АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2479/2022

14 июля 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2022 года.

 

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой

судей С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

 

при участии:

от администрации г. Владивостока: ФИО1, представитель, доверенность от 21.12.2021 №1-3/5437

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: ФИО1, представитель, доверенность от 17.12.2021 №28/8142-исх

от индивидуального предпринимателя Мнацаканяна Грачи Серёжаевича: ФИО2, представитель, доверенность от 30.10.2019 №1-3/5339

 

рассмотрев в судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мнацаканяна Грачи Серёжаевича

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022

по делу №  А51-6283/2020

Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю Мнацаканяну Граче Серёжаевичу (ОГРНИП 304250303300029, ИНН 

<

***>)

третье лицо: администрация города Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690950, 

<

...>)

о взыскании 1 587 852 руб. 63 коп.

по встречному иску индивидуального предпринимателя Мнацаканяна Грачи Серёжаевича

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока

о взыскании 252 382 руб. 94 коп.

 

Управление муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее – УМС г. Владивостока, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мнацаканяну Граче Сережаевичу (ОГРНИП 304250303300029, ИНН 

<

***>; далее - ИП ФИО3, предприниматель) о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 21.07.2015 №28-Ю-20424 в размере 1 328 791 руб. 49 коп. за период с 01.06.2016 по 10.06.2020, неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 259 061 руб. 14 коп. за период с 02.04.2016 по 17.09.2020 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

 

Определением суда от 23.06.2020 в порядке статьи 132 АПК РФ к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск ИП ФИО3 о взыскании с Владивостокского городского округа в лице УМС г. Владивостока за счет казны Владивостокского городского округа убытков в виде излишне уплаченной арендной платы в размере 252 382 руб. 94 коп. за период с 01.07.2019 по 29.05.2020 (с учетом уточнения встречных исковых требований, принятого судом первой инстанции к рассмотрению в порядке статьи 49 АПК РФ).

 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.12.2020 в удовлетворении требований УМС отказано, с Владивостокского городского округа в лице УМС г. Владивостока за счет казны Владивостокского городского округа в пользу ИП ФИО3 взысканы убытки в размере 150 893 руб. 02 коп. В остальной части встречного иска отказано.

 

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2021 указанное решение Арбитражного суда Приморского края изменено. Удовлетворены требования Управления о взыскании с предпринимателя основного долга по договору аренды земельного участка от 21.07.2015 №28-Ю-20424 в размере 903 691 руб. 10 коп. за период с 01.03.2017 по 10.06.2020, неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 41 373 руб. 45 коп. за период с 02.04.2017 по 17.09.2020. В остальной части первоначального иска отказано. Встречный иск также удовлетворен в части, с Владивостокского городского округа в лице УМС г. Владивостока за счет казны округа в пользу ИП ФИО3 взысканы убытки в размере 53 747 руб.

В результате произведенного апелляционным судом зачета с предпринимателя в пользу УМС г. Владивостока взыскана задолженность в размере 849 944 руб. 10 коп. и неустойка за нарушение срока внесения арендных платежей в размере 41 373 руб. 45 коп.

 

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.10.2021 постановление апелляционного суда от 22.07.2021 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.

 

При новом рассмотрении дела постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022 решение Арбитражного суда Приморского края от 29.12.2020 изменено, удовлетворены исковые требования УМС г. Владивостока о взыскании с предпринимателя основного долга по договору аренды земельного участка от 21.07.2015 №28-Ю-20424 в размере 903 691 руб. 10 коп. за период с 01.03.2017 по 10.06.2020, неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 41 373 руб. 45 коп. за период с 02.04.2017 по 17.09.2020. В остальной части первоначального иска отказано. Частично удовлетворены встречные исковые требования ИП ФИО3 о взыскании с Владивостокского городского округа в лице УМС г. Владивостока убытков в размере 130 596 руб. 04 коп.

 

В результате произведенного апелляционным судом зачета с ИП ФИО3 в пользу УМС г. Владивостока взыскано 814 498 руб. 51 коп., из которых 773 095 руб. 06 коп. – долг по договору аренды земельного участка от 21.07.2015 №28-Ю-20424 и 41 373 руб. 45 коп.  – неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей.

