АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-15251/2020

г. Владивосток

29 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 29 июня 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 и помощником судьи Яфаевой Е.Р., рассмотрев исковое заявление Администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство «Риэлти» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Агентство «Риэлти» к Администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края о расторжении договора аренды земельного участка № 747 от 10.10.2012, об освобождении от уплаты аренды за весь период действия договора аренды № 747 от 10.10.2012,

при участии в судебном заседании до и после перерыва: 

от истца: ФИО2, паспорт, доверенность от 22.01.2021, диплом; 

от ответчика: директор ФИО3, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ;

установил:

уточнив заявленные требования, истец - Администрация Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Агентство «Риэлти» (далее – общество)  о взыскании 404021руб.96коп. задолженности по договору № 747 от 10.10.2012 аренды земельного участка, в том числе 248067руб.37коп. основного долга по арендным платежам за период с октября 2017 года по май 2021 года и 155954руб.59коп. пени за период с 02.11.2017 по 16.05.2021 (уточнения исковых требований в окончательной редакции приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в настоящем судебном заседании).

Определением суда от 01.10.2020 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением суда от 24.11.2020 дело назначено к рассмотрению в общем порядке искового производства.

Определением от 21.12.2020 в порядке статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Шохиревой С.Т. на судью Левченко Е.А. 

Определением от 22.12.2020 суд принял к производству встречное исковое заявление общества к управлению, которое неоднократно уточнялось истцом по встречному иску,  в окончательной редакции уточнения приняты судом на основании статьи 49 АПК РФ в настоящем судебном заседании, в соответствии с которыми общество просит суд о расторжении договора аренды земельного участка № 747 от 10.10.2012, об освобождении от уплаты аренды за весь период действия договора аренды № 747 от 10.10.2012, в связи с невозможностью использования земельного участка в целях его предназначения.

В связи с необходимостью предоставления дополнительных документов, на основании  статьи  163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд объявил перерыв  до 22.06.2021 в 13 часов 15 минут, о чем вынесено определение.

После перерыва судебное заседание продолжено в составе судьи Левченко Е.А. при ведении протокола помощником судьи Яфаева Е.Р.

при участии в судебном заседании после перерыва:

от истца: ФИО2, паспорт, доверенность от 22.01.2021 № 04, диплом (посредством онлайн-связи);

от ответчика: не явились, извещены.

Отводов суду и лицу ведущему протокол судебного заседания нет.

Ответчик  в судебное заседание после перерыва не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 163 АПК РФ, в связи с чем судебное заседание продолжается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие  ответчика.

Представитель истца поддержал  исковые требования, пояснил относительно расторжения договора  и регистрационных действий соглашения о расторжении. Указал, что протокол разногласий к соглашению о расторжении договора не подписан администрацией, экземпляр соглашения о расторжении договора, подписанный администрацией   направлен в адрес арендатора. 

Суд рассмотрев, ходатайство ответчика об отложении судебного заседания  поступившее в материалы дела, суд определил отклонить, поскольку считает его необоснованным, направленным на затягивание процесса. С учетом длительности рассмотрения настоящего спора, суд усматривает в действиях ответчика признаки  злоупотребления процессуальными правами.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что в соответствии с Постановлением администрации Хасанского муниципального района Приморского края от 05.07.2012г. №1299 «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3 под строительство базы отдыха» администрация Хасанского муниципального района (арендодатель) и ФИО3 (арендатор, ФИО3) заключили договор аренды от 10.10.2012г. №747 (далее - договор) на земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения «Мыс Брюса - Мыс Нерпа»), общей площадью 17 620,00 кв.м. с кадастровым номером 25:20:050101:3054, местоположение которого установлено примерно в 730 метрах по направлению на юго-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, Хасанский район, пгт. Славянка, ул. Рыбаков, дом 2 - под строительство базы отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, сроком с  05.07.2012  по 05.07.2022.

В соответствии с условиями договора размер годовой арендной платы определен в размере 24125,30 рублей 30 копеек за использование земельного участка общей площадью 17 620 кв.м., с кадастровым номером 25:20:050101:3054.

05.10.2017 ФИО3 заключил соглашение о передаче прав и обязанностей по договору  с ООО «Агентство «Риэлти».

На основании пункта 3.2 договора арендная плата за участок вносится арендатором ежемесячно, равными долями, до первого числа месяца, следующего за расчетным и начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи Участка.

Как указывает истец, ответчик не вносил арендную плату в полном объеме, образовалась задолженность по арендным платежам, на которую начислены пени.

В свою очередь арендатор объясняет неисполнение обязательств по внесению арендных платежей невозможностью использовать земельный участок в предназначенных для строительства целях, в связи с изменением в 2012 и 2015 года правил землепользования, отнесением спорного  земельного участка к территориальной зоне «Места отдыха общего пользования» и «Спорт (устройства площадок для занятия спортом и физкультурой)».

