ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-32886/2022

город Ростов-на-Дону

20 декабря 2023 года

15АП-18942/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Емельянова Д.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от ИП ФИО2: представитель ФИО3 по доверенности от 30.11.2022 (онлайн-участие);

от ООО «Московский»: представитель ФИО4 по доверенности от 01.12.2023;

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5

на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 18.10.2023 по делу № А53-32886/2022 

по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО5 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Московский» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Инвестактив» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), акционерному обществу «Малоорловское» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о признании договоров ничтожными, перевода прав по договорам,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Московский» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО5 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании сделки недействительной,

при участии третьих лиц: Администрация Новоселовского сельского поселения ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Администрация Мартыновского района (ОГРН: 

<

***>, , ИНН: 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО5 (далее - истец, ИП ФИО5) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Московский» (далее - ООО «Московский»), обществу с ограниченной ответственностью «Инвестактив» (далее - ООО «Инвестактив»), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2), акционерному обществу «Малоорловское» (далее - АО «Малоорловское») о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельных участков с кадастровым номером 61:20:0600018:4021 площадью 112,2397 га, с кадастровым номером 61:20:0600018:4023 площадью 37,6001 га, заключенного между ООО «Московский» и ИП ФИО2; об истребовании участков с кадастровым номером 61:20:0600018:4021, с кадастровым номером 61:20:0600018:4023 из незаконного владения ИП ФИО2; об обязании ИП ФИО2 передать участки ООО «Московский» по акту приема-передачи; об исключении из ЕГРН записи регистрации N 61:20:0600018:4021-61/192/2021-3 от 20.10.2021, N 61:20:0600018:4023-61/192/2021-3 от 20.10.2021; о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:20:0600018:4022 площадью 66,1602 га, заключенного между ООО «Московский» и ООО «Инвестактив»; об истребовании участка с кадастровым номером 61:20:0600018:4022 из незаконного владения ООО «Инвестактив»; об обязании ООО «Инвестактив» передать участок ООО «Московский» по акту приема-передачи; об исключении из ЕГРН записи регистрации N 61:20:0600018:4022-61/192/2021-3 от 29.10.2021; о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка кадастровым номером 61:20:0600018:4022 площадью 66,1602 га, заключенного между ООО «Инвестактив» и АО «Малоорловское»; об исключении из ЕГРН записи регистрации N 61:20:0600018:4022-61/192/2022-4 от 12.09.2022; о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки (с учетом уточнений исковых требований, произведенных в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Московский» обратилось в арбитражный суд с встречным иском о признании ничтожной сделкой договора купли-продажи земельного участка от 26.08.2018, заключенного между ООО «Московский» и ИП ФИО5

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2023 в удовлетворении первоначального иска отказано; ИП ФИО5 из федерального бюджета возвращена государственная пошлина по иску в размере 178 327 руб. Встречный иск удовлетворен: договор купли-продажи земельного участка от 26.08.2018, заключенный ООО «Московский» и ИП ФИО5, признан недействительным.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО5 обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска, в удовлетворении встречного иска отказать. В обоснование апелляционной жалобы ИП ФИО5 указывает, что в отзыве на встречный иск было заявлено и пропуске ООО «Московский» срока исковой давности на подачу встречного иска. Судом в обжалуемом решении не дана правовая оценка доводам ИП ФИО5 со ссылкой на нормы ч. 2,5 ст. 166 ГК РФ. Заявление ООО «Московский» о недействительности договора не имеет правового значения, т.к. ссылающееся на недействительность сделки ООО «Московский» действует недобросовестно, в частности его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Судом в обжалуемом решении не дано никакой правовой оценки доводам ИП ФИО5 со ссылкой на нормы ст. 10, 166, 167, 168 ГК РФ. Обязательным условием для возможности удовлетворения встречного иска является представление ООО «Московский» доказательств, чем договор купли-продажи от 28.06.2018 нарушил права и интересы ООО «Московский», создал угрозу нарушения прав и интересов ООО «Московский». Однако таких доказательств не представлено. ООО «Московский» своевременно и в полном объеме получило цену договора 10 000 000 руб., при этом, не предоставив ИП ФИО5 встречного исполнения в виде передачи в собственность земельных участков. При таких обстоятельствах у ООО «Московский» отсутствует материальное право на оспаривание договора, ООО «Московский» является лицом, право которого не нарушено. Заявления о недействительности договора купли-продажи от 26.08.2018, исходящие от ИП ФИО2 и ООО «Инвестактив», также не имеют правового значения, суд не вправе их рассматривать и давать им правовую оценку. Выводы суда о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600018:3719 (объект купли-продажи по договору от 26.08.2018) был разделен в 2021 г. обществом на 3 участка, в связи с чем у ИП ФИО5 отсутствует право на образованные участки, несостоятельны. Выводы суда о том, что ИП ФИО5 якобы не вступил в фактическое владение спорными участками, ввиду чего он не вправе пользоваться мерами судебной защиты, предусмотренными ст. 551 ГК РФ, ст.301-305 ГК РФ, несостоятельны. Доводы ИП ФИО2 и ООО «Инвестактив», которые полагают себя добросовестными приобретателями участков, несостоятельны. Выводы суда о том, что истцом избран ненадлежащий способ судебной защиты, тогда как надлежащим является только взыскание с ООО «Московский» убытков по неисполненному обществом договору купли-продажи от 26.08.2018, несостоятельны.

