АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-22890/2022

23 августа 2022 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2022 года 

Полный текст решения изготовлен 23 августа 2022 года

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи О.И. Исмаиловой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А. Кореньковым, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-22890/2022 

по иску органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом  Каменск-Уральского городского округа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), далее – истец, комитет

к обществу с ограниченной ответственностью «Лента» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), далее – ответчик, общество

о взыскании задолженности в сумме 1190013 руб. 66 коп.

 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда.

Отводов суду не заявлено.

19.08.2022 истцом в электронном виде представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

19.08.2022 в 22:32 ответчиком в электронном виде представлено ходатайство об участии в судебном заседании посредством веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание). Указанное ходатайство обработано и зарегистрировано судом 22.08.2022 в 09:40. Ходатайство отклонено 22.08.2022 как поданное незаблаговременно. Кроме того, ответчик ходатайствует: в случае отсутствия технической возможности проведения онлайн-заседания, в том числе по причинам, возникших на стороне ответчика, просит рассмотреть дело в свое отсутствие. Ходатайство удовлетворено.

Иных заявлений, ходатайств не поступило.

 

Орган местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом  Каменск-Уральского городского округа» обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Лента»13160349 руб. 55 коп., в том числе 11970335 руб. 89 коп. – арендная плата по договору аренды от 22.07.2017 №114/2017 за период июль 2021 года – декабрь 2021 года, 1190013 руб. 66 коп. -  пени за период с 11.07.2021 по 31.12.2021.

Ответчик в отзыве указывает на оплату задолженности с учетом вступивших в законную силу решений Арбитражного суда Свердловской области от 21.09.2021 по делу                 № А60-64943/2020 и от 14.03.2022 по делу № А60-54400/2021.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

 

УСТАНОВИЛ:

22.08.2017 между Органом местного самоуправления Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа», с одной стороны, и обществом с ограниченной ответственностью «Лента»), с другой, был заключен договор аренды №114/2017 (далее - договор).

По условиям заключенного договора, арендодатель передал во временное владение и пользование арендатора (пункт 1.1 .Договора) земельный участок расположенный по адресу: Свердловская область город Каменск-Уральский, в районе улиц Октябрьская, ФИО1 ФИО3, ФИО2 (кадастровый номер 66:45:0200240:31, площадь 77459кв.м. сроком до 22.07.2020 (пункт 2.1. Договора)

В качестве встречного представления арендатор обязался вносить годовую арендную плату в размере 25915000 руб. ежемесячно до 10-го числа каждого текущего месяца (пункты 3.2.8,4.1-4.6. Договора).

Истец взятое на себя обязательство исполнил надлежащим образом и в полном объеме: земельный участок был передан во владение и пользование ответчика до подписания Договора (пункт 6.3 Договора) и арендодателю не возвращался.

Полагая, что на стороне ответчика возникла задолженность в сумме 13160349 руб. 55 коп., в том числе 11970335 руб. 89 коп. – арендная плата по договору аренды от 22.07.2017 №114/2017 за период июль 2021 года – декабрь 2021 года, 1190013 руб. 66 коп. -  пени за период с 11.07.2021 по 31.12.2021, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства на предмет относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности как того требует ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами плат руб. коп. за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьями 606, 610, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; договор аренды заключается на срок, определенный договором; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование Участком (арендную плату).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его не своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.09.2021 по делу №А60-64943/2020, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2021, комитету отказано в удовлетворении иска о взыскании с общества платы за фактическое пользование за период с 23.07.2020 по 30.09.2020 в размере 4436597 руб. 86 коп., а также пени за период с 11.08.2020 по 30.09.2020 в размере 173699 руб. 17 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.03.2022 по делу А60-54400/2021 комитету отказано в удовлетворении иска о взыскании с общества платы за фактическое пользование за период с 01.10.2020 по 30.06.2021 в размере 17100516 руб. 31 коп., а также пени за период с 11.10.2020г. по 30.06.2021 в размере 2 334 629 руб. 76 коп.

