исследования работы по устранению повреждений внутренней отделки нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> (3 и 4 этажи), переданных Фондом по договорам и контракту относятся только к текущему виду работ, то стоимость восстановительного ремонта по состоянию на 30 декабря 2020 года без учета стоимости капитального ремонта и естественного износа будет составлять аналогичную стоимость, рассчитанную в локальном сметном расчете (Приложения №4 и №5).

Поскольку в материалах дела отсутствует информация о том, какой организацией: организацией, использующей упрощенную систему налогообложения или организацией, использующей общую систему налогообложения, был выполнен ремонт помещения, экспертами принято решение определить стоимость работ и материалов, необходимых для устранения повреждений, исходя из того, что: 1) работы выполнялись организацией, использующей общую систему налогообложения, сумма средств по уплате налога на добавленную стоимость (далее – НДС) принимается в размере 20%; 2) работы выполнялись организацией, использующей упрощенную систему налогообложения, данная формула учитывает именно НДС на материальные ресурсы и эксплуатацию машин.

По расчету эксперта стоимость затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки нежилых помещений (3 и 4 этажи) при расчете по общей системе налогообложения составила 1 034 995 руб., в том числе: 5378 руб. стоимость затрат на замену стеклопакета в помещении №87 площадью 99,6 кв.м., 136 626 руб. стоимость затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки помещения №87 (3 этаж).

По расчету эксперта стоимость затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки нежилых помещений (3 и 4 этажи) при расчете по упрощенной системе налогообложения составила 893 465 руб., в том числе: 5288 руб. стоимость затрат на замену стеклопакета в помещении №87 площадью 99,6 кв.м., 117 615 руб. стоимость затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки помещения №87 (3 этаж).

Также экспертом оставлены следующие комментарии:

1) Эксперт отметил, что рынок ремонтно-строительных услуг данного вида наиболее представлен предприятиями и организациями малого и среднего бизнеса (то есть: общества с ограниченной ответственностью, индивидуальные предприниматели, самозанятые физические лица), которые находятся на упрощенной системе налогообложения. На основании проведенного анализа статистических данных по стоимости работ при расчете по упрощенной системе налогообложения наиболее соответствует рыночным условиям данного спектра услуг (в части стоимости трудозатрат).

2) Доказательства того, что образование трещин в стеклопакете створки глухой части окна в помещении №87 площадью 99,6 кв.м. является дефектом эксплуатации, и возникло в период аренды Фондом отсутствуют, ввиду чего стоимость затрат на замену данного стеклопакета вынесена отдельной строкой.

3) В стоимость затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки помещения №87 (3 этаж), вынесенная отдельной позицией, не учтена стоимость затрат на замену стеклопакета в данном помещении.

При этом на странице 13 заключения эксперта №115/21-СД от 15.11.2021 указано, что в экспертном заключении №22/2021 от 01.02.2021, выполненном ИП ФИО7, для установлении наличия и характера повреждений, а также для расчета стоимости восстановительно-ремонтных работ помещения №87 и №20 объединены. В настоящем заключении эксперта данные помещения приняты согласно Техническому паспорту как отдельные помещения с различными функциональными назначениями. В контракте от 23.12.2019 №58 на 30.12.2020 отсутствует пункт, в котором указывается, что в обязанности арендатора входит производство текущего ремонта в случае ухудшения их технического состояния, следовательно, стоимость расчета на проведение ремонтно-восстановительных работ указанных помещений в выводах будет вынесена отдельной позицией.

Стороны с заключением эксперта №115/21-СД от 15.11.2021 с учетом уточнения к экспертному заключению №931/21 от 13.12.2021 не согласились.

Так, Общество по доводам, изложенным в дополнительном пояснении от 29.11.2021, дополнении от 13.12.2021, письменном мнении от 17.01.2022 №20 и дополнительном мнении от 27.01.2022 №18, полагает, что эксперт резко и необоснованно занизила стоимость восстановительного ремонта, как в части стоимости материалов, так и в части стоимости работы. Также Общество считает, что склоняясь к расчету без начисления НДС, эксперт ограничивает право пострадавшей стороны на выбор подрядной организации. Кроме того, Общество указывает на наличие процессуальных нарушений, а именно на то, что уточнения от 13.12.2021 были направлены судебным экспертом после того, как Фонд своим письмом от 07.12.2021 направил просьбу эксперту произвести перерасчет с учетом их мнения, что и было сделано экспертом.