В отзывах на апелляционную жалобу ИП ФИО2 и ООО «Московский» просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

05.12.2023 в апелляционный суд поступило ходатайство ИП ФИО5 об отложении судебного заседания.

Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ООО «Инвестактив» ФИО6 не допущен к участию в качестве представителя в связи с отсутствием полномочий (в доверенности не указана дата ее совершения, что в силу статьи 186 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ее ничтожность).

В судебном заседании представители ИП ФИО2 и ООО «Московский» возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения; разрешение ходатайства ИП ФИО5 об отложении судебного разбирательства оставили на усмотрение суда.

Иные лица не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев ходатайство ИП ФИО5 об отложении рассмотрения дела, апелляционный суд не нашел оснований для его удовлетворения ввиду следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине (часть 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, возникновения у суда обоснованных сомнений относительно того, что в судебном заседании участвует лицо, прошедшее идентификацию или аутентификацию, либо относительно волеизъявления такого лица, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видео-конференц-связи либо системы веб-конференции, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Исходя из положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд по своему усмотрению с учетом характера и сложности дела решает вопрос о возможности рассмотрения дела по существу либо отложении судебного разбирательства, то есть отложение судебного разбирательства является правом суда, а не обязанностью. При рассмотрении соответствующего ходатайства суд учитывает конкретные обстоятельства дела.

Так, из материалов дела следует, что о дате судебного заседания истец был уведомлен заблаговременно.

Согласно положениям статей 59 и 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане и организации вправе вести свои дела в арбитражном суде через представителей. Истец, вправе иметь несколько представителей для участия в арбитражном процессе. Таким образом, невозможность явки представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не лишает ИП ФИО5 возможности направить для участия в судебном процессе иного своего представителя либо обеспечить личную явку. При этом обстоятельств, подтверждающих необходимость явки в судебное заседание представителя истца, в представленном ходатайстве, не приведено. Доказательств невозможности привлечения и явки в судебное заседание иных представителей, не представлено.

Поскольку истец не привел доказательств, подтверждающих невозможность защиты его интересов другим представителем или адвокатом, заявленное ходатайство не мотивировано наличием объективных препятствий к реализации стороной ее процессуальных прав, правовая позиция ИП ФИО5 по делу изложена в исковом заявлении и апелляционной жалобе, а также учитывая, что неявка представителя в судебное заседание не препятствует суду апелляционной инстанции рассмотреть дело по существу, судебной коллегией отклонено заявленное ходатайство об отложении судебного разбирательства, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчиков, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «Московский» (продавец) и ИП ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 26.08.2018, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 216000 кв.м, кадастровый номер 61:20:0600018:3719, находящийся по адресу: Россия, Ростовская обл., Матрыновский район, в границах СПК «Московский».

Согласно п. 2 договора от 26.08.2018, указанный земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании договоров купли-продажи №1-№15, согласно приложению №1 к свидетельству о регистрации права серии №755142 от 11.05.2016; право собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 11.05.2016, о чем сделана соответствующая запись.

По соглашению сторон земельный участок оценен в 10 000 000 руб. По соглашению сторон оплата может быть разделена на 2 календарных года: август 2018 года - 5 000 000 руб., август 2019 года - 5 000 000 руб. В данном случае покупателю в пользование до момента полной оплаты передается земельный участок в размере 108 га. Государственная регистрация сделки производится после момента полной оплаты (п.4 договора от 26.08.2018).

