Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-24433/2018

г. Владивосток

29 июля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июля 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа Большой Камень, Думы городского округа Большой Камень, 

апелляционные производства № 05АП-4516/2019, 05АП-4517/2019 

на решение от 21.05.2019 

судьи А.К. Калягина,

по делу № А51-24433/2018 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Администрации городского округа Большой Камень, Думы городского округа Большой Камень 

к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд», 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Индивидуального предпринимателя ФИО2, 

об оспаривании отчета об оценке,

при участии в судебном заседании:

от Администрации городского округа Большой Камень: Пикуля А.В., действующего на основании доверенности от 25.02.2019 №01/1461 сроком действия на 3 года;

от Думы городского округа Большой Камень: ФИО3, действующего на основании доверенности от 01.02.2019 №45 сроком действия на 1 год; 

ИП ФИО2 лично; представителей ИП ФИО2: ФИО4, действующей на основании доверенности от 25.02.2019 сроком действия на 5 лет; ФИО5, действующего на основании доверенности от 09.06.2018 сроком действия на 5 лет;

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Большой Камень (далее – Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд» (далее – ООО «Гранд», общество) о признании недействительным отчета № 01/07/17 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 81,5 кв.м., этаж 1, по адресу: Приморский край, ЗАТО 

<

...>, от 31.07.2017.

Определением суда от 12.12.2018 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель), определением от 26.02.2019 в порядке статьи 46 АПК к участию в деле в качестве соистца привлечена Дума городского округа Большой Камень (далее – Дума).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.05.2019 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истцы обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с настоящими апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

По приведенным в жалобе доводам истцы не согласны с выводом суда первой инстанции о недоказанности недействительности спорного отчета, который имеет существенные нарушения, влияющие или исправление которых может повлиять на итоговую стоимость объекта, и при подготовке которого не соблюдены общие требования законодательства об оценочной деятельности (допущены нарушения, не оказывающие влияния на итоговую стоимость). В апелляционной жалобе Думы указано на отсутствие объектов-аналогов на момент проведения оспариваемой оценки.

В судебном заседании представители апеллянтов поддержали изложенные в жалобах доводы.

Через канцелярию суда от ИП ФИО2 поступил письменный отзыв на апелляционные жалобы, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. 

Представители предпринимателя озвучили изложенные в отзыве возражения против доводов апеллянтов, указав на недоказанность недостоверности вывода оспариваемого отчета, а также высказав мнение о злоупотреблении истцами своими процессуальными правами при подаче настоящего иска, направленной, по утверждению ИП ФИО2, на пересмотр в неустановленном процессуальным законом порядке вступивших в законную силу судебных актов по делу № А51-9177/2018.

Неявка в судебное заседание ответчика не препятствовала коллегии рассмотреть апелляционные жалобы в его отсутствие применительно к пункту 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, коллегия судей не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Администрацией как заказчиком и ООО «Гранд» как исполнителем 14.07.2017 по итогам электронного аукциона на основании протокола подведения итогов электронного аукциона от 30.06.2017 заключен муниципальный контракт № 042, согласно которому заказчик поручил, а исполнитель принял обязательства на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объекта муниципального имущества городского округа Большой Камень, а именно, нежилого помещения общей площадью 81,5 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – объект недвижимости).

Во исполнение контракта от 14.07.2017 ответчиком 31.07.2017 был составлен отчет № 01/07/17 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (далее – Отчет ООО «Гранд») в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 2 195 000 рублей без НДС.

На основании пунктов 4.3-4.5 контракта Администрация направила свои замечания к Отчету ООО «Гранд», касающиеся использованных в отчете объектов-аналогов в части полноты раскрытия о них информации.

После устранения оценщиком в августе 2017 года замечаний  Администрация на основании акта № 20 от 02.10.2017 приняла Отчет ООО «Гранд» без замечаний и возражений; согласно акту работы выполнены исполнителем в соответствии с условиями муниципального контракта с надлежащим качеством.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.07.2018 по делу № А51-9177/2018 по иску ИП ФИО2 признано незаконным бездействие Думы, выразившееся в непринятии решения об условиях приватизации предпринимателем арендуемого им объекта недвижимости как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Суд обязал Думу в течение четырнадцати дней с даты вступления решения в законную силу принять решение об условиях приватизации объекта недвижимости, исходя из рыночной стоимости, установленной Отчетом ООО «Гранд», и возложил на администрацию городского округа Большой Камень в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить третьему лицу проект договора купли-продажи арендуемого спорного нежилого помещения по рыночной стоимости, установленной спорным отчетом.

