Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-21461/21

14 июля 2021 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 29 июня 2021

Полный текст решения изготовлен 14 июля 2021

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.Б. Семёновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном  заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «КБ «Союзный» (107014, Москва город, Бабаевская улица, дом 6, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 07.08.2002, ИНН: 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» (109240, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 29.01.2004, ИНН: 

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Кварт-ал» (141320, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2002, ИНН: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Новые трубные технологии» (141320, Московская область, Сергиево-Посадский район, Пересвет город, Москва-Архангельск промзона шоссе, завод композитных материалов 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 27.03.2007, ИНН: 

<

***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 121170, 

<

...>), общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Плазастоун" (127055, Москва город, Тихвинский переулок, 7, стр.1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.05.2007, ИНН: 

<

***>).

о признании недействительными результатов межевания земельных участков с кадастровыми номерами 50:05:0110101:5160, 50:05:0110101:5161, 50:05:0110101:5162, исключении из ЕГРН сведений о границах данных земельных участков, восстановлении в ЕГРН записи о земельном участке с кадастровым номером 50:05:0110101:5119, признании недействительной сделки по отчуждению земельного участка с кадастровым номером 50:05:0110101:5161, применении последствий недействительности данной сделки,

 при участии представителей: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Коммерческий Банк «Союзный» (общество с ограниченной ответственностью) – далее также истец, ООО КБ "Союзный" обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Кварт-ал» (далее также ООО «Фирма «Кварт-ал») и обществу с ограниченной ответственностью «Новые Трубные Технологии» (далее также ООО «НТТ») со следующими требованиями:

- признать недействительными результаты межевания земельных участков: общей площадью 78 199 кв.м, с кадастровым номером 50:05:0110101:5160, расположенного по адресу: Московская обл., Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Бабушкина; общей площадью 6 818 кв.м. с кадастровым номером 50:05:0110101:5161, расположенного по адресу: Московская обл., Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Бабушкина; общей площадью 5 718 кв.м. с кадастровым номером 50:05:0110101:5162, расположенного по адресу: Московская обл., Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Бабушкина,

- исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о границах земельных участков: общей площадью 78 199 кв.м, с кадастровым номером 50:05:0110101:5160, расположенного по адресу: Московская обл., Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Бабушкина; общей площадью 6 818 кв.м. с кадастровым номером 50:05:0110101:5161, расположенного по адресу: Московская обл., Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Бабушкина; общей площадью 5 718 кв.м. с кадастровым номером 50:05:0110101:5162, расположенного по адресу: Московская обл., Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Бабушкина,

- восстановить в государственном кадастре недвижимости запись о земельном участке общей площадью 90 735 кв.м. с кадастровым номером 50:05:0110101:5119, расположенного по адресу: 

<

...>

- признать недействительной сделку по отчуждению земельного участка общей площадью 6 818 кв.м. с кадастровым номером 50:05:0110101:5161, расположенного по адресу: 

<

...>

- применить последствия недействительности сделки. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Торговый дом «Плазастоун», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Лица, участвующие в деле, о принятии искового заявления к производству, о месте и времени проведения судебного заседания, извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), что подтверждается отчетами об отслеживании почтовых отправлений с официального сайта «Почта России» в сети интернет - https://www.pochta.ru/, а также штампами и отметками о получении копий определения суда. Информация о принятии иска к производству и о движении дела также размещена в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал в полном объеме. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что 24.08.2010 ООО КБ «Союзный» и ООО «Торговый дом «Плазастоун» заключили договор кредитной линии № 459 (далее -  кредитный договор). В обеспечении исполнения обязательств по кредитному договору между истцом (залогодержатель) и ООО «Фирма «Кварт-ал» (залогодатель) заключен договор залога (ипотеки) № 459-ЗИ-1 от 23.05.2014 (далее -  договор ипотеки), в соответствии с которым залогодатель предоставил в залог нежилое здание: корпус вспомогательных служб, общей площадью 7 516,50 кв. м, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 50:05:0000000:1087. Договор ипотеки зарегистрирован Управлением Федеральной службы государтсвенной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 10.06.2014, о чем в Единый государственный реестр прав и сделок с ним 10.06.2014 была внесена запись об обременении ипотекой вышеуказанного здания (номер государтсвенной регистрации договора и ипотеки 50-50-05/064/2014-336). 