Покупателем произведена полная оплата по договору: в период с 07.09.2018 по 19.11.2018 платежным поручениями и 01.10.2018 в натуральном выражении путем поставки ячменя. Указанное обстоятельство ООО «Московский» не оспорено. Данный участок не передан ИП ФИО5, что также не оспаривается ООО «Московский».

Как стало известно истцу, земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600018:3719 был снят с кадастрового учета, из него образованы три новых земельных участка с кадастровыми номерами 61:20:0600018:4021 площадью 112,2397 га, 61:20:0600018:4022 площадью 66,1602 га, 61:20:0600018:4023 площадью 37,6001 га.

В соответствии со сведениями из ЕГРН, между ООО «Московский» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №12/1 от 12.10.2021, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600018:4021 площадью 112,2397 га; земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600018:4023 площадью 37,6001 га (п. 1.1 договора от 12.10.2021).

Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН.

Между ООО «Московский» (продавец) и ООО «Инвестактив» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 18.10.2021, в соответствии с которым продавец предал, покупатель купил в собственность земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600018:4022 площадью 661602 +/-7117 кв.м. (пашня) (п. 1 договора от 18.10.2021).

Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН.

В последующем между ООО «Инвестактив» (арендодатель) и АО «Малоорловское» (арендатор) заключен договор аренды от 12.09.2022 земельного участка с кадастровым номером 61:20:0600018:4022 площадью 661602 кв.м, сроком с 02.08.2022 по 02.08.2027. Регистрация права аренды внесена в ЕГРН.

Указывая, что собственником земельного участка с кадастровым номером 61:20:0600018:3719 является истец, однако участок снят с кадастрового учета и из него образованы и поставлены на кадастровый учет новые земельные участки с кадастровыми номерами 61:20:0600018:4021, 61:20:0600018:4022, 61:20:0600018:4023 площадью 37,6001 га, ИП ФИО5 обратился в суд с иском.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Московский» обратилось в арбитражный суд с встречным иском к ИП ФИО5 о признании ничтожной сделкой договора купли-продажи от 26.08.2018, заключенного между ИП ФИО5 и ООО «Московский».

В обоснование встречного иска указано, что договор от 26.08.2018 заключен с нарушением императивной нормы п. 3 ст. 8 Закона об обороте земель сельхозназначения; посягает на публичные интересы, поскольку заключен с нарушением преимущественного права муниципального образования приобретения предложенного на продажу земельного участка сельхозназначения. В действующем законодательстве отсутствует закон, из которого следует, что такая сделка оспорима или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В соответствии с указанной нормой такая сделка является ничтожной.

С учетом причинно-следственной связи последствий оспаривания сделок, суд первой инстанции первоначально рассмотрел встречные требования.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. К ничтожным относят сделки в силу прямого указания закона (пункт 73 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 74 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации ", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25).

Как следует из материалов дела, на основании договоров купли-продажи земельных участков №1-№15, заключенных с собственниками (продавцы) долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения площадью 19845000 кв.м кадастровый номер 61:20:230000/3/1 (право собственности возникло на основании постановлений главы администрации Мартыновского района Ростовской области) и ООО «Московский» (покупатель), последнему в собственность предоставлены доли земельного участка сельхозназначения.

Впоследствии ООО «Московский» образован и поставлен на кадастровый учет в 2016 году земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600018:3719, площадью 216000 кв.м сельхозназначения, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 3 л.д. 71-73).

Порядок приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определен Федеральным законом N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов (подпункт 3 пункта 3 статьи 1 Закона N 101-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 8 Закона N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Согласно пункту 3 статьи 8 Закона N 101-ФЗ, в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона N 101-ФЗ).

Учитывая изложенное, такой аспект как преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения имеет явно выраженный публичный интерес.

ИП ФИО5 и ООО «Московский» не отрицали, что извещения о намерении продать земельный участок, в Администрацию Новоселовского сельского поселения и Администрацию Мартыновского района не направляли.  Отказ администраций от преимущественного права покупки спорного участка в материалы дела не представлен.

В тоже время из объяснений отделу МВД России по Мартыновскому району (том 3 л.д. 25-27) усматривается, что истец знал порядок заключения договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения, в частности о необходимости направления уведомлений о продажи такого участка в администрации. Соответственно, действуя разумно и осмотрительно при заключении договора от 26.08.2018, покупатель обязан был запросить у продавца сведения о направлении уведомлений в адрес администрации и получения продавцом от администрации отказа от своего преимущественного права, а не надеяться на порядочность контрагента. В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск. Неблагоприятные последствия недостаточной осмотрительности в хозяйственной деятельности, являются предпринимательским риском и в данном случае возлагаются на заявителя, и не могут быть перенесены на других лиц (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.11.2020 по делу N А53-36284/2019).