Фонд не согласился с заключением эксперта по мотивам, приведенным в мнениях от 07.12.2021, от 20.01.2022, дополнительных пояснениях от 02.02.2022. Фонд просит исключить из стоимости затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки (3 и 4 этажи), рассчитанной с применением общей и упрощенной систем налогообложения: стоимость работ по замене стеклопакета в нежилом помещении №87 в размере 5378 руб. и 5288 руб. соответственно, стоимость работ на проведение ремонтно-восстановительных работ в нежилом помещении №87 в размере 136 626 руб. и 117 615 руб. соответственно, стоимость работ по замене линолеума в нежилых помещениях №15, №18, в помещениях №39, №44 в размере 41 601 руб. 31 коп. и 38 774 руб. 16 коп. соответственно, стоимость работ по замене обоев в нежилых помещениях в размере 50 200 руб. 21 коп. и 46 696 руб. 07 коп. соответственно. Кроме того, Фонд полагает, что расчет стоимости затрат с использованием упрощенной системы налогообложения будет наиболее соответствовать рыночным условиям, и просит исключить из стоимости НДС, рассчитанный на стоимость работ на проведение ремонтно-восстановительных работ в нежилых помещениях в размере 172 499 руб. 12 коп.

В ходе судебного заседания 20 января 2022 года эксперт ФИО6 дала пояснения по выводам экспертного заключения, ответила на вопросы участвующих в деле лиц и суда.

Также экспертом были представлены письменные пояснения от 20.01.2022 №767/22 (том №9, л.д. 110-124), в которых эксперт убедительно и подробно ответил на возражения сторон.

Как следует из письменных и устных пояснений эксперта, перерасчет стоимости затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки нежилых помещений (3 и 4 этажи) произведен в связи с тем, что в позиции №122 локальных ресурсных сметных расчетов (№1 по общей системе налогообложения и №2 по упрощенной системе налогообложения), представленных в Приложении №4 и №5 соответственно в заключении эксперта №115/21-СД от 15.11.2021 допущена техническая опечатка при введении знака «=» в формулу в строке сметного расчета. При производстве корректировки в позиции 122 «Разборка покрытий полов: линолеума» было выполнено изменение объема работ по разборке линолеума в помещении №15 на 4-ом этаже с 1810 кв.м. до 18,1 кв.м.

С учетом изложенных пояснений эксперта, суд полагает, что выводы по поставленным вопросам №4 и №5, изложенные в уточнении эксперта от 13.12.2021 №931/21, соответствуют расчетным показателям в исследовательской части и локальным ресурсным сметным расчетам.

Вопреки доводам Общества, перерасчет экспертом стоимости затрат в связи с допущенной технической опечаткой не является процессуальным нарушением.

Сроки проведений судебной экспертизы продлевались судом с учетом объективной невозможности окончания производства экспертизы ранее указанного экспертом срока, при этом доказательства, свидетельствующие об отсутствии необходимости в проведении судебной экспертизы, сторонами не представлялись.

Поскольку ответы на поставленные вопросы, экспертом мотивированы, содержат нормативное обоснование и ссылки на исследованную доказательственную базу, суд, руководствуясь пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» признает результаты проведенной экспертизы относимыми и допустимыми доказательствами. Процессуальных нарушений при проведении экспертизы не допущено, квалификация эксперта подтверждена документально и не вызывает сомнения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В этой связи, суд считает, что позиции сторон о неверном определении результатов стоимости затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки нежилых помещений (3 и 4 этажи) основаны на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Суд соглашается с позицией Общества о том, что Фонд должен возместить Обществу стоимость причиненного ущерба в отношении помещений, переданных по контракту №58 от 23.12.2019, поскольку в силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Также суд полагает, что Фонд должен возместить Обществу стоимость затрат на замену стеклопакета в помещении №87 площадью 99,6 кв.м., стоимость затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки помещения №87 (3 этаж).

