АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-27162/2016

г. Владивосток

24 августа 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 августа 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 24 августа 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Клёминой Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 194 892,38 рублей задолженности по арендной плате (с учетом уточнений от 30.05.2017),

при участии:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности №28/1-8303 от 30.12.2016, паспорт,

от ответчика: не явились, извещены,

установил:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее - истец) обратилось в арбитражный суд Приморского края с уточенными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договору № 05-00107-003-Н-АР-7056-00 от 08.08.2014 аренды недвижимого имущества (далее - спорный договор) в размере 171 667 рублей 93 копеек за период с 01.01.2015 по 30.04.2017, пени за несвоевременную оплату по договору в размере 23 224 рублей 45 копеек за период с 01.09.2014 по 29.05.2017.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по вышеуказанному договору аренды.

Определением суда от 16.11.2016 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 10.01.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, в связи с чем суд, руководствуясь частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрел дело в отсутствие его представителя.

Представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, представил письменные пояснения по расчету.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 08.08.2014 истцом, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, был заключен договор аренды недвижимого имущества № 05-00107-003-Н-АР-7056-00  (спорный договор), согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество – нежилые помещения общей площадью 47,6 кв.м. (в цоколе здания, номера на поэтажном плане 1-4), адрес объекта: 

<

...>, для использования в целях организации рабочих мест для труда инвалидов. 

Согласно п. 1.3 спорного договора срок аренды установлен с 08.08.2014 по 07.08.2019.

В соответствии с п. 3.1 спорного договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора размер арендной платы без учета НДС составляет 12 913 рублей 60 копеек. Оплата производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

В силу п.п. 3.3, 3.4 спорного договора расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления.

В п. 4.1 спорного договора предусмотрено, что при неуплате арендатором платежей в установленные в п. 3.1 договора сроки начисляется пеня из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации в пересчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Передача объекта аренды арендатору подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения к спорному договору от 08.08.2014, подписанным сторонами. 

Сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 от 08.08.2014 к спорному договору, в соответствии с которым стороны внесли изменения в п. 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях, размер арендной платы с 08.08.2014 по 31.12.2015 составляет 5 234 рубля 01 копейки в месяц без учета НДС, с 01.01.2016 размер арендной платы составляет 12 913 рублей 60 копеек в месяц без учета НДС. Оплата производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

Сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 от 02.12.2015 к спорному договору, в соответствии с которым стороны внесли изменения в п. 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях, размер арендной платы с 23.10.2015 по 31.12.2016 составляет 844 рубля 76 копеек в месяц без учета НДС, с 01.01.2017 размер арендной платы составляет 14 463 рубля 23 копейки в месяц без учета НДС. Оплата производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

Истцом ответчику направлялись уведомления об установлении коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы.

За период с 01.01.2015 по 30.04.2017 ответчиком не исполнялись обязательства по спорному договору, арендная плата не вносилась, вследствие чего у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы по спорному договору в размере 171 667 рублей 93 копеек.

17.05.2016 истец направлял в адрес ответчика претензию о нарушении условий спорного договора в части невнесения арендной платы.

В связи с тем, что ответчик на претензию не ответил, задолженность       не оплатил, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела и оценив доводы истца, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Фактически по спорному договору между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «Аренда».

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Факт пользования ответчиком в спорный период переданным в аренду недвижимым имуществом подтверждается материалами дела, в том числе договором, актом приема-передачи объекта и не оспаривается ответчиком.

В спорный период ответчик не исполнил надлежащим образом обязанность по внесению арендной платы по договору, в связи с чем у истца в силу вышеприведенных положений законодательства правомерно возникло право требовать с ответчика взыскания задолженности по внесению арендной платы по спорному договору.

Истец предъявляет к взысканию (с учетом уточнений исковых требований) 171 667 рублей 93 копейки задолженности по арендной плате.

Проверив расчет спорной задолженности, суд пришел к выводу, что при расчете задолженности истцом не учтено следующее.

В пункте 1 статьи 17.1 Федерального закона Российской Федерации от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Согласно пункту 104 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67 (далее - Правила) установлено, что в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.

Как указано в подпункте 16 пункта 114 Правил, конкурсная документация должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

При этом субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии.

Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18).

Меры имущественной поддержки в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 (с 01.01.2017 в размере 0,7) предоставлены Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 № 173 всем субъектам малого предпринимательства, кто арендует помещения у города Владивостока в собственных производственных целях (не сдавая в субаренду) по ставкам, устанавливаемым в нормативном порядке муниципальными правовыми актами в соответствии с заключенными не на торгах договорами аренды.

Пониженные ставки арендной платы, если они установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Таким образом, уменьшение размера арендной платы, установленного по результатам торгов, Законом о защите конкуренции действительно                      не предусмотрено и противоречит мерам, применяемым в силу его положений в целях прекращения нарушения антимонопольного законодательства и обеспечения восстановления конкуренции (статьи 21, 23 Закона о защите конкуренции).

Вместе с тем, как указано в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

На основании вышеприведенных положений законодательства,  оценив положения спорного договора аренды, суд приходит к выводу, что в рассматриваемых правоотношениях размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении  индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).

С учетом изложенного, в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Судом установлено, что в договоре аренды размер арендной платы определен без учета корректирующих коэффициентов, в то время как методика расчета арендной платы, установленная обязательным к применению муниципальным правовым актом (Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 № 173), содержит размеры таких коэффициентов для субъектов малого предпринимательства. Следовательно, в процессе исполнения договора подлежат применению корректирующие коэффициенты, в том числе понижающего коэффициента в размере 0,4 (с 01.01.2017 – 0,7), в случае предоставления арендатором арендодателю документов, подтверждающих наличие у него статуса субъекта малого предпринимательства. Таким образом, в случае предоставления арендатором доказательств, подтверждающих наличие у него права на льготу, применение корректирующего коэффициента должно приводить к автоматическому перерасчету размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды, без внесения изменений в договор аренды.

Согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства ответчик является микропредприятием.

С учетом изложенного, принимая во внимание понижающий коэффициент инфляции, коэффициент, корректирующий расчет арендной платы за пользование муниципальным имуществом, размер арендной платы за спорный период составляет 70 830 рублей 66 копеек, в данная сумма и подлежит взысканию с ответчика.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании неустойки в размере 23 224 рублей 45 копейки за несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендной платы по договору за период с 01.09.2014 по 29.05.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 4.1 спорного договора предусмотрено, что при неуплате арендатором платежей в установленные п. 3.1 спорного договора сроки, начисляется пеня из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в пересчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Судом установлено, что стороны настоящего спора путем подписания спорного договора аренды приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства.

Следовательно, в силу положений статьи 8, пункта 2 статьи 307, части 1 статьи 425 ГК РФ с момента подписания договора, данные условия обязательны для сторон. Таким образом, суд установил, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для взыскания пени.

С учетом скорректированного судом размера основного долга по внесению арендной платы, взысканию с ответчика подлежит пеня в сумме        14 136 рублей 08 копеек.

Согласно статье 110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию сумма госпошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований, учитывая то, что истец освобожден от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 110,  167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: г.Казань, зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 07.02.2016) в пользу Управления муниципальной собственности города Владивостока 84 966 (восемьдесят четыре тысячи девятьсот шестьдесят шесть) рублей 74 копейки, в том числе 70 830 рублей 66 копеек сумма основного долга, 14 136 рублей 08 копейки пени.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: г.Казань, зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 07.02.2016) в доход федерального 2 984 (две тысячи девятьсот восемьдесят четыре) рубля 60 копеек государственной пошлины по иску.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья      Клёмина Е.Г.