 

Предприниматель, не согласившись с постановлением апелляционного суда от 21.03.2022, обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Приморского края от 29.12.2020.

 

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы привел доводы об ошибочном применении апелляционным судом к расчету размера арендной платы по спорному договору коэффициентов функционального использования (КФИ), установленных Приложением 1 к Решению Думы г. Владивостока от 17.06.2014 №306 (далее – Решение №306). Без должного внимания апелляционной коллегией оставлено то обстоятельство, что применяемые при разрешении спора значения КФИ в соответствии с пунктами 5.5 и 5.12 Решения №306 после утраты его действия в 2015 году были аналогично воспроизведены в Приложении 1 к Решению Думы г. Владивостока от 30.07.2015 №505 (далее – Решение №505), которое впоследствии признано недействующим соответствующими решениями Приморского краевого суда. По мнению кассатора, арендная плата по спорному договору подлежит определению в соответствии с постановлением администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее – Постановление 75-па). Настаивает на неправомерности требований УМС г. Владивостока о взыскании с предпринимателя неустойки за просрочку внесения арендной платы за период, предшествующий 20.04.2020, ввиду недоказанности факта надлежащего и заблаговременного уведомления арендатора об изменении механизма расчета арендной платы.

 

УМС г. Владивостока представило отзыв на кассационную жалобу, в котором выразило несогласие с позицией её заявителя, указало на законность и обоснованность постановления апелляционного суда от 21.03.2022. В дополнениях к отзыву Управление представило информацию о признании пунктов 5.1, 7.12, 9.1 Приложения 1 Решения №306 недействующими решениями Приморского краевого суда от 20.12.2021, от 17.02.2022, от 10.06.2022, а также о наличии в производстве указанного суда административных исков об оспаривании пунктов 3.1, 5.3, 7.8 названного нормативного акта.

 

В порядке статьи 158 АПК РФ судебное заседание откладывалось             до 12.07.2022 (на 10 часов 50 минут).

 

В судебном заседании, проведенном в порядке статьи 153.1 АПК РФ         с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представитель предпринимателя  поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении, против чего возражал единый представитель Управления и администрации г. Владивостока по мотивам, изложенным в отзыве на жалобу.

 

Кроме того, представителем предпринимателя заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения Приморским краевым судом дела №3а-323/2022 по административному иску ИП ФИО3 о признании недействующими с момента принятия пунктов 5.5 и 5.12 Приложения 1 Решения №306, которыми установлены КФИ, применяемые в расчете взысканной задолженности по настоящему делу.

 

Представитель Управления и администрации г. Владивостока возражал против удовлетворения указанного ходатайства.

 

Рассмотрев указанное ходатайство, суд округа считает, что оно удовлетворению не подлежит.

 

В силу пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

 

По смыслу данной нормы права невозможность рассмотрения  спора, прежде всего, обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела и, если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к принятию незаконного судебного решения, неправильным выводам суда или к вынесению противоречащих судебных актов.

 

Между тем, в данном случае таких обстоятельств суд округа                       не усматривает.

 

Проверив законность обжалуемого судебного акта, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и возражений на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

 

Из материалов дела следует, что 21.07.2015 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель, далее - Департамент) и ООО «Авто-стоп» на основании распоряжения Департамента от 13.05.2015 №328-вр заключен договор аренды земельного участка №28-Ю20424 сроком на 5 лет, согласно условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:040014:5429 площадью 2100 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 42 м от ориентира по направлению на восток), вид разрешенного использования: станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, для использования в целях строительства станции технического обслуживания автомобилей.

 

В соответствии с соглашением от 01.09.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка права арендатора по указанному договору переданы ИП ФИО3

 

Пунктом 2.1 договора от 21.07.2015 установлен размер арендной платы - 31 065 руб. 51 коп. в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 2.3 договора).

 

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства (пункт 4.2 договора).