Указанные решения суда подлежат оценке с учетом положений ч.2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.

При рассмотрении вышеуказанных дел установлено, что 22.07.2014 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 29 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:45:0200240:31, площадью 77 459 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, в районе улиц Октябрьская, ФИО1, ФИО3, ФИО2, сроком с 22.07.2014 по 22.07.2017, под строительство гипермаркета с двухуровневым встроенным (пристроенным) паркингом на 500 машиномест.

Вышеуказанный договор аренды заключен по результатам проведенного комитетом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, победителем которого было признано общество, что подтверждается итоговым протоколом от 22.07.2014 № 176.

22.08.2017 в связи с истечением срока аренды земельного участка и незавершения обществом строительства между комитетом и обществом без торгов был заключен договор № 114/2017 аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 3 года с 23.07.2017 до 22.07.2020 с разрешенным использованием: под строительство гипермаркета с двухуровневым (пристроенным) паркингом на 500 машиномест (далее - договор).

Как следует из преамбулы договора, договор заключен во исполнение статей 22, 39.2, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», то есть для целей завершения строительства.

В период действия договора обществом на земельном участке построено, введено в эксплуатацию здание и зарегистрировано право собственности на здание торгового комплекса «Лента» с автостоянкой, внутриплощадочными внеплощадочными сетями, с газовой котельной, кадастровый номер 66:45:0200240:58, площадью 7 894,7 кв. м (запись о регистрации права собственности от 03.10.2017 № 66:45:0200240:58-66/003/2017-1).

02.07.2020 со ссылкой на пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации общество направило в адрес комитета заявление о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду с 23.07.2020 на 49 лет для эксплуатации здания торгового комплекса.

Письмом от 16.07.2020 № 2124 комитет отказал обществу в предоставлении земельного участка в аренду, указав на неисполнение обществом цели аукциона по предоставлению земельного участка (не завершено строительство 2-го этапа), отсутствие у общества оснований для приобретения земельного участка в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, а также отсутствие иных оснований для заключения договора на новый срок и на новых условиях.

Письмом от 11.09.2020 № 099/20-У, полученным комитетом 18.09.2020, общество, сославшись на истечение 23.07.2020 срока аренды земельного участка по договору аренды от 22.08.2017 № 114/2017, принимая во внимание законодательное ограничение по дальнейшему оформлению прав арендатора на земельный участок, отсутствие намерения у общества по дальнейшему использованию земельного участка в соответствии с его назначением и площадью согласно условиям договора, а также учитывая принцип платности пользования землей, уведомило комитет, что с 23.07.2020 и до реализации исключительного права общества на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, предусмотренного статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, общество будет вносить плату за пользование землей по регулируемой арендной плате из расчета необходимой и фактически занимаемой площади земельного участка с кадастровым номером 66:45:0200240:31.

Согласно приложенному обществом к уведомлению расчету, размер платы за фактическое пользование землей в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП, с 23.08.2020 составляет 3 056 307,67 руб. в год (254 692,30 руб. в месяц), из расчета (КС x СтАП x Ку x ПК / 100):

-    кадастровая стоимость земельного участка 66:45:0200240:31 (КС) - 370714901,05 руб.;

-    площадь участка 66:45:0200240:31 - 77459 кв. м;

-    удельный показатель кадастровой стоимости - 4785,95, руб./кв. м;

-    предполагаемая фактически используемая площадь участка - 31000 кв. м;

-    кадастровая стоимость предполагаемой фактически используемой части участка (КС) – 148364450 руб.;

-    ставка арендной платы (с учетом даты ввода здания торгового комплекса в эксплуатацию 23.08.2017) (СтАП) - 2;

-    понижающий коэффициент (ПК) - 1;

-    коэффициент увеличения согласно постановлению Правительства Свердловской области от 12.12.2019 № 891-ПП (Ку) - 1,03.

Суд пришел к выводу, что правоотношения сторон по пользованию обществом частью земельного участка с 23.07.2020 следует квалифицировать по правилам главы 60 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении.

