АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8337/23 

Екатеринбург

09 января 2024 г.

 

Дело № А07-5716/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 января 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

Председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей  Краснобаевой И.А., Беляевой Н.Г. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества

с ограниченной ответственностью «Алекс-Тур» на решение 

Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.08.2023 по делу № 

А07-5716/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного 

апелляционного суда от 09.10.2023 по тому же делу

по иску общества с ограниченной ответственностью «Алекс-Тур»

к Администрации муниципального района Белорецкий район 

Республики Башкортостан об обязании    подготовить и направить   

проект договора купли-продажи нежилого здания.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа. 

В судебном заседании принял участие представитель Администрации муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан   – ФИО1 (доверенность от 28.12.2023, удостоверение адвоката); 

 

Общество с ограниченной ответственностью «Алекс-Тур»  обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан   об обязании  устранить допущенные нарушения путем подготовки и направления   проекта договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 1136,4 кв.м, в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с учетом уточнений, принятых  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена Прокуратура Республики Башкортостан. 

 Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 01.08.2023  в удовлетворении заявленных требований отказано.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2023 решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе  истец  общество «Алекс-Тур»   просит указанные судебные акты отменить, считает  их  незаконными и необоснованными.  

Заявитель в кассационной жалобе указывает на то, что при разрешении спора суды пришли к  ошибочным   выводам о том, что заявитель не отвечал установленным законом требованиям,  в период действия договора аренды  не использовал здание, не имел права на приобретение в собственность арендованного имущества. Настаивает на том, что приобрел  преимущественное право на приобретение арендованного имущества в собственность, так как  исполнял договор аренды,   арендованное имущество  использовалось, арендатор нес расходы на содержание имущества, осуществлял действия, направленные на исключение здания из реестра выявленных объектов культурного наследия, не имел задолженности по арендной плате, в том числе  на дату подачи заявления о приобретении здания в собственность, после проведенного перерасчета уплатил арендную плату. Отмечает, что суды не приняли во внимание поведение арендодателя, принятие Администрацией  решения о предоставлении заявителю права на приобретение арендованного имущества в собственность, совершение действий, направленных на продажу имущества, и последующее уклонение от подготовки и направления проекта договора купли-продажи. Указывает, что в обжалуемых судебных актах суды безосновательно сослались на   административный регламент предоставления муниципальной услуги «Реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования» в городском округе город Уфа Республики Башкортостан от 15.02.2019 № 219, учитывая что требования заявителя направлены на защиту права на приобретение в собственность здания, расположенного в ином муниципальном образовании  - Белорецкий район Республики Башкортостан.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу против приведенных в ней доводов возражает, полагает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными. 

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела, установлено судами первой и апелляционной инстанции,  на основании протокола № 13/м от 23.05.2019 заседания постоянно действующей комиссии по проведению торгов (аукционов, конкурсов) на право заключения договоров аренды Администрацией муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан и  обществом «Алекс-Тур» заключен договор о передаче муниципального нежилого фонда, находящихся в казне муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан, в аренду без права выкупа № 5516 от 03.06.2019, согласно которому  во временное пользование общества  передано нежилое здание общей площадью 1136,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, сроком с 03.06.2019 по 02.06.2022.

Сторонами подписан акт приема-передачи от 03.06.2019. 

Договор аренды № 5516 от 03.06.2019 зарегистрирован в установленном законном порядке. 

Общество «Алекс-Тур» письмом № 6 от 03.06.2021 обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права выкупа объекта муниципального нежилого фонда,  расположенного по адресу: 

<

...>.  

Администрацией заявление рассмотрено,   подписан протокол о принятии положительного решения. 

Решением Совета муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан № 98 от 07.07.2021 утвержден прогнозный план (программа), в котором предусмотрена реализация  объекта. 

Администрация письмом № 01-09/2360 от 16.07.2021  уведомила общество о принятом положительном решении о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого   нежилого помещения. 

 Письмом № 01-09/3593 от 25.10.2021 Администрация направила обществу  расчеты арендной платы за 2021 год;  письмом  № 01-09/3681-1 от 01.11.2021 Администрация направила обществу расчеты арендной платы  по периодам с 01.01.2021 по 02.06.2021,  с 03.06.2021 по 31.12.2021.

Письмом  № 01-09/3683-1 от 01.11.2021 Администрация сообщила, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано   при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате на день заключения договора купли-продажи,  с уведомлением, что задолженность на 29.10.2021 составляет 346839,23 руб.  

Письмом № 9 от 16.12.2021 общество «Алекс-Тур» потребовало направить проект договора купли-продажи здания. 

Администрация письмом   № 01-09/123 от 17.01.2022 сообщила, что для реализации преимущественного права выкупа  общество  «Алекс-Тур» должно обратиться с заявлением.

Полагая, что Администрацией в противоречие с законом  не подготовлен и не направлен проект договора купли-продажи, общество обратилось в суд с настоящим иском.  Возражая против удовлетворения иска, Администрация указывала на  то, что обществу здание передано в неудовлетворительном состоянии, требующем проведения капительного ремонта, проведения мероприятий по обеспечению сохранности здания как объекта культурного наследия, соответствующие ремонт и мероприятия не проведены, здание с момента заключения  договора аренды не использовалось. Также Администрация указывала на наличие задолженности общества по арендной плате, по платежам за использование земельного участка, отказ арендодателя от исполнения договора, отмену решения об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации объекта. 