 

На вышеназванном земельном участке построено здание (станция технического обслуживания) площадью 3 410 кв.м с кадастровым номером 25:28:040014:5787, расположенное по адресу: 

<

...>, поставленное на кадастровый учет 27.02.2019.

 

Возведение объекта недвижимого имущества осуществлялось предпринимателем на основании разрешения на строительство от 20.06.2016 №RU25304000-278/2016, выданного администрацией г. Владивостока.

 

Впоследствии 11.06.2020 между УМС г. Владивостока и ИП ФИО3 подписано соглашение о расторжении договора аренды, заключен договор купли-продажи муниципального имущества, 13.08.2020 зарегистрировано право собственности предпринимателя на спорный земельный участок.

 

УМС г. Владивостока, проведя проверку расчетов по договору аренды №28-Ю20424, установило наличие задолженности по арендной плате и начисленной неустойке в общей сумме 1 279 595 руб. 89 коп.  (1 098 370 руб. 46 коп. – основной долг, 181 225 руб. 43 коп. – неустойка), что явилось основанием для направления в адрес предпринимателя претензии от 03.10.2019 №28/16-7695.

 

Управление утверждало, что в рассматриваемом случае при расчете арендной платы за период с 01.06.2016 по 27.02.2019 (дата постановки на кадастровый учет станции технического обслуживания, расположенной на спорном земельном участке) подлежал применению пункт 1.5.12 Приложения 1 к Решению №505, устанавливающий КФИ в значении «4» на период строительства предприятий автосервиса, а с 28.02.2019 по 10.06.2020 - пункт 1.5.5 Приложения 1 к Решению №505, устанавливающий КФИ в значении «6» для эксплуатации и обслуживания объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования.

 

Предприниматель настаивал на том, что к спорным правоотношениям необходимо применять пункт 2.1 Приложения 1 к Решению №505, предусматривающий КФИ в значении «1», поскольку договор аренды был заключен после 01.03.2015 без проведения торгов. Кроме того, ИП ФИО3 заявлено о пропуске Управлением срока исковой давности по части заявленных требований.

 

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции  признал обоснованной позицию предпринимателя.

 

Апелляционная коллегия при первоначальном и повторном рассмотрении настоящего дела, признавая обоснованным заявление предпринимателя о пропуске УМС г. Владивостока срока исковой давности, и указывая на отсутствие оснований для расчета размера арендной платы на основании пункта 2.1 Приложения 1 к Решению №505, правомерно исходила из следующего.

 

Судами установлено, что исковое заявление подано Управлением в Арбитражный суд Приморского края 18.04.2020 (посредством почтовой связи). Таким образом, за пределами срока исковой давности заявлены требования, срок которых наступил ранее 18.03.2017 (с учетом приостановления срока при рассмотрении ответчиком досудебной претензии (статья 207 ГК РФ)).

 

В соответствии с пунктом 2.3 договора №28-Ю20424 арендная плата вносится ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. В этой связи, исходя из установленного договором срока внесения арендной платы, к 18.03.2017 (а именно – 01.03.2017) истекли сроки оплаты за февраль 2017 года.

 

Руководствуясь положениями статей 195, 196, 200, 202 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 4, 15, 24, 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», принимая во внимание условия пункта 2.3 договора аренды от 21.07.2015 о сроках и порядке внесения арендных платежей, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для отказа в удовлетворении  требований УМС г. Владивостока, заявленных за период с 02.04.2016 по 28.02.2017, по мотиву пропуска срока исковой давности.

 

Кассационная жалоба не содержит доводов о несогласии с указанным выводом апелляционного суда.

 

Расчет размера арендной платы по спорному договору произведен Управлением с применением положений решения Думы города Владивостока от 10.08.2015 №208-МПА «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Порядок №208-мпа).

 

Согласно пункту 2.4 Порядка №208-МПА в отношении земельных участков, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, расчет арендной платы осуществляется по формуле: Апл = Ас x Скд, где: Апл - арендная плата за год. руб.; Ас - ставка арендной платы, %; Скд - кадастровая стоимость земельного участка. Ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн x Кфи x Ккор, где: Сзн - ставка земельного налога, %; Кфи - коэффициент функционального использования; Ккор - корректирующий коэффициент.