Наличие таких недостатков в помещении №87, как неравномерная окраска поверхностей, потертости, отверстия, следы загрязнения с потемнением материала, отслоение обоев от поверхности основания, вспучивание в местах стыка полотен, повреждение отделочного слоя в виде отверстий, сдиров, разрыв материала напольного покрытия, трещины в стеклопакете створки глухой части окна, зафиксированы в таблице на странице 47 заключения эксперта №115/21-СД от 15.11.2021 (том №6, л.д. 51).

В заключении эксперта №22/2021 от 01.02.2021 (том №1, л.д. 102) в помещении №87 были зафиксированы следующие недостатки: следы шпатлевки в местах поврежденных мест на поверхности обоев; неровности, наплывы шпатлевки в местах ремонта; наблюдаются просветы от прошлых окрасочных работ (стены были подвергнуты частичному ремонту), эффект разнотона; на полу наблюдаются разрывы, пятна темного цвета на поверхности; наблюдается разрушение стеклопакета, внутренняя трещина.

Доказательства того, что данные недостатки возникли за пределами периода аренды Фондом помещения №87, в материалах дела отсутствуют. Фонд длительное время пользовался объектом аренды без каких-либо замечаний, на момент передачи помещений и составления акта приема-передачи арендатором не было выявлено каких-либо недостатков, претензии к состоянию арендуемого имущества отсутствовали.

То обстоятельство, что к окончанию срока действия договоров аренды и контракта Фонд произвел косметический ремонт помещений, судом во внимание не принимается, так как экспертом были выявлены недостатки эксплуатационного характера.

Суд, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая что договоры аренды и контракт прекращены, имущество арендодателю было возвращено с повреждениями, считает, что Фонд должен возместить Обществу стоимость причиненного ущерба.

Фонд полагает, что расчет стоимости затрат с использованием упрощенной системы налогообложения будет наиболее соответствовать рыночным условиям, и просит исключить из стоимости НДС, рассчитанный на стоимость работ на проведение ремонтно-восстановительных работ в нежилых помещениях в размере 172 499 руб. 12 коп.

Наличие убытков предполагает определенное уменьшение имущественной сферы потерпевшего, на восстановление которой направлены правила статьи 15 ГК РФ.

Вместе с тем, по общему правилу, исключается как неполное возмещение понесенных убытков, так и обогащение потерпевшего за счет причинителя вреда. В частности, не могут быть включены в состав убытков расходы, хотя и понесенные потерпевшим в результате правонарушения, но компенсируемые ему в полном объеме за счет иных источников. В противном случае создавались бы основания для неоднократного получения потерпевшим одних и тех же сумм возмещения и, соответственно, извлечения им имущественной выгоды, что противоречит целям института возмещения вреда.

Судебная практика исходит из того, что наличие у потерпевшей стороны права на вычет сумм НДС, относящихся к товарам (работам, услугам), приобретаемым в целях устранения последствий ненадлежащего исполнения обязательств другой стороны сделки, исключает уменьшение имущественной сферы лица в части данных сумм и, соответственно, исключает применение статьи 15 ГК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2013 №2852/13).

Согласно уведомлению от 15.04.2010 №16-23/309/446 (том №9, л.д. 102) Общество с 31.03.2010 применяет упрощенную систему налогообложения «Доходы», следовательно, оно не имеет права на вычет НДС (это следует из пункта 2 статьи 173, подпункта 2 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации).

Исходя из вышеизложенного, в рассматриваемой ситуации НДС, рассчитанный на стоимость работ на проведение ремонтно-восстановительных работ в нежилых помещениях, подлежит включению в состав стоимости затрат на восстановительный ремонт.

Таким образом, требование Общества о взыскании с Фонда убытков в виде стоимости затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки нежилых помещений подлежит удовлетворению на сумму 1 034 995 руб., в том числе: 5378 руб. стоимость затрат на замену стеклопакета в помещении №87 площадью 99,6 кв.м., 136 626 руб. стоимость затрат на восстановительный ремонт внутренней отделки помещения №87 (3 этаж). В удовлетворении остальной части данного встречного требования суд отказывает.

Также Обществом заявлено встречное требование о взыскании с Фонда упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за период с 19.01.2021 по 03.02.2021 в сумме 1936 885 руб. 41 коп.

Расчет упущенной выгоды приведен Обществом в таблице (том №3, л.д. 112).

