АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-21431/2022

Дело № А12-22169/2021

г. Казань

12 сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А., 

в отсутствие:

истца – извещен надлежащим образом,

ответчика – извещен надлежащим образом,

третьего лица – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда 

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.01.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2022

по делу № А12-22169/2021

по исковому заявлению акционерного общества «Желдоркомплекс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального унитарного предприятия «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации», о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Желдоркомплекс» (далее – истец, общество, АО «Желдоркомплекс») обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – ответчик, Департамент), в котором с учетом уточнения просил: признать недостоверной использовавшуюся Департаментом при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.09.2007 № 7723 величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:26:000000:1490, площадью 19 617 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, 61к, определенную в соответствии с отчетом об оценке от 30.03.2017 № 52_1548зу, подготовленным муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации»; установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:26:000000:1490, площадью 19 617 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, 61к, по состоянию на 15.12.2016 в размере 5 865 000 руб. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.01.2022, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2022, иск удовлетворён. Признана недостоверной использовавшаяся Департаментом при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.09.2007 № 7723 величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:26:000000:1490, площадью 19 617 кв. м , расположенного по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, 61к, определенная в соответствии с отчетом об оценке от 30.03.2017 № 52_1548зу, подготовленным муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации». Установлена действительная величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:26:000000:1490, площадью 19 617 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, 61к, по состоянию на 15.12.2016 в размере 5 865 000 руб. С Департамента в пользу АО «Желдоркомплекс»  взыскано 15 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы, 6000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску. С Департамента в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Азимут Групп»  взыскано 15 000 руб. в счет оплаты судебной экспертизы.

В кассационной жалобе Департамент просит решение Арбитражного суда Волгоградской области и постановление апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт, отказать в удовлетворении требования, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела, АО «Желдоркомплекс» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:26:000000:1490, площадью 19 617 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, 61 «к», с разрешенным использованием: для эксплуатации сооружения подъездных железнодорожных путей участка № 2, на основании заключенного с департаментом договора аренды от 12.09.2007 № 7723. 

Согласно извещениям к договору аренды размер арендной платы устанавливается в порядке, определенном постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Порядок № 469-П).

Департамент начисляет арендную плату на основании пункта 1.5.7 Порядка № 469-П в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п по формуле: А = С х Кмд х Кказ.

В соответствии с извещениями к договору аренды ежегодная арендная плата за земельный участок устанавливается: – с 01.04.2017 – 744 023,77 руб.; – с 01.01.2019 – 655 504,02 руб.; – с 15.02.2020 – 612 007,24 руб.; – с 01.04.2020 – 618 127,32 руб.; – с 01.04.2021 – 532 576,03 руб.

При определении рыночной стоимости земельного участка, арендодатель руководствуется отчетом от 30.03.2017 № 52_1548зу, выполненным МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» на дату оценки 15.12.2016..

Согласно отчету № 52_1548зу, выполненному МУП «Центральное межрайонное БТИ», рыночная стоимость земельного участка площадью 19 617 кв. м, с кадастровым номером 34:26:000000:1490, расположенного по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, з/у 61 к, составляет 7 631 013 руб. (т. 1, л.д. 31-48).

Истец не согласился с размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с изменением размера арендной платы, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд истцу с вышеуказанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что целью обращения общества в суд является установление достоверной величины рыночной стоимости, используемой при расчете размера арендной платы, подлежащей уплате за пользование земельным участком. Избранный истцом способ защиты является надлежащим, направлен на восстановление нарушенных прав арендатора, связанных с обязанностью последнего по оплате нормативно установленной и законной арендной платы, исчисляемой с применением рыночной стоимости объекта.

В заключении экспертизы № 115/11-2021 эксперт пришёл к следующим выводам: – отчет об оценке № 52_1548зу не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.  

Несоответствие отчета указанным требованиям и нормам, привело к завышению стоимости объекта оценки; – величина рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 15.12.2016 составляет 5 865 000 руб.

Департамент не опроверг изложенные в экспертном заключении выводы, не представил соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов, равно как не представил порочности проведенной по делу судебной экспертизы по иным основаниям.

Извещением от 04.10.2017 к договору аренды земельного участка от 12.09.2007 №7723 Департамент уведомил истца о том, что арендная плата за земельный участок устанавливается с 01.04.2017 исходя из рыночной стоимости земельного участка равной 7 631 013 руб. (том 1 л.д. 27). В извещении отсутствует указание на отчет об оценке от 30.03.2017 № 52_1548зу. Поэтому  суд пришел к  выводу, что срок исковой давности следует исчислять со дня получения отчета о рыночной стоимости земельного участка (июль 2021 года), поскольку истец может субъективно осознать, что его права нарушены, только изучив механизм расчета рыночной стоимости объекта оценки. Доказательства того, что Департаментом ранее направлялся в адрес АО «Желдоркомплекс» отчёт МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» от 30.03.2017 № 52_1548зу, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, не представлены.

Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя решение и постановление апелляционной инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. 

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. 

Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в  соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. 

Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня. 

Статьей 66 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 

По смыслу статьи 39.7 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. 

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»). 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснил следующее. 

При решении вопроса о правовой квалификации действий участника гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства) (пункт 50). 

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51). 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» разъяснил следующее. Если одностороннее изменение условий договора совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такое одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12).

Право на одностороннее изменение условий договорного обязательства может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны. 

Договор изменяется с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13). 

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

Нарушение этой обязанности может повлечь в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (статьи 10, 168 кодекса) (пункт 14) Порядок оспаривания результатов оценки имущества установлен Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. 

Высшими судебными инстанциями выражены следующие подходы к толкованию положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» относительно допустимости самостоятельного оспаривания рыночной цены, установленной независимым оценщиком. 

Согласно подходу, выработанному Верховным Судом Российской Федерации, предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщики является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены. 

В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо № 92) предъявление самостоятельного иска об оспаривании оценки, проведенной независимым оценщиком, возможно только в случае, если величина такой оценки обязательна для сторон сделки и третьих лиц в силу закона (иного нормативного акта). Если же законом предусмотрена необходимость проведения оценки без обязательности ее результатов, то такая оценка носит рекомендательный характер.

В этом случае ее оспаривание посредством отдельного иска не допускается. 

Вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках конкретною спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решении должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)

Согласно отчету №52_1548зу, выполненному МУП «Центральное межрайонное БТИ», рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером 34:26:000000:1490 составляет 7 631 013 руб.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Оценка доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ) (пункт 2 информационного письма № 92).

В материалы дела представлено заключение эксперта №115/11-2021 от 13.12.2021 о завышении стоимости объекта оценки, где величина рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 15.12.2016 составляет 5 865 000 руб.

Между тем, после получения извещения от 04.10.2017 исх.11128-НКУ к договору аренды от 12.09.2007 № 7723 (л.д.27 т.1), где размер арендной платы с 01.04.2017 устанавливался в размере 744 023,77 руб., а рыночная стоимость составляла 7 631 013 руб., договор исполнялся сторонами .

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в информационном письме № 92, оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). 

По мнению суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании. 

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

Как указывает Департамент, в соответствии с актами сверок между арендатором и Департаментом, оплата истцом по договору аренды производилась в соответствии с рыночной стоимостью установленной в отчете об оценки от 30.03.2017 № 52_1548зу размере 7 631 013,00 руб.

При этом в настоящее время отсутствуют существенные изменения обстоятельств позволяющие арендатору обратиться с вышеуказанными требованиями, так как требования истца по существу направлены на внесение изменений в договор аренды в части установления иного размера арендной платы, вопреки установленному законом порядку, а также достигнутым ранее согласием при исполнении договора.

Указанная позиция согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 31.05.2021 № 304-ЭС21-6793.

На основании изложенного, оснований для применения иной рыночной стоимости земельного участка не имеется. Оценив все представленные в материалах дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, как того требуют положения пункта 2 статьи 71 АПК РФ, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, судебная коллегия также полагает об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

Аналогичный правовой подход изложен в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 14.06.2022 по делу № А12- 22680/2021, от 29.08.2022 по делу № А12- 20502/2021.

Следует учесть, что по общим правилам возможность оспаривания отчета о рыночной стоимости путем самостоятельного иска возможна при обязательности оценки, причем только до заключения договора. 

При разрешении спора судебные инстанции правомерно учли, что с учетом положений подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в частности пунктом 2.5 Порядка, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от22.08.2011 № 469-п, предусматривал включение в формулу исчисления и рыночную стоимость земельного участка, определенную на основании результатов оценки. 

Поскольку на момент заключения договора аренды от 30.11.2016 Порядок расчета № 469-п не содержал в механизме исчисления показателя рыночной стоимости земельного участка, не исключалось право арендатора оспаривать достоверность величины оценки после его введения, в период действия договора, уполномоченным органом новой формулы для исчисления элемент которой определял рыночную стоимость земельного участка (коэффициент – С). 

Данный правовой подход обеспечивает соблюдения конституционных прав участников гражданского оборота и эффективную судебную защиту посредством реализации их прав. 