 

Пунктом 1 Приложения 1 к Решению №505 установлены величины КФИ, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду до 01.03.2015, а также за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ).

 

В рассматриваемом случае, как верно установлено апелляционным судом, договор аренды от 21.07.2015 №28-Ю20424 заключен в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 Закона №171-ФЗ, в связи с чем оснований для применения пункта 2.1 Приложения 1 к Решению №505, предусматривающего КФИ в значении «1», на котором настаивал предприниматель, не имеется.

 

Кроме того, как обоснованно указано апелляционной коллегией,  в настоящее время также не имеется оснований для применения пунктов 1.5.12 и 1.5.5 приложения 1 к Решению №505, поскольку решением Приморского краевого суда от 30.10.2020 №3а-354/2020 (вступило в силу 30.11.2020) признан недействующим пункт 1.5.12 Приложения 1 к Решению №505, а решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу №3а-212/2021 (вступило в силу 20.01.2022) признано недействующим Приложение 1 к Решению №505 (в редакции от 31.10.2019 №284) в полном объеме.

 

Учитывая правовой подход, сформированный в пункте 10 раздела IV «Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016, принимая во внимание, что КФИ для строительства предприятий автосервиса, а также для эксплуатации и обслуживания объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств ранее были установлены Решением №306 (пункты 5.12 и 5.5 Приложения 1), апелляционная коллегия пришла к выводу о необходимости применения указанного нормативного акта к расчету арендной платы по спорному договору в соответствии с пунктом 2.4 Порядка №208-МПА за периоды с 01.03.2017 по 27.02.2019 (период строительства станции технического обслуживания) - с применением коэффициента в значении «4» и с 28.02.2019 по 10.06.2020 - с применением коэффициента в значении «6».

 

При этом апелляционным судом указано, что совпадение спорных значений КФИ, предусмотренных Решением №505 и Решением №306, не препятствует применению последних ввиду непризнания их экономически необоснованными и недействующими в судебном порядке, сославшись также на то, что аналогичные коэффициенты были установлены Решением Думы г. Владивостока от 19.06.2013 №124.

 

Суд  округа не может согласиться с указанным выводом по следующим основаниям.

 

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление №582), которое в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Указанным нормативным правовым актом предусмотрено, что размер арендной платы определяется в том числе исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 11.05.2004 №209-О сформулировал правовую позицию, согласно которой при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений статьи 65 ЗК РФ, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. С учетом схожести правового регулирования данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Пунктом 2 «Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582», утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12. 2017 №710, в целях применения названного принципа рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, - должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, содержащих анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемых значений коэффициентов.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 №15837/11 также разъяснено, что применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ суд вправе давать оценку нормативным актам с точки зрения их соответствия вышеуказанным ориентирам при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков, в том числе ранее принятым нормативным актам, но только с даты вступления в силу Постановления №582 (04.08.2009).

Судом округа установлено, что Приложение 1 к Решению №505, устанавливающее КФИ земельных участков, признано недействующим в полном объеме решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу №3а-212/2021 (вступило в силу 20.01.2022) по мотиву установления значения указанных коэффициентов  в произвольном порядке, не связанном с многофакторным анализом доходности земельного участка, что противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Приложением 1 Решения №306, формально прекратившим своё действие, в том числе в связи с принятием Решения №505, но применяемым к расчету размера арендной платы в настоящее время, были установлены аналогичные КФИ земельных участков.

Из пояснений представителей лиц, участвующих в деле и представленных информационных справок следует, что пункты Приложения 1 Решения №306 в настоящее время  являются предметом активного оспаривания посредством предъявления административных исков субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом.

 

Вступившими в законную силу судебными актами Приморского краевого суда признаны недействительными пункты 5.1, 7.12, 9.1 Приложения 1 Решения №306 по мотиву отсутствия необходимого экономического обоснования расчета КФИ. Представителем Управления и администрации г. Владивостока в судебном заседании кассационной инстанции также неоднократно указывалось на отсутствие доказательств финансово-экономического обоснования коэффициентов, установленных Приложением 1 Решения №306.