Ссылка подателя жалобы на то, что он является добросовестным приобретателем по договору от 23.12.2013, критически оценивается апелляционным судом, поскольку с момента полной оплаты по указанному договору и до момента обращения в суд с иском прошло более 4 лет.

Доводы апеллянта о том, что подлежит применению часть 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как поведение ООО «Московский» давало основания полагать, что договор является действительным, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку ИП ФИО5, как профессиональному участнику рынка сельхозпроизводства, достоверно был известен порядок заключения сделок с землями сельхозназначения, в частности получения отказа администраций от преимущественного права покупки таких земель. Материалы дела не содержат доказательств, объективно свидетельствующих о не осведомленности покупателя о том, что заключение спорного договора неизбежно повлечет нарушение положений Закона N 101-ФЗ.

При этом, апелляционный суд отмечает, что, оплатив всю цену договора от 26.08.2018, и, взамен не получив от ООО «Московский» спорный земельный участок, ИП ФИО5, действуя как добросовестный покупатель, мог и должен был воспользоваться способом защиты своих прав, предусмотренным пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки; в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда), путем подачи соответствующего иска, равно как и подача иска об истребовании своего имущества из незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), чего истцом не сделано.

Доказательства принятия мер по оформлению прав на земельный участок до его разделения заявителем в материалы дела не представлены.

Таким образом, ИП ФИО5 самостоятельно не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав, в силу чего содержащийся в апелляционной жалобе довод о необходимости применения к рассматриваемым отношений пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит отклонению. Сложившиеся судебная практика исходит из того, что бремя доказывания свидетельства недобросовестности ООО «Московский» надлежало представить истцу, однако такого рода документы не были представлены истцом.

Ссылка апеллянта на то, что обязательным условием для удовлетворения встречного иска являлось представление ООО «Московский» доказательств, чем договор купли-продажи от 28.06.2018 нарушил его права и интересы, однако таких доказательств не представлено, не принимается апелляционным судом, поскольку пункт 4 статьи 8 Закона N 101-ФЗ, в первую очередь, направлен на защиту публичного интереса. Из действующего законодательства, как указано выше, следует, что независимо от того, заинтересован ли уполномоченный орган в приобретении земельного участка или нет, сделка с нарушением преимущественного права покупки земельного участка сельхозназначения автоматически попадает в категорию недействительных. Более того, не имеет значения даже тот факт, будет ли уполномоченный орган обращаться с иском о признании ее недействительной - сделка ничтожна независимо от признания ее таковой судом. 

Позиция Администрации Новоселовского сельского поселения об отсутствии у нее намерения на приобретение земельного участка получена в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции, то есть уже после совершения действий по заключению договора от 26.08.2018, что не свидетельствует о соблюдении положений статьи 8 Закона N 101-ФЗ. 

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих, что при продаже земельного участка с кадастровым номером 61:20:0600018:3719 соблюдены указанные требования, суд первой инстанции обоснованно признал договор купли-продажи от 26.08.2018, заключенный между ИП ФИО5 и ООО «Московский», ничтожной сделкой как совершенной с нарушением преимущественного права покупки в силу пункта 4 статьи 8 Закона N 101-ФЗ.

Доводы апеллянта о пропуске ООО «Московский» срока исковой давности о признании договора от 26.08.2018 недействительной (ничтожной) сделкой, подлежат отклонению на основании следующего.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом, начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Согласно пункту 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

На основании вышеизложенного, при наличии спора, вытекающего из договора, суды обязаны проверить его действительность по признакам ничтожности по собственной инициативе, вне зависимости от доводов сторон спора. При установлении факта ничтожности сделки, суд констатирует данное обстоятельство в своем судебном акте.

В решении от 18.10.2023 суд первой инстанции указал на ничтожность договора от 26.08.2018.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой.

Таким образом, независимо от истечения срока исковой давности для признания сделки недействительной ее условия не подлежат применению в случае их ничтожности (абзац четвертый пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.10.2022 по делу N А32-15599/2020.