На указанное решение Администрацией подавалась апелляционная жалоба, по итогам рассмотрении которой Пятым арбитражным апелляционным судом вынесено постановление от 15.10.2018, оставившее решение в части вышеуказанных выводов без изменения. На исполнение решения от 23.07.2018 по делу № А51-9177/2018 выдан исполнительный лист серия ФС №016575989, возбуждено исполнительное производство №28761/18/25033-ИП.

Полагая, что в спорном отчете имеются недостатки, а определенная данным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости недостоверна, Администрация на основании договора от 24.10.2018 поручила Некоммерческому партнерству саморегулируемой организации «Свободный оценочный департамент» проведение экспертизы Отчета ООО «Гранд» на основании статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно подготовленному в рамках указанного договора экспертному заключению (отрицательному) № 686-1/С-18 от 07.11.2018 (далее – Экспертное заключение СВОД) в Отчете ООО «Гранд» имеются существенные нарушения (нарушения, которые влияют или исправление которых может повлиять на итоговую стоимость объекта оценки), а именно:

1. Оценщиком в качестве объектов-аналогов были использованы предложения, размещенные 30, 24, 22 августа, тогда как датой оценки является 31.07.2017,что является нарушением пункта 8 ФСО №1; 

2. В рамках применения сравнительного подхода оценщиком с указанием как на источник информации корректировки на исследования ООО «ФБК» был использована корректировка на торг в размере 5%, тогда как согласно указанному источнику информации подлежала применению корректировка в 7%.

Помимо этого Экспертное заключение СВОД содержит указание на несоблюдение ООО «Гранд» при подготовке отчета требований законодательства об оценочной деятельности (нарушения, не оказывающие влияния на итоговую стоимость).

Ссылаясь на указанное экспертное заключение, Администрация обратилась в суд с настоящим иском. Исковое заявление, поданное Думой, дополнено доводами о том, что при определении рыночной стоимости оценщиком использовался сравнительный подход, основанный на сравнении объекта оценки с тремя объектами-аналогами, которые на дату проведения оценки отсутствовали.

Изучив доводы сторон, суд первой инстанции на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», абзаца третьего статьи 6, абзацев второго и третьего статьи 13 Закона об оценочной деятельности пришел к обоснованному выводу о наличии у истцов права на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной ООО «Гранд», путем предъявления самостоятельного иска. Указанный вывод соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

В соответствии с правилами оценки доказательств в арбитражном процессе  доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (части 3, 4, 5 статьи 71 АПК РФ).

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта оценивается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

С учетом содержания приведенных процессуальных норм само по себе наличие отрицательного Экспертного заключения СВОД не свидетельствует о недостоверности рыночной стоимости, определенной ООО «Гранд», и об обоснованности рассматриваемого иска.

Между тем, анализируя вывод эксперта о наличии в отчете ООО «Гранд» нарушений, которые влияют или исправление которых может повлиять на итоговую стоимость объекта оценки, в части некорректного применения объектов-аналогов, датированных августом 2017 года, следует признать, что указанный вывод повлекло отсутствие у эксперта полноты необходимой информации, поскольку при заключении договора на проведение экспертизы № 343-25-2018С от 10.10.2018 Администрация представила эксперту только сам Отчет ООО «Гранд» без приложения дополнительных документов, касающихся приемки выполненных работ и устранения предъявленных оценщику замечаний к отчету, а также муниципального контракта на проведение по оценке рыночной стоимости объекта муниципального  имущества №042 от 14.07.2017.

Между тем в контракте не установлена дата оценки, а лишь определена дата окончания оказания услуг - 31.07.2017, которую оценщик указал как дату оценки.

После сдачи отчета в июле 2017 Администрация возвратила отчет оценщику на доработку и приняла его только 02.10.2017. В этой связи, проводя доработку отчета в августе 2017 года, оценщик обоснованно принимал во внимание объявления от августа 2017 года, однако при повторном направлении отчета заказчику не исправил даты оценки  и выдачи отчета (31.07.2017), что свидетельствует о допущенной технической ошибке, а не о нарушении, которое влияет или исправление которого может повлиять на итоговую стоимость объекта оценки,

Кроме того, необходимо отметить отсутствие в деле доказательств значительных изменений рынка недвижимости в июле-августе 2017 года. 

