АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7733/17 

Екатеринбург

19 января 2018 г.

Дело № А07-2257/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2018 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Сулейменовой Т.В., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Башнефтесервис» (далее - общество «Башнефтесервис», ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2017 по делу № А07-2257/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

        В судебном заседании приняли участие представители:

        общества «Башнефтесервис» - Тювелев С.Г. (доверенность от 08.08.2017 № М2-Ф);

          Харисова А.Т. – Габидуллин Э.А. (доверенность от 28.09.2017 № 02АА4221710);

   общества с ограниченной ответственностью «Лечебно-оздоровительный центр «Энергетик» - Хисматуллина А.Р. (доверенность от 18.09.2017 № 37).

   Общество с ограниченной ответственностью «Лечебно-оздоровительный центр «Энергетик» (далее – общество ЛОЦ «Энергетик», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу «Башнефтесервис» о взыскании 2 680 880 руб. арендной платы за период февраль, август, сентябрь, октябрь 2016 года, 975 499 руб. 55 коп. неосновательного обогащения в виде стоимости коммунальных платежей, 112 739 руб. 24 коп. неустойки, а также о признании договора аренды нежилых помещений от 28.10.2014 № 617 расторгнутым. 

Решением  суда от  03.07.2017 исковые требования удовлетворены.

          Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда                        от 04.10.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

          В кассационной жалобы общество «Башнефтесервис» просит суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, считает их незаконными и необоснованными. Ответчик полагает, что судами не дана оценка обстоятельствам фактической невозможности использования арендуемых помещений в спорный период в силу создания арендодателем с февраля по сентябрь 2016 года искусственных условий, препятствующих фактическому ведению ответчиком хозяйственной деятельности по изготовлению нефтегазового оборудования: арендодатель систематически отключал электричество, отказался в октябре 2016 года включить отопление. Указанные обстоятельства,  по мнению ответчика, в силу положений п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляют право арендатору на соразмерное уменьшение арендной платы. Ответчик также считает, что у него отсутствует обязанность по оплате коммунальных платежей в силу отсутствия надлежащих доказательств фактического потребления ответчиком заявленных истцом услуг по электроэнергии и наличия в помещении общего счетчика, осуществляющего учет электроэнергии по гаражному кооперативу, расположенному по соседнему адресу.

          Общество ЛОЦ «Энергетик» представило письменный отзыв на кассационную жалобу общества «Башнефтесервис», в котором указало, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, являются законными и обоснованными, оснований для удовлетворения кассационной жалобы ответчика не имеется.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

         При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между обществом ЛОЦ «Энергетик» (арендодатель) и обществом «БНС» (арендатор) 28.10.2014 подписан договор аренды нежилых помещений № 617 в соответствии, с условиями которого арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование за плату (в аренду) нежилые здания, общей площадью 2914 кв. м, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, д.1А, а также вместе с зданием передаются права на земельный участок 02:55:01012:255, для осуществления деятельности в соответствии с Уставом, согласно Плану (выкопировке из технического паспорта), зданий, плана земельного участка, указанному в Приложении №1:

- УЗРЗ - лабораторный корпус бокс-3, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 1475,3 кв. м, литер А, А1, А2, А3, А4, кадастровый номер 02-04-01/385/2009-076, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, д.1А;

- склад УСРЗ Бокс-2, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 530,5 кв. м, кадастровый номер 02-04-01/385/2009-075, литер Е, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, д.1А;

- здание УСРЗ, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 849,7 кв. м, кадастровый номер 02-04-01/385/2009-074, литер Ж, Ж1, Ж2, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул.Рабкоров, д.1А;

- здание ремонтной мастерской, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 58,5 кв. м, кадастровый номер 02-04-01/385/2009-073, литер В, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, д.1А.

Указанные объекты невидимости принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав 04 АД 546990, 04 АД 546991, 04 АД 546992, 04 АД 546993 от 11.07.2013.

Нежилые здания предоставляются арендатору в аренду для целей организации производства по изготовлению оборудования для нефтегазовых предприятий.

В соответствии с п.п. 2.1.3 договора аренды арендодатель обязуется обеспечить энергоснабжение зданий мощностью не менее чем 40 кВт, горячее и холодное водоснабжение, сезонное отопление здания в целом (за исключением периодов времени, когда городские сети тепло и водоснабжения отключены городскими властями для ремонта, технического обслуживания или по какой-либо другой причине не зависящей от арендодателя).

Согласно п.п. 2.2.5, 3.5. договора аренды арендатор обязуется вносить причитающуюся арендную плату, а так же прочие платежи, установленные договором не позднее 10 числа предшествующего расчетному месяца, на основании счета, выставленного и предоставленного арендодателем.

По условиям договора аренды стоимость арендной платы за пользование зданиями составляет 670 220 руб. 95 коп. Арендная плата не включает в себя оплату за коммунальные услуги, круглосуточную охрану зданий, уборку зданий, уборку и содержание прилегающей к зданиям территории, услуги по пожарной безопасности. Услуги по охране, пожарной безопасности и коммунальные услуги, включая уборку территории и вывоз хозяйственно-бытовых отходов, оказываются на условиях отдельно заключаемых договоров, которые заключаются арендатором с соответствующими организациями по требованию арендодателя (п. 3.2., 3.6. договора аренды).

В соответствии с п. 4.2. договора аренды, в случае неуплаты арендной платы в установленный п.п. 3.3, 3.4., 3.5. договора аренды срок, арендодатель имеет право взыскать с арендатора пеню в размере 1/360 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы неисполненного обязательства за каждый просрочки.

Пунктом 6.1 договора аренды стороны определили, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 30.09.2019 года. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.10.2014.

В соответствии с п. 8.3 договора аренды, договор может быть расторгнут по требованию арендатора в случаях, когда:

-Арендодатель создает препятствия для использования зданий в соответствии с условиями настоящего договора, при условии выполнения арендатором свои обязательств по настоящему договору (п.п. 8.3.1 договора аренды);

-Здания в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п.п. 8.3.2 договора аренды).

В соответствии с п. 8.5 договора аренды стороны договорились о возможности расторжения настоящего предварительного договора по инициативе арендатора в одностороннем внесудебном порядке при условии письменного уведомления арендодателя за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

На основании акта приема-передачи от 01.10.2014 имущество передано в пользование арендатору.

Между истцом (потребитель) и МУП «Уфимские инженерные сети» (теплоснабжающая организация) подписан договор теплоснабжения от 01.10.2013 №430040 (, в соответствии с п. 1.1. которого теплоснабжающая организация продает потребителю тепловую энергию с теплоносителем «сетевая вода» (далее «тепловая энергия»), теплоносителем (вода), затраченную на восполнение потерь сетевой воды в системе потребления в точке поставки и тепловые потери на участке трубопровода ГВС от места установки коммерческого узла учета до точки поставки, а потребитель обязуется оплачивать тепловую энергию и теплоноситель (Вода), принятые в точке поставки в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором, а также соблюдать предусмотренный договором режим потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении тепловых сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением тепловой энергии и теплоносителем (Вода) (в редакции дополнительного соглашения).

Точка поставки тепловой энергии определена в схеме разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон, оформленном между теплоснабжающей организацией и потребителем (Приложение №2). Адреса точек поставки указаны в Приложении №1 к настоящему договору (п.1.2. договора теплоснабжения).

Между истцом (потребитель) и обществом с ограниченной ответственностью «Энергетическая сбытовая компания Башкортостана» (гарантирующий поставщик) подписан договор электроснабжения от 01.08.2014 № 060602953, в соответствии с п. 1.1 которого гарантируемый поставщик обязуется:

-осуществлять продажу (поставку) электрической энергии и мощности до точек поставки и предоставление иных услуг, неразрывно связанных с процессом снабжения электрической энергией потребителя, путем заключения соответствующих договоров.

Потребитель обязуется своевременно оплачивать приобретаемую электрическую энергию, мощности и услуги, связанные с процессом снабжения электрической энергией, на условиях, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством Российской Федерации.

Точки поставки электрической энергии находятся на границе балансовой принадлежности, зафиксированной в «Акте разграничения балансовой принадлежности электрических сетей (электроустановок) и эксплуатационной ответственности сторон» (Приложение №7) между Потребителем и Сетевой организацией ПО УГЭС общество «Башкирэнерго» (п.1.2. договора электроснабжения).

В материалы дела представлены ведомости начисления, акты приема-передачи поставки электрической энергии, счета-фактуры, справки о потреблении тепловой энергии и теплоносителя, накладные, счета на оплату.

Истец направлял в адрес ответчика претензии от 17.02.2016, 21.10.2016, 21.11.2016 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по договору аренды.

Ответчик отправил в адрес истца письмо от 21.10.2016 № 293-10-16, в соответствии с которым указал, что в связи с продажей арендуемых помещений третьему лицу договор аренды следует считать расторгнутым, и приложил к письму дополнительное соглашение  от 19.10.2016 № 1 о расторжении договора аренды с 19.10.2016.

Истец направил в адрес ответчика письмо от 21.10.2016 № 822 и соглашение о расторжении договора с приложением акта возврата помещения, датированного 31.10.2016.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной плате и коммунальных платежей, общество ЛОЦ «Энергетик» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым  иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 28.10.2014 № 617, в соответствии с которым ответчику переданы в аренду нежилые здания, общей площадью 2914 кв. м, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, д.1А, а также вместе с зданием переданы права на земельный участок 02:55:01012:255, для осуществления деятельности в соответствии с Уставом, согласно Плану (выкопировке из технического паспорта), зданий, плана земельного участка, указанному в Приложении №1: УЗРЗ -лабораторный корпус бокс-3, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 1475,3 кв.м., литер А, А1, А2, А3, А4, кадастровый номер 02-04-01/385/2009-076, адрес объекта: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул.Рабкоров, д.1А; склад УСРЗ Бокс-2, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 530,5 кв.м., кадастровый номер 02-04-01/385/2009-075, литер Е, адрес объекта: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, д.1А;  здание УСРЗ, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 849,7 кв.м., кадастровый номер 02-04-01/385/2009-074, литер Ж, Ж1, Ж2, адрес объекта: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул.Рабкоров, д.1А; здание ремонтной мастерской, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 58,5 кв.м., кадастровый номер 02-04-01/385/2009-073, литер В, адрес объекта: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, д.1А.

В п. 3.2. договора аренды стороны предусмотрели, что стоимость арендной платы за пользование зданиями составляет 670 220 руб. 95 коп.

Договор аренды зарегистрирован 17.03.2015, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 8.5. договора аренды стороны договорились о возможности расторжения настоящего предварительного договора по инициативе арендатора в одностороннем внесудебном порядке при условии письменного уведомления арендодателя за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

 Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и  приняв во внимание, что ответчик отправил в адрес истца письмо №293-10-16 от 21.10.2016, в соответствии с которым указал, что в связи с продажей арендуемых помещений третьему лицу договор аренды следует считать расторгнутым с 19.10.2016 , а свою очередь истец направил в адрес ответчика письмо от 21.10.2016 №822 и соглашение о расторжении договора с приложением акта возврата помещения, датированного 31.10.2016 , суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды прекращен с 31.10.2016 в силу реализации арендатором предусмотренного договором права на односторонний отказ от договора и согласия арендодателя прекратить договорные отношения менее, чем за 30 дней с момента уведомления о прекращении договора в соответствии с условиями договора.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.  Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Учитывая то обстоятельство, что ответчик в период с февраля по октябрь 2016 года пользовался спорными помещениями с несением коммунальных услуг, а доказательств оплаты арендной платы за период февраль, август, сентябрь, октябрь 2016 года в материалы дела не представлено, суды правомерно удовлетворили требования истца о взыскании задолженности по оплате арендной платы и расходов на коммунальные услуги, а в силу просрочки исполнения такой обязанности – о возложении на ответчика санкции в виде договорной неустойки.

  Доводы заявителя, изложенные в жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2017 по делу № А07-2257/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Башнефтесервис» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий					           С.В. Лазарев 

Судьи					           Т.В. Сулейменова 

                                                                                             А.А. Столяров