При изложенных обстоятельствах администрация и общество, при соблюдении претензионного порядка обратились с первоначальными и встречными требованиями в суд.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ, считает первоначальные требования подлежащими частичному удовлетворению и отказывает в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

Между сторонами возникло обязательственное правоотношение, регулируемой главой 34 ГК РФ, общими положениями гражданского законодательства об обязательствах, с учетом особенностей установленных земельным законодательством.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Размер арендных платежей согласован сторонами в договоре.

Стороны в пункте 3.6. договора также согласовали возможность пересмотра арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, периодичность такого пересмотра (не чаще одного раза в год), условия (при изменении кадастровой стоимости).

Возражения относительно факта заключения договора аренды земельного участка, доказательств эффективного оспаривания договора и (или) его отдельных условий  от сторон в материалы дела не поступало.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Нормативные правовые акты, принятые указанными органами, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

Таким образом, учитывая изложенное, при определении даты изменения размера арендной платы судам следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов.

Поскольку на территории Приморского края действует нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, которым установлен порядок изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки арендная плата за спорный земельный участок подлежит изменению с указанной в нем даты.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ». Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как установлено судом, в соответствии с требованиями Постановления администрации Приморского края от 11.03.2015  №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» с 01.01.2017 изменен порядок расчета арендной платы.

В соответствии с Постановлениями департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.1.2.20.15г. №5-п, от 05.09.2016г. №3-п, от 05.07.2016г. №2-п, от 07.12.2015г. №4-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель разных категорий Приморского края» была установлена новая кадастровая стоимость земельных участков.

Таким образом, с 01.01.2017  арендная плата по земельному участку с кадастровым номером 25:20:050101:3054 составила: 2 285 314 *3% = 68559,42 рубля в год. (в месяц - 5 713,30 рублей).

Ставка аренды в размере 3% применена в соответствии с пунктом 4 абзаца 7 Постановления администрации Приморского края от 11.03.2015  №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» - как двухкратный размер земельного налога, в связи с отсутствием на земельном участке зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела, 20.07.2017 арендатору направлено уведомление, в котором  в расчете  указана ставка аренды в размере 10%.

27.09.2017  ответчику  направлено новое уведомление  об изменении арендной платы с корректным расчетом суммы арендных платежей, предыдущее уведомление  признано  не применимым для расчета арендной платы.

Таким образом, судом установлено, что в спорный период  по земельному участку с кадастровым номером 25:20:050101:3054, учитывая изменения правил землепользования, ежемесячный размер арендной платы составлял 5713,30руб., что соответствует расчету истца по уточненным требованиям.

Вместе с тем, между сторонами существует спор, касающийся фактической возможности использования земельного участка по назначению.

В соответствии с условиями договора аренды №722 от 20.09.2012, земельный участок с кадастровым номером 25:20:050101:2898  предоставлен под строительство базы отдыха.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, с момента заключения спорного договора и в соответствии с Правилами землепользования и застройки Славянского городского поселения земельный участок с кадастровым номером 25:20:050101:2898 входит в зону мест общего пользования (Р31), территориальная зона мест отдыха общего пользования, что не включает в себя такой вид разрешенного использования как строительство базы отдыха 

05.10.2017 ФИО3 заключил соглашение о передаче прав и обязанностей по спорному договору с ООО «Агентство «Риэлти» в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в рамках действия договора аренды земельного участка 10.10.2012  №747, в соответствии со сведениями, содержащимися в выписке из ЕГРЮЛ,  является директором ООО «Агентство «Риэлти».

В материалы дела представлены акт осмотра от 22.04.2021, акт осмотра кадастровым инженером от 10.03.2021, заключение кадастрового инженера  от 28.02.202, письма общества в администрацию с приложением заключения кадастрового инженера от 28.01.2021 входящий номер от 05.02.2021 из содержания которых, усматривается возможность фактического использования земельного участка в соответствии с измененными правилами ПЗЗ, а именно зона мест общего пользования, в том числе сдача участка в субаренду в летнее время для отдыхающих.

Письмом от 11.11.2020 № 4134 администрация направила в адрес общества соглашение о расторжении спорного договора, подписанное со своей стороны, просила рассмотреть проект соглашения, подписать и представить арендодателю. 

Однако ответчик направил в адрес администрации подписанное соглашение, но с приложением протокола разногласий, содержащим условие об освобождении от внесения арендной платы по договору за весь период его действия, в связи с невозможностью строительства.

Как следует из определения Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 11.05.2021 по делу по иску администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края к ФИО3 о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 25:20:050101:3054, представленного в материалы дела в качестве доказательства, кассационным судом установлено фактическое использование земельного участка, доводы предыдущего арендатора, директора ответчика по настоящему делу, в части невозможности использования земельного участка по назначению в связи с изменением правил землепользования, судом признаны необоснованными и отклонены.

Таким образом, обществу в лице директора ФИО3 было известно о невозможности строительства базы отдыха на спорном земельном участке при заключении соглашения о передаче прав и обязанностей, однако заблаговременно мер к расторжению договора аренды  ответчиком предпринято не было.

На основании изложенного, суд в рамках рассмотрения настоящего спора, учитывая процессуальное поведение ответчика, а также принимая во внимание всю совокупность представленной в материалы дела переписки относительно расторжения договора и внесения изменений в ПЗЗ в отношении спорного земельного участка, усматривает в действиях ответчика превышение пределов, установленных положениями статьи 10 ГК РФ.

