АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

Сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-1181/2017

г. Белгород

09 октября 2017 года.

Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 09 октября 2017 года.

           Арбитражный суд Белгородской области, в составе судьи Байбакова М. А., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеопротокола, аудиозаписи секретарём судебного заседания Щербань А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-7/2" (309504, м-н Горняк, 18, г. Старый Оскол, Белгородская область, ИНН 3128072075, ОГРН 1093128001471) к Акционерному обществу  "ТАНДЕР" (350000, ул. им. Леваневского, д.185, г.Краснодар, ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) о взыскании 173709 руб. 56 коп., при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 01.01.2017, 

от ответчика – ФИО3, по доверенности № 2-4/91 от 01.01.2017,

                                            УСТАНОВИЛ:

Истец ООО "ЖЭУ-7/2" обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к ответчику АО "ТАНДЕР" о взыскании 35598 руб. 83 коп. задолженности по оплате стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с 26.01.2016 по 26.01.2017, 30459 руб. 09 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 АПК РФ увеличил иск в части требования о взыскании задолженности, просил взыскать с ответчика 143250 руб. 47 коп. задолженности по оплате стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с 16.02.2014 по 31.07.2016.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что часть принадлежащего ответчику нежилого помещения общей площадью 75,05 кв.м. относится и к многоквартирному жилому дому, и к магазину «МАГНИТ» одновременно. В свою очередь встроенная часть общей площадью 75,05 кв.м. и пристроенная часть общей площадью 454,42 кв.м. зарегистрированы в качестве целого нежилого помещения. Согласно заключению эксперта подвальное нежилое помещение общей площадью 75,05 кв.м., занимаемое магазином «МАГНИТ» находится в габаритах жилого дома, расположенного по адресу: г. Старый Оскол, мкр. Горняк, д. 1, и является встроенно-пристроенным нежилым помещением. Нежилое подвальное помещение имеет с жилым домом общие стены, перекрытия и фундамент, которые относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме. При отсутствии врезки коммуникаций магазина «МАГНИТ» в общедомовые инженерные сети (в частности к общедомовым стоякам) осуществляется только через подвальное помещение магазина «МАГНИТ», что свидетельствует о наличии общедомового имущества в помещении, принадлежащем ответчику. Так, в заключении эксперта указано, что часть встроенного в многоквартирный дом помещения площадью 19,21 кв.м. – выгороженная часть для обслуживания общедомовых инженерных сетей. Часть встроенно-пристроенного нежилого помещения магазина «МАГНИТ» была предусмотрена изначально. Адрес у многоквартирного жилого дома, обслуживаемого истцом и нежилого помещения, принадлежащего ответчику один - 

<

...>.

Ответчик исковые требования не признал. Возражая, сослался на то, что указанное нежилое помещение является самостоятельным объектом, и АО «ТАНДЕР» не имеет в многоквартирном доме общего с собственниками жилых помещений имущества. Встроенно-пристроенное здание имеет отдельный вход, отдельные коммуникации, точки ввода и врезки труб.

В судебном заседании 25.09.2017 на основании статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв 10 часов 15 минут 02.10.2017.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

АО "ТАНДЕР" является собственником нежилого помещения общей площадью 530,4 кв. м. и земельного участка площадью 536 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> 

Управление многоквартирным жилым домом по адресу: 

<

...> с 01.07.2009 осуществляет ООО "ЖЭУ-7/2".

Претензия истца № 33 от 13.01.2017 об уплате задолженности за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности  по внесению платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

 На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Из пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 ЖК РФ следует, что основной критерий, позволяющий отнести помещения к общему имуществу, состоит в том, что помещения должны быть расположены за пределами квартир и предназначены для обслуживания дома.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 г. № 489-О-О сформулирован такой признак общего имущества, как отсутствие у него самостоятельного назначения. В то же время нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами - самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Аналогичный вывод содержится в Постановлении Конституционного Суда от 28 мая 2010 г. N 12-П, где правовая природа общего имущества многоквартирных домов сведена к тому, что оно не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования квартирами.

В п. 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О сказано, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Определением арбитражного суда от 30.06.2017 по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «НПП Контакт» ФИО4, ФИО5.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

- находится ли подвальное нежилое помещение, занимаемое магазином «Магнит» в габаритах многоквартирного жилого дома по адресу: г. Старый Оскол, мкр. Горняк, д. 1, является ли его частью, имеются ли с домом общие стены, фундамент, связано ли подвальное помещение с многоквартирным жилым домом технически и имеются ли у них общие коммуникации;

- имеет ли пристройка магазина «Магнит» отдельные от многоквартирного жилого дома коммуникации, отдельные точки ввода и врезки труб, отдельно от коммуникаций многоквартирного жилого дома по адресу: г. Старый Оскол, мкр. Горняк, д. 1;

- какова площадь занимаемого магазином «Магнит» помещения, относящегося к многоквартирному жилому дому по адресу: г. Старый Оскол, мкр. Горняк, д. 1;

- имеются ли места общего пользования многоквартирного жилого дома по адресу: г. Старый Оскол, мкр. Горняк, д. 1 для доступа в помещение пристроя и его обслуживания;

- является ли помещение магазина «Магнит», включающее подвальное помещение в габаритах многоквартирного жилого дома по адресу: г. Старый Оскол, мкр. Горняк, д. 1, принадлежащее АО «ТАНДЕР» встроенно-пристроенным помещением.

Согласно заключению эксперта № ЭК-17-0608 от 21.08.2017 нежилое помещение расположено по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Горняк, дом 1. Назначение – магазин продовольственных товаров «МАГНИТ». Здание 2-х этажное, частично одноэтажное.

