ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-58281/2021

13 октября 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     05 октября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 октября 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Изотовой С.В., Кротова С.М.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 05.10.2022 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-9166/2022) общества с ограниченной ответственностью «Улыбка Плюс» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2022 по делу № А56-58281/2021, принятое по иску Общества с ограниченной ответственностью «Улыбка Плюс» к 2) Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, 2) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 3-и лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

...>) Администрация Красносельского района Санкт-Петербурга, 3) Общество с ограниченной ответственностью «ЛенАкваСтрой» о признании права собственности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Улыбка Плюс» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – ответчик) о признании права собственности на объект недвижимости: амбулаторно-поликлинический комплекс, общей площадью 4375,8 кв. м, назначение: нежилое, этажи: подвальный этаж (площадь 1181,9 кв.м), 1 этаж (площадь 832, 2 кв. м), 2 этаж (площадь 1180,9 кв. м) и 3 этаж (площадь 1180,8 кв. м), расположенные по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Сосновая поляна, Петергофское шоссе, дом 76, корпус 3, строение 1; признании права собственности за Администрацией Красносельского района Санкт-Петербурга на нежилое помещение 1Н объекта недвижимости: амбулаторно-поликлинический комплекс, площадью 353,5 кв. м, расположенное на первом этаже, оборудованное отдельным входом и приборами учета потребляемых коммунальных ресурсов, по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Сосновая поляна, Петергофское шоссе, дом 76, корпус 3, строение 1 (далее - Комплекс). 

Определением от 09.08.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу, Комитет имущественных  отношений Санкт-Петербурга и общество с ограниченной ответственностью «ЛенАкваСтрой». 

В период рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство об уточнении требований в порядке статьи 49 АПК РФ о признании за Обществом права собственности на объект недвижимости: амбулаторно-поликлинический комплекс, общей площадью 4 729,3 кв. м, назначение нежилое, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Сосновая поляна, Петергофское шоссе, дом 76, корпус 3, строение 1. Указанное заявление принято судом к рассмотрению на основании статьи 49 АПК РФ. 

Определением от 13.10.2021 суд привлек к участию в деле в качестве второго ответчика Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик 2, Комитет), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Красносельского района Санкт-Петербурга. 

Решением от 24.02.2022 в иске отказано. 

Не согласившись с решением, ООО «Улыбка Плюс» обратилось с апелляционной жалобой об его отмене. 

В целях установления обстоятельств, имеющих значение для дела, в судебном заседании 08.06.2022 апелляционным судом удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Определением от 08.06.2022 апелляционный суд назначил по делу №А56-58281/2021 строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Балтийская правовая группа» ФИО2.

02.08.2022 в апелляционный суд поступило экспертное заключение № ЭМ-2-58281 от 01.08.2022.

17.08.2022 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 12.10.2022 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержала. Ответчики и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, во исполнение Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 19.12.2017 №1079 «О предоставлении земельного участка для строительства объекта амбулаторно-поликлинического комплекса по адресу: Красносельский район, муниципальный округ Сосновая Поляна, Петергофское шоссе, участок 1002» 19.01.2018 между истцом (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях №08/ЗКС-10355 (договор).

В соответствии с договором арендатору предоставляется земельный участок по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Сосновая поляна, Петергофское шоссе, участок 1002, площадью 4428 кв.м (земельный участок) для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта амбулаторно-поликлинического обслуживания (Результат инвестирования) общей площадью не более 5 583 кв.м. Срок договора установлен до 18.01.2021.

Инвестиционные условия договора предусматривают перечисление арендатором в бюджет Санкт-Петербурга арендных платежей в сумме 20 000 000 руб., часть из которых в размере 18 172 700 руб. подлежит перечислению в форме передачи в собственность Санкт-Петербурга смежных нежилых помещений в Результате инвестирования площадью не менее 350 кв.м по цене 51 922 руб. за 1 кв.м, оставшаяся сумма 1 827 300 руб. подлежит перечислению в бюджет согласно графику платежей.

30.07.2020 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на строительство №78-008-0349-2020 на строительство объекта амбулаторно-поликлинического обслуживания общей площадью 1260 кв.м; количество этажей 1, сроком действия до 30.07.2021. 

Дополнительным соглашением №1 от 08.10.2020 срок действия договора продлен до 23.09.2021. 

На земельном участке ООО «ЛенАкваСтрой» по заданию истца и на основании договора №01-02/18 от 31.01.2018 возведен объект с характеристиками согласно представленному в материалы дела техническому паспорту: амбулаторно-поликлинический комплекс, общая площадью 4375,8 кв. м, назначение: нежилое, этажи: 4. 

В дальнейшем истец предпринимал попытки ввести завершенный строительством объект в эксплуатацию и получил отказ Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (письмо от 26.04.2021 №01-09-2220/21-1-1), а также отказ в получении нового разрешения на строительство (письмо от 14.05.2021 №01-09-2220/21- 1). 

Указывая на то, что истцом на земельном участке построен амбулаторно-поликлинический комплекс, общей площадью 4375,8 кв.м, разрешение на строительство которого не было получено, разрешение на ввод в эксплуатацию Комплекса отсутствует, при этом Комплекс не нарушает права и охраняемые законом интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исковые требования обоснованы ст. 222 ГК РФ.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается; самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 Информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Из материалов дела следует, что Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 30.07.2020 Обществу выдано разрешение № 78-008- 0349-2020 на строительство объекта капитального строительства «Объект амбулаторнополиклинического обслуживания», площадью 1260 кв.м. срок действия указанного разрешения на строительство истек 30.07.2021. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, заключается на срок, установленный п.8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ. В соответствии с под.1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи. По истечении срока договора аренды земельного участка такой договор прекращает свое действие. Таким образом, договор аренды прекратился с 24.09.2021.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом при легализации постройки.