Также истец указывает на то, что Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.10.2018 г. по делу № А40-93608/2017 удовлетворены требования истца о взыскании задолженности по кредитному договору, и обращении взыскания на заложенное имущество, в соответствии с которым суд принял решение обратить взыскание на имущество, переданное в залог Истцу Обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Кварт-ал» (ОГРН 1027700012801 ИНН 7722127104) по Договору залога (ипотеки) №  459-ЗИ-1 от 23.05.2014: нежилое здание: корпус вспомогательных служб, общей площадью 7 516,50 кв. м, адрес: Московская область, Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Бабушкина, д.9, кадастровый номер: 50:05:0000000:1087 (ранее присвоенный условный номер 50-50-05/022/2007-330) вместе с земельным участком под зданием, кадастровый номер 50:50:0110101:5119, адрес Московская обл., р-н Сергиево-Посадский, г. Пересвет, ул. Бабушкина, в части, занятой зданием и необходимой для его использования общей площадью 10 575.0 кв. м.  Суд установил начальную продажную цену здания – корпус вспомогательных служб, общей площадью 7 516,50 кв. м, адрес: Московская область, Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Бабушкина, д.9, кадастровый номер: 50:05:0000000:1087  в размере, равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества – 94 103 831 руб.20 коп.  Суд установил начальную продажную цену земельного участка площадью 5 287.5 кв. м, являющегося частью земельного участка, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для научно-исследовательских целей; общей площадью 90 735 кв. м., не выделен, права не оформлены, с кадастровым номером 50:05:0110101:5119 расположенным по адресу: Московская обл., Сергиево-Посадский район, г. Пересвет, ул. Бабушкина в размере, равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества – 1 759 680 руб. Суд решил реализацию имущества осуществить с публичных торгов.

Истец также указывает на то, что по заявлению ООО «Фирма «Кварт-ал» земельный участок с кадастровым номером 50:05:0110101:5119, на часть которого было обращено взыскание истца, снят с кадастрового учета, разделен на три земельных участка (кадастровые номера образованных земельных участков: 50:05:0110101:5160, 50:05:0110101:5161, 50:05:0110101:5162) и земельный участок с кадастровым номером 50:05:0110101:5161 был отчужден обществу с ограниченной ответственностью «Новые Трубные Технологии». 

Истец в своем исковом заявлении указал на то, что земельный участок с кадастровым номером 50:05:0110101:5119 был приобретен в собственность ООО «Фирма «Кварт-ал» уже после заключения договора ипотеки  и передать его в залог вместе с нежилым зданием (кадастровый номер: 50:05:0000000:1087) было невозможно, но принимая во внимание единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п/п 5 п.1 ст. 1 ЗК РФ), к отношениям по распоряжению земельным участком, на котором расположено заложенное здание должны быть применены по аналогии нормы Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – «ФЗ Об ипотеке»), в частности нормы ст.37 ФЗ Об ипотеке, согласно которой имущество, заложенное по договору  об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо  паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Истец в обосновании своей позиции по делу привел доводы о том, что ответчики (Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Кварт-ал» и Общество с ограниченной ответственностью «Новые Трубные Технологии») являются аффилированными лицами вследствие принадлежности к одной группе, в связи с чем есть основания полагать, что сделка по отчуждению вновь образованного земельного участка с   кадастровым номером 50:05:0110101:5161 совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия и в силу норм п.1 ст. 170 ГК РФ ничтожна. 

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Кварт-ал», надлежащим образом извещенное о дате, времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей для участия в судебном заседании не обеспечил, предоставил письменные возражения, в котором просил суд в исковых требованиях отказать. В представленных возражениях на исковое заявление ООО «Фирма «Кварт-ал» указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером 50:05:0110101:5119 по договору ипотеки в залог не передавался и под зданием, на которое обращено взыскание истца находится земельный участок с кадастровым номером  50:05:0110101:5162, площадью 5 718 кв. м, который представляет собой территорию, необходимую для использования здания. Таким образом, права истца в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:05:0110101:5119 не нарушены, т.к. отчуждения земельного участка, необходимого для использования здания, не произошло. Проданный обществу с ограниченной ответственностью «Новые Трубные Технологии» земельный участок с кадастровым номером  50:05:0110101:5161 не является необходимым для использования здания и сделка по его отчуждению является реальной и обоснованной.    

