/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-27827/2017

24 мая 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена  17 мая 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 мая 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Желтянникова В.И.

судей  Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Куренковой Е.М., 

при участии:  

 

от истца: Лаптев Г.С., по доверенности от  29.01.2018, Кучерявенко Н.С., по доверенности от  11.01.2018, Лаптев Г.С., по доверенности от  29.01.2018, 

от ответчика: Загребельная Я.А., по доверенности от  28.12.2017,

от третьих лиц: 1) Яркина В.В., по доверенности от  21.12.2017; 2) не явился, извещен; 3) Краснобаев Е.И., по доверенности от  09.04.2018,  4) Садовников А.Г., по доверенности от 26.03.2018; 5) Прошин А.Н., по доверенности от  16.12.2017, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-1759/2018)  ООО  "ВОИН-В" на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2017 по делу № А56-27827/2017 (судья Кротов С.М.), принятое

 

по иску ООО  "ВОИН - В"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

третьи  лица:   1. Комитет по градостроительству и архитектуре,

                  2. Служба государственного строительного надзора и экспертизы, 

                  3. Комитет по строительству Правительства Санкт-Петербурга, 

                  4. Администрацию Кировского района Санкт-Петербурга, 

                  5. Жилищный комитет Правительства Санкт-Петербурга,

об изменении условий инвестиционного договора о развитии застроенной территории № 05/РЗТ-004708 от 24.02.2009,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ВОИН - В" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об изменении условий Инвестиционного договора о развитии застроенной территории № 05/РЗТ-004708 от 24.02.2009 (далее – Договор).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Комитет по строительству Санкт-Петербурга, Администрация Кировского района Санкт-Петербурга, Жилищный комитет Санкт-Петербурга.

Определением суда от 14.09.2017 судом приняты уточнения исковых требований в части срока действия договора до 20.03.2024.

Решением от 04.12.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

По мнению подателя жалобы, выводы суда первой инстанции о том, что истцом не доказаны факты существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, основаны на ошибочном толковании действующего законодательства. Кроме того, судом в оспариваемом решении не дана оценка предоставленным истцом доказательствам, не приведены мотивы, по которыми суд отверг представленные доказательства, и не указаны законы и нормативные правовые акты, которыми руководствовался при принятии решения.

Определением от 23.04.2018 апелляционный суд обязал истца и ответчика провести  рабочее совещание, на котором дополнительно уточнить и согласовать количество общей площади жилых помещений, подлежащих передаче в собственность Санкт-Петербурга (с учётом изменений градостроительного и земельного законодательства, а также изменения соотношения собственников жилых помещений и лиц, проживающих по договорам социального найма), и по его итогам представить протокол совещания и аргументированные  пояснения.

Сторонами во исполнение указанного определения суда представлены запрошенные документы.

В судебном заседании 17.05.2018 представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Представители Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, Комитета по строительству Санкт-Петербурга против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Представитель Администрации Кировского района Санкт-Петербурга полагал требования ООО «Воин-В» в части продления срока действия Договора подлежащими удовлетворению; длительность продления срока и разрешение вопроса об изменении размера общей площади жилых помещений, передаваемых в государственную собственность, оставил на усмотрение суда.

Представитель Жилищного комитета Санкт-Петербурга указал, что требования  ООО «Воин-В» в части изменения размера общей площади жилых помещений, передаваемых в государственную собственность обоснованы; вопрос продления срока действия Договора оставил на усмотрение суда. 

Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, надлежащим образом извещённая, своего представителя в судебное заседание не направила, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании. 07.02.2018 Службой представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо со ссылкой на положения части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации  и необходимость соблюдения прав граждан – собственников и нанимателей,  в целях реализации общественных интересов просило удовлетворить апелляционную жалобу.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «ВОИН-В» и Комитетом был заключен Инвестиционный договор о развитии застроенной территории № 05/РЗТ-004708 от 24.02.2009, расположенной в пределах квартала 2А и 2Г «Ульянка» в Кировском районе города Санкт-Петербурга.

Указанный Договор заключен на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 № 1103 «О развитии застроенной территории, расположенной в пределах кварталов 2А и 2Г района Ульянки, между пр. Стачек и ул. Лени Голикова, проездами между кварталами 2А и 2Г Ульянки и парком Александрино» по результатам итогов открытого аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории (Протокол о результатах аукциона от 29.10.2008).

Под «Застроенной территорией» в рамках договора понимается «территория ориентировочной площадью 226824 кв.м, расположенная в пределах кварталов 2А и 2Г района Ульянка, между пр. Стачек и ул. Лени Голикова, проездами между кварталами 2А и 2Г Ульянки и парком «Александрино» (далее - Территория).