В данной связи, суд приходит к выводу, что совокупностью представленных в материалы дела доказательств подтверждается фактическое использование ответчиком земельного участка.

Кроме того, из установленных судом обстоятельств, поведения ответчика, подтвержденного представленной перепиской, суд приходит к выводу об отсутствии в действиях последнего четко выраженного намерения на прекращения правоотношений по аренде спорного земельного участка.

Действия ответчика свидетельствуют о нарушении им положений статьи 10 ГК РФ, злоупотреблении правом, выражающимся в фактическом использовании земельного участка при наличии достоверных сведений на протяжении всего действия договора (у правопредшественника ответчика ООО «Агенство «Реэлти» и одновременно единоличного исполнительного органа ООО «Агенство «Реэлти») о невозможности использования земельного участка в целях строительства, при этом ответчиком данное обстоятельство в рамках рассмотрения настоящего спора заявлено в качестве обоснования в освобождении от внесения арендной платы. 

При таких обстоятельствах, требования встречного иска, нормативно документально не обоснованны, противоречат нормам гражданского и земельного законодательства, регулирующего спорные правоотношения, устанавливающие общие положения об обязательствах и  удовлетворению не подлежат.

Возражения относительно факта заключения договора аренды земельного участка, доказательств эффективного оспаривания договора и (или) его отдельных условий  от ответчика в материалы дела не поступало.

При этом размер арендной установлен с учетом того обстоятельства, что спорный земельный участок  входит в зону мест общего пользования (Р31), территориальная зона мест отдыха общего пользования, чему соответствует уточненный   расчет истца.  

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности в размере 248067 рублей 37 копеек основного долга за период с октября 2017 года по май 2021 года.

В связи с этим, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела ответчик в нарушение п. 1 ст. 614 ГК РФ и условий договора, не уплатил истцу в полном объеме сумму основного долга, истец на основании ст. 307 ГК РФ вправе требовать взыскания с ответчика данной суммы основного долга в судебном порядке.

При изложенных обстоятельствах исковые требования в части взыскания основного долга  в размере 248067 рублей 37 копеек по договору аренды являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании и 155954руб.59коп. пени за период с 02.11.2017 по 16.05.2021, начисленной за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

При нарушении срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора.

Между тем, как поясняет ответчик, задолженность по арендным платежам в спорный период  сформировалась у арендатора в связи с изменением кадастровой стоимости спорного земельного участка и ставки арендной платы за использование земельного участка, как последствие перерасчета размера арендной платы и ненадлежащим исполнением истцом обязательств по оповещению арендатора о таких изменениях.

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (пункт 3 статьи 405 ГК РФ), и не обязан платить проценты по денежному обязательству за время просрочки кредитора (пункт 3 статьи 406 ГК РФ).

Так в материалы дела истцом представлена копия письма от 20.07.2017, в котором администрация уведомляет арендатора о произошедшем изменении расчета размера арендной платы, указана ставка аренды в размере 10%.

Вместе с тем, доказательств направления/вручения письма от 27.09.2017 ответчику, истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, материалами дела не подтверждено, что ответчику  стало известно об изменении размера арендной платы по договору.

Поскольку условиями договора предусмотрена  обязанность администрации  по письменному уведомлению арендатора, с приложением расчета арендной платы на текущий год, при этом неисполнение данной обязанности и не оповещение  арендатора об изменении размера арендной платы не освобождает последнего от обязательства платить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем пени за нарушение сроков внесения платы.

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ  от 10.10.2019 №305-ЭС19-12083.

Вместе с тем материалы дела подтверждают факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы в установленном договором размере.

Однако, учитывая условия договора о внесении арендной платы и о порядке ее изменения, суд считает, что неустойка подлежит начислению с учетом положений ст.314, 406 ГК РФ.

С учетом конкретных обстоятельств дела, учитывая условия договора о сроках и порядке внесения арендных платежей, пропуск срока исковой давности, период просрочки со стороны ответчика, нарушение арендодателем обязанности по оповещению арендатора, суд признает  обоснованными требования о взыскании с общества  54537 рублей 45 копеек пени, а в остальной части требований о взыскании неустойки отказать,  в связи с применением статей 314, 406, ГК РФ. 

При подаче иска истцом государственная пошлина не уплачивалась, так как в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового Кодекса  Российской Федерации истец освобожден от уплаты госпошлины.

В соответствии с абз. 4 п.9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 в случаях, когда истец освобожден от уплаты госпошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (ч.3 ст.110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 49, 110, 132, 167-170,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с           общества с ограниченной ответственностью «Агентство «Риэлти» в пользу Администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края   248067 рублей 37 копеек основного долга, 54537 рублей 45 копеек пени.

          В остальной части первоначально заявленных исковых требований отказать.

  В удовлетворении встречного иска отказать.

  Взыскать с           общества с ограниченной ответственностью «Агентство «Риэлти»в доход федерального бюджета 14363 рубля государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

          Судья                                                                            Левченко Е.А.