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Новые Трубные Технологии» возражал против удовлетворения исковых требований. Ответчик пояснил, что приобрел земельный участок с кадастровым номером  50:05:0110101:5161 по возмездной сделке (договору купли-продажи (купчей) от 25.10.2019 года, о чем в ЕГРН 01.11.2019 сделана запись регистрации права собственности № 50:05:0110101:5161-50/005/2019-2), полностью оплатил его стоимость. Продавец - ООО «ФИРМА «КВАРТ-АЛ», заверил ООО «НТТ» в том, что приобретаемый земельный участок правами других лиц не обременен, ограничений в пользовании не имеет, в споре и под арестом не состоит, к нему не обращено взыскание, ограничений прав и обременений на указанный земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано. ООО «НТТ» на дату приобретения земельных участков запросило соответствующие выписки из ЕГРН как по земельному участку 50:05:0110101:5161, так и по земельному участку 50:05:0110101:5119. Ограничений и обременений в отношении земельных участков зарегистрировано не было. Также ответчик пояснил, что приобретение данного земельного участка экономически-обосновано: общество является собственником смежного земельного участка (общая долевая собственность (47/100) на ЗУ с кадастровым номером 50:05:0110101:148, общей площадью 14 337 кв.м), на котором располагается здание завода по производству стеклопластиковой продукции, которое также находится в собственности ООО «НТТ» (общая долевая собственность (521/100) на помещение общей площадью 1376 кв. м (здание завода) с условным номером 50-50-05/105/2010-010,  нежилое помещение общей площадью 6071,6 кв. м с кадастровым номером 50:05:0000000:84079) и приобретенный земельный участок с кадастровым номером 50:05:0110101:5161 необходим ответчику для использования с целью складирования производимой продукции. Также ООО «НТТ» указало на то, что истец со своей стороны не совершил необходимых действий, обычных для всех участников гражданского оборота и ожидаемых от залогодержателя как добросовестного и разумного участника оборота, а именно: не инициировал и не настаивал на заключении дополнительных соглашений к Договору залога (ипотеки) № 459-ЗИ-1 от 23.05.2014 о внесении в залоговую массу земельного участка (части земельного участка), необходимого для использования здания; после вынесения Решения суда по Делу № А40-93608/17-7-866, Банк не предпринял своевременных действий по исполнению решения суда, исполнительное производство было возбуждено 22.08.2019, почти через год после вступления в силу решения суда; здание не выставлено на торги, до настоящего времени в данной части соответствующие действия не предприняты; Банк не ограничил в обороте земельный участок с кадастровым номером  50:05:0110101:5119, в выписке из ЕГРН никогда не было какой-либо записи, связанной с правами Банка в отношении данного земельного участка; после того, как Банк узнал о том, что земельный участок с кадастровым номером 50:05:0110101:5119 был разделен на три земельных участка (как указано в исковом заявлении, Банк узнал об этом 04.08.2020) он также никаким образом не заявил о своих правах в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:05:0110101:5162, хотя именно данный земельный участок выделен непосредственно под зданием. В силу ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации истец, не предприняв разумных и своевременных мер для защиты своих интересов, содействовал наступлению неблагоприятных последствий, которые затрагивают не только стороны обязательства, но и третье лицо – ООО «НТТ», которое в данном случае является добросовестным приобретателем. Учитывая, что истец не совершил надлежащих действий по заключению дополнительного соглашения к договору залога (ипотеки) в отношении земельного участка под зданием, в настоящее время требовать расторжения договора купли-продажи, по которому ООО «НТТ» приобрело земельный участок – ту его выделенную часть, которая не относится к обслуживанию здания, недобросовестно со стороны истца, более того, дестабилизирует гражданский оборот. 

Как следует из материалов дела и установлено судом 24.08.2010 ООО КБ «Союзный» и ООО «Торговый дом «Плазастоун» заключили договор кредитной линии № 459 (далее -  кредитный договор). В обеспечении исполнения обязательств по кредитному договору между истцом (залогодержатель) и ООО «ФИРМА «КВАРТ-АЛ» (залогодатель) заключен Договор залога (ипотеки) № 459-ЗИ-1 от 23.05.2014 (далее -  договор ипотеки), в соответствии с которым залогодатель предоставил в залог нежилое здание: корпус вспомогательных служб, общей площадью 7 516,50 кв. м, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 50:05:0000000:1087. Договор ипотеки зарегистрирован Управлением Федеральной службы государтсвенной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 10.06.2014, о чем в Единый государственный реестр прав и сделок с ним 10.06.2014 была внесена запись об обременении ипотекой вышеуказанного здания (номер государтсвенной регистрации договора и ипотеки 50-50-05/064/2014-336).

В соответствии с пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -  Закон об ипотеке), по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании статьи 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

В связи с тем, что на момент заключения договора ипотеки земельный участок с кадастровым номером 50:05:0110101:5119 сформирован не был (право собственности ООО «Фирма «Кварт-ал» было зарегистрировано 25.08.2016 года, запись о государственной регистрации в Едином государственном реестре № 50-50/005-50/005/006/2016-4063/1), он не являлся предметом договора ипотеки, доказательств того, что в отношении данного земельного участка установлена ипотека в пользу истца позднее, суду не представлено. 

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 50:05:0110101:5119 в залоге у истца не находился, довод истца о том, что ООО «Фирма «Кварт-ал» не имело право распоряжаться данным земельным участком без согласия Банка не состоятельны. 

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Пунктом 5 статьи 10 названного кодекса установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно имеющемуся в материалах дела Договору купли-продажи (купчей) земельных участков от 25.10.2019, ООО «Фирма «Кварт-ал» продало ООО «НТТ» принадлежащее на праве собственности ООО «Фирма «Кварт-ал» недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 50:05:0110101:5118, площадью 25 938 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 50:05:0110101:5161, площадью 6818 кв.м. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законодательством РФ порядке, оплата произведена, что подтверждается имеющимися в материалах дела, документами. 

В пункте 1.26 Договора купли-продажи указано, что на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0110101:5161 частично расположены сооружения: ограждение (кадастровый номер 50:05:0110101:805), сеть дождевой канализации (кадастровый номер 50:05:0110101:793), сеть хоздождевой канализации кровли главного корпуса (кадастровый номер 50:05:0110101:811), сеть сточных вод после пожара (кадастровый номер 50:05:0110101:802), что подтверждается Актом обследования земельного участка от 21.10.2019, составленным кадастровым инженером ФИО2 

Указанные сооружения принадлежат ООО «Пересвет Сервис» (ОГРН 

<

***>). Правопреемником ООО «Пересвет Сервис» является ООО «НТТ-Пересвет», участником которого является ООО «НТТ» с долей участия 100%. 

Из пояснения ответчика следует, что указанные инженерные коммуникации и сети в том числе обслуживают здание завода, которое принадлежит ООО «НТТ». Из представленных в дело выписок из ЕГРН следует, что ООО «НТТ» является собственником смежного земельного участка (общая долевая собственность (47/100) на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0110101:148, общей площадью 14 337 кв.м), на котором располагается здание завода стеклопластиковой продукции, которое также находится в собственности ООО «НТТ» (общая долевая собственность (521/100) на помещение общей площадью 1376 кв. м (здание завода) с условным номером 50-50-05/105/2010-010,  нежилое помещение общей площадью 6071,6 кв. м с кадастровым номером 50:05:0000000:84079).

Таким образом, изучив представленные доказательства и выслушав объяснения сторон, у суда отсутствуют основания полагать, что сделка по отчуждению земельного участка с кадастровым номером 50:05:0110101:5161 совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Из представленных в материалы дела документов не усматривается, что в границах земельного участка с кадастровым номером 50:05:0110101:5161 расположено здание с кадастровым номером 50:05:0000000:1087. О проведении судебной экспертизы истом не заявлено. Таким образом, основания полагать, что продажа земельного участка с кадастровым номером 50:05:0110101:5161 нарушает принцип единства  земельного участка и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, отсутствуют.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактическими обстоятельствами спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.   

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В соответствии с ч. 1 ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что истец вправе соединить в одном заявлении несколько требований, связанных между собой по основаниям возникновения или представленным доказательствам. Если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КБ «Союзный» в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Десятый арбитражный апелляционный суд.

СудьяА.Б. Семёнова