Согласно постановления Правительства СПб №1103 от 26.08.2008 г. на застроенной территории расположено 15 домов первых массовых серий (далее «хрущевок»), подлежащих сносу, в которых проживает около 4000 человек, в том числе собственники жилых помещений и наниматели, проживающие на основании договоров социального найма в жилых помещениях, находящихся в собственности Санкт-Петербурга.

Перечень мероприятий (обязательств) по развитию застроенной территории, порядок и сроки их реализации определены сторонами в Графике развития территории (Приложение № 3 к Инвестиционному договору).

В соответствии с п. 3.1.4. Инвестиционного договора    был разработан План мероприятий по развитию Территории, утвержденный Комиссией по развитию застроенных территорий в Санкт-Петербурге от 04.02.2011 № 11.

По условиям договора Инвестор обязан своими силами и за свой счет исполнить следующие обязательства по развитию застроенной территории:

1. Подготовить проект планировки с проектом межевания территории.

2. Расселить расположенные на Территории «хрущевки», а именно: 

2.1. Создать и передать в государственную собственность Санкт-Петербурга благоустроенные жилые помещения общей площадью 31 615 кв. метров для расселения нанимателей.

2.2. Самостоятельно расселить собственников жилых помещений, проживающих на застроенной территории в домах, подлежащих сносу, в соответствии с действующим -   жилищным и гражданским законодательством предоставить благоустроенное жилое помещение площадью не менее ранее занимаемой (примерно 40 000 кв.м.) в пределах Территории.

3. Осуществить строительство и/или реконструкцию объектов внутриквартальной инженерной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения Территории и безвозмездно передать их в государственную собственность Санкт-Петербурга.

4. Осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с документацией по планировке территории.

5. Также в обязанности Инвестора входит снос «хрущевок» после выполнения обязательств по расселению.

Согласно утвержденной документации по планировке территории реализацию проекта по развитию застроенной территории планировалось осуществить в 5 этапов в следующие сроки, согласно Плану реализации мероприятий: 1 этап - до 30.09.2013, 

2 этап - до 23.04.2015, 3 этап - до 13.11.2016, 4 этап - до 1 18. 5 этап - до 28.12.2019.

Как следует из материалов дела, в отношении строительства на земельных участках 145 (ул. Лени Голикова, у дома 15, корпус 3) и 249.1 (проспект Стачек, у дома 212, корпус 3) строительство приостановлено в связи с приостановлением действия разрешений на строительство № 78-005-0090-2015 от 21.09.2015 и № 78-005-0107-2015 от 24.09.2015 определениями Куйбышевского районного суда от 20.06.2016 и от 02.02.2017 по делу № 2а-1778/2016.

Участвующими в деле лицами также не оспаривалось наличие обстоятельств, в том числе многочисленных разбирательств в судах общей юрисдикции, вследствие которых осуществление инвестиционного проекта в предусмотренные Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 № 1103 сроки не представилось возможным.

Ссылаясь на то, что судебные разбирательства в отношении градостроительной  документации, выданной исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, на земельные участки 145 и 249.1., а также изменение градостроительного  законодательства послужили существенными обстоятельствами, которые оказали   влияние на невозможность обязательств в срок, установленный Инвестиционным договором, истец обратился с настоящими (уточненными) требованиями об изменении пункта 1.4 договора в части условия о сроке договора до 20.11.2024 (с его увеличением на 6 лет 8 месяцев по отношению к дате, установленной п. 6.2.5. Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 № 1103) и пункта 4.2 графика развития территории в части установления площади предоставляемых переселяемым гражданам в размере 21 457,07 кв.м.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ установлено, что основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как предусмотрено в пункте 4 статьи 451 ГК РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Тем не менее, совокупности таких обстоятельств в настоящем споре не установлено.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Условия программы развития застроенных территорий, а также существенные условия договоров и порядок проведения торгов определены статьями 46.1-46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с указанными нормами срок договора, площадь жилых помещений, подлежащих передаче в государственную собственность, отнесены к существенным условиям договоров о развитии территории. Данные условия также являлись существенными условиями аукциона, исходя из которых потенциальные участники аукциона принимали решение об участии в нём, а также исходя из указанных условий, в том числе, определялась цена на торгах.

Следовательно,  Договором, в соответствии с условиями аукциона, в качестве существенных условий были определены сроки выполнения обязательств и площадь жилых помещений, подлежащих передаче в государственную собственность.