 

Из содержания судебных актов Приморского краевого суда, предметом которых являлся вопрос обоснованности установленного значения КФИ земельных участков, закрепленных в Решении №505 и в Решении №306, следует, что уполномоченным органом при их формировании использовался аналогичный механизм, противоречащий принципу экономической обоснованности.

 

Кассационной коллегией в рассматриваемом случае принято во внимание, что коэффициенты, установленные пунктами 5.5 и 5.12 Приложения 1 Решения №306, примененные апелляционным судом к расчету размера арендной платы по договору №28-Ю20424 за спорный период, так же как и пункт 5.1, признанный недействительным решением Приморского краевого суда от 20.12.2021 по делу №3а-585/2021, относятся к общему пункту 5 указанного нормативного акта (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытого обслуживания), что позволяет сделать вывод об идентичности подхода уполномоченного органа к определению их значения, который уже признан противоречащим Постановлению №582.

 

Установив данные обстоятельства, руководствуясь разъяснениями, приведенными  в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 №15837/11, суд округа считает, что к спорным правоотношениям, вытекающим из договора аренды от 21.07.2015 №28-Ю2024, не подлежали применению пункты 5.12 и 5.5 Приложения 1 Решения №306 в качестве действующего нормативного регулятора.

 

Ввиду отсутствия правовых оснований для применения КФИ, установленных пунктами 1.5.5, 1.5.12 Приложения 1 Решения №505 и пунктами 5.5, 5.12 Приложения 1 Решения №306, с целью исключения неопределенности в правоотношениях сторон по настоящему спору, суд кассационной инстанции считает, что к расчету размера арендной платы по договору аренды от 21.07.2015 №28-Ю2024 подлежит применению Постановление №75-па.

 

Постановление №75-па принято администрацией Приморского края в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в целях утверждения порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без торгов.

 

Размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка (пункт 4 Постановления №75-па).

В соответствии с седьмым абзацем пункта 4 Постановления №75-па размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Суд округа, принимая во внимание, что договор от 21.07.2015 №28-Ю20424 заключен без проведения торгов, учитывая отсутствие на спорном земельном участке каких-либо объектов на момент его предоставления в аренду, считает, что в рассматриваемом случае к расчету размера арендной платы за период с 01.03.2017 по 27.02.2019 подлежит применению седьмой абзац пункта 4 Постановления №75-па.

Решением Думы г. Владивостока от 28.10.2005 №108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» установлена налоговая ставка для спорного земельного участка – 1,5%.

Таким образом, ежемесячный арендный платеж по данному договору в указанный период составлял 17 725 руб. (кадастровая стоимость земельного участка (7 090 000 руб.) х 1,5% (налоговая ставка) х 2).

Применение указанного подхода к расчету арендной платы по спорному договору, вопреки выводам апелляционного суда, не исключает дифференциацию размера арендной платы в зависимости от конкретных целей предоставления участка в аренду.

Одним из составляющих расчета размера арендной платы, установленного пунктом 4 Постановления №75-па, является кадастровая стоимость земельного участка.

 

Кадастровая стоимость земельного участка - это результат его оценки, полученный на определенную дату. Он определяется на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от 04.08.2021 №П/0336 (далее – Методические рекомендации №П/0336).

 

Согласно пункту 2 Методических указаний №П/0336 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

 

Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель)               и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности (пункт 10 Методических указаний №П/0336).

 

Из совокупности указанных положений следует, что категория земельного участка и вид его разрешенного использования являются определяющими при установлении кадастровой стоимости конкретного участка.

 

Таким образом, в кадастровой стоимости соответствующего земельного участка уже учтен конкретный  вид его функционального использования, безусловно влияющий на её размер и, как следствие, на сумму платы земельного налога или арендной платы.

 

Кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 7 090 000 руб. с 01.01.2017 установлена на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 27.02.2017 №4/13 с учетом вида разрешенного использования – станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, а также категории земель – земли населенных пунктов.