Необходимо учитывать, что отсутствие информации у арендатора о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы, которая осуществляется в соответствии с нормативным актом, не может исключать право на оспаривание изменения платы, основанное на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком, если считает, что такая стоимость недостоверна.

При разрешении настоящего спора необходимо учитывать, что на основании оспариваемого отчета об оценки сторонами было исполнение договора после получения извещения, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 7 631 013 руб.

Таким образом, реализация права арендатора на справедливую и законную арендную плату могла обеспечиваться посредством оспаривания соглашения об изменении арендной платы (либо одностороннего уведомления). При таких обстоятельствах возможность самостоятельного оспаривания рыночной стоимости земельного участка принадлежащего на праве аренды при начислении арендной платы находящегося в публичной собственности земельного участка должна определяться в зависимости от конкретных обстоятельств дела. 

В случае незаконного изменения арендодателем порядка определения арендной платы, арендатор вправе обратиться в суд за защитой своего права, при этом им может быть оспорена односторонняя сделка по изменению регулируемой платы, а также избран иной способ защиты, направленный на пресечение незаконных действий по неверному расчету арендной платы, в случае ее изменения в порядке установления для регулируемой платы, поскольку принцип эффективного правосудия, предполагает возможность превентивной судебной защиты субъекта гражданского оборота от действий уполномоченного органа, то есть допускается активная правовая охрана интересов арендатора от еще не состоявшихся, но потенциальных неизбежных последствий.

Также, Департаментом заявлено о применении срока исковой давности.

Судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности (статья 195 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Из разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности», следует, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» указано, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Судебные инстанции сделали не обоснованный вывод о не применении срока давности.

К рассматриваемым по настоящему спору требованиям подлежал применению срок исковой давности со дня когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении своего права и кто является надлежащим ответчиком. 

Извещение от 04.10.2017 исх.11128-НКУ к договору аренды от 12.09.2007 №7723, согласно которому размер арендной платы устанавливался на основании рыночной стоимости в размере 7 631 013,00 руб. арендатор с этого момента знал (должен узнать) о применении арендодателем показателя рыночной стоимости, который общество вправе было оспорить в установленном законом порядке. О получение данного извещения от 04.10.2017 исх.11128-НКУ арендатором свидетельствует исполнение им договора в указанном размере стоимости и приобщение им этого извещения к договору при обращении в суд по настоящему делу.

При этом доказательств невозможности ознакомления с указанным отчетом ранее истцом не представлено. Истец обратился с настоящим иском с пропуском срока исковой давности. У истца имелась возможность ознакомиться со всеми характеристиками земельного участка, применяемыми формулами и отчетом, на основании которого была установлена рыночная стоимость земельного участка. При несогласии оспорить. 

Поскольку истец оспаривает рыночную стоимость установленную в отчете об оценки от 30.03.2017 № 52_1548зу размере 7 631 013,00 руб., а обратился в суд 03.08.2021, следовательно, исковая давность истекла, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.

Суды, удовлетворяя требования, предъявленные к Департаменту, допустил процессуальные нарушения, которые послужили самостоятельным основанием для отмены судебного акта.

Разрешая спор, суды, признавая, что указанная в отчете об оценки от 30.03.2017 № 52_1548зу рыночная стоимость является обязательной для Департамента при формировании регулированной арендной платы, не учел, что согласно абзацу 4 пункта 1 информационного письма № 92 в этом случае необходимо обязательное привлечение оценщика в качестве ответчика по требованию, направленному на оспаривание результатов проведенной им оценки. 

Данная правовая позиция отмечена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11. 

Таким образом, удовлетворяя требования к Департаменту о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка, установленной в рецензии ИП ФИО1 от 22.07.2021 № 105-2021, суды не учли требования процессуального законодательства и не обеспечили привлечение оценщика, в качестве надлежащего ответчика по делу. 

В связи с чем требования, предъявленные к уполномоченному органу по оспариванию отчета об оценке удовлетворению не подлежали. Обществом избран способ защиты права не соответствующий характеру нарушенных прав, поскольку самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 информационного письма № 92). 

При таких обстоятельствах рыночная стоимость арендной платы, установленная оспариваемым отчетом, носит рекомендательный характер и может быть оспорена только при рассмотрении конкретного спора, где отчет является одним из доказательств. 

Аналогичный правовой подход изложен в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.01.2015 № 310-ЭС14-3876, от 07.12.2015 № 303- ЭС15-15099.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.01.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2022 по делу № А12-22169/2021 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяВ.А. Карпова

СудьиС.Ю. Муравьев

В.А. Петрушкин