С указанной даты к правоотношениям сторон не подлежат применению положения договора аренды, а также положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку возможность возобновления договора аренды земельного участка от 22.08.2017 №114/2017, предоставленного для завершения строительства, на неопределенный срок не предусмотрена земельным законодательством.

Плата за землепользование должна рассчитываться по правилам регулируемой арендной платы исходя из фактической площади используемого земельного участка, которая была установлена в ходе рассмотрения дела №А60-64943/2020 в размере 26 960 кв. м.

В настоящее время в связи с признанием постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП утратившим силу с 01.01.2021 на основании пункта 2 постановления Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП, плата за пользование земельным участком за заявленный по настоящему делу период (с 01.07.2021 по 31.12.2021) подлежит расчету в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок), утвержденным указанным постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-1111, и исходя из площади фактического землепользования 26960 кв. м.

Кроме того, в связи с утверждением приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08.10.2020 № 3333 результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области с 01.01.2021 изменилась кадастровая стоимость земельного участка 66:45:0200240:31, которая на настоящий момент составляет 107932919,78 руб.

С учетом изложенного плата за фактическое пользование землей за 2021 год рассчитывается по формуле КС x Ку х СтАП x ПК х КР / 100 и составляет 2389235,96 руб. в год из расчета:

-    кадастровая стоимость фактически используемой части земельного участка, рассчитанная исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 66:45:0200240:31 по состоянию на 01.01.2020 (107 932 919,78 руб. / 77 459 кв. м * 26 960 кв. м) (КС) - 37 566 603,20 руб.;

-    коэффициент увеличения (Ку) - 1;

-    ставка арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Каменск-Уральского городского округа, с видом разрешенного использования для объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) (код 4.2) согласно приказу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 № 4365 (СтАП) - 6,36%;

-    понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц согласно приказу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 16.12.2020 № 4165 (ПК) - 1;

- коэффициент развития согласно приказу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.12.2020 № 4406 (КР) - 1.

Применение коэффициента увеличения в 2021 году в значении 1 обосновывается принципом предсказуемости расчета размера арендной платы, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582, а также принятым в его развитие разъяснений, содержащихся в пункте 11 утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 г. N 710 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которым при определении в порядке определения размера арендной платы расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости земельного участка рекомендуется учитывать, что изменение кадастровой стоимости содержит некоторое опережающее повышение стоимости земельного участка, основанное на предположении о вероятности роста кадастровой стоимости в ближайшем будущем, вследствие чего рекомендуется исключить случаи применения поправочных коэффициентов, например коэффициента инфляции, в год изменения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Поскольку с 01.01.2021 на территории Свердловской области вступили в силу новые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, то применение коэффициента увеличения в 2021 году в размере более единицы будет противоречить вышеуказанному принципу предсказуемости расчета регулируемой арендной платы.

Указанная правовая позиция изложена в апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 30.05.2018 №81-АПГ18-4, определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 14.11.2018 N 9-АПГ18-13.

Ответчик внес плату за фактическое землепользование за спорный период платежными поручениями от 10.03.2021, 10.08.2021, 10.09.2021, 08.10.2021, 10.11.2021 и 10.12.2021 с учетом коэффициента увеличения 1,037 руб.

Уведомлением от 19.01.2022 № 009/22-П, полученным истцом 26.01.2022, ответчик уточнил назначение указанных платежей.

Вместе с тем, истцом заявлен настоящий иск без учета рассмотренных ранее арбитражных дел, плата за пользование землей рассчитана исходя из размера арендной платы, определенной договором аренды земельного участка от 22.08.2017 (25 915 000 руб.) и с учетом всей площади земельного участка (77 459 кв. м), данная позиция признана судом ошибочной

При наличии платежей  за период июль 2021 по декабрь 2021, фактическое землепользование отсутствует.

Требование об уплате неустойки удовлетворению не подлежит, поскольку между сторонами отсутствуют договорные правоотношения, соглашение о неустойке не заключалось, задолженность отсутствует.

Руководствуясь ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                                                     О.И. Исмаилова