В соответствии с пунктом 7.1 Договора, вносимые в Договор изменения и дополнения, установленные на основании Постановления № 1103, а также определённые условиями аукциона, вносятся на основании соответствующих постановлений Правительства Санкт-Петербурга. Постановления Правительства Санкт-Петербурга, изменяющие условия Договора, не издавались.

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключённого по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

По смыслу названной нормы не подлежит удовлетворению требование истца о продлении срока заключенного на торгах договора и изменении передаваемой переселяемым гражданам площади, поскольку указанные условия являются существенными, были определены (и являлись определимыми исходя из конкурсной документации) и могли повлиять на цену торгов. 

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для иной оценки обстоятельств данного спора, установленных судом первой инстанции.

Как следует из представленного сторонами в материалы дела протокола совещания по вопросу согласования количества общей площади жилых помещений, подлежащих передаче в государственную собственность от 07.05.2018, установлено и согласовано участниками спора, в частности, следующее:

- «Общая площадь жилых помещений, необходимая для расселения нанимателей, проживающих в кварталах 2А и 2Г Ульянка Кировского района Санкт- Петербурга, за период 2008г. по 2018г. фактически снизилась на 12412,61 кв.м.

Основными причинами уменьшения количества нанимателей в квартале явилось: смена места жительства нанимателями, реализация нанимателями права на приватизацию занимаемых жилых помещений (оформление жилого помещения в собственность), смерть.

Согласно позиции ООО «Воин-В» необходимо уменьшение площади передаваемых помещений в собственность Санкт-Петербурга на 9 794,91 кв.м. и внесения изменений пункт 4.2. «Графика развития территории (Приложение № З к Инвестиционному договору) следующего содержания:

«Создание (приобретение) и передача Инвестором в государственную собственность Санкт-Петербурга благоустроенных жилых помещений общей площадью не менее 21 457,07 в. метров по адресам и квартирографии, согласованным в установленном порядке Администрацией и с Жилищным  комитетом, для предоставления гражданам, переселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения; расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными или подлежащими сносу (реконструкции), либо снос реконструкция) которых планируется на основании адресных программ, утвержденных оном Санкт-Петербурга».

В соответствии с позицией КИО оснований для уменьшения площади передаваемых жилых помещений в собственность Санкт-Петербурга не имеется.

Количество общей площади жилых помещений, подлежащих передаче государственную собственность Санкт-Петербурга при реализации ООО «Воин-В» проекта развития застроенной Территории (не менее 31615 кв.м), предусмотрено постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 №1103 (пп. 6.22), Графиком развития территории (п, 4,2.), являющимся приложением к договору о развитии застроенной территории от 24.02.2009 №05/РЗТ-ОО4708 (далее- Договор). 

Условия программы развития застроенных территорий, порядок проведения торгов определены статьями 46.1-46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации. соответствии с п. 4 ч. З ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ к существенным условиям говора о развитии застроенной территории относится обязательство лица, заключившего говор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Потенциальные участники аукциона принимали решение об участии в нём, исходя, в том числе из данного условия, определялась цена на торгах.

На застроенной территории расположено 15 домов первых массовых серий  «хрущевок», подлежащих сносу, в которых проживает около 4000 человек, в том числе собственники жилых помещений и наниматели, проживающие на основании договоров социального найма в жилых помещениях, находящихся в собственности Санкт- Петербурга.

Принимая во внимание, что Договор был заключен по итогам аукциона, проведенного на сновании постановления Правительства Санкт-Петербурга, и обязательство ООО «Воин-В» о передаче в собственность Санкт-Петербурга благоустроенных жилых помещений общей площадью не менее 3 1615 кв. метров для предоставления гражданам, переселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения является существенным условием Договора, правовые основания для изменения данного обязательства отсутствуют.

Потребность города в жилых помещениях, необходимых для переселения нанимателей помещений государственного жилищного фонда, расположенных в многоквартирных домах, планируемых к сносу при развитии Территории, меняется во времени, в связи с чем снований полагать, что данная потребность на момент фактического исполнения обязательства составит менее 3 1615 кв.м не имеется».

При таком положении суд апелляционной инстанции полагает, что, поскольку ООО «Воин-В» не доказало, что оно при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям Договора, приняло все меры для надлежащего исполнения своих обязательств в установленный договором срок, суд, не установив наличие оснований для изменения существенных условий инвестиционного договора о сроке исполнения обязательства истцом и площади жилых помещений, подлежащих передаче в собственность Санкт-Петербурга, обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 04.12.2017 по делу №  А56-27827/2017  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.И. Желтянников

Судьи

 

Е.В. Жиляева

 И.А. Тимухина