Согласно статье 15 ГК РФ и в соответствии с действующей судебной практикой по ее истолкованию возмещение убытков является мерой ответственности компенсационного характера, которая направлена на восстановление правового и имущественного положения потерпевшего лица. Отказом в правомерном возмещении убытков потерпевшего (кредитора) поддерживается (стимулируется) правонарушающее поведение должника.

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 №16674/12).

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

В рассматриваемом случае к упущенной выгоде относятся такие доходы, которые получил бы арендодатель при обычном ведении своей коммерческой деятельности, если бы отсутствовало учиненное ответчиком препятствие. Противоправное поведение ответчика (сдача помещения в ненадлежащем состоянии) привело к невозможности использования Обществом своих материальных активов (нежилых помещений). В результате действий Фонда Общество утратило возможность получить доход от использования принадлежащего ему имущества, который оно бы получило при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права и законные экономические интересы не были нарушены.

Из материалов дела следует, что письмом от 15.12.2020 №132 (том №4, л.д. 2) ПОУ «Многофункциональный центр по подготовке граждан к военной службе и военно-патриотическому воспитанию Регионального отделения ДОСААФ России Архангельской области» просило рассмотреть Общество вопрос об выделении 6 кабинетов не менее 15 кв.м. каждый, а также помещений под лекционные аудитории в количестве 4 штук, площадью от 30 до 60 кв.м., желательно не верхние этаж.

В ответ Общество письмом от 16.12.2020 №281 (том №4, л.д. 3) подтвердило освобождение необходимых помещений 31 декабря 2020 года в связи с расторжением долгосрочного договора с Фондом.

Письмом от 29.12.2020 №141 (том №4, л.д. 4) ПОУ «Многофункциональный центр по подготовке граждан к военной службе и военно-патриотическому воспитанию Регионального отделения ДОСААФ России Архангельской области» ответило, что предложенные Обществом помещения на 3 и 4 этажах вполне подходят для обеспечения учебного процесса, при этом указало, что помещения должны быть отремонтированы, иметь освещение и вентиляцию, достаточные для прохождения проверки РосПотребНадзора, просило уточнить возможность окраски стен в светлые тона и обеспечение рабочих мест розетками электроснабжения 220 вольт.

Письмом от 11.01.2021 №2 (том №4, л.д. 5-6) Общество сообщило, что все необходимые требования с целью лицензирования вида деятельности будут выполнены, однако указало, что Фонд 30.12.2020 освободил помещения без выполнения текущего ремонта, предусмотренного условиями договоров. В связи с этим потребуется необходимая экспертная оценка и время на выполнение работ. Общество просило ПОУ МФЦ ДОСААФ России Архангельской области перенести сроки переезда до марта 2021 года.

Письмом от 05.03.2021 №24 (том №4, л.д. 7) ПОУ «Многофункциональный центр по подготовке граждан к военной службе и военно-патриотическому воспитанию Регионального отделения ДОСААФ России Архангельской области» сообщило, что сроки подготовки помещения и ремонтных работ, озвученные Обществом, не приемлемы, дальнейшее ожидание предложенных площадей считает не целесообразным и просит не рассматривать ПОУ МФЦ ДОСААФ России Архангельской области в качестве арендатора, а также считать предварительные договоренности расторгнутыми.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования помещений в коммерческих целях в период с 19.01.2021 по 03.02.2021 до устранения недостатков в возвращенных помещениях.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что Обществом представлены доказательства того, что возможность сдачи им помещений в аренду после прекращения договора с Фондом существовала реально, им предпринимались соответствующие меры на получение упущенной выгоды и совершались с этой целью приготовления, а также того, что действия Фонда не позволили Обществу получить доход от сдачи помещения в аренду в указанный период.

Фонд доказательств в опровержение возможности получения Обществом упущенной выгоды не представил, ее расчет, произведенный Обществом, не оспорил.

Учитывая изложенное, требование Общества о взыскании с Фонда 193 885 руб. 41 коп. упущенной выгоды подлежит удовлетворению.

Таким образом, встречные исковые требования Общества подлежат удовлетворению на сумму 1 228 880 руб. 41 коп., в том числе: 193 885 руб. 41 коп. в возмещение упущенной выгоды, 1 034 995 руб. в возмещение убытков.