Использование оценщиком в рамках применения сравнительного подхода корректировки на торг в размере 7 % против рекомендуемого исследованием ООО «ФБК» корректировки в размере 5% не повлекло нарушение прав истцов. 

Кроме того, скидки на торг определяются в различных источниках в связи с отсутствием у экспертов-оценщиков возможности определить скидку на торг, используя цены предложений и цены реальных сделок (поскольку реальные цены сделок по купле-продаже объектов отличаются от цен предложения, как правило, изначально завышенных на «торг»). При этом, как обоснованно пояснил ИП ФИО2, анализ различных источников позволяет установить, что использованная ООО «Гранд» скидка на торг попадает в диапазон корректировок, рекомендуемых к использованию. 

Приведенные в Экспертном заключении СВОД сведения о нарушениях, не оказывающие влияния на итоговую стоимость, не имеют правового значения при рассмотрении требований о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.

В соответствии со статьей 15 Закона об оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности установлены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256.

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» устанавливает, что проведение оценки включает такие этапы, как: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке (пункт 23 ФСО № 1).

Согласно пункту 10 ФСО № 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как указала Дума, первый использованный ООО «Гранд» объект аналог с адресом 

<

...> с площадью 81 кв.м. по указанному оценщиком адресу отсутствует (согласно уведомлению об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений от 18.02.2019 №25/000/003/2019-21034).

Второй объект-аналог с адресом 

<

...> (дом не указан оценщиком) с площадью 98 кв.м, по утверждению Думы, также отсутствует. В обоснование данного вывода Дума ссылается на уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений от 18.02.2019 №25/000/003/2019-20998, а также указывает, что в соответствии с заключением кадастрового инженера от 11.03.2019 указанное расположение объекта согласно соответствует местоположению земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:16202, который по результатам аукциона был предоставлен в аренду с 21.11.2016 по 21.11.2026 под строительство здания поликлиники, однако по настоящее время арендатор разрешение на строительство не получал (справка управления архитектуры и градостроительства). 

Ссылаясь на уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений от 18.02.2019 №25/000/003/2019-20997, Дума также утверждает об отсутствии третьего объекта-аналога с адресом 

<

...>. Одновременно указанный соистец отмечает, что согласно справке управления имущественных отношений администрации городского округа Большой Камень от 20.02.2019 №01/2016 указанному адресу соответствуют два находящихся в муниципальной собственности объекта недвижимости (здание школы площадью 5835,7 кв.м и нежилое здание площадью 450 кв.м.), переданные на праве оперативного управления средней общеобразовательной школе №1 с 1997 года и за весь период до настоящего времени их характеристики не изменялись. То, что в качестве третьего объекта-аналога экспертом избрано здание средней школы № 1, подтверждается, по мнению Думы, заключением кадастрового инженера от 11.03.2019.

Между тем согласно статье 69 Федерального закона от 13.06.2015            № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Аналогичная норма содержалась в статье 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, отсутствие сведений в ЕГРП не означает фактическое отсутствие объекта недвижимости.

Кроме того, неточное указание продавцом предлагаемого к продаже объекта-аналога характеристик объекта (информации о площади либо адресе объекта) исключает возможность оформления корректного запроса о предоставлении из реестра сведений об объекте даже при наличии таковых.

В этой связи, учитывая отсутствие в объявлении о продаже объекта-аналога № 2 в Большой Камень по ул. Академика Курчатова номера дома, запрос о предоставлении сведений об указанном объекте из ЕГРН также не мог содержать соответствующую характеристику, в связи с чем сведения о данном объекте не могли быть предоставлены регистрирующим органом.

Наличие возможности регистрации под одним адресом нескольких объектов недвижимости (что подтверждается информацией, полученной Думой по объектам по адресу: Приморский край, Большой Камень, ул. Гагарина, 15) не позволяет утверждать об обоснованности вывода относительно отсутствия третьего объекта-аналога.