Помещения магазина являются как встроенными в жилой многоквартирный дом, так и пристроенными. Встроенные помещения магазина имеют общие несущие конструкции с жилым многоквартирным домом, а именно фундамент, стены и перекрытия. Помещения пристройки имеют самостоятельный фундамент, крышу и кровлю, ограждающие конструктивные элементы стен, отдельные входы.

Объемно-планировочными решениями нежилого помещения не предусмотрено использование мест общего пользования в многоквартирном жилом доме. Нежилое помещение оборудовано следующими сетями инженерно-технического обеспечения: теплоснабжение, водопровод горячей и холодной воды, канализация и электроснабжение. Инженерные сети нежилого помещения не соединены с инженерными сетями жилого дома. Границей встроенных помещений магазина от пристроенных помещений является наружная стена жилого многоквартирного дома. Площади встроенных и пристроенных помещений следующие: встроенные помещения – 75,05 кв.м., пристроенные помещения – 454,42 кв.м.

Подвальное нежилое помещение общей площадью 75,05 кв.м., занимаемое магазином «МАГНИТ», находится в габаритах жилого дома, который расположен по адресу: г. Старый Оскол, мкр. Горняк, дом 1, и является встроенным нежилым помещением. В соответствии с СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий», приложение «Б», следует, что встроенное нежилое помещение – это помещение, располагаемое в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,50 м. Нежилое подвальное помещение имеет с жилым домом общие стены, перекрытия и фундамент. Общих инженерно-технических коммуникаций нежилого подвального помещения с жилым многоквартирным домом не обнаружено.

Нежилое помещение (магазин «МАГНИТ») не имеет общих с жилым домом инженерно-технических коммуникаций. При проведении обследования зафиксированы точки присоединения водопровода холодной воды и канализации, отопления и горячего водоснабжения, электроснабжения нежилого помещения к наружным городским сетям.

Доступ в помещение пристроя из мест общего пользования многоквартирного жилого дома отсутствуют, так как объемно-планировочными решениями нежилого помещения не предусмотрено использование мест общего пользования в многоквартирном жилом доме.

В ходе судебного разбирательства были допрошены эксперты ФИО4 и ФИО5 Эксперт ФИО4 пояснил, что нежилое помещение не содержит элементов общего имущества жилого дома и может эксплуатироваться отдельно от общего имущества. Техническое обслуживание нежилого помещения возможно отдельно от обслуживания дома в целом. Эксперт ФИО5 пояснил, что коммуникации, расположенные в спорном помещении обеспечивают эксплуатацию  помещений ответчика, иные носят транзитный характер.

Суд учитывает, что к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома относятся не любые помещения, расположенные в данном доме, а только лишь предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.

В материалах дела не представлено доказательств, подтверждающих, что спорное помещение изначально сформировано как техническое и использовалось исключительно в целях обслуживания многоквартирного жилого дома. Технический паспорт, составленный по состоянию на 11.05.1971, таковым не является. 

Напротив, из представленных в дело доказательств, следует, что данное помещение используется длительное время по самостоятельному назначению в целях, не связанных с обслуживанием дома.

В силу имеющихся доказательств, спорное помещение не может быть признано вспомогательным по отношению к другим помещениям многоквартирного дома.

Нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, что следует из данных технического паспорта Белгородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 26.09.2009 (т. 1, л.д. 74-77).

Находящихся в совместном пользовании инженерных коммуникаций жилого дома и магазина не имеется.

Заключением эксперта установлено, что объемно-планировочными решениями нежилого помещения не предусмотрено использование мест общего пользования в многоквартирном жилом доме.

Кроме того, в отношении нежилого помещения ответчиком заключены договоры с ресурсоснабжающими и иными оказывающими коммунальные услуги организациями, в частности, договоры энергоснабжения № 740 от 01.12.2006, № 2/26/01 от 01.08.2013, договор № 3039/14к-к от 01.01.2014.

Само по себе наличие у нежилого помещения ответчика и многоквартирного жилого дома одного адреса, не подтверждает наличие обстоятельств, установленных статьей 36 ЖК РФ для целей возложения на него обязанности по содержанию и ремонту общего имущества дома, предусмотренной статьей 39 ЖК РФ.

Ссылка истца на наличие общих несущих конструкций встроенных помещений магазина с жилым многоквартирным домом, транзитных коммуникаций не изменяет фактических обстоятельств дела и подлежит отклонению, так как в настоящем случае данное обстоятельство не может являться основанием для вывода о наличии у ответчика обязанности по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома в целом на общих основаниях с собственниками помещений в жилом доме.

Таким образом, спорное нежилое помещение зарегистрировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости, сформировано как самостоятельный технический объект с отдельными коммуникациями (система коммуникаций не является общедомовой, что следует из актов разграничения) и точками ввода, с отдельным входом, изолированным от жилого дома. Доказательств его использования в целях обслуживания нужд владельцев помещений в многоквартирном доме не представлено. Спорное помещение является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.

Истец не осуществлял управление/обслуживание спорным нежилым помещением, ответчик самостоятельно нес бремя содержания собственного имущества.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований ООО "ЖЭУ-7/2" не имеется.

На основании статьи 110 АПК РФ, судебные расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика.

Учитывая, результат рассмотрения дела, в силу статьи 106 АПК РФ расходы по проведению судебной экспертизы суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО "ЖЭУ-7/2" отказать.

Взыскать с ООО "ЖЭУ-7/2" в пользу АО "ТАНДЕР" 48600 руб. судебных расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Байбаков М. А.