В удовлетворении остальной части заявленных встречных исковых требований суд отказывает.

Согласно разъяснений пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в случае частичного удовлетворения как первоначального, так и встречного имущественного требования, по которым осуществляется пропорциональное распределение судебных расходов, судебные издержки истца по первоначальному иску возмещаются пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Судебные издержки истца по встречному иску возмещаются пропорционально размеру удовлетворенных встречных исковых требований.

По смыслу вышеприведенных разъяснений, поскольку в этом случае каждая из сторон спора является истцом, следовательно, распределение судебных расходов производится исходя из данного процессуального статуса.

При подаче искового заявления истец по первоначальному иску уплатил 6000 руб. государственной пошлины (платежное поручение от 04.02.2021 №7510).

Также истец по первоначальному иску внес на депозитный счет Арбитражного суда Архангельской области 50 000 руб. для оплаты экспертизы (платежное поручение от 06.07.2021 №58141).

Расходы истца по первоначальному иску по уплате государственной пошлины, по оплате судебной экспертизы в силу статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика по первоначальному иску.

При подаче встречного искового заявления Общество, исходя из размера заявленных первоначально встречных требований, уплатило 31 283 руб. государственной пошлины (платежное поручение от 15.02.2021 №62).

Расходы Общества по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ относятся на Фонд пропорционально размеру удовлетворенных встречных исковых требований (с учетом того, что 7351 руб. 65 коп. за электроэнергию оплачены Фондом по платежному поручению от 19.02.2021 №11062, то есть после подачи встречного иска в суд (17.02.2021 согласно оттиску почтового штемпеля на конверте)).

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 924 руб. подлежит возврату Обществу из федерального бюджета в связи с уменьшением им размера встречных исковых требований (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации).

Общество также просит взыскать с Фонда 39 000 руб. расходов на проведение досудебной экспертизы.

Для оценки причиненного ущерба Общество заключило договор №1-007-21 от 18.01.2021 с индивидуальным предпринимателем ФИО7 По данному договору Общество произвело оплату в сумме 39 000 руб. (акт №7 от 05.02.2021, платежное поручение от 27.01.2021 №34) (том №1, л.д. 97, 98, 99).

В абзаце втором пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети «Интернет»), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Судом установлено, что указанная денежная сумма потрачена Обществом на проведение досудебной экспертизы (заключение эксперта №22/2021 от 01.02.2021), которая послужила основанием для определения стоимости восстановительного ремонта отделки помещений, соответственно, суммы встречного иска.

Требование является обоснованным, поскольку для обращения со встречным иском в суд Обществу необходимо определить сумму исковых требований. Без проведения представленной досудебной экспертизы Общество не имело бы возможности указать размер требований.

С учетом изложенного, расходы Общества на оплату досудебной экспертизы в силу статьи 110 АПК РФ относятся на Фонд пропорционально размеру удовлетворенных встречных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования некоммерческой организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» удовлетворить.

Признать заключенные между некоммерческой организацией «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» и обществом с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» договоры №4, №4/1 аренды нежилого помещения от 09 декабря 2014 года, договор №4/2 аренды нежилого помещения от 01 июня 2015 года расторгнутыми 31 декабря 2020 года в связи с односторонним расторжением, а контракт №58 на оказание услуг по аренде нежилого офисного помещения от 23 декабря 2019 года прекращенным 31 декабря 2020 года в связи с окончанием срока действия.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» (ОГРН 

<

***>) в пользу некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» (ОГРН 

<

***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 50 000 руб. в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы.

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» от встречных исковых требований в части требования о взыскании 7351 руб. 66 коп. долга. Производство по делу в этой части прекратить.

В остальной части встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» удовлетворить частично.

Взыскать с некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области» (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» (ОГРН 

<

***>) 1 228 880 руб. 41 коп., в том числе: 193 885 руб. 41 коп. в возмещение упущенной выгоды, 1 034 995 руб. в возмещение убытков, а также 21 620 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 27 775 руб. 80 коп. в возмещение расходов на оплату экспертизы.

В удовлетворении остальной части заявленных встречных исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Чайка» (ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 924 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 15.02.2021 №62.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

 

Н.А. Кузьмина