Кроме того, заключение кадастрового инженера, положенное в основу выводов Думы относительно отсутствия объектов-аналогов №№ 2 и 3, не принимается судом в качестве надлежащего доказательства содержащихся в нем сведений как не исключающее неотносимость выводов кадастрового инженера применительно к реальным объектам-аналогам, использованных ООО «Гранд». 

Коллегия также считает необходимым отметить, что пунктом 11 раздела IV «Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки» ФСО №3 установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Арбитражному суду представлены доказательства опубликования на другом сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» объявлений о продаже объектов-аналогов, которые были использованы оценщиком при составлении спорного отчета. При этом суд первой инстанции обоснованно отметил отсутствие в деле доказательств наличия злонамеренного сговора при размещении объявлений об объектах-аналогах, использованных ответчиком в спорном отчете, и связи разместивших указанные объявления лиц с ответчиком либо с третьим лицом.

Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО №3 не содержит, равно как и обязанности оценщика проверять наличие зарегистрированных прав и правоустанавливающих документов, а также фактическое нахождение (либо отсутствие) по указанному адресу публикуемых к продаже объектов-аналогов.

То обстоятельство, что в результате оценки объекта недвижимости, произведенной индивидуальным предпринимателем ФИО6, установлена рыночная стоимость 5 234 062 рубля, что более чем в 2 раза превышает результат оценки ООО «Гранд», не свидетельствует о недействительности отчета общества. Кроме того, согласно отчету ИП ФИО6, оценка объекта недвижимости проводилась на 01.06.2018, то есть на дату, наступившую по истечении года после даты оценки, на которую подготовлен отчет ООО «Гранд»

При этом согласно представленному предпринимателем отчету, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Римско-Эксперт-Консалтинг», рыночная стоимость объекта недвижимости на 31.07.2017 составляет 2 296 000 рублей без НДС, что соотносится с рыночной стоимостью, определенной ответчиком (2 195 000 рублей без НДС).

Указание апеллянтов на размещение в интернет-сервисе farpost.ru аналога с более высокой ценой, тогда как обществом были выбраны объекты-аналоги, сведения о продаже которых были размещены в интернет-сервисе для размещения частных объявлений avito.ru коллегией отклоняется как не имеющее правового значения для рассмотрения дела ввиду наличия у эксперта права на самостоятельное определение способов оценки и объектов-аналогов.

Коллегия соглашается с доводом ИП ФИО2 о том, что требования соистцов по настоящему делу направлены на пересмотр в неустановленном процессуальным законом порядке вступившего в законную силу решения по делу №А51-9177/2018, что противоречит принципам правовой определенности, стабильности и обязательности судебных актов, предусмотренной статьей 16 АПК РФ.

При этом после подачи иска по настоящему делу (22.11.2018) Администрация и Дума, ссылаясь на Экспертное заключение СВОД, 27.11.2018 в рамках дела №А51-9177/2018 обращались с ходатайствами о пересмотре решения по указанному делу по вновь открывшимся обстоятельствам, в удовлетворении которых определением суда от 11.02.2019 было отказано. 

При вынесении указанного определения суд принял во внимание, что обстоятельства, связанные с оспариванием отчета об оценке ООО «Гранд» от 31.07.2017 №01/07/17 в части неверного определения рыночной стоимости выкупаемого имущества, были предметом судебного разбирательства, Думой относительно указанного документа заявлялись возражения. В тексте решения суда первой инстанции указано, что произведенная оценка спорного муниципального имущества не оспорена и признана надлежащей.

Кроме того, на Думу определением от 11.02.2019 наложен судебный штраф за неисполнение решения суда от 23.07.2018 года по делу № 51-9177/2018 и отказано в удовлетворении ее заявления о приостановлении исполнительного производства №28761/18/25033-ИП.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2019 определение от 11.02.2019 оставлено без изменения.

Таким образом, в действиях истцов также усматриваются признаки злоупотребления правом и цели уклонения от исполнения решения суда от 23.07.2018 по делу №А51-9177/2018, в основу которого положен оспариваемый в настоящем деле Отчет ООО «Гранд», заказчиком которого являлась Администрация.

Согласно частям 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Таким образом, положенные в основу апелляционных жалоб доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но они не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

При вынесении обжалуемого определения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права. Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого решения, также не установлено. Каких-либо новых доводов апелляционные жалобы Думы и Администрации не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.05.2019  по делу №А51-24433/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына