АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-20346/2018

г. Краснодар

11 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Кубань-Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 01.07.2022), ответчика – Российского национального коммерческого банка (публичное акционерное общество) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 26.10.2021), в отсутствие представителей третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью «Омни-Юг», общества с ограниченной ответственностью «Сириус», общества с ограниченной ответственностью «Омни», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Российского национального коммерческого банка (ПАО) на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022 по делу № А32-20346/2018, установил следующее.

ООО «Кубань-Сервис» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ПАО «Крайинвестбанк» о признании недействительными в силу ничтожности в части договора ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11, договора последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10, договора ипотеки от 22.08.2016 № 164575/163365/1318/15/1208/15/798/15/1209/15/1; признании отсутствующим права залога на 6/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:115 площадью 177 605 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление), ООО «Омни-Юг», ООО «Сириус», ООО «Омни».

Определением от 22.06.2020 произведена процессуальная замена ответчика ПАО «Крайинвестбанк» на Российский национальный коммерческий банк (ПАО) (далее – ПАО «РНКБ»).

В процессе рассмотрения спора истец заявил отказ от требований о признании недействительными в силу ничтожности договора ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11 и договора ипотеки от 22.08.2016 № 164575/163365/1318/15/1208/15/798/15/1209/15/1 в части залога 6/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:115, установления факта передачи в залог земельного участка 23:43:0000000:23750ЗУ1 площадью 9036 кв. м согласно координатам поворотных точек в соответствии с межевым планом от 18.09.2018. Просил: признать ограничение прав и обременение в виде ипотеки, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в пользу ПАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» (правопреемник РНКБ) на основании договора ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11, дополнительного соглашения от 22.08.2016 к договору ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11, дополнительного соглашения от 22.11.2016 к договору ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11, договора последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10, дополнительного соглашения от 22.08.2016 к договору последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10, дополнительного соглашения от 22.11.2016 к договору последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10, договора ипотеки от 22.08.2016 № 164575/163365/1318/15/1208/15/798/15/1209/15/1 отсутствующим в отношении следующих объектов недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23750 площадью 14 604 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, адрес: Краснодарский край, Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных партизан, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23746 площадью 18 038 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, адрес: Краснодарский край, Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных партизан, на 1/4 доли, принадлежащую ООО «Кубань-Сервис», в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23748 площадью 7201 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, адрес: Краснодарский край, Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных партизан, на 1/5 доли, принадлежащую ООО «Кубань-Сервис» в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23749 площадью 11 852 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, адрес: Краснодарский край, Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных партизан; погасить в ЕГРН записи об ограничении прав и обременении ипотекой: номер государственной регистрации 23:43:0000000:23750-23/226/2021-4, дата государственной регистрации: 21.10.2021, срок действия с 25.09.2014 по 01.02.2017, основание государственной регистрации: договор ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11, дополнительное соглашение от 22.08.2016 к договору ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11, дополнительное соглашение от 22.11.2016 к договору ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23750-23/226/2021-3, дата государственной регистрации 21.10.2021, срок действия с 08.06.2015 по 01.03.2017, основание государственной регистрации: договор последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10, дополнительное соглашение от 22.08.2016 к договору последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10, дополнительное соглашение от 22.11.2016 к договору последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23750-23/226/2021-2, дата государственной регистрации: 21.10.2021, срок действия с 13.10.2016 по 01.02.2017, основание государственной регистрации: договор ипотеки от 22.08.2016 № 164575/163365/1318/15/1208/15/798/15/1209/15/1, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:23750; погасить в ЕГРН записи об ограничении прав и обременении ипотекой: номер государственной регистрации 23:43:0000000:23746-23/226/2021-4, дата государственной регистрации: 21.10.2021, срок действия с 25.09.2014 по 01.02.2017, основание государственной регистрации: договор ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11, дополнительное соглашение от 22.08.2016 к договору ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11, дополнительное соглашение от 22.11.2016 к договору ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23746-23/226/2021-3, дата государственной регистрации 21.10.2021, срок действия с 08.06.2015 по 01.03.2017, основание государственной регистрации: договор последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10, дополнительное соглашение от 22.08.2016 к договору последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10, дополнительное соглашение от 22.11.2016 к договору последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23746-23/226/2021-2, дата государственной регистрации: 21.10.2021, срок действия с 13.10.2016 по 01.02.2017, основание государственной регистрации: договор ипотеки от 22.08.2016 № 164575/163365/1318/15/1208/ 15/798/15/1209/15/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:23746; погасить в ЕГРН записи об ограничении прав и обременении ипотекой: номер государственной регистрации 23:43:0000000:23748-23/226/2021-9, дата государственной регистрации: 16.10.2021, срок действия с 25.09.2014 по 01.02.2017, основание государственной регистрации: договор ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11, дополнительное соглашение от 22.08.2016 к договору ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11, дополнительное соглашение от 22.11.2016 к договору ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23748-23/226/2021-10, дата государственной регистрации 16.11.2021, срок действия с 08.06.2015 по 01.03.2017, основание государственной регистрации: договор последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10, дополнительное соглашение от 22.08.2016 к договору последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10, дополнительное соглашение от 22.11.2016 к договору последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23748-23/226/2021-6, дата государственной регистрации: 16.11.2021, срок действия с 13.10.2016 по 01.02.2017, основание государственной регистрации: договор ипотеки от 22.08.2016 № 164575/163365/1318/15/1208/15/798/15/1209/15/1, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:23748; погасить в ЕГРН записи об ограничении прав и обременении ипотекой: номер государственной регистрации 23:43:0000000:23749-23/226/2021-6, дата государственной регистрации: 16.11.2021, срок действия с 25.09.2014 по 01.02.2017, основание государственной регистрации: договор ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11, дополнительное соглашение от 22.08.2016 к договору ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11, дополнительное соглашение от 22.11.2016 к договору ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23749-23/226/2021-12, дата государственной регистрации: 16.11.2021, срок действия с 08.06.2015 по 01.03.2017, основание государственной регистрации: договор последующей ипотеки от 22.04.2015 148366/10, дополнительное соглашение от 22.08.2016 к договору последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10, дополнительное соглашение от 22.11.2016 к договору последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23749-23/226/2021-9, дата государственной регистрации: 16.11.2021, срок действия с 13.10.2016 по 01.02.2017, основание государственной регистрации: договор ипотеки от 22.08.2016 № 164575/163365/1318/15/1208/15/798/15/1209/15/1, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:23749.

Решением от 20.12.2021 принят отказ общества от иска в части требований о признании недействительными в силу ничтожности договора ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11 и договора ипотеки от 22.08.2016 № 164575/163365/1318/15/1208/ 15/798/15/1209/15/1 в части залога 6/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:115, и требований в части установления факта передачи в залог земельного участка 23:43:0000000:23750ЗУ1 площадью 9036 кв. м, согласно координатам поворотных точек в соответствии с межевым планом от 18.09.2018; производство по делу в указанной части прекращено. Суд признал ограничение прав и обременение в виде ипотеки, зарегистрированное в ЕГРН в пользу ПАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» (правопреемник ПАО «РНКБ») на основании договора ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11, дополнительного соглашения от 22.08.2016 к договору ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11, дополнительного соглашения от 22.11.2016 к договору ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11; договора последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10, дополнительного соглашения от 22.08.2016 к договору последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10, дополнительного соглашения от 22.11.2016 к договору последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10; договора ипотеки от 22.08.2016 № 164575/163365/1318/15/1208/15/798/15/1209/15/1 отсутствующим в отношении следующих объектов недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23750 площадью 14 604 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23746 площадью 18 038 кв. м, 1/4 доли, принадлежащая обществу в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23748, площадью 7201 кв. м; на 1/5 доли, принадлежащую обществу, в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:23749 площадью 11 852 кв. м. Суд указал, что решение является основанием для погашения в ЕГРН следующих записей об ограничении прав и обременении ипотекой: в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:23750: номер государственной регистрации 23:43:0000000:23750- 23/226/2021-4, дата государственной регистрации 21.10.2021; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23750-23/226/2021-3, дата государственной регистрации 21.10.2021; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23750-23/226/2021-2, дата государственной регистрации: 21.10.2021; в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:23746: номер государственной регистрации 23:43:0000000:23746- 23/226/2021-4, дата государственной регистрации 21.10.2021; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23746-23/226/2021-3, дата государственной регистрации 21.10.2021; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23746-23/226/2021-2, дата государственной регистрации: 21.10.2021; в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:23748: номер государственной регистрации 23:43:0000000:23748-23/226/2021-9, дата государственной регистрации 16.11.2021; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23748-23/226/2021-10, дата государственной регистрации 16.11.2021; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23748-23/226/2021-6, дата государственной регистрации: 16.11.2021; в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:23749: номер государственной регистрации 23:43:0000000:23749- 23/226/2021-6, дата государственной регистрации 16.11.2021; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23749-23/226/2021-7, дата государственной регистрации 16.11.2021; номер государственной регистрации 23:43:0000000:23749-23/226/2021-8, дата государственной регистрации: 16.11.2021. С ПАО «РНКБ» в пользу общества взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины; истцу из федерального бюджета возвращено 18 тыс. рублей излишне уплаченной по платежному поручению от 06.06.2018 № 197 государственной пошлины. Суд первой инстанции руководствовался решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2020 по делу № А32-40516/2018, которым произведен реальный раздел земельного участка по адресу: 

<

...>. Истцу на праве собственности принадлежат земельные участки: площадью 9176 кв. м с кадастровыми номерами 23:43:0000000:ЗУ1, площадью 14 604 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:ЗУ2, площадью 18 038 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:ЗУ13, в общей долевой собственности по 1/4 доли в земельном участке площадью 7201 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:ЗУ15, в общей долевой собственности по 1/5 доли в земельном участке площадью 11 852 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:ЗУ16. В процессе межевания и государственного кадастрового учета и государственной регистрации права к обществу перешли следующие вновь образованные участки: земельный участок площадью 9176 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:23742, расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок площадью 14 604 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:23750, расположенный по адресу: 

<

...>;  земельный участок площадью 18 038 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:23746 расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок площадью 7201 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:23748, расположенный по адресу: 

<

...>, находящийся в общей долевой собственности по 1/4 доли ООО «Кубань-Сервис», ООО «Омни», АО «ОРЕХПРОМ» и ООО «Gabor-WRTK»; земельный участок площадью 11 852 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:23749, расположенный по адресу: 

<

...>, находится в общей долевой собственности по 1/5 доли ООО «Кубань-Сервис», ООО «Омни», АО «ОРЕХПРОМ», ООО «Цветы Юга» и ООО «Gabor-WRTK». За истцом зарегистрировано право собственности на все вновь образованные земельные участки, при этом обременение в виде ипотеки сохранилось за всеми земельными участками, независимо от того, расположены ли на них заложенные ПАО «РНКБ» здания. В договорах ипотеки в качестве объекта залога, наряду с передаваемым в залог зданием, указаны принадлежащие истцу 6/25 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:115. При описании предмета ипотеки стороны имели в виду, что одновременно со зданием в залог передается земельный участок (доля в праве на участок), на котором находится это здание. Поскольку при залоге объекта недвижимого имущества земельный участок, на котором этот объект располагается, не выделен в натуре – доля в праве собственности на него является самостоятельным предметом ипотеки, в указанной части договоры ипотеки на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) недействительны в силу ничтожности как противоречащие закону. Волеизъявление истца направлено на приведение отношений по залогу в части земельного участка под заложенным объектом недвижимости в соответствие требованиям действующего законодательства. Поскольку на момент заключения договоров ипотеки земельный участок, соответствующий принадлежащей истцу доле в праве собственности в натуре не выделен, постольку в договорах не содержится указания на конкретный земельный участок (участки), который можно рассматривать в качестве самостоятельного объекта залога. Положения статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) по отношению ко всем вновь образованным и принадлежащим истцу на праве собственности земельным участкам, неприменимы. Ипотека как обременение сохраняется в отношении тех, вновь образованных земельных участков, на которых расположены здания, переданные в залог ПАО «РНКБ». Довод ответчика о пропуске срока исковой давности суд отклонил, поскольку иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска, срок исковой давности на который не распространяется (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.03.2022 принят отказ ООО «Сириус» от апелляционной жалобы на решение от 20.12.2021; производство по апелляционной жалобе данного лица прекращено; решение от 20.12.2021 оставлено без изменения, жалоба ПАО «РНКБ» – без удовлетворения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, подчеркнув, что действительная воля сторон была направлена на передачу в залог овощехранилища и земельного участка конкретно под этим зданием. Доля в праве собственности на земельный участок, предоставленный собственнику объекта недвижимости для его функционального обеспечения, является единым объектом ипотеки. Нивелированием (обесцениванием) в дополнительном соглашении от 22.11.2016 к договору ипотеки от 08.08.2014 № 108279/11, договору последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10 и договору ипотеки от 22.08.2016 № 164575/163365/1318/15/1208/15/798/15/1209/15/1 стоимости объекта залога 6/25 доли (рыночная стоимость определена в сумме 5 235 786 рублей, залоговая стоимость в сумме 3 665 050 рублей), ПАО «РНКБ» тем самым, подтвердил свое отношение к залогу доли как сопутствующему залогу нежилого здания овощехранилища. ПАО «РНКБ» был уведомлен о наличии отдельно стоящих зданий, расположенных на земельном участке (6/25 доли), которые в залог не передавались. При разделе земельного участка каждый выделенный в натуре участок соответствует расположенному на нем объекту недвижимого имущества.

В кассационной жалобе ПАО «РНКБ» просит решение от 20.12.2021 и постановление суда апелляционной инстанции от 17.03.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что в залог переданы два объекта недвижимости, являющиеся единым объектом ипотеки: овощехранилище (литера Б) с кадастровым номером: 23:43:0000000:2090, расположенное по адресу: 

<

...> и доля в размере 6/25 в праве общей долевой собственности на земельный участок по тому же адресу. В соответствии с разъяснениями пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (далее – информационное письмо № 90) к оспариваемым договорам ипотеки не применяются положения главы XI Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ), включая правило пункта 2 статьи 62 Закона № 102-ФЗ, поскольку данные нормы применяются лишь в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного объекта ипотеки. Доля (6/25) в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок не являлась самостоятельным объектом ипотеки, а в силу единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости следовала судьбе переданного в залог овощехранилища. Вывод о ничтожности данного условия договора ипотеки не соответствует положениям действующего законодательства. Суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку истец отказался от требований в части признания недействительными (ничтожными) условий договора. Суды неправильно истолковали и применили закон в части последствий пропуска срока исковой давности, подменили один из способов защиты права иным, к которому срок исковой давности не применяется. Действительная воля сторон была направлена на передачу в ипотеку имущественного комплекса, а не только здания овощехранилища и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, но и иных объектов, расположенных на земельном участке. Залог предоставлялся обществу в обеспечение исполнения обязательств аффилированных лиц, данное обстоятельство истцом не оспаривалось. Недобросовестность действий истца явствуют из его поведения и должны были быть оценены судом и подтверждены (либо опровергнуты) со ссылкой на конкретные обстоятельства дела.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ПАО «РНКБ» на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель общества считает выводы судебных инстанций основанными на представленных доказательствах.

Иные лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, ООО «Кубань-Сервис», ЗАО «ОРЕХПРОМ», ООО «Омни», ООО «Цветы Юга», ООО «КоМосЭнерго» на основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) от 17.06.2010 № 4398 предоставлен в общую долевую собственность за плату, из земель населенных пунктов, земельный участок площадью 177 605 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:115, в том числе участок площадью 31 446 кв. м, расположенный в охранных зонах инженерных коммуникаций, для эксплуатации производственной базы, адрес: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Красных партизан, 2/1.

По соглашению от 29.06.2010 об определении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок определены доли на основании сложившегося порядка пользования, ранее определенного соглашением сторон от 10.06.2010 об установлении (определении) долей при приватизации земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения.

В силу соглашения от 10.06.2010 при приватизации земельного участка стороны приобрели следующие доли: истец 6/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, настоящая доля соответствует 42 625 кв. м от общего размера земельного участка и дает право использовать в счет доли части земельного участка под № 3-1; 3-2 согласно приложению № 1 к соглашению от 10.06.2010; ЗАО «ОРЕХПРОМ» 6/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, настоящая доля соответствует 42 625 кв. м от общего размера земельного участка и дает право использовать в счет доли части земельного участка под № 1-1; 1-2 согласно приложению № 1 к соглашению от 10.06.2010; ООО «Омни» 4/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, настоящая доля соответствует 28 417 кв. м от общего размера земельного участка и дает право использовать в счет доли части земельного участка под № 2-1; 2-2 согласно приложению № 1 к соглашению от 10.06.2010; ООО «Цветы Юга» 2/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, настоящая доля соответствует 14 209 кв. м от общего размера земельного участка и дает право использовать в счет доли части земельного участка под № 4-1; 4-2 согласно приложению № 1 к соглашению от 10.06.2010; ООО «КоМосЭнерго» 7/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, настоящая доля соответствует 49 729 кв. м от общего размера земельного участка и дает право использовать в счет доли части земельного участка под № 5-1; 5-2; 5-3; 5-4; 5-5 согласно приложению № 1 к соглашению от 10.06.2010.

Соглашением от 10.06.2010 собственники определили не только размеры долей в праве общей долевой собственности, но и границы земельных участков, дающих каждому исключительное право пользования ими.

Доли в праве собственности определены сторонами не пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке, а на основании соглашения от 29.06.2010 об определении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

На основании упомянутого постановления администрация (продавец) и ООО «Кубань-Сервис», ООО «КоМосЭнерго», ООО «Омни», ООО «Цветы Юга», ЗАО «ОРЕХПРОМ» (покупатели) заключили договор купли-продажи от 16.08.2010 № 637, по которому покупатели приобрели в общую долевую собственность земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:115 площадью 177 605 кв. м, в том числе участок площадью 31 446 кв. м, расположенный в охранных зонах инженерных коммуникаций, для эксплуатации производственной базы, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных партизан, 2/1.

22 августа 2014 года ООО «КоМосЭнерго» продало объекты недвижимости (строения и долю в праве на земельный участок) ООО «Gabor-WRTK».

В обеспечение возврата заемщиками денежных средств ООО «Омни» (по договору об открытии кредитной линии с лимитом выдачи от 25.10.2013 № 85474) и ООО «Омни-Юг» (по договорам об открытии кредитной линии с лимитом выдачи от 11.04.2014 № 102105, 24.04.2014 № 104248, 26.05.2014 № 108279, 16.07.2014 № 117368) истец и банк заключили договор ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11, в соответствии с которым в залог передано недвижимое имущество: нежилое помещение – овощехранилища площадью 6087,1 кв. м, кадастровый номер 23:43:0000000:2090; 6/25 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:115 площадью 177 605 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов; для эксплуатации производственной базы, по адресу: 

<

...>.

В обеспечение возврата заемщиками денежных средств ООО «Омни-Юг» (по договорам об открытии кредитной линии с лимитом выдачи от 06.03.2015 № 148366, от 30.03.2015 № 151207) заключен договор последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10, в соответствии с котором в залог передано недвижимое имущество: нежилые помещения овощехранилища площадью 6087,1 кв. м, кадастровый номер 23:43:0000000:2090; 6/25 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:115 площадью 177605 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов; для эксплуатации производственной базы, по адресу: 

<

...>. На дату заключения данного договора стороны определили общую залоговую стоимость объекта залога в размере 217 177 271 рубля (без учета НДС), общая залоговая стоимость – 151 982 090 рублей (без учета НДС), при этом рыночная стоимость овощехранилища – 113 026 271 рубль, залоговая – 79 118 390 рублей и рыночная стоимость 6/25 долей в сумме 104 091 000 рублей, залоговая стоимость – 72 863 700 рублей.

В обеспечение возврата заемщиками денежных средств ООО «Сириус» (по договору об открытии кредитной линии от 11.08.2015 № 164575 и договору о предоставлении банковской гарантии от 29.10.2015 № 1318/15), ООО «Омни» (по договорам о предоставлении банковской гарантии от 27.04.2015 № 798/5, 29.09.2015 № 1208/15, 29.09.2015 № 1209/15) ООО «Омни-Юг» (по договору об открытии кредитной линии с лимитом выдачи от 30.07.2015 № 163365) общество и банк заключили договор ипотеки от 22.08.2016 № 164575/163365/1318/15/1208/15/798/15/1209/15/1, в соответствии с которым в залог передано недвижимое имущество: нежилые помещения овощехранилища площадью 6087,1 кв. м, кадастровый номер 23:43:0000000:2090; 6/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:115, категория земель: земли населенных пунктов; для эксплуатации производственной базы, с общей площадью 177 605 кв. м, по адресу: 

<

...>.

На дату заключения данного договора стороны определили общую залоговую стоимость объекта залога в размере 198 533 593 рублей (без учета НДС), общая залоговая стоимость – 138 973 515 рублей (без учета НДС), при этом рыночная стоимость овощехранилища – 96 985 593 рубля, залоговая стоимость – 67 889 915 рублей и рыночная стоимость 6/25 долей – 101 548 000 рублей, залоговая стоимость – 71 083 600 рублей.

Дополнительными соглашениями от 22.11.2016 к договору ипотеки от 06.08.2014 № 108279/11, договору последующей ипотеки от 22.04.2015 № 148366/10 и договору ипотеки от 22.08.2016 № 164575/163365/1318/15/1208/15/798/15/1209/15/1 общая стоимость заложенного имущества определена в размере 88 497 838 рублей (без учета НДС), общая залоговая стоимость – 61 948 486 рублей (без учета НДС), при этом рыночная стоимость овощехранилища – 83 262 052 рубля, залоговая стоимость – 58 283 436 рублей 40 копеек и рыночная стоимость 6/25 долей – 5 235 786 рублей, залоговая стоимость – 3 665 050 рублей.

На момент заключения договоров ипотеки земельный участок по ул. Красных партизан, 2/1, на котором находились объекты недвижимости, переданные и не переданные в залог, принадлежали истцу на праве общей долевой собственности. Данный земельный участок не был разделен на самостоятельные участки, необходимые для эксплуатации отдельных объектов недвижимости; доля ООО «Кубань-Сервис» в размере 6/25 также указана в договорах ипотеки в качестве объекта залога.

Кроме того, помимо переданного в залог овощехранилища (литера Б) площадью 6087,1 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:2090, нежилых помещений первого этажа № 1, 1/2, 1/3, 2, 3, 5, 5/1, 6, 7, 8, 8/1, 9, 9/1, 10, 20, 20/1, 20/2, 21, 22, 23, 24, 25, 26/1, 26, 27, 29, 32, 32/1, 32/2, 32/3, 32/4 на земельном участке по адресу: 

<

...>, принадлежащие на праве собственности истцу, в залог банку не переданы нежилые помещения второго этажа № 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, здания (литера А) площадью 6997,1 кв. м, кадастровый номер 23:43:0000000:2405; нежилые помещения № 28,46 первого этажа здания (литера А) площадью 107,2 кв. м, кадастровый номер 23:43:0000000:2203; нежилые помещения № 20/3, 29/1, 34, 35, 39, 42, 42/1, 43 первого этажа здания (литера А) площадью 91,3 кв. м, кадастровый номер 23:43:0000000:2440.

Письмом от 12.07.2016 № 05-8562 до окончания срока (01.02.2017) возврата заемщиками кредита и подписания договора ипотеки от 22.08.2016 № 164575/163365/1318/15/1208/15/798/15/1209/15/1 банк подтвердил, что нежилые помещения здания (литера А) площадью 6997,1 кв. м, нежилые помещения № 28, 46 площадью 107,2 кв. м, нежилые помещения № 20/3, 29/1, 34, 35, 39, 42, 42/1, 43 площадью 91,3 кв. м в залог не передавались и ПАО «РНКБ» не имеет правопритязаний в отношении данного имущества в соответствии с Законом № 102-ФЗ.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО «Кубань-Сервис» обратилось в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права залога на те земельные участки, на которых не находятся объекты, переданные в залог ПАО «РНКБ».

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно статье 334 Гражданского кодекса в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с абзацем 2 статьи 69 Закона № 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Пункт 1 статьи 62 Закона № 102-ФЗ допускает залог земельного участка как самостоятельного объекта гражданских прав. В пункте 2 статьи 62 Закона № 102-ФЗ закреплено, что при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Но при выделе доли в праве собственности на земельный участок в натуре (статья 254 Гражданского кодекса) в гражданский оборот вместо доли в праве собственности вводится непосредственно новый самостоятельный земельный участок.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22/10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Кодекса, представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание фактические отношения сторон, буквальное содержание договоров ипотеки (статья 431 Гражданского кодекса), а также решение от 27.01.2020 по делу № А32-40516/2018, суды указали, что сохранение в ЕГРН записей об обременении ипотекой земельных участков 23:43:0000000:23750, 23:43:0000000:23746, 23:43:0000000:23748, 23:43:0000000:23749, на которых заложенное имущество не находится, нарушает права истца как залогодателя, учитывая, что объектом ипотеки выступает доля (6/25) в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок 23:43:0000000:115. ПАО «РНКБ» был осведомлен о наличии отдельно стоящих зданий, расположенных на земельном участке (6/25 доли), которые в залог не передавались. При разделе земельного участка 23:43:0000000:115 каждый выделенный в натуре участок соответствует расположенному на нем объекту недвижимого имущества.

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах обеих инстанций и получили надлежащую правовую оценку в судебных актах, в связи с чем признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Кодекса, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судами при рассмотрении дела. 

Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022 по делу № А32-20346/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Т.Н. Драбо