 

Материалы дела не содержат доказательств несоответствия данных, использованных при установлении кадастровой стоимости указанного участка, фактическим обстоятельствам, а также нарушения уполномоченным органом Методических рекомендаций при определении её размера (в редакции, действующей на момент вынесения указанного решения от 27.02.2017).

 

Кроме того, суд округа считает необходимым отметить, что Приложением №3 к договору аренды №28-Ю-20424 изначально расчет арендной платы был определен по следующей формуле: Апл = Ас х Скд, где Апл – годовая сумма арендной платы, Скд - кадастровая стоимость, Ас - ставка арендной платы. Ставка арендной платы по указанному договору составляла 2%. Таким образом, при расчете арендной платы в соответствии с Приложением №3 размер ежемесячных платежей с 01.03.2017 составлял бы 11 816 руб. 67 коп. (7 090 000 руб. х 2% : 12 месяцев).

 

На основании изложенного, кассационная коллегия пришла к выводу о том, что применение к расчету размера арендной платы по спорному договору абзаца седьмого пункта 4 Постановления №75-па, в рассматриваемом случае обеспечит максимальное поступление в бюджет арендных платежей при соблюдении баланса интересов арендодателя и арендатора, что соответствует принципам Постановления №582.

Механизм расчета арендной платы за используемый земельный участок, исходя из буквального  толкования  седьмого абзаца пункта 4 Постановления №75-па, должен быть изменен после возведения на нём объекта капитального строительства.

Учитывая отсутствие прямого правового регулирования данного этапа правоотношений сторон спора, принимая во внимание то обстоятельство, что Решением Думы г. Владивостока от 28.10.2005 №108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» не установлен иной размер налоговой ставки для спорного земельного участка, суд округа полагает возможным применить к расчету размера арендной платы за период с 28.02.2019 по 10.06.2020 следующую формулу: (кадастровая стоимость земельного участка (7 090 000 руб.) х 1,5% (налоговая ставка).

Ежемесячный арендный платеж по данному договору в указанный период составлял 8 862 руб. 50 коп.

Из материалов дела следует, что арендная плата за используемый участок в период с 01.03.2017 по 29.05.2020 вносилась предпринимателем в размере 17 725 руб. Таким образом, у ИП ФИО3 задолженность по договору аренды от 21.07.2015 №28-Ю20424 за обоснованный исковой период (с 01.03.2017 по 10.06.2020) отсутствует.

На основании изложенного исковые требования УМС г. Владивостока, в том числе о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей, удовлетворению не подлежат.

 

Предъявляя встречные исковые требования о взыскании убытков, составляющих разницу между суммой арендных платежей и размером земельного налога, предприниматель исходил из того, что при соблюдении Управлением сроков приватизации спорного земельного участка, предусмотренных ЗК РФ, ИП ФИО3 как собственник земельного участка с 01.07.2019 должен был вносить плату за данный земельный участок в размере земельного налога, однако в результате незаконных действий органов муниципального образования по отказу в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 25:28:040014:5429, в период 01.07.2019 по 29.05.2020 оплачивал арендную плату.

 

Порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без торгов, регламентирован в статье 39.14 ЗК РФ.

В силу подпункта 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки, в том числе осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

В соответствии с пунктом 7 статьи 39.17 ЗК РФ проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Таким образом, вышеуказанными нормами права предусмотрено, что в случае отсутствия оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении в собственность земельного участка, который сформирован и поставлен на государственный учет, договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в течение 60 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку спорный земельный участок находился в публичной собственности, предприниматель был обязан вносить арендную плату за пользования данным земельным участком до государственной регистрации права на него.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

 

Шестидесятидневный срок от даты подачи в Управление заявления ИП ФИО3 (29.05.2019) истек 29.07.2019. Установленный девятидневный рабочий срок на регистрацию через МФЦ права собственности на земельный участок истек 09.08.2019.

 

Таким образом, при соблюдении УМС г. Владивостока установленных ЗК РФ сроков реализации земельного участка ИП ФИО3 не позднее 10.08.2019 должен был стать собственником спорного земельного участка и с указанной даты не должен был оплачивать арендную плату по договору.