В пункте 21 Обзора судебной практики N 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Между тем в Обзоре судебной практики N 2 (2020) отмечено, что разъяснения пункта 26 Постановления N 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

ООО «Улыбка плюс» разработало, согласовало и получило в установленном   порядке   следующую   исходно-разрешительную   и   иную документацию.

«Градостроительный план земельного участка RU7810500029236» от 2018г; Раздел 1  «Пояснительная записка» от 2021г.; Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» от 2021 г.; Раздел 3 «Архитектурные решения» от 2021 г.; Раздел 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения» от 2021 г.; Раздел 5 «Проект организации строительства» от 2021 г.; Раздел 6 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности» от 2021г.; Раздел 7 «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов» от 2021 г.; Разрешение на строительство 78-008-0349-2020 от 30.07.2020; «Решение о присвоении адреса объекту адресации от 13.05.2021 № 05-26-43069/21-0-1»; отказ № 01-09-2220/21-0-1 от 26.04.2021 «По вопросу ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства», выданный Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; Отказ № 01-09-2220/21-1-1 от 14.05.2021 «По вопросу получения нового разрешения на строительство объекта капитального строительства с новыми технико-экономическими показателями», выдан Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

31.01.2018 года ООО «Улыбка плюс» заключило с ООО «ЛенАкваСтрой» Договор № 01-02/18 на выполнение работ по строительству и вводу в эксплуатацию объекта амбулаторно-поликлинического обслуживания.

В соответствии с условиями договора, ООО «ЛенЛкваСтрой» обязалось по заданию ООО «Улыбка плюс» выполнить комплекс следующих работ: за счет собственных сил и средств в установленный Договором срок выполнить работы по строительству объекта амбулаторно-поликлинического обслуживания площадью 1260.0 кв.м (далее - Объект), с внутренней и наружной отделкой, расположенного на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Сосновая Поляна, Петергофское шоссе, участок 1002, в соответствии с проектной документацией, и сдать результат работ Заказчику, а Заказчик обязуется принять результат работ и оплатить его. Оказать услугу Заказчику по получению необходимой технической документации, в том числе получить разрешение на строительство объекта, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и сдать результат работ - построенный и оснащенный объект, и всю необходимую исходно-разреип1тельную документацию.

При строительстве объекта на участке Общество планировало построить трехэтажное здание с подвальным помещением, но в связи с недостатком финансирования на этапе получения разрешения на строительство, ООО «Улыбка плюс» дало указание проектировщику уменьшить количество этажей до одного, но при этом сделать проект таким образом, чтобы в дальнейшем, при улучшении финансовой ситуации, у ООО «Улыбка плюс» осталась бы возможность внести изменения в проектную документацию и построить три этажа и цокольный этаж, либо если к тому моменту здание уже будет построено, произвести реконструкцию одноэтажного здания, надстроив на нем еще два этажа и сделав подвальное помещение. То есть и фундамент, и несущие конструкции изначально рассчитывались проектировщиком исходя из того, что в конечном итоге здание будет иметь три этажа и цокольный этаж.

09.11.2020 заключено дополнительное соглашение № 2 к договору № 01-02/18 от 31.01.2018 на выполнение работ по строительству и вводу в эксплуатацию нежилого здания.

В соответствии с изменением проектной документации, разработанной ООО «ЛенАкваСтрой», подрядчик построил цокольный этаж и три этажа.

На данный момент построен трехэтажный амбулаторно-поликлинический комплекс с подвалом. Площадь построенного производственного здания согласно техническому паспорту здания, подготовленного ООО «СПБ ОБЛ БТИ» Ломоносовское БТИ составляет 4729,3 кв.м.

Спорный объект возведен в период действия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях №08/ЗКС-10355. Обществом предпринимались меры к получению разрешительной документации.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что построенный объект является объектом социального значения, предназначенный для оказания медицинских услуг населению Красносельского района Санкт-Петербурга в том числе детям, пожилым гражданам.

Из представленного экспертного заключения № ЭМ-2-58281 от 01.08.2022 следует, что амбулаторно-поликлинический комплекс, общей площадью 4375,8 кв.м соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, расположен в пределах ранее арендуемого земельного участка с КН 78:40:0850110:1667

В данном случае в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения истца, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушении публичных интересов, а также прав третьих лиц.

Гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получения соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 N 308-ЭС21-29061 по делу N А63-18015/2020).

Учитывая изложенное, принимая во внимание отсутствие доказательств нарушения градостроительных и строительных норм и правил, прав и законных интересов граждан, угрозы их жизни или здоровью, статус земельного участка, предусматривающий возможность его размещение и эксплуатацию, социальную значимость объекта, апелляционный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Признание права собственности не освобождает истца от выполнения п. 6.2.22 договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях №08/ЗКС-10355 от 19.01.2018 и создает условия для передачи в собственность Санкт-Петербурга  нежилых помещений.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 24.02.2022 по делу №  А56-58281/2021  отменить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Улыбка Плюс» ОГРН: 

<

***> Санкт-Петербург город, улица Катерников, дом 5, корпус 1 литер А, помещение 34-Н офис 1, на объект недвижимости амбулаторно-поликлинический комплекс, общей площадью 4729,3 кв. м, назначение нежилое, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Сосновая поляна, Петергофское шоссе, дом 76, корпус 3, строение 1.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

                            С.В. Изотова

                              С.М. Кротов