С учетом изложенного доводы о ничтожности сделки оценены судом по существу, независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно отмечено, что даже в случае действительности сделки, права и законные интересы ИП ФИО5 как покупателя по договору от 26.08.2018 не могут быть восстановлены путем признания сделок (договоров купли-продажи от 12.10.2021 и от 18.10.2021, договора аренды от 12.09.2022) недействительными и регистрации за ним права собственности на вновь образованные земельные участки, в связи с чем им избран неверный способ защиты по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600018:3719 прекратил свое существование 20.10.2021, в связи с его разделом и образованием из его состава трех новых участков с кадастровыми номерами 61:20:0600018:4021, 61:20:0600018:4022, 61:20:0600018:4023. При этом собственником вновь образованных земельных участков стало ООО «Московский».

В соответствии со статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1). Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 данного Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами (пункт 2).

Статьей 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а прежний участок прекращает свое существование, у его собственника возникает право собственности на все, образуемые в результате раздела земельные участки.

Часть 3 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что в случае раздела или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРН и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600018:3719, выступающий предметом договора купли-продажи от 26.08.2018, прекратил свое существование и не является объектом гражданского оборота с 20.10.2021, а вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 61:20:0600018:4021, 61:20:0600018:4022, 61:20:0600018:4023 выступают самостоятельными объектами гражданского оборота.

При этом за третьими лицами (ИП ФИО2 и ООО «Инвестактив») право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 61:20:0600018:4021 и 61:20:0600018:4023 было зарегистрировано 20.10.2021, а на земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600018:4022 - 29.10.2021.

Следовательно, материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами, что на момент обращения в суд с настоящим иском о государственной регистрации права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании договоров купли-продажи от 12.10.2021 и от 18.10.2021 и договора аренды от 12.09.2022 недействительными, спорные земельные участки не принадлежат на праве собственности продавцу - ООО «Московский».

Между тем, заявленные требования ИП ФИО5 фактически связаны с истребованием из незаконного владения ИП ФИО2 и ООО «Инвестактив» земельных участков с кадастровыми номерами 61:20:0600018:4021, 61:20:0600018:4022, 61:20:0600018:4023.

Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику предоставлено право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее по тексту - Постановление N 10/22), в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Исходя из содержащихся в пункте 32 Постановления N 10/22 разъяснений, применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Право собственности на недвижимое имущество в случае, когда его отчуждение подлежит государственной регистрации, возникает у приобретателя с момента такой регистрации (часть 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждено и истцом не оспаривается, что им право собственности на первоначальный земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600018:3719 не регистрировалось. 

На момент заключения договоров купли-продажи с ИП ФИО2 и ООО «Инвестактив» первоначальный земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600018:3719 юридически не существовал, а собственником вновь образованных земельных участков в силу статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации стало ООО «Московский», выразившее свою волю на передачу спорного недвижимого имущества другим лицам.

Заявляя требование о признании недействительными последующих сделок по отчуждению ООО «Московский» в пользу ИП ФИО2 и ООО «Инвестактив» земельного участка, разделенного на части, ИП ФИО5 не доказал в чем именно заключается допущенное ООО «Московский» злоупотребление правом при заключении с третьими лицами сделки купли-продажи. В свою очередь, истец не обосновал наличие у него законного титула правообладателя на земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600018:3719 для оспаривания как договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 61:20:0600018:4021, 61:20:0600018:4023 площадью 37,6001 га, так и договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:20:0600018:4022, потому не может быть признан лицом, интересы которого затрагиваются указанными договорами, доводы апеллянта в соответствующей части подлежат отклонению. 

Поскольку сделка совершена с нарушением преимущественного права покупки, договор от 26.08.2018 не может служить законным основанием для государственной регистрации за ИП ФИО5 (покупателем) права собственности на спорное имущество. 

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения первоначального иска, встречный иск обоснованно удовлетворен.

В силу пункта 1 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

В отличие от иных обязательственно-правовых способов защиты абзац 1 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает не понуждение обязанного лица к совершению действия по исполнению его обязанности, а отобрание вещи у такого лица. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (абзац 2 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного и вопреки доводам апеллянта, судом первой инстанции справедливо указано на возможность ИП ФИО5 предъявить иск о возмещении убытков, вызванных неисполнением ООО «Московский» договора от 26.08.208.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело. 

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции. 

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено. 

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного заседания отказать.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2023 по делу № А53-32886/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Р.А. Абраменко

СудьиД.В. Емельянов

Т.Р. Фахретдинов