Согласно части 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

По смыслу части 7 статьи 396 НК РФ в случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок (его долю) исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. Если возникновение права собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок (его долю) произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно или прекращение указанного права произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц возникновения (прекращения) указанного права.

Государственная регистрация 10.08.2019 права собственности ИП ФИО3 на спорный земельный участок повлекла бы возникновение у предпринимателя с учетом положений части 7 статьи 396 НК РФ обязанности с начала августа 2019 года уплачивать земельный налог в размере 106 350 руб. в год (8 862 руб. 50 коп. в месяц).

Соглашение о расторжении договора аренды и договор купли-продажи земельного участка подписаны только 11.06.2020, а право ИП ФИО3 на спорный земельный участок зарегистрировано 13.08.2020.

В соответствии с положениями статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

Согласно статье 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В силу требований статьи 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Общими основаниями ответственности за причинение вреда являются наличие самого факта причинения вреда в заявленном размере, противоправность виновного поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправным поведение причинителя вреда и наступившими негативными последствиями.

Противоправность поведения нарушителя при наступлении гражданско-правовой ответственности, предусмотренной статьями 16, 1069 ГК РФ, выражается в незаконности актов, действий или бездействия органов публичной власти.

Субъектами данной ответственности являются органы государственной власти или местного самоуправления, исполняющие свои властные публичные обязанности и выступающие от имени соответствующих публично-правовых образований, которые возмещают внедоговорной вред за счет казны.

Таким образом, с учетом ранее вынесенных судебных актов по делу №А51-20046/2019, незаконным бездействием Управления предпринимателю причинен ущерб, в результате которого он был лишен права в установленные законом сроки получить в собственность земельный участок и уплачивать земельный налог.

Разница между уплаченной арендной платы и суммой исчисленного земельного налога, которую истец должен был бы уплатить в случае своевременного получения в собственность земельного участка, является для арендатора убытками, вызванными неправомерным бездействием УМС г. Владивостока.

Указанная позиция согласуется с определением Верховного Суда РФ от 16.08.2017 №306-ЭС17-10234.

Поскольку фактически за период с 01.08.2019 до 29.05.2020 (дата последнего арендного платежа) ИП ФИО3 выплатил в счет арендной платы 234 658 руб. 94 коп., тогда как за август 2019 года (с 01.08.2019 по 09.08.2019) он должен был оплатить 2 573 руб. арендной платы (8 862 руб. 59 коп. : 31 день х 9 дней), а также в период с августа 2019 года по май 2020 года включительно должен был оплатить земельный налог в размере 88 625 руб., размер излишне оплаченной им арендной платы составил 143 460 руб. 94 коп. (234 658 руб. 94 коп. – 2 573 руб.  -  88 625 руб.).

На основании изложенного исковые требования предпринимателя подлежат удовлетворению в размере 143 460 руб. 94 коп.

 

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, апелляционным судом установлены, однако неправильно применены нормы материального права, на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции считает возможным изменить обжалуемый судебный акт, изложив резолютивную часть судебного акта в новой редакции об отказе в удовлетворении первоначального иска и частичного удовлетворения встречного иска.

 

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением иска, а также апелляционной и кассационных жалоб, распределяются по правилам, установленным статьей 110 АПК РФ.

 

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2022 по делу № А51-6283/2020 Арбитражного суда Приморского края изменить.

 

В удовлетворении исковых требований Управления муниципальной собственности города Владивостока отказать.

 

Взыскать с Владивостокского городского округа в лице Управления муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>) за счет казны Владивостокского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Мнацаканяна Грачя Серёжаевича (ОГРНИП 304250303300029, ИНН 

<

***>) убытки в размере 143 460 руб. 94 коп., расходы по государственной пошлине по иску и кассационным жалобам в размере 10 575 руб.

 

В остальной части встречного иска отказать.

 

Возвратить индивидуальному предпринимателю Мнацаканяну Грачя Серёжаевичу (ОГРНИП 304250303300029, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 072 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 25.05.2020 №59.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                               М.Ю. Бурлова-Ульянова

 

Судьи                                                                        С.И. Гребенщиков

 

С.Н. Новикова