Суды первой и апелляционной инстанций,   отказывая в удовлетворении заявленных требований, признали приведенные   Администрацией  доводы правомерными. При этом суды исходили из того, что обществом «Алекс-Тур» здание не использовалось,  не выполнены обязанности по содержанию, обслуживанию здания, его ремонту,  имели место неплатежи за  земельный участок. С учетом этого суды пришли к выводам о том, что общество не имеет права на приобретение арендованного здания в собственность в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ. 

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав пояснения лица, обеспечившего явку в судебное заседание, проверив в соответствии со статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, Арбитражный суд Уральского округа не усматривает оснований для отмены судебных актов с учетом следующего. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".  

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Названные положения закона направлены на поддержку и развитие  сектора экономики, в котором деятельность осуществляется субъектами малого и среднего предпринимательства, а также эффективное использование имущества.

Частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Исходя из части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134).

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.  

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нарушением положений пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации является пользование арендованным имуществом в иных, чем предусмотрено договором, целях либо не в соответствии с его назначением.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По настоящему делу судами,  исходя из материалов дела,  а также  объяснений участвующих в деле лиц  установлено, что   03.06.2019 Администрацией муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан и  обществом «Алекс-Тур» по результатам торгов  заключен договор о передаче муниципального нежилого фонда, находящихся в казне муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан, в аренду  № 5516, согласно которому  во временное пользование общества  передано нежилое здание общей площадью 1136,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, сроком с 03.06.2019 по 02.06.2022.  

Согласно протоколу о результатах торгов (лот № 9) нежилое здание  является памятником архитектуры; требуется  проведение капитального ремонта после пожара. 

Сторонами без замечаний подписан акт приема-передачи от 03.06.2019.

В пункте 4.2.4 оговорена обязанность арендатора  использовать имущество в соответствии с целями, указанными в договоре, законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан,  нормами и правилами использования зданий, в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, а также, в случае, если  передаче в аренду подлежит объект культурного наследия народов Российской Федерации -  в соответствии с обязательным условием выполнения  требований к сохранению объекта культурного наследия, установленных законодательством.

Пунктом 4.2.8 договора предусмотрена обязанность арендатора  по письменному разрешению арендодателя производить  за свой счет текущий ремонт  арендуемых помещений в случае их физического или морального износа и право арендатора на проведение капитального ремонта  арендуемых помещений.

Также пунктом 4.2.10 закреплена обязанность арендатора обеспечивать сохранность имущества, его инженерных коммуникаций и оборудования, нести расходы  на его содержание.   

Таким образом, учитывая содержание протокола о результатах торгов и заключенного в соответствии с ним договора аренды,  нежилое здание передано в пользование арендатора с  условием о необходимости проведения арендатором  текущего и капитального ремонта после пожара, обеспечения сохранности здания и его содержания. 

Исследовав представленные по делу доказательства, суды пришли к правомерным выводам о том, что указанные обязанности   обществом «Алекс-Тур» не выполнены. Суд округа  с данными выводами согласен, учитывая непредставление истцом доказательств  обратного (ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

На основании пунктов 2 - 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При этом при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ).   

Принимая во внимание, что  положения Закона N 159-ФЗ  направлены на поддержку и развитие  сектора экономики, в котором деятельность осуществляется добросовестными субъектами малого и среднего предпринимательства,  а в настоящем случае арендатором нарушены обязательства из договора аренды в период его действия (не проведен ремонт здания, не обеспечена его сохранность, не понесены расходы на содержание),  то есть допущено недобросовестное поведение,   суды обоснованно указали на отсутствие у истца права  на приобретение здания в собственность в порядке, определенном указанным Законом, отказали истцу в защите права. 

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что он  исполнял договор аренды,   арендованное имущество  использовалось, арендатор нес расходы на содержание имущества, являлись предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая оценка как недоказанным. Оснований для иной оценки  суд кассационной инстанции не имеет. 

То обстоятельство, что  арендатор осуществил  действия, направленные на исключение здания из реестра выявленных объектов культурного наследия, понес расходы  на проведение соответствующей экспертизы,  об исполнении арендатором договорных обязательств не свидетельствует. 

Доводы истца о том, что  на момент обращения с заявлением о выкупе здания  он не имел задолженности по арендной плате,   после проведенного перерасчета уплатил арендную плату, Администрацией приняты положительные решения о предоставлении арендатору права на выкуп здания,  соответствуют обстоятельствам дела, вместе с тем  сами по себе значения для правильного рассмотрения дела не имеют. 

  Ссылки судов на  административный регламент предоставления муниципальной услуги «Реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования» в городском округе город Уфа Республики Башкортостан от 15.02.2019 № 219 являются ошибочными, однако к неправильному разрешению спора не привели. 

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, основаны на ошибочном толковании норм материального права, фактически направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и имеющихся в деле доказательств. Между тем оценка имеющейся по делу доказательственной базы и установление на ее основании фактических обстоятельств дела - прерогатива судов первой и апелляционной инстанций и в рамках рассматриваемого дела суды осуществили данные процессуальные действия в соответствии с нормами действующего процессуального законодательства (статьи 64, 65, 71 АПК РФ). Кроме того, доводы не содержат ссылок, которые не были бы проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность судебных актов, либо опровергали выводы судов, в связи с чем признаются судом кассационной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законных судебных актов. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено. 

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.08.2023 по делу № А07-5716/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2023 по тому же делу  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             Е.И. Гуляева 

 

Судьи                                                                          И.А. Краснобаева 

 

                                                